グランスイート麻布台ヒルトップタワー

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.gs-azabudai166.com/

＜全体概要＞
グランスイート麻布台ヒルトップタワー

所在地：東京都港区麻布台3－2－10の一部他
交通：南北線六本木一丁目駅徒歩7分
総戸数：166戸
間取り：1～3LDK、40.1～134.07m2
入居：2014年3月予定

売主：丸紅
設計・施工：大林組
管理会社：丸紅コミュニティ


【仮称名称を物件名に変更しました　2012.11.20 　管理担当】
仮称名称：麻布台タワープロジェクト

[261: 匿名さん]

最高級マンションじゃなかったことに気がついたのでは？

小規模マンションならともかく、タワーでの車寄せ代替案としてはあまりにお粗末。
青田売りならではの案でしょう。

[262: 購入検討中さん]

登録までに時間がないので、
詳しい方がいらしたら教えて下さい。

本物件は制震構造でありますが、
内造さてるタワー駐車場は
耐震性に優れたものとの説明を受けました。

大地震の際、この２つの構造体はどういう影響を
及ぼし合うのでしょうか。

独立した構造体が２つあるということでよろしいのでしょうか。

それとも１つの制震構造体ということでよろしいのでしょうか。

[263: 物件比較中さん]

プラウドの千代田富士見タワーレジテンスも、
車寄せにタクシーを乗り付けるために
全戸にシャッター開閉リモコンの貸与を
検討しているとＭＲで説明を受けました。

[264: 購入検討中さん]

管理組合のことまで出して批判するなんて、よほどこの物件を悪く書きたいのですね。笑
駐車場約70台（70戸）に対して全戸数166戸ですから、駐車場利用のご家庭が反対されても総会で否決される可能性は低いのではないのでしょうか。
理事長さんが駐車場利用者で委任者分を含めて反対を強行するなら別ですが、初代理事長が管理会社の意図も無視して突っ走る方が現実的ではないと思います。

[265: 物件比較中さん]

先週末MRに行って来ました。
東南角の高層階をはじめ中層階のお手頃物件も含めた販売住戸となっていました。
担当者の方曰く、「相当倍率の出る住戸も出ると思われます。」とのことでしたので、（一期なので当たり前ですが）即日完売はもちろんのこと、すぐ2次で売れそうな物件も残していそうな含みでした。
どなたかが以前書いていましたが、1LDKの5000～6000万円台の物件はやはり出すとすぐ売れるだろうとの思惑のようです。
駅からは若干遠いですが毎日の通勤も送迎有りなので特に問題もないので候補物件の一つになりました。
ただ出足が遅かったため今週末にはギリギリという感じなので少し後悔しています。
（ただ、販売員の方は以前から要望書を出されているお客さんがいらっしゃるので抽選になってしまうため、そんなにウェルカムという感じではなかったですが…笑）

[266: 匿名さん]

265はデベさん？

[267: 物件比較中さん]

送迎ありとかワザワザ書くと怪しまれます。別に悪意のある情報では無いのでデベが書き込んでも良いとは思いますが。

[268: 物件比較中さん]

プラウドは一方通行の車寄せありなのでシャッター内はおなじでも内容が全然違いますね。
むしろ飯田橋駅徒歩2分にもかかわらず、車寄せはあるということですよね。

[269: 購入検討中さん]

丸紅の管理会社のサービスのレベルってどうなのでしょうか？
どなたか詳しい方、情報をお願いします。

事例的に体験者からの情報を期待します。

[270: 買い換え検討中]

現在別のグランスイートに住んでおり、こちらのほうがグレードが高いので買い替えを考えています。
今のマンションも丸紅コミュニティー（昔はベニーエステート）が管理をしていますが、まったく問題ありません。
清掃業者（おそらくどこも同じ委託先でしょうが）も非常に丁寧にお仕事をされていますし、管理組合の運営補助（助言等）でも特に何か問題になったと聞いたことはありません。
また、工事等を発注する際も、普通は管理会社のお抱え業者等に依頼するケースも多いと思いますが、丸紅のスタンスとして管理会社の立場（より良い管理＝工事費もなるべく安い方がいい）と、工事業者の立場（できるだけ利益を上げたい）が逆のため、両方に関わってしまうと利益背反になるとの理由でタッチしておらず、工事はいつも合い見積もりを行っていました。（私が理事のころの話ですが。）
また、よく売れ残り物件を管理会社に買わせるデベもありますが、丸紅はそれもしていないそうで、財務状況もいいほうと聞いたことがあります。
そういうことからも特に問題はないのではないでしょうか。

