グランスイート麻布台ヒルトップタワー

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.gs-azabudai166.com/

＜全体概要＞
グランスイート麻布台ヒルトップタワー

所在地：東京都港区麻布台3－2－10の一部他
交通：南北線六本木一丁目駅徒歩7分
総戸数：166戸
間取り：1～3LDK、40.1～134.07m2
入居：2014年3月予定

売主：丸紅
設計・施工：大林組
管理会社：丸紅コミュニティ


【仮称名称を物件名に変更しました　2012.11.20 　管理担当】
仮称名称：麻布台タワープロジェクト

[901: 匿名さん]

このまま売れなければ値引きしますよ。
2割、3割当たり前！

[902: 匿名さん]

ま、あるとしても来年だろうがね。

[908: 周辺住民さん]

１億なら買いたいと主張している者だ。

ポジは投稿内容のレベルを上げてくれ。
独りよがりな投稿を続けるから、ネガを呼び込む。
中身の薄い投稿がネガの反論にあって、これまでに
どれだけこの物件のイメージを下げたことか。

俺みたいに多少の値引きがあれば、ここを買いたいと
思っている人は複数いるようなので、
これ以上この物件のイメージを落とさないでくれないか？

[909: 匿名さん]

たしかに、この物件は、車寄せが無い事や立地に難がある事は譲れても、価格だけは譲れない。
価格が高すぎる。
値引きを待ちたい。

[910: 購入検討中さん]

素直な感想ですが、価格が高いと思ってる方は
何をベースにそう仰ってるのですか？
個人の感想でしょうか。
デベのほうがそういう積算はきちんとしてるかと思いますが…

[911: 匿名]

近隣相場と比べると割高な気がしなくなる立地。
狸穴より高台だし眺望も良い。

ただこの近隣相場が微妙。

広尾住み、神谷町オフィスだけど正直広尾、麻布十番の方が住環境は大分良いと思う。

それなのにここの価格は同レベルなんだよね。
もちろん眺望の抜け感は素晴らしいけど、それ以外は…
MRは初期に見に行ったけど、思わず担当にこの価格じゃ売れないでしょう？と言っちゃたくらい。

ここの３LDKの上層階は問題無く購入できる資金はあるので妬みはないが、どうなるか純粋に興味がある。
購入検討外の者はお呼びじゃないと思うけどここのネガの人の意見はまともな感覚だと思う。

つまり個人的な意見としては、近隣相場と比べると妥当、
同じ港区でも広尾駅近郊エリア、麻布十番エリアと比較するとこの立地でこの価格は高い。となるのではないでしょうか。

購入者の方はご納得されて買ったんだから余裕を持ってスルーして下さい。

ちなみ街宣◯翼は月に２〜４回位でとにかく１０数階レベルじゃ窓閉めてても相当うるさい。
内容も酷いので、昼自宅にいる方や小さい子供がいる方は特に厳しいと思います。

この辺りは独身者やDINKSには良いと思います。
が自分は子ありですが、独身なら西麻布のタワーかな。

[914: 周辺住民さん]

街宣車の件ですが、近所に住んでる者から言わせていただきますと、そんなに頻繁には来ませんし、音もそこまでではありません。
事実を言うのは仕方ありませんが、大袈裟に言うのはいかがかと思います。

[916: 匿名]

街宣車はすごくうるさいよ。

少なくとも近隣森ビルでは。

[917: 周辺住民さん]

飯倉と飯倉片町と両方の交差点からは入って来れないので、もちろん近隣のほうがうるさいと思います。
中までは入ってこれないので、近隣に比べたら音もたいしたことはありません。
めったに遭遇しませんが、ご自身でお確かめになれば、何が事実かわかると思いますよ。

[919: 物件比較中さん]

そうだな。自分の目で見て、被害の度合いを確認することが大事。

そうして買うなら、納得満足して買えるだろう。

２月７日の北方領土の日を確認してから購入することを勧めた者より。

[920: 匿名さん]

