吉祥寺御殿山HOUSEってどうですか？ その３

[匿名さん]

吉祥寺御殿山HOUSEについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都武蔵野市御殿山一丁目2773番1他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 徒歩10分
総武線 「吉祥寺」駅 徒歩10分
京王井の頭線 「吉祥寺」駅 徒歩10分
中央本線（JR東日本） 「三鷹」駅 徒歩13分
総武線 「三鷹」駅 徒歩13分
間取：2LDK～4LDK
面積：61.82平米～120.48平米
売主：住友商事
売主・販売代理：野村不動産
販売代理：住商建物

[No.181 by 匿名さん 2012-07-01 23:30:48]

>180
80㎡で計算しているのと路線価が実勢価格より安いというところかね

[No.183 by 匿名さん 2012-07-01 23:40:34]

契約すれば建物代がいくらで土地代がいくらか、分かりますよ。
もうすぐです。

低層階は建物代も土地代も安いし、高層階は建物代も土地代も高くなります。
割合は一定のどんぶり勘定ですから。

[No.184 by 匿名さん 2012-07-01 23:42:12]

>路線価は土地の値段4階建てなら単純4/1
どういう計算式？

[No.185 by 匿名さん 2012-07-02 00:07:44]

もっと単純に行きましょう。
前提は御殿山１の公示地価をプラスアルファで　55万円　とします。

土地の代金は
55万　×　11,772 平米　＝　約65億

容積率80％を地下で33％水増ししたとすると総床面積は
11,772 平米　×　80％　× 1.33 =　　約　12,000 平米

共用部が15％とすると総住居面積は
12,000 平米　×　0.85　＝　約　1万　平米

よって、住居面積1平米あたりの土地代は
65億　÷　1万　＝　約　65万　円

80平米だと
65万　×　80 平米　＝　5200万

どこか見落としあるかも・・・。
指摘があればお願いします。

[No.186 by 匿名さん 2012-07-02 01:55:35]

正しい部分を探すほうが難しいかも。

＞容積率80％を地下で33％水増ししたとすると総床面積は
＞11,772 平米　×　80％　× 1.33 =　　約　12,000 平米
敷地の容積率は、80%の部分と100%の部分がありますが、100%の
部分がほとんどなので、割り切り計算するなら100%を使うべきでした。
また、実際の延べ床面積は18,146平米です。容積率に算入されない共用部があるとも、見落としのひとつです。

＞共用部が15％とすると総住居面積は
＞12,000 平米　×　0.85　＝　約　1万　平米

10,000平米を169戸で割ると、59平米、一番狭い部屋よりも小さいですねぇ。
普通、このぐらいのチェックはして、考えに誤りがないか確かめるものですが・・・

土地の価格は前提条件でいいかもしれませんが、結局のところ、容積率、地下部分の面積割合、共用部の割合などすべての数字の置き方がおかしくて妥当性のない結果になり、それにすら気づいていないところに致命的な見落としがあるとしか言えません。

前の方が書いていましたが、単純に65億円を169戸で割るのが正解です。

[No.187 by 匿名さん 2012-07-02 06:34:00]

>186
その計算だと、一戸当たりの土地購入費は約4000万円ですね。
平均床面積がどれ位か分かりませんが、結構高いですね。
土地購入費に対してマンション売値が安いマンションはどこでしょうか？

最近、完売したと言われるプラウド小金井緑町
2982(面積)×30(路線価より3割増)÷79(戸数)＝1132万円(一戸当たりの土地価格)
平均価格は80㎡で5000万円とすると3850万円。

これを考えると吉祥寺御殿山HOUSEもなかなかお買い得なのかな。

[No.189 by 匿名さん 2012-07-02 12:26:47]

＞159さん
静かな場所で価格帯も決してお安くはないのでシニア層がメインになるかと思えば、
小さなお子さんをお持ちのファミリー層も多いんですね。
吉祥寺は教育水準が高く、塾も多い。東京女子大学や成蹊大学もありますし、
周辺の大学へも電車1本で通いやすい立地というところが魅力なのかもしれません。

[No.190 by 匿名さん 2012-07-02 12:41:49]

静かな場所？

[No.191 by 申込予定さん 2012-07-02 13:13:10]

静かな場所の定義も人それぞれでしょ？
渋谷や新宿のどまん中というわけではないですし電車の線路は近いですが
周りは住宅も多いしそれほど煩い場所とも思えません。
静かというのは人がほとんど歩いていなくて車もほとんど通らないという
ことをお望みですか？

[No.192 by 匿名さん 2012-07-02 14:51:50]

＞１９１
おちつけ（笑）

[No.193 by 購入検討中さん 2012-07-02 17:45:26]

申し込み手続きに行かれた方感触はどうでしたか？
我が家も今週中旬に行く予定です。
泣いても笑っても７／７たなばたさまですね。

[No.194 by 匿名さん 2012-07-02 21:04:01]

＞１９３
希望の部屋は先客がいたので、我が家は抽選確実です。
あとは神頼みですねぇ(T . T)

[No.195 by 購入検討中さん 2012-07-02 22:01:33]

数部屋残して埋まっていましたね

[No.196 by 匿名さん 2012-07-02 22:23:14]

>189
静かな場所ってのは、完全にネガですな。線路脇で閑静ってのは洒落にもならない。
ネガは一切無視しましょう。せっかく良い雰囲気のすれが台無しです。

[No.198 by 匿名さん 2012-07-02 22:30:44]

>近年の吉祥寺駅の徒歩10〜15分以内で比べてもらえませんか？
ルフォン吉祥寺
ルフォン井の頭
サンウッド吉祥寺
パークホームズ吉祥寺グランテラス
吉祥寺レジデンシア

どれがお買い得だったんでしょうか？

[No.200 by 匿名さん 2012-07-03 07:17:58]

ルフォン吉祥寺と、あと武蔵野タワーズもね。