[271: 物件比較中さん]

飯田橋駅徒歩２分のプラウドの新規物件とはどこですか。

シャッター開閉リモコンの貸与で対応する物件が、
他にもあるという情報提供です。

[272: 購入検討中さん]

管理会社の情報ありがとうございました！
参考になりました。

[273: 買い換え検討中]

丸紅コミュニティーのポジ意見初めて見ました。実際に住んでる方のポジレスは貴重ですね。
自分はタワーには興味ないので、次の南麻布待ちですが参考になりました。

[275: 匿名さん]

少し割高だね。

[276: 物件比較中さん]

プラウドは飯田橋徒歩4分の間違いでしょう。
幹線道路に面してないので深刻さの条件は違いますが、むこうのシャッター内の広さはどうなんでしょうね。

[277: 匿名さん]

近隣物件さんが喧嘩しかけているのかね？

争っている点のレベルが低くて、笑える。都心物件のレベルも、プチバブル期に比べると、だいぶ落ちていますね。

[278: 買い換え検討中]

喧嘩？？

[279: 物件比較中さん]

274が削除されてますね
何が書いてあったのでしょうか？

[280: 申込予定さん]

今週末はいよいよ申込みですね。
ネガな意見をおっしゃる方がいても、当たり前ですが第1期は即日完売だと思います。
この物件をよくよく見ているうちにいろんな良いところが見えてきました。
例えば、エレベーターも２基となっていますがこれは非常用エレベーターは入っていません。
（ちなみに千代田富士見は８基となっていますが非常用込みです。）
世帯構成を見てもどちらが大混雑になるかは容易に想像が付くと思います。
また、風除室から入る際に直進ではなくクランクインさせることで、プライベート保護や雨風進入防止などいろいろなメリットもあると思います。
確かに駅から少し遠かったり車寄せがないなどマイナス点もありますが、それを補うような工夫や専用部分の仕様の良さなどもあるので、あとはどちらを選択するかですね。
とは言ってももうどこの住戸も希望が付いてしまっているのであとは抽選覚悟になりますが…

[281: 匿名さん]

1期で 1／3の売り出し。ペース的にはどうなんでしょ？普通？

[282: 購入検討中さん]

どうなんでしょうね。
人気のある東南角の高額物件も売れてるからまあまあなのではないのでしょうか。
小さい部屋は単身の方や賃貸からの乗り換えですぐうれるでしょうし。

[283: 匿名さん]

何か勘違いされてる方がいるようだが
要望書が出された部屋を１期として売り出すのが普通なので
どの部屋も希望が付いているのも、ほぼ即日完売するのも当たり前
別に人気があるからではありません

順調かの目安は１期で６～７割売れるかどうか
1/3では竣工後まで何年もだらだらと売ることになるでしょう

[284: 匿名さん]

＞要望書が出された部屋を１期として売り出す

これはその通りだと思います。
ただ1期で６～７割売れないと売れ残り？
これはどこにそんな根拠があるのでしょうか。
大人気と言われているパークコート千代田富士見でさえ、第1期は505戸中255戸ですよ。

そもそも戦略もあるでしょうし、周り（狸穴や愛宕虎ノ門）も発売が近いので大きいのを売って小さいのを残しておいているという話も聞こえてきてるので、そういうすべてを勘案しないとすぐに売れ残りということにはならないのではないでしょうか。（それでも何戸かは残るかもしれませんがそれが＝不人気なのですか？）

[285: 匿名さん]

↑そもそもの総戸数が違うじゃん。あっちは500以上。こちらは200以下。

[286: 匿名さん]

↑総戸数が違うじゃんってだからなに？

[287: 匿名さん]

パークコート千代田富士見は地権者を除いた425戸中
1期全体で311戸の販売だったと思います・・・

[288: 購入検討中さん]

よさげな物件なので本気で検討しようといていたらこんなブログにも取り上げられていました。
http://mansionotaku.blog.fc2.com/
本当は東南角がいいのですがかなり高そうなので南西にしようと思っています。
このような間取りだと日差しがものすごく入ると思いますが、やはり西日はきついですか？
それなら北東角のほうがいいでしょうか。

