吉祥寺御殿山HOUSEってどうですか？ その３

[匿名さん]

吉祥寺御殿山HOUSEについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都武蔵野市御殿山一丁目2773番1他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 徒歩10分
総武線 「吉祥寺」駅 徒歩10分
京王井の頭線 「吉祥寺」駅 徒歩10分
中央本線（JR東日本） 「三鷹」駅 徒歩13分
総武線 「三鷹」駅 徒歩13分
間取：2LDK～4LDK
面積：61.82平米～120.48平米
売主：住友商事
売主・販売代理：野村不動産
販売代理：住商建物

[181: 匿名さん]

>180
80㎡で計算しているのと路線価が実勢価格より安いというところかね

[183: 匿名さん]

契約すれば建物代がいくらで土地代がいくらか、分かりますよ。
もうすぐです。

低層階は建物代も土地代も安いし、高層階は建物代も土地代も高くなります。
割合は一定のどんぶり勘定ですから。

[184: 匿名さん]

>路線価は土地の値段4階建てなら単純4/1
どういう計算式？

[185: 匿名さん]

もっと単純に行きましょう。
前提は御殿山１の公示地価をプラスアルファで　55万円　とします。

土地の代金は
55万　×　11,772 平米　＝　約65億

容積率80％を地下で33％水増ししたとすると総床面積は
11,772 平米　×　80％　× 1.33 =　　約　12,000 平米

共用部が15％とすると総住居面積は
12,000 平米　×　0.85　＝　約　1万　平米

よって、住居面積1平米あたりの土地代は
65億　÷　1万　＝　約　65万　円

80平米だと
65万　×　80 平米　＝　5200万

どこか見落としあるかも・・・。
指摘があればお願いします。

[186: 匿名さん]

正しい部分を探すほうが難しいかも。

＞容積率80％を地下で33％水増ししたとすると総床面積は
＞11,772 平米　×　80％　× 1.33 =　　約　12,000 平米
敷地の容積率は、80%の部分と100%の部分がありますが、100%の
部分がほとんどなので、割り切り計算するなら100%を使うべきでした。
また、実際の延べ床面積は18,146平米です。容積率に算入されない共用部があるとも、見落としのひとつです。

＞共用部が15％とすると総住居面積は
＞12,000 平米　×　0.85　＝　約　1万　平米

10,000平米を169戸で割ると、59平米、一番狭い部屋よりも小さいですねぇ。
普通、このぐらいのチェックはして、考えに誤りがないか確かめるものですが・・・

土地の価格は前提条件でいいかもしれませんが、結局のところ、容積率、地下部分の面積割合、共用部の割合などすべての数字の置き方がおかしくて妥当性のない結果になり、それにすら気づいていないところに致命的な見落としがあるとしか言えません。

前の方が書いていましたが、単純に65億円を169戸で割るのが正解です。

[187: 匿名さん]

>186
その計算だと、一戸当たりの土地購入費は約4000万円ですね。
平均床面積がどれ位か分かりませんが、結構高いですね。
土地購入費に対してマンション売値が安いマンションはどこでしょうか？

最近、完売したと言われるプラウド小金井緑町
2982(面積)×30(路線価より3割増)÷79(戸数)＝1132万円(一戸当たりの土地価格)
平均価格は80㎡で5000万円とすると3850万円。

これを考えると吉祥寺御殿山HOUSEもなかなかお買い得なのかな。

[189: 匿名さん]

＞159さん
静かな場所で価格帯も決してお安くはないのでシニア層がメインになるかと思えば、
小さなお子さんをお持ちのファミリー層も多いんですね。
吉祥寺は教育水準が高く、塾も多い。東京女子大学や成蹊大学もありますし、
周辺の大学へも電車1本で通いやすい立地というところが魅力なのかもしれません。

[190: 匿名さん]

静かな場所？

[191: 申込予定さん]

静かな場所の定義も人それぞれでしょ？
渋谷や新宿のどまん中というわけではないですし電車の線路は近いですが
周りは住宅も多いしそれほど煩い場所とも思えません。
静かというのは人がほとんど歩いていなくて車もほとんど通らないという
ことをお望みですか？