一年に一回きりの音がそんな大事か？
都内じゃなく山奥にでも住むべきだなw

[922: 匿名さん]

赤坂のパークマンションとこちらのプレミアム住戸の値段があまり変わらないことなんて言っちゃだめですよ。

[923: 匿名さん]

パークマンション自体の仕様はこちらのプレミアムとどっこいどっこいどからな。

[924: 匿名さん]

私も２月７日に街宣車を確認しましたが、それほど騒々しくなかったですね。念のため警備していた警官に確認すると、９１７さんの仰る通り、ロ０ア大使館の前は街宣車は通させません、とはっきり断言しました。ついでに西麻布の外苑西通りの事を聞くと、直接大使館が面していないので、街宣車は通り放題です。但し音量があまりにもひど過ぎると注意します、と言っていました。

[925: 匿名さん]

ネガの嘘に呆れることはありますが、
ポジの嘘もひどいですね。

2月7日が大したことないですって？
動画投稿サイトで｢街宣車、北方領土の日｣と打ってみたら？
物々しい雰囲気が克明に記録されてるから。

[926: 匿名さん]

物々しい雰囲気は飯倉片町または飯倉交差点の手前です。
マンションのところには絶対に入って来れません。
入らせないために警察官が立っているんです。
きちんと事実を見た上で発言してくださいね。

[927: 匿名さん]

>923
それはすごいですね。パークマンションのようにガンガン売れるといいと思います。

[928: 物件比較中さん]

飯倉片町と飯倉の交差点が閉鎖されたら、ここには車で入れません
それぞれの交差点からも近いから、かなりうるさいはずですよ
でもその日以外は寂しいくらい静かな町だと思いますけど

[929: 匿名さん]

住民であれば入れますよ。
しかも皆さんが騒ぐほどここには来ません。
必ず来るのは２月の例の日くらいです。

[930: 周辺住民さん]

以前も書きましたが、確かに音はしますがそこまでひどくはありません。
桜田通り沿いとか片倉の交差点から十番にかけてのほうがよほどうるさいかと。
もし、そんなにうるさいなら、永坂町のようなお屋敷が長くあることはないかと思います、

[931: ご近所さん]

周辺環境を知らない人の発言が、地元民に否定されてきましたね。
大使館前などに凱旋車がいけないこともしらない人達が、平気で地元民のように書き込む。
全く無責任なのが多いね、ここは。
ま、週末の昼間に中途半端な書き込みしてるくらいだから、仕事か遊びでたまーに来るくらいの人達なんでしょう。
数十年住んでますが、素晴らしい所ですよ、麻布台は。

[932: 購入検討中さん]

赤坂のパークマンションのが、場所がいいので、ここのプレミアムは割高、私はパークマンションにします。

[933: 匿名さん]

（笑）

[934: 匿名]

どうぞどうぞ。
ヤ○ザさんの事務所が近くにあったほうが環境はいいですよWW

[935: 匿名さん]

他物件のネタ探しお疲れ様でした。
ただ残念ながら米国大使館宿舎の近くに事務所があるわけないですね。
事実と異なる発言はよろしくないので以後自粛をお願いします。

ところでヤ○ザさんといえば、すぐ近くでおきた伊丹十三の謎の死や崖下での抗争が思い出させられますね。
麻布もいろいろディープです。

[936: 匿名さん]

935さんはご自身の足で歩いて、ご自身の目で見て確かめたほうがいい。

[937: 匿名さん]

ネガが急に来なくなった。
他のところのネガで忙しいのかな。

[938: 匿名]

街宣車をあまりご存知ない方が多そうですね。

私たまたま得意先(経団連)で打ち合わせ中に押し掛けられびっくりしたのですがワーワー数分声を上げたと思ったらさっさと片付けて次に行っちゃいます。

むしろ警察のなんちゃって厳戒体勢が物々しい。

[939: 匿名]

あとロシア大使館付近の会話はアメリカさんが傍受されてらっしゃるらしいのであしからず

[940: 匿名]