[289: 申込予定さん]

いよいよ明日ですね。
私の部屋は倍率が付くと販売員さんから言われてるので朝一で行ってこようかと思います。
やはり申込番号１番のほうが気持ちよいかと。
それで外れたら諦めます。（or　１期２次で少し考えます。）

[290: 匿名さん]

こちらは資産価値ありますかね？キャピタルゲイン狙えるかな？

[291: 物件比較中さん]

資産価値は申し分ないと思います。
ただ、投資目的にするには高級部件過ぎますし、それならもう少し小規模の安いものを狙えばいいと思いますよ。

[292: 申込予定さん]

今日から1次登録受け付け開始ですね。
もう行かれた方はいますか？
ＭＲの状況（混み具合）とかを教えてくださればうれしいです。
それとも既に購入を決めた人は事前に申込みとかしてしまうものですかね？

[293: 申込予定さん]

今日申し込んできました。
たぶん皆さん担当者さんの状況に合わせて事前予約していると思われますが、まったく混んでいませんでした。
書類も思ったより簡単であっさり済んでしまいました。
ただ、希望住戸は南東中～高層なので、おそらく倍率は付くと思っててくださいと言われてしまいました。
何回も見に行ったんだからなんとかしてくれ～～～
って気分です。笑

[294: 匿名さん]

>>290さん
資産価値はあるかと思いますよ。資産価値が高いというのは誰もが買いたいと思う様な物件ですからね。
資産価値が崩れない一番の条件は立地です。ここは駅からすごく近いというわけではないですけど
３路線可能でどこも便利な駅ですからね。スカイラウンジをはじめ共用施設もとても素敵ですよね。
魅力的な物件です。

[295: 物件比較中さん]

資産価値があるかどうかは、売れ行きでわかりますよ
すぐに売れてしまえば、中古でも売りやすいから、資産価値があるんでしょうね

[296: 匿名さん]

世の中に無数にあるマンションの中では資産価値は高いと言えるでしょう。
港区の高級マンションの中で平均に達するかどうかは微妙かもしれませんね。
部屋の向きによって特に差が大きいマンションだと思います。
ただし分譲価格でしっかり調整しているようですので、リセール時の騰落率としては部屋による差はつきにくいのかもしれません。

[297: 物件比較中さん]

駅からの距離だけかんがえれば悪くないですが、高台なので実際には帰り道はもう少し遠いイメージでしょう。高台なのに車生活が非常に不便なのと、高台なのに閑静じゃないという意味では高級感は損なわれていますが、逆に庶民にも手が届きやすい部屋がありそうです。資産価値は期待しすぎない方が良いでしょう。

[298: 購入検討中さん]

リセールに強い立地という意味では次に出る南麻布4丁目の方が間違いないでしょう。
眺望は望めませんし、低い土地ですが住宅地としての評価はここより高そうです。

[299: 通りすがりさん]

南麻布４丁目、いつ情報でるんでしょうかねー。待っているんですが、全然気配がありません・・・

[300: 匿名さん]

南麻布4丁目、リセールに強いかな？

いわれてみると強そうな気がするけど、現地行くと
わかりますが、周辺の高級感はないですよ。所謂坂下。

加えて、周辺住民の猛烈な反対にあって、あちこちに
反対の幟が立っています。

[301: 入居予定さん]

ここ、買うことにしました。

1次で申し込み成立しました。正式契約は来月頭ですが、既に手付金を振込みましたので、もう決まりです。

既に決めた者として、今後申し込まれる方のために、私が、ここに決めた要素を参考までに記します。あくまで、個人的な考え方なので、そういう考え方もあるなあくらいのノリでご覧下さい。

「良いと思った点」：

・エントランスの通路からエントランス・ラウンジまでの設計

ここほど、心を惹かれる素敵なエントランスは他に無いと思います。もちろん、嗜好の問題なので、押し付ける気はありませんが、オープンな感じのエントランスのマンションが多い中で、ここのエントランスは、高級隠れ家レストランみたいな雰囲気を漂わせています。なので、例えば、晴海のクロノ・レジデンスみたいなオープンな感じのエントランスが好きな人にはお勧めしませんが、落ち着いた雰囲気の中にさりげない豪華さを求める人には、お勧めだと思います。

