吉祥寺御殿山HOUSEってどうですか？ その３

[匿名さん]

吉祥寺御殿山HOUSEについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都武蔵野市御殿山一丁目2773番1他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 徒歩10分
総武線 「吉祥寺」駅 徒歩10分
京王井の頭線 「吉祥寺」駅 徒歩10分
中央本線（JR東日本） 「三鷹」駅 徒歩13分
総武線 「三鷹」駅 徒歩13分
間取：2LDK～4LDK
面積：61.82平米～120.48平米
売主：住友商事
売主・販売代理：野村不動産
販売代理：住商建物

[146: 匿名さん]

自分も素人なのでデベロッパーに勤める友人に事細かにヒアリングしましたが、薄くはない（厚くもない）みたいですよ。
きっとご検討されていらっしゃるところが、分厚くて良いということではないでしょうか。
しかし更に5cmというのは凄いですね！

[147: 匿名さん]

もう正式な申込み始まってる中で、色々ケチつけても意味ないと思うんだけど。
なんのための書き込みなの？

[148: 匿名さん]

>奥様は吸わない場合が多いですから、

そうでもないでしょ。保育士、デパート店員、看護士、もちろん
水商売は喫煙率がかなり高いですよ。

[149: 購入検討中さん]

おそらくすべての部屋抽選ですね。
今日からですが、
早く申し込むと有利になるの？

[150: 匿名さん]

正式申込みとか期間はあっても、もう誰がどこを買うのか決まってたりするんでしょ?たぶん。
だから、色々言っても遅いよねぇ〜 きっと

[151: 匿名さん]

営業さんの方で、殆ど、振り分けられているのでは・・・

[152: 匿名]

地面のレベルより下で生活するのってどんな気分ちなんだろう…

イメージできないなあ…

[153: 匿名さん]

正当な抽選なんてありえないですよ。
すでに、当選者は決まっているはず。

[154: 匿名さん]

↑昔と違っていまはそれは出来ないよ。
ガラガラのダミーボールのやり方は、不動産取引に係る公正な云々・・で罰っせられます。

[156: 匿名さん]

初日、申し込みしてきました。
１２時頃の段階で、赤いバラは５０個ぐらいでしたが、その後どうなったかご存じの方教えてください。
また、年齢層はどのくらいでしょうか？あまり子ども連れの方いませんよね？

[157: 匿名さん]

>152
豪雨などの時は心配になりますが、普段の生活は地上の住宅と変わりませんよ。

[158: 匿名]

豪雨などの時は心配になるわけですね？
そうなんですか……。

[159: 匿名]

初日の夕方に行きましたが、ぱっと見５，６個だけあいてる印象でした。
でも審査も通ってる人が要望書出してる部屋なのですぐに埋まるといってました。
私が話を聞いてるときは赤ちゃんが何人かいてわんわん泣いてましたよ。
いつ行っても受付付近でベビーカーも見かけますし子持ちが多いのかなと思ってます。
営業の方に尋ねたら年齢層はA-Cはリタイア層、D-Fは未就学児をかかえたサラリーマン層だと聞きました。

[160: 購入検討中さん]

勿論、普段は大丈夫でしょうが、
雨水対策もあまり大きくマージンは取れない。

敷地全体の浸透と、雨水菅やピット等合計した雨水許容量は、
何mmまでの豪雨に対応したものか、きちんとヒアリングすべきでしょうね。

ちょっとしたマンションなら60mm程度でも結構多目に取ってると言えますが、
最近は都心でもゲリラ豪雨が起こりうる機会が多い。

100mm近い集中豪雨で、新宿などでも車が水没した例は記憶に新しいでしょう。
稀な出来事とはいえ、何年も住むのですからそうした事態には必ず遭遇すると考えるべき。

地下住戸では雨水を収めきれなくなったテラスのピットから
雨水・汚水が逆流し、床レベルを超えて部屋に浸水してくるリスクがかなり高いのでは？

[161: 不動産業者さん]

利回り3％、、、コストがかかってないあの構造で割高すぎですな
営業担当も専門的な事を突っ込んだら答えられず、重説を広げるしまつ
蚊や虫、動物園、肉工場は正直厳しい

[162: 購入検討中さん]

利回り３％ってどういう意味ですか？

[164: 購入検討中さん]

なるほど。月額家賃収入20万円*12カ月　/ 7000万円　＝　3.4％　とかそんな感じでしょうか？　みずほ銀行の固定のローン金利2.4％よりは高いですね。

[165: 匿名]

