福岡市では戸建て、マンション？

[貧乏父さん]

今、福岡市内ではマンション価格と戸建ての価格が逆転現象と言えば大袈裟かもしれませんが、
数年前から戸建ての価格が下がり買えなかった価格から買える価格になって来たように思います。
これからマイホームを考えている方々どうでしょう？

[261: 匿名さん]

このようなスレッドがあったんですね。

>>255さんの書き込みを読み、なるほどと納得させられました。
今後、地域係数などの耐震基準が見直される可能性が高いですから、従来の基準の物件の
評価額に影響する可能性は十分にありますね。

記憶が曖昧なのですが、地盤の安全性についても数年後には不動産評価額の算定基準に
組み込まれると思いました。地盤の弱いところを買うと資産価値が下がったりするのでしょうね。


>>257
気密性ならRCのマンションの方が上ではないでしょうか。
サッシ性能は高気密高断熱の戸建てのサッシもマンションのビル用高性能サッシも
似たり寄ったりですし、仮に木造の戸建てでC値0.5の優れた物件でも数年後には
確実にC値2.0以下に悪化するようです。木造の気密性能は数ミクロンのベーパーバリアによって
維持されていますが、木の経年変化やちょっとしたことで簡単に気密が破られてしまうらしいですね。
http://www.yoshiken-home.com/co_mame/Mje20150312045138-616.html

断熱性能でいえばマンションは隣接住戸の恩恵があるでしょうが、三種換気なので比較は難しいですね。
開口部についてはトリプルガラスを採用するような戸建てに軍配が上がるかと思いますが、マンションも
物件によっては二重サッシの物件もあります（幹線道路沿いの物件で防音の為）


マンションの室内設備に関しては全くの同意見です。どこも似たり寄ったりで全く魅力を感じません。
戸建ての方が安く良い仕様にできそうですね。

[262: 匿名さん]

いずれ冊子もトリプル、樹脂サッシが当たり前になりそうです。
だいたい、結露が出ること自体、マンションであっても戸建てであっても問題です。
雨漏りと一緒ですから。ＲＣも腐食していくでしょう。

戸建ては施工業者で大きく違いますね。知人の家はｃ値が０．０８でした。
断熱も外断熱が流行ってますが、さらに基礎や屋根裏も断熱して
２４時間換気が当たり前になってきているようです。

[263: しらが爺 [ 60代]]

>>262：樹脂サッシが当たり前になりそうです
・・・サッシにアルミを使うのは日本だけみたいです。
そもそも、アルミは熱伝導率が非常に高い物質です。暑さ寒さを非常によく通す素材です。

なぜこんなものが日本で使われているか？
それは、アルミ業界が危機に瀕したとき、サッシを作ってみたら大当たりしたから。アルミには軽い、錆びない、着色が容易という特徴がありますから、鉄サッシのサビや重さ、ペンキ塗り直しの手間などから解放されたのです。

中国でも韓国でもアルミサッシは使わない。前述の通り熱を通しやすいから。大陸の冬は非常に厳しいので、アルミだと結露てんこ盛りになっちゃいます。

アルミはガラスより熱を通しやすいそうで、結露するときは大抵サッシ部分の下部から始まります。

ということで、これからは樹脂サッシが注目されていくことでしょう。

[264: 匿名さん]

マンションで一番問題は駐車場。
機械式は最低です。修繕費もかなり高額ですし。

戸建てなら屋根付き平置きで2，3台は楽勝なのに。
優良地区のマンションでも、平置きで利便性のいい場所なら3から4万円毎月かかるとこもある。

[265: しらが爺 [ 60代]]

>>264：マンションで一番問題は駐車場。
機械式は最低です

・・・そうですよね。機械の上げ下げに時間がかかりますし、故障したら出せない！

ただし、地下部分に収納する車は、悪戯されないというメリットもあります。

宝石商あたりは、アタッシュに宝石を入れたまま機械を下げて終わり。自宅に持ち帰るより安全なのだそうです。外車ディーラーの営業から聞いた話しです。

色んな人がいるものですね。

[266: マンション検討中さん]

費用対効果加味してマンションに一票！こだわり少ないので。

[267: マンション検討中さん]

マンションは駐車場まで遠い

[268: 匿名さん]

それくらい歩こう！
運動大事！

[269: 購入経験者さん]

福岡市は都市計画がいい加減なので、
大濠や浄水の豪邸のすぐ横に大規模マンションが建ったりする。

世田谷や目黒のようにはなれない以上、金銭的に余裕があればマンションを好む人が多い。
(>>253のいう昔からの地主は土地はあるが、キャッシュがないので引っ越すことができない)


百道浜4丁目の戸建て街は、規制がありまだまともであるが、
タワーマンションに見下される構図である。

[270: マンション検討中さん]

大濠って戸建はほとんどないよね

[271: 購入経験者さん]

>>270
https://www.google.co.jp/maps/@33.5849398,130.3729068,3a,75y,19.69h,86.37t/data=!3m6!1e1!3m4!1sDF800ZqgF3FXcsBzYQeVQw!2e0!7i13312!8i6656

少ないながらも、昔からと思われる戸建てが残ってますね。