盗聴？
すごい推測だね。
ネガもここまでくれば微笑ましい。笑

[941: 匿名さん]

とにかく値付けの失敗がいたいです。
大幅値引きが始まれば評価も上がっていくでしょう。

[942: 匿名さん]

売れなきゃ下げてきますよ。
皆高いと思っている訳ですから。

[943: 匿名さん]

既に契約している人も値下げしてくれるような梦のようなことがあればいいけど、
そうでなければ一生懸命ポジってる人が可哀想！！

[944: 匿名さん]

ネガの人は結局値段のことばかり。
だから僻んでるとか財力がないとか言われるんですよ。
既に半分以上売れてるわけですから、デベも値付けが失敗とは思っていないと思いますし。
見合いとかで条件が悪いところは売れ残ったら値下げするかもしれませんね。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[945: 匿名さん]

多くの人が、割高感を指摘されてるんだから、
価格がネックになってるのは、周知の通り。

ポジも結構だけど、事実は事実として認めたら？

しかも半分しか売れてないのは、決して自慢にならない。
PC 千代田富士見やTPH グラン南青山、ブランズ四番町といった
同じ価格帯の物件が、完売間近な訳だから。
仕様や環境でここは劣ると、多くの富裕層が判定したということでしょ。

[946: 匿名さん]

盛り上がっているみたいで人気の証ですね。

[947: 匿名さん]

ポジでもネガでもないのであしからず。
中立的な立場で言わせていただくと、立地はともかく、全部のMRを見てここが仕様で劣ってると言ってる方は本当に物件を見る力がないと思います。
車寄せが無いとかマイナスな面もありますが、部屋の中の仕様は最近の高級物件の中でもかなり上位ですよ。

[948: 匿名さん]

丸紅初の高級物件だから、これから何としてでも売り切るでしょ。
ここで値下げとかしたら、これからの戦略も狂うだろうから、さぁ三井不動産レジデンシャルの力の見せ所かな。

[949: 匿名さん]

仕様は悪くないと思う。

ただ、高級物件のなかでかなり上位って言うのは、
表現が抽象的で分かりにくい。

前に出てるPC 千代田富士見やTPH グラン南青山と比べると、
私が見た限り、ここが上回ってるとは思わない。
特に下回ってるとも思わないが、ここはMRが２パターンしかなくて
、そのうち１つが大半の住人が関係ない最上階だけの仕様だから、
最上階の印象が強く残ってる人もいるのかな。

結局、仕様が互角なのに販売実績で遅れてるのは、
詰まるところ価格と環境の差なんだろう。

[950: 匿名]

千代田富士見は立地はいいけど、仕様は低い。
そもそも玄関や廊下は大理石じゃないし、フローリングも突板じゃなくシート貼って聞いたときに買う気が失せた。
ここはもう少し検討しようと保留中。

[951: 匿名さん]

仕様仕様って言ってる人は永住するつもりで買うんだよね？

仕様はリセールでは「全く」評価されないよ
立地・階数・向き・築年数だけが評価の対象です

[952: 購入検討中さん]

結構売れているみたいだけど・・・。

[953: 物件比較中さん]

皆さんはわかりませんが、私は永住できる物件を探しています。
リセールにおいて仕様が全く対象外？
玄関入った廊下がただのフローリングと大理石では違うでしょう。
しかも今の住んでいるマンションを売却に出していますが、共用施設だの仕様だの近隣の物件に比べてバリバリ価格で評価されてますけど。

[954: 物件比較中さん]

ちなみに、千代田富士見も立地的によかったので購入を検討しましたが、価格がここより1割以上高く結局断念しました。
モデルルームは何回も行きましたが、前の方が仰るとおり、仕様はかなり下でしたが、立地や共用施設の豪華さに惹かれ、長らく迷ってしまいました。

[955: 匿名さん]