・大林組による安心な制震構造

個人的にタワーマンションが好きですが、地震は怖い。なので、免震か制震は必須の構造です。単純な耐震でも建物は壊れないと思いますが、実績のある会社の制震構造は、精神衛生上の安心感が違います。スカイツリーを作った会社であることは有名ですが、六本木ヒルズも千石山も大林組とのことで、とりわけ、ここらへんの大規模ビルを多く手掛けており、地質を良く理解した会社が土台から作ってくれる制震構造のビルなので、安心感があります。まあ、実利的にも、柱をある程度の太さに抑えられるので、単純耐震設計マンションよりも梁が小さめになっているようです。

・非常防災対応

これは、最近は当たり前のなのかも知れませんが、自家発電装置を備えており72時間マンションのインフラ部分を支えてくれるのは、いざっという時のために、やはり安心感があります。

・リビング窓辺の作り

これも、このマンションにした決めてになりました。ローカウンターが窓際にあるものの、天井まで広がるリビングの窓から見えるだろう眺望は抜群です。もちろん、階数と向きによって、価値も異なりますが、ある一定条件以上の部屋は本当に希少価値があると思います。南東、南西によらず、南側の眺望は、10階以下でも高台のため、吹き抜け感が素晴らしく、十分価値が高いと言えると思います。また、ローカウンターも絶妙な仕様で、むしろ、このローカウンターがあって良かったです。

・アドレス自体

何といっても、港区麻布台3丁目2-10って格好いいと思います。麻布台もいいし、３－２－１０っていう語呂も個人的には気に入ってます。

・眺望自体

東京タワーは一番の売りでしょうが、個人的には、六本木ヒルズも夜は綺麗だし、南側に面した部屋なら、南東でも、南西でも空気が澄んでる日中において富士山が見えるのも嬉しいです。

・最寄駅がたさくん

不動産表記上の分数とは言え、徒歩10分以内に、六本木一丁目、麻布十番、神谷町、六本木があるのは凄いでしょう。まあ、個人的には一番遠い六本木駅（10分）は使わないと思います。日比谷線を使う時は神谷町（8分）に歩きます。

なお、実測しましたが、表記上一番近い六本木一丁目（徒歩7分）の改札口（地上からは結構深い地下にある）から計測して、現地までギリギリ10分切るくらいです。

もちろん、もっと駅近の物件もあるのですが、ある特定の駅に近づけば近づくほど、特定駅以外は遠くなるので、複数駅にこれだけアクセスできる点を考慮すれば、各駅の中心にあるということなので、多少の分数掛かるのはしかたないだろうと思います。

・共用部分のLED化、太陽光発電装置　他ECO設備

共有部の無駄なコストを抑える意味でも、また、環境破壊防止という意味でも、LED化や太陽光発電を取り入れている点も気に入っています。


次に、
「デメリットだと思う点」：

・車寄せ

既に色々投稿されていますが、やはり、所謂通常の車寄せはあった方が良かったですね。これが私が思う唯一惜しかった点です。

シャッターゲートのリモコン貸与によって、雨の日タクシーで帰宅した際などには、確かに、濡れないで済みそうなので、それは良かったですが、マイカー利用者は、雨の日に、ゲート内が混雑しないといいなとは思いますよね。なお、標準の管理規程上は、タクシーなどがゲート内で待機することは禁止するとなっています。つまり、帰宅の際にはいいのですが、タクシーを呼び出して乗る際には、タクシーはもちろん、シャッターの中には勝手に入れません。

その他、メリット/デメリット両面言えること

・少し駅から離れている

まあ、10分以内なので、私は許容範囲ですが、そりゃ、徒歩3分以内などの物件に比べれば、駅から近いとは言えません。ただし、六本木駅から少し遠いことはメリットもあります。昼間は特に問題ありませんが、六本木駅界隈は、夜は外国人による客引きが多く出て、雰囲気が、私は好きではありませんので、むしろ、このマンションがそのような場所から少し離れていることはラッキーだと思っています。

・ロシア大使館に近い

街宣車の騒音が懸念されることは事実です。ただし、当該マンション前の通りには、街宣車は入って来ません。機動隊が門番になっており、通過させません。見方を変えると、機動隊が24時間、当該通路の入口も出口も門番をしてくれています。従って、比較的近いのに、六本木駅界隈で見られるような、客引きもいないし、間違っても、ドラッグ売りつけてくるような犯罪者もいません。この通りについては警察によって常に安全が確保されているという見方もできます。もちろん、機動隊は、個別住民を守るために門番しているのではないのですが、その存在自体が犯罪者への心理的抑制効果になることは間違いないでしょう。