え！20万円しか見込めないですか？
28万円くらいだと思いますが。

[168: 匿名さん]

20万なんて書いてたら武蔵境駅遠のURの話持ち出されちゃいますよ。
武蔵境駅遠のURを20万で借りるくらいなら、ここなら倍の40万でも良いと思いますが、その金額で借りるという人がいなければ成り立たない話なので、結局25万にもいかない金額で落ち着いてしまう。
武蔵野市ならどこでも良いという層にとっては武蔵境駅遠で十分なわけですから余計な見栄や利便性の出費は払いたくないことでしょう。
明らかに賃貸に出すと割に合わない場所ですので、投資目的という頓珍漢な人はいないと思います。

[170: 匿名さん]

駅距離に差がありすぎてあまり参考になりませんが、吉祥寺徒歩4分の御殿山１の築5年の分譲マンションが月額25万で賃貸に出ています。
（13階、57平米）

こことは駅距離に差がありすぎますが、新築でしたら、それくらいでは出せるのかもしれませんね。
ただし、10年後、20年後と、どんどん値段が下がっていきますので、投資には向かないと思います。

[172: 購入検討中さん]

その埋まる賃料が幾らくらいかな、という事を
みんなで話し合ってるんだと思うんだけど。

[173: 匿名さん]

そうですね。
大家の好きに決めてる値段が結局いくらになるかですよね。

方向が別の東町だが、ここより駅遠の徒歩13分8階建5階築3年の長谷工分譲マンションが26万だね。（レジデンシア）
御殿山2の徒歩10分、3階の築1年分譲マンションが24万だね。（ルフォン２だが吉祥寺徒歩10分というのは詐欺だね）
しかも両方とも定期借家条件付きで。

確かにこの金額で契約する人がいるとは思えない。
いったい相場はいくらくらいなんだろうか？

[174: 匿名さん]

173だけど、レジデンシアは73平米、ルフォンは75平米。。。。。

まともな相場が知りたいね。

[176: 匿名さん]

地価を考えると、この物件は少々高いかなと思います。
一種住専なので他より住環境は格段に上ですし、容積率が低いので床面積当たりの地価が高いのを加味しても。

http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h23/tokyo/tokyo/prices/city_frm.htm

武蔵野タワーズ〜103.0万円／㎡（商業地域、容積率600•500％）
ファインスクエア吉祥寺〜76.0万円／㎡（商業地域•二種住専、容積率300•100％）
シティテラス武蔵境〜66.0万円／㎡（商業地域、容積率500％）
ライオンズ武蔵境マスターズゲート〜62.0万円／㎡（商業地域•近隣商業地域、容積率500•300％）
サンウッド吉祥寺フラッツ〜58.0万円／㎡（商業地域、容積率600％）
ジオ三鷹〜42.0万円／㎡（商業地域、容積率500％）
吉祥寺御殿山HOUSE〜41.0万円／㎡（一種住専、容積率80•100％）
パークホームズ武蔵小金井ステーションレジデンス〜38.0万円／㎡（商業地域、容積率500％）
ブリシア武蔵野〜39.0万円／㎡（一種住居地域、容積率200％）
ザ•パークハウス武蔵小金井〜32.0万円／㎡（近隣商業地域•一種住専、容積率300•80％）
ライオンズ三鷹台欅テラス〜31.0万円／㎡（一種中高層住専、容積率200％）
クリオ東小金井〜28.0万円／㎡（一種住居地域、容積率200％）
パークシティ武蔵野桜堤桜景邸〜27.0万円／㎡（一種中高層住専、容積率200％）
THEパームス三鷹レジェーロ〜25.5万円／㎡（一種住居地域、容積率200％）
パークシティ武蔵野桜堤〜25.5万円／㎡（一種中高層住専、容積率200％）
ザ•パークハウス三鷹下連雀〜25.0万円／㎡（準工業地域、容積率200％）
桜堤庭園テラス〜25.0万円／㎡（一種中高層住専、容積率200％）
アドグランデ三鷹〜24.5万円／㎡（準工業地域、容積率200％）
プレシス小金井緑町〜24.0万円／㎡（一種中高層住専、容積率200％）
プラウド小金井緑町〜23.5万円／㎡（一種中高層住専、容積率200％）

[177: 匿名さん]

よくも、まあ、ここまで調べましたね。
感心します。
デベでもここまでしない、というより、デベが流用しそうですね。

マンションなんてほとんど建物代だと思うので土地の価格なんか気にしない方が良いと思いますが、ここまで調べちゃうのには感心します。

[178: 匿名]