床天然石は豪華な感じがして私も好きですが、それで仕様が高いと言えるような代物ではないと思います。実際大してコストかかりませんから。例えばパークコート麻布十番のような大型物件でも廊下まで石が標準なので、最近のはやりぐらいに思っておいて良いでしょう。
個人的に仕様というのは、天井の高さ・梁の出方・開口部の面積などの空間の大きさ綺麗さ、駐車場の数や平置きの割合、車・人の導線の取り方、敷地全体のゆとりや植栽の量など、全体的な設計の部分が重要になってくると思います。
内装という意味では、部材がぺらぺらの安物でなければ、そんなにマイナスにならないのではと思います。

[956: 匿名]

パークコートの廊下石貼りって上層階の一部じゃなかったでしたっけ？
ここは確か全室標準ですよ。

[957: 匿名]

天井高とかも微妙だけど、仕様に駐車場とか植栽が入るの？？
マンションの設計になっちゃうじゃん。
あくまで専有部分の設備やら造りのことだと思いますが…

[958: 匿名さん]

仕様とスペックを分けてもいいけど、それなら仕様ではなく内装といったほうがいいかも。
いずれにしても建物グレードを論じるときに、専有部分のしかも内装しか見ないということはないと思います。

[959: ご近所さん]

丸紅さんなりに仕様、特に占有部分の質感にこだわったことは十分伝わりますし、少なくとも競合物件に負けている事は無いと感じますが、結局これだけの高級路線を売り切るだけのブランド力が無いということではないでしょうか。明らかに他社にくらべてコスパが良いと感じられなければ売れない程度のブランド力だと感じます。同じ物件でも三井ブランドなら買いたいというような人は多いでしょうね。丸紅のリセールバリューの強さはこれまで割安に売ってきた裏返しなわけで。

[960: 物件比較中さん]

三井ならこの敷地に車寄せ無しキツキツタワーは企画しないので、仮に内装が互角以上だとしても、もっと根本的な企画段階でのブランド力の差が出ちゃうでしょうね。

[961: 物件比較中さん]

確かに悪条件の部屋まで売り切れるかどうかはブランド力が大きいでしょうね。条件による大幅な価格調整を謙虚に行っているのであればむしろお買い得かもしれませんが。

[962: 匿名さん]

１億なら買うと繰り返し主張している者だ。
ここの議論が具体的かつ建設的な内容に改良されて嬉しく思う。

[963: 匿名さん]

思い出しましたけど、廊下まで天然石ってパークコート赤坂ザタワーのモデルルームでやたらと強調していましたね。いま思えばあれがはしりだったのかと。
駅から遠い立地など似ている部分が多い物件ですが、ブランド力や環境、敷地計画などは足元にも及びません。あちらの中古が低層で400万乗るかどうか、中高層でも400万中盤ぐらいですから、その辺の現実的なところを基準にこの物件を考えないといかんですね。

[964: 匿名]

この前モデルルームに行って説明されたのですが、ここは大林組の最新制震構造なんですね。
この粘着質みたいなやつはかなり揺れを吸収する優れもののようです。

[965: 匿名]

条件による価格調整はかなりしてるよ。見合いの部屋とかはかなり安いし。
条件のいい部屋まで安くしろとかずっと言ってる輩もいるが。

[966: 物件比較中さん]

場所はともかく、パークコート赤坂ザタワーよりは高級感ある、いい内装だと思う。
あっちは天高がここより低く下がりが気になり圧迫感があった。

それにしてもここが高いのは認めるが…

[967: 購入検討中さん]

今週末もう一回モデルルーム行ってしっかり見て来ます。
仕様が素晴らしいって言ってる人が多いのでどれだけすばらしいのか、また、どれだけ売れてるのか聞いてこようかと思います。

[968: 匿名さん]

仕様が良くても丸紅物件に坪450万オーバーを出せるかという問題はある。
立地と環境面でリセール厳しそう。駅遠タワーという企画力も疑問だし。

[969: 物件比較中さん]

駅近が必ずしもいいとも限らない。
治安面でも、人の多さでも。
ここはこの規模ではいろいろよくできてるほうだと思います。

[970: 物件比較中さん]

ようやくネガがいなくなったみたいですね。
きっとこの物件の良さに納得したんでしょう。

[971: 匿名さん]

駅近が必ずしもいいとは限らない。これは事実。
しかし、それなら低層高級物件にしなければ説得力がない。
駅遠タワーを選ぶセンスが、いまいちなんだな。
治安もそりゃ警官がたくさんいて良いとも言えるけど、
月に2-3回、子供に聞かせたくないBGM が流れるから微妙。
内装は良い！でも車寄せ無く、敷地計画に無理がある。
それなりに良くできてるけど、諸々にイマイチ感があるのが、
一流デベとの企画力の差かな。

[972: 匿名さん]

俺はどうしても丸紅に聞いてみたい(MR の現場営業じゃなくて部長役員級に)

なぜ！？初の高級物件の立地にここを選んだ？
こことは違う港区内の立地に、同じ物件を建てれば、
アベノミクスに乗って順調に売れただろうに。なぜ？ここなんだ！

[973: 匿名さん]

地権者が居ないのは大きいのではないですか？

[974: 物件比較中さん]

ここは、ブランド力では大手に負けてあまり注目されていませんが、かなり良い物件ですよ。
あとは、販売代理の三井さんがいかにうまくアピールできるかではないでしょうか。

[975: 匿名さん]

この規模で、エレベーター２台（非常用を含めると３台）、ラウンジ、ゲストルーム、各階に防災倉庫、72時間自家発電可能などかなり充実してるよね。
部屋ももちろんエアコンは全室だし、玄関も上がり框なしの総大理石とか高級物件の当たり前の仕様が全室標準とかレベルは高いと思うよ。
南からの眺望がどれだけ抜けてるか見てみたい。

[976: 匿名さん]

個人的には大理石の廊下が高級でレベルが高い、という風潮に疑問を持っています
ここは日本なのだから玄関で靴を脱ぐので、廊下はフローリングのほうがいいです
大理石の床とか寒くないですか？

来客を靴のまま家に入れて、広間でパーティーするような家なら石張りでいいと思いますが

[977: 匿名さん]

床暖房がついているので寒くはないでしょう

[978: 匿名さん]

内装はあとでもどうにでもなるでしょう。

問題はいろいろ議論されている立地、環境、敷地計画がいまひとつ。
価格とのアンバランス

ということですね。

あとはこれらネガを見込んで（買いたい人はポンとだすでしょ）買う人がいた、という事実と
買わない・買えないと判断した人がいる、という事実があると。

[979: 匿名さん]

そのとおりだと思います。
ただ、内装は後でやればいいというご意見をおっしゃる方がよくいますが、実際に購入したあと何百万もかけてやりますか？
だからこそ最初から標準で付いている物件は貴重かと。

もちろん最後は総合的な判断になりますが。

[980: 匿名さん]

内装は完成前なら普通オプションで色々つけられます。大理石の廊下は数十万円程度だと思います。その他高級品のオプションは沢山有ります。
ですから内装の標準仕様を誇ってもあまり意味ないと思います。

[981: 匿名さん]

三井は、レジデンス三田の売主だから、過度な期待は禁物ですよ。

目黒駅前に最新タワーも予定されてますし、高級物件は自前のタマが揃ってる。

[982: 購入経験者さん]

大手デベの1億5000万クラスを買う層は新築入居直後や築浅のうちに数百万のリフォームは珍しくありません。デベの企画したまんまの部屋に自分の生活スタイルを合わせる必要はないという考えでしょう。デベが大量に仕入れるの建材に比べて割高にはなるでしょうが。

[983: 匿名さん]

かえられないもの（立地、方角・階数など）にはとことんこだわるべきだと思いますよ。

中は982さん言われる通りと思います。

[984: 買いたいけど買えない人]