・目の前の郵便局の再開発があるかも知れない

これは、何もまだ具体化していないそうですが、仮に、将来、郵便局が立て直したとして、北側の眺望が遮られる部分があると思いますが、位置的に、東京タワーも、六本木ヒルズも、ミッドタウンも、富士山も遮られることは全くありません。再開発によって、レストランとか便利な店とかがオープンすることを私はむしろ期待します。まあ、いずれにしても、まだ、何も具体化していないので、今はイマジネーションの話でしかないので、どちらにしても、これを理由に、当該マンション購入のキーファクターにすべきではないと思います。

・値段設定が高め

これは、難しい議論です。アベノミクス効果に期待して、何処のマンションも強気の価格設定になってきていますので、今後次第なので、正直なところ、誰も断定できないと思います。眺望の良い部屋は確かに強気な設定だと個人的には思いますが。

とりあえず、以上、既に購入を決めた者の意見でした。
ひとつの参考にしてもらえれば、幸いです。

[302: 購入検討中さん]

1期には間に合いませんでしたが、ぜひ購入したいと考えています。
実際に購入を決めた方から、メリット（デメリットも含め）について正直な感想を聞けて参考になりました。
ちなみにどの方角を購入されたのでしょうか？
東南？南西？北東？

[303: 購入検討中さん]

ご契約おめでとうございます
早く完成すると良いですね。
ご指摘の点，その通りと私も思います
私は結局、車寄せが無かったことが、あきらめた最大の要因でした
折角この場所でこの通り沿いだったら、立派な車寄せが出来たら素敵だったんでしょうね
とっても残念でなりません。
あと、辞めたもう一つの理由は、富士山が見える方向のお部屋が、狭かったこともあります
東京タワービューより，六本木ヒルズ、富士山ビューが良かったのですが、お部屋が狭かったです。
内装などとても良かったのに、本当に残念でした

[304: 物件比較中さん]

これだけ購入時点での考えを整理されていれば将来後悔することはないでしょうね。
確かに特に南側の眺望は半永久的に保証されているのは大きいですね。

経済的には余裕がある方の場合、買うか買わないかの最終判断はやはり「幹線道路にしか面していないタワーなのに車寄せなし」という条件を呑めるかどうかでしょうね。

[305: 購入検討中さん]

現在も一人暮らしでしばらく結婚の予定もないため、東南角では広すぎる（価格面でも少し難しい…）ことから、北東角を検討しています。
南西角も予算内だったのですが、やはり東京タワーの眺望にこだわりがあるのと、タワー（特にこのようなガラス前面の作りでは）の西日の強烈さに悩み、北東角に傾いています。
北東と言っても東向きに近いので１２時過ぎまで光が入ってくるので、あとは幹線道路に接しているのと、麻布郵便局の建て替え懸念（あと１０年以上は何もないでしょうが…）でしょうか。
そこら辺のアドバイス等あればお願いします。

[306: 匿名さん]

子育て世帯には、魅力薄な物件なのですが、皆さんディンクスですか？

[307: 匿名さん]

子育て世代でも東南や100㎡超えの部屋なら魅力ありでしょう。
ファミリー用とか言って変な共用とか希望されているならそもそもレベルが違います。笑
ファミリーマンションへ行ったらよろしいのではないでしょうか。

[308: 物件比較中さん]

要するに高級タワーとして買いたい方はこういうのが最低限欲しい訳ですよね。

因にこれはご近所のパークコート六本木ヒルトップですが、これとは別に地下のコーチエントランスの車寄せもあるようです。
http://rf-minato.com/property_overview/2241/
敷地面積の余裕の有無による違いですかね。

もちろん南側の眺望の抜け感はこちらの物件があちらを圧倒していると思います。

[309: 物件比較中さん]

この１０年で作られたタワーマンションで、車寄せのない比率ってどれ位なんでしょうか
かなり少数派のような気がします

[310: 匿名さん]

結局第1期は即日完売だったの？
HP上には何もその表示はないけど…
もしかしてキャンセル続出だったとか。
物件概要はしれっと第1期2次になってましたが。