[192: 匿名さん]

＞１９１
おちつけ（笑）

[193: 購入検討中さん]

申し込み手続きに行かれた方感触はどうでしたか？
我が家も今週中旬に行く予定です。
泣いても笑っても７／７たなばたさまですね。

[194: 匿名さん]

＞１９３
希望の部屋は先客がいたので、我が家は抽選確実です。
あとは神頼みですねぇ(T . T)

[195: 購入検討中さん]

数部屋残して埋まっていましたね

[196: 匿名さん]

>189
静かな場所ってのは、完全にネガですな。線路脇で閑静ってのは洒落にもならない。
ネガは一切無視しましょう。せっかく良い雰囲気のすれが台無しです。

[198: 匿名さん]

>近年の吉祥寺駅の徒歩10〜15分以内で比べてもらえませんか？
ルフォン吉祥寺
ルフォン井の頭
サンウッド吉祥寺
パークホームズ吉祥寺グランテラス
吉祥寺レジデンシア

どれがお買い得だったんでしょうか？

[200: 匿名さん]

ルフォン吉祥寺と、あと武蔵野タワーズもね。

[201: 匿名さん]

街中のマンションによくある、共用施設は最小限に抑える作りは確かに
無駄な支出が必要なく共感できる部分もありますが、
ここはしっかりとポイントを押さえ、ゲストルームがきちんと作られて
いるので良いですね。
反面、人が集まりわいわい騒ぐようなパーティルームが無くてホッとしてます。

[203: 匿名さん]

住んでいて楽しいマンションってどんなの？

[204: 匿名さん]

リビングが20畳以上あってジャグジーが付いてるとか
プールがあるとか

[205: 匿名さん]

最新の路線価が昨日発表され、大きなニュースになっていました。
全国的にも都内でも地価の下落が続いている中、武蔵野市、三鷹市の住宅街は地価が完全に下げ止まったようです。
この中で下がったのはプラウド小金井緑町だけでした。

http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h24/tokyo/tokyo/prices/city_frm.htm

武蔵野タワーズ〜103.0万円（±0）／㎡（商業地域、容積率600•500％）
ファインスクエア吉祥寺〜76.0万円（±0）／㎡（商業地域•二種住専、容積率300•100％）
シティテラス武蔵境〜66.0万円（±0）／㎡（商業地域•近隣商業地域、容積率500•300％）
ライオンズ武蔵境マスターズゲート〜62.0万円（±0）／㎡ （商業地域、容積率500％）
サンウッド吉祥寺フラッツ〜58.0万円（±0）／㎡（商業地域、容積率600％）
ジオ三鷹〜42.0万円（±0）／㎡（商業地域、容積率500％）
吉祥寺御殿山HOUSE〜41.0万円（±0）／㎡（一種住専、容積率80•100％）
パークホームズ武蔵小金井ステーションレジデンス〜38.0万円（±0）／㎡（商業地域、容積率500％）
ブリシア武蔵野〜39.0万円（±0）／㎡（一種住居地域、容積率200％）
ザ•パークハウス武蔵小金井〜32.0万円（±0）／㎡（近隣商業地域•一種住専、容積率300•80％）
ライオンズ三鷹台欅テラス〜31.0万円（±0）／㎡（一種中高層住専、容積率200％）
クリオ東小金井〜28.0万円（±0）／㎡（一種住居地域、容積率200％）
パークシティ武蔵野桜堤桜景邸〜27.0万円（±0）／㎡（一種中高層住専、容積率200％）
THEパームス三鷹レジェーロ〜25.5万円（±0）／㎡（一種住居地域、容積率200％）
パークシティ武蔵野桜堤〜25.5万円（±0）／㎡（一種中高層住専、容積率200％）
ザ•パークハウス三鷹下連雀〜25.0万円（±0）／㎡（準工業地域、容積率200％）
桜堤庭園テラス〜25.0万円（±0）／㎡（一種中高層住専、容積率200％）
アドグランデ三鷹〜24.5万円（±0）／㎡（準工業地域、容積率200％）
プレシス小金井緑町〜24.0万円（±0）／㎡（一種中高層住専、容積率200％）
プラウド小金井緑町〜23.0万円（−0.5）／㎡（一種中高層住専、容積率200％）