億ションのレベルになると専有部の細かな仕様よりも、立地やデベの信頼性を重視する方が多そうですね。PMシリーズを40年以上分譲し続けているデベと事実上初の超高級物件を分譲するデベのどちらから買うか、みたいな。初だからこそ仕様で負けないようこだわっているのでしょうね。でも自分も含めてですが、大手ではなくここを狙う人の半分くらいは大手は高くて手が出ない人で、あと1，2割下がればなぁと思ってるとおもいます。

[985: 物件比較中さん]

でも、施工が大林組は良いですよね。
ネガが多いけど、心が傾いております

[986: 匿名さん]

＞９８２
＞数百万のリフォームは珍しくありません。

別に、ここのネガでもポジでもないのですが、リフォーム
しようと思うと、数百万なんか、直ぐにいってしまうというか、
数百万では、ほとんど何もできないですよ。

勿論、グレード下げれば別ですが。

[987: 買い換え検討中]

こちらの専有部分で評価すべきは、リビングの眺望とそれを生かすための天井高や梁の出し方などリフォームでは改善出来ない部分にあると思います。流行りの天然石調タイル等は15年もすれば古臭く感じる可能性もありますし、リフォームで高級感を演出する事は容易な時代になっているのでオマケ程度に考えています。

[988: 購入経験者さん]

築浅の数百万のリフォームは、主に見栄えをよくする目的で、壁を漆喰にしたり、フローリングを天然石調タイルに変えるたりなどが多いようです。水回りをいじったり、大幅な間取り変更の必要が無ければ、1000万程度でも結構立派になるようですよ。

[989: 購入経験者さん]

直基礎の立地なら施工会社はあまり気にしませんが、急斜面の縁に建てるタワーというトリッキーな面を考えると大林組は安心材料かもしれませんね。

[990: 物件比較中さん]

初だからこそのMRの対応の良さは特筆すべきものがありました。もっとも半年以上前のオープンしたての頃にしか伺ってないですが。

[991: 匿名さん]

MR で｢ここの立地の利便性を生活のしやすさという観点で説明してください｣と
営業マンに尋ねたところ、｢利便性ですか。。。｣と呟いたきり、沈黙していました。
嘘をつかない誠実な対応が、強く印象に残っています

[992: 匿名さん]

ここは天然石調タイルではなく、全て天然石ですよ。しかも窓カウンターの天板まで。
ちょっと惹かれます。笑

[993: 物件比較中さん]

下にある梁、良かったですね

[994: 匿名さん]

スーパーは近くにどこがあるの？
利便性は高いのかな？

[995: 周辺住民さん]

東麻布にマイバスケットとマルエツプチ、麻布十番には大丸ピーコックとグルメシティー、あと輸入物中心ですが日進デリカエッセンもあります。
意外と便利ですよ。

[996: 匿名さん]

駅近だとしても、そこが何路線か乗り入れてるターミナル駅だと便利だけど、一本の路線しかなかったら意外と使いづらそう。
それよりならここが日比谷線、南北線、大江戸線にある程度近いみたいに、それらの中心にあったほうがいいのかもって最近考えています。

[997: 物件比較中さん]

郵便局前から渋谷、新橋行きなど、バスが出てるみたいですね。
渋谷までバスに乗ると、大変かな？
慣れれば便利なのかな？
バスって、どうでしょうか？

[998: 物件比較中さん]

バスはとても便利です。
バス停も物件の目の前なので便利かと思いましたが、
なんと渋谷からのバスは30分に1本です。
あまり利用者がいないのでしょうか？
入居者が増えてバスの本数も増えれば良いですね。

[999: 匿名さん]

一体渋谷に着くまでどれ位の時間がかかるのでしょう。

新橋方面はあまり混まないが、
時間帯によっては自転車の方が早いです。

[1000: 匿名さん]

駅から徒歩五分圏内の家に一度住んでしまうと、
駅近という条件は、なかなか外せません。
似たような考えの人が多いから、駅遠はリセールに響くと
言われるのでしょう。

でも最近は郊外から都心に引っ越す高齢者夫婦も多いみたい
ですから、そういう方からしたら徒歩七分は十分許容範囲かもです。