>177さん
176さんの書き込みを参照すると、吉祥寺御殿山HOUSEで床面積が80㎡だとしたら、共用部もあるので、土地代だけで一戸当たり最低でも5000万円かかってそうです。
路線価というのは実勢価格よりもかなり低めに設定されているそうですから。
マンション価格がほとんど建物代とは思えないですね。

[179: 匿名さん]

ほとんどは言いすぎでしたね。
一般的に６；４くらいですかね。
確かに低層は建設費も安くできることもあり土地代の割合が高めになります。

[181: 匿名さん]

>180
80㎡で計算しているのと路線価が実勢価格より安いというところかね

[183: 匿名さん]

契約すれば建物代がいくらで土地代がいくらか、分かりますよ。
もうすぐです。

低層階は建物代も土地代も安いし、高層階は建物代も土地代も高くなります。
割合は一定のどんぶり勘定ですから。

[184: 匿名さん]

>路線価は土地の値段4階建てなら単純4/1
どういう計算式？

[185: 匿名さん]

もっと単純に行きましょう。
前提は御殿山１の公示地価をプラスアルファで　55万円　とします。

土地の代金は
55万　×　11,772 平米　＝　約65億

容積率80％を地下で33％水増ししたとすると総床面積は
11,772 平米　×　80％　× 1.33 =　　約　12,000 平米

共用部が15％とすると総住居面積は
12,000 平米　×　0.85　＝　約　1万　平米

よって、住居面積1平米あたりの土地代は
65億　÷　1万　＝　約　65万　円

80平米だと
65万　×　80 平米　＝　5200万

どこか見落としあるかも・・・。
指摘があればお願いします。

[186: 匿名さん]

正しい部分を探すほうが難しいかも。

＞容積率80％を地下で33％水増ししたとすると総床面積は
＞11,772 平米　×　80％　× 1.33 =　　約　12,000 平米
敷地の容積率は、80%の部分と100%の部分がありますが、100%の
部分がほとんどなので、割り切り計算するなら100%を使うべきでした。
また、実際の延べ床面積は18,146平米です。容積率に算入されない共用部があるとも、見落としのひとつです。

＞共用部が15％とすると総住居面積は
＞12,000 平米　×　0.85　＝　約　1万　平米

10,000平米を169戸で割ると、59平米、一番狭い部屋よりも小さいですねぇ。
普通、このぐらいのチェックはして、考えに誤りがないか確かめるものですが・・・

土地の価格は前提条件でいいかもしれませんが、結局のところ、容積率、地下部分の面積割合、共用部の割合などすべての数字の置き方がおかしくて妥当性のない結果になり、それにすら気づいていないところに致命的な見落としがあるとしか言えません。

前の方が書いていましたが、単純に65億円を169戸で割るのが正解です。

[187: 匿名さん]

>186
その計算だと、一戸当たりの土地購入費は約4000万円ですね。
平均床面積がどれ位か分かりませんが、結構高いですね。
土地購入費に対してマンション売値が安いマンションはどこでしょうか？

最近、完売したと言われるプラウド小金井緑町
2982(面積)×30(路線価より3割増)÷79(戸数)＝1132万円(一戸当たりの土地価格)
平均価格は80㎡で5000万円とすると3850万円。

これを考えると吉祥寺御殿山HOUSEもなかなかお買い得なのかな。

[189: 匿名さん]

＞159さん
静かな場所で価格帯も決してお安くはないのでシニア層がメインになるかと思えば、
小さなお子さんをお持ちのファミリー層も多いんですね。
吉祥寺は教育水準が高く、塾も多い。東京女子大学や成蹊大学もありますし、
周辺の大学へも電車1本で通いやすい立地というところが魅力なのかもしれません。

[190: 匿名さん]

静かな場所？

[191: 申込予定さん]

静かな場所の定義も人それぞれでしょ？
渋谷や新宿のどまん中というわけではないですし電車の線路は近いですが
周りは住宅も多いしそれほど煩い場所とも思えません。
静かというのは人がほとんど歩いていなくて車もほとんど通らないという
ことをお望みですか？

[192: 匿名さん]

＞１９１
おちつけ（笑）

[193: 購入検討中さん]

申し込み手続きに行かれた方感触はどうでしたか？
我が家も今週中旬に行く予定です。
泣いても笑っても７／７たなばたさまですね。

[194: 匿名さん]

＞１９３
希望の部屋は先客がいたので、我が家は抽選確実です。
あとは神頼みですねぇ(T . T)

[195: 購入検討中さん]

数部屋残して埋まっていましたね