[207: 匿名さん]

マンションの住所・場所から路線価を一つ一つ調べてるんじゃないですか？

暇なのか、オタクなのか、全部真剣に検討しているのか、親切なのか、デベなのか、正体は分かりませんが、そこらのデベより頑張ってますね。

[209: 匿名さん]

207
市役所職員に一票。

[210: 匿名さん]

205さん、正体は問いません。
ぜひとも湾岸版も提示願います。
シティタワーズ豊洲・ザ・シンボル、シティタワーズ豊洲・ザ・ツイン、プラウドタワー東雲、ブリリア有明スカイタワー、ワールドシティタワーズ、ザ・パークハウス晴海タワー、等。
気長に待ってますので、よろしくお願いします。

[211: 匿名さん]

大通りに面してると固定資産税では明らかに不利ですね。
タワーズゲート（中央通り沿い）　　　　　103万
タワーズクロス（中央通り沿いでは無い）　 53万

わずかな固定資産税のことなら、それでもゲートが良いに決まってるけど、隣り合ってるのにと思うと変な制度ですね。

[212: 太田]

どう埋まってました？

[214: 匿名さん]

>205は気持ち悪いですね。
デタラメを平気で投稿しています。
危険なので、削除依頼を出しておきましたから、削除されるのは時間の問題でしょう。

[215: 匿名さん]

>214
どこがデタラメなの？
そうは思えないけど。

[216: 匿名さん]

ぱっと数件見た限りでは205は正しいよ。
故意か過失かタワーズをゲートとクロスをごっちゃにしてゲートの方の価格だけを書いているが、説明不足なだけで嘘とも言えないしね。

[217: 匿名さん]

信用できないと思う方は自分できちんと
調べたらよいのでは？

[218: 匿名さん]

そうだね。調べるのはそんなに大変なことじゃないし。

[219: 匿名さん]

205さん
路線価はまだ見ていませんが、首都圏の賃料が5年連続で下落しているニュースは目にしました。
軒並み地価が下落する中、武蔵野市、三鷹市は安定しているんですね。
これは、地盤がしっかりしている事が要因なのでしょう。
ところで、1つ質問ですが同じ小金井緑町の物件でも明暗分かれているのは何故？
そしてどうやって調べたんですか？

[220: 匿名さん]

ソースが全く不明だから個人の予想じゃない？

[221: 申込予定さん]

このスレもなかなか落ち着いていい感じになってきましたね。

[222: 匿名さん]

>220
205はソース貼ってあるし、どれの事言ってるの？

[223: 購入検討中さん]

商業地は商業利用した場合の収益性が高いので、土地の値段は高くなりますよね。
住居より商用テナントの賃借料が高くなるのも同じ理由。
住居として住むのですから仮に賃貸に出したらいくらで貸せるで比較するのが正解のような気がします。
私が借りるなら20万＋管理費＋修繕＋固定資産＝25万円くらいが妥当。

[224: 匿名]

＞219
リンク先見たらいいと思います。
プラウド小金井緑町は、車も通行できなかった細い道の路線価を拾っているため安いのです。

大通りか車がすれ違えないような道かで、すぐ近くでも結構評価額が違います。

[225: 匿名さん]

>220
ソースはこれに決まっているでしょう。

http://www.bulldog.co.jp/news/archives_html/news189.html

[226: 匿名さん]

私はリー＆ペリンウースターシャーソースがお好みです。

[227: 匿名]

>>プラウド小金井緑町は、車も通行できなかった細い道の路線価を拾っているため安いのです。


結局 やっぱり勝手な思い込みじゃん
都合のいいように判断しちゃダメだよ
間違ってるから。

[228: 匿名]

5年位前からプラウド小金井緑町前の道は車が相互通行出来るまで広くなってますよ。

[229: 匿名]

去年は工事で通行止めになってたよ。
ていうかここ検討してる人たちには全く不要な情報だよね。

[230: 申込予定さん]

購入予定者の皆様お勧めのオーダープランや有償オプションあったら
教えて下さい。カタログ見るといろいろ欲しくなりますよね。