吉祥寺御殿山HOUSEってどうですか？ その３

[匿名さん]

吉祥寺御殿山HOUSEについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都武蔵野市御殿山一丁目2773番1他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 徒歩10分
総武線 「吉祥寺」駅 徒歩10分
京王井の頭線 「吉祥寺」駅 徒歩10分
中央本線（JR東日本） 「三鷹」駅 徒歩13分
総武線 「三鷹」駅 徒歩13分
間取：2LDK～4LDK
面積：61.82平米～120.48平米
売主：住友商事
売主・販売代理：野村不動産
販売代理：住商建物

[161: 不動産業者さん]

利回り3％、、、コストがかかってないあの構造で割高すぎですな
営業担当も専門的な事を突っ込んだら答えられず、重説を広げるしまつ
蚊や虫、動物園、肉工場は正直厳しい

[162: 購入検討中さん]

利回り３％ってどういう意味ですか？

[164: 購入検討中さん]

なるほど。月額家賃収入20万円*12カ月　/ 7000万円　＝　3.4％　とかそんな感じでしょうか？　みずほ銀行の固定のローン金利2.4％よりは高いですね。

[165: 匿名]

え！20万円しか見込めないですか？
28万円くらいだと思いますが。

[168: 匿名さん]

20万なんて書いてたら武蔵境駅遠のURの話持ち出されちゃいますよ。
武蔵境駅遠のURを20万で借りるくらいなら、ここなら倍の40万でも良いと思いますが、その金額で借りるという人がいなければ成り立たない話なので、結局25万にもいかない金額で落ち着いてしまう。
武蔵野市ならどこでも良いという層にとっては武蔵境駅遠で十分なわけですから余計な見栄や利便性の出費は払いたくないことでしょう。
明らかに賃貸に出すと割に合わない場所ですので、投資目的という頓珍漢な人はいないと思います。

[170: 匿名さん]

駅距離に差がありすぎてあまり参考になりませんが、吉祥寺徒歩4分の御殿山１の築5年の分譲マンションが月額25万で賃貸に出ています。
（13階、57平米）

こことは駅距離に差がありすぎますが、新築でしたら、それくらいでは出せるのかもしれませんね。
ただし、10年後、20年後と、どんどん値段が下がっていきますので、投資には向かないと思います。

[172: 購入検討中さん]

その埋まる賃料が幾らくらいかな、という事を
みんなで話し合ってるんだと思うんだけど。

[173: 匿名さん]

そうですね。
大家の好きに決めてる値段が結局いくらになるかですよね。

方向が別の東町だが、ここより駅遠の徒歩13分8階建5階築3年の長谷工分譲マンションが26万だね。（レジデンシア）
御殿山2の徒歩10分、3階の築1年分譲マンションが24万だね。（ルフォン２だが吉祥寺徒歩10分というのは詐欺だね）
しかも両方とも定期借家条件付きで。

確かにこの金額で契約する人がいるとは思えない。
いったい相場はいくらくらいなんだろうか？

[174: 匿名さん]

173だけど、レジデンシアは73平米、ルフォンは75平米。。。。。

まともな相場が知りたいね。

[176: 匿名さん]

地価を考えると、この物件は少々高いかなと思います。
一種住専なので他より住環境は格段に上ですし、容積率が低いので床面積当たりの地価が高いのを加味しても。

http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h23/tokyo/tokyo/prices/city_frm.htm

武蔵野タワーズ〜103.0万円／㎡（商業地域、容積率600•500％）
ファインスクエア吉祥寺〜76.0万円／㎡（商業地域•二種住専、容積率300•100％）
シティテラス武蔵境〜66.0万円／㎡（商業地域、容積率500％）
ライオンズ武蔵境マスターズゲート〜62.0万円／㎡（商業地域•近隣商業地域、容積率500•300％）
サンウッド吉祥寺フラッツ〜58.0万円／㎡（商業地域、容積率600％）
ジオ三鷹〜42.0万円／㎡（商業地域、容積率500％）
吉祥寺御殿山HOUSE〜41.0万円／㎡（一種住専、容積率80•100％）
パークホームズ武蔵小金井ステーションレジデンス〜38.0万円／㎡（商業地域、容積率500％）
ブリシア武蔵野〜39.0万円／㎡（一種住居地域、容積率200％）
ザ•パークハウス武蔵小金井〜32.0万円／㎡（近隣商業地域•一種住専、容積率300•80％）
ライオンズ三鷹台欅テラス〜31.0万円／㎡（一種中高層住専、容積率200％）
クリオ東小金井〜28.0万円／㎡（一種住居地域、容積率200％）
パークシティ武蔵野桜堤桜景邸〜27.0万円／㎡（一種中高層住専、容積率200％）
THEパームス三鷹レジェーロ〜25.5万円／㎡（一種住居地域、容積率200％）
パークシティ武蔵野桜堤〜25.5万円／㎡（一種中高層住専、容積率200％）
ザ•パークハウス三鷹下連雀〜25.0万円／㎡（準工業地域、容積率200％）
桜堤庭園テラス〜25.0万円／㎡（一種中高層住専、容積率200％）
アドグランデ三鷹〜24.5万円／㎡（準工業地域、容積率200％）
プレシス小金井緑町〜24.0万円／㎡（一種中高層住専、容積率200％）
プラウド小金井緑町〜23.5万円／㎡（一種中高層住専、容積率200％）

[177: 匿名さん]

よくも、まあ、ここまで調べましたね。
感心します。
デベでもここまでしない、というより、デベが流用しそうですね。

マンションなんてほとんど建物代だと思うので土地の価格なんか気にしない方が良いと思いますが、ここまで調べちゃうのには感心します。

[178: 匿名]

>177さん
176さんの書き込みを参照すると、吉祥寺御殿山HOUSEで床面積が80㎡だとしたら、共用部もあるので、土地代だけで一戸当たり最低でも5000万円かかってそうです。
路線価というのは実勢価格よりもかなり低めに設定されているそうですから。
マンション価格がほとんど建物代とは思えないですね。

[179: 匿名さん]

ほとんどは言いすぎでしたね。
一般的に６；４くらいですかね。
確かに低層は建設費も安くできることもあり土地代の割合が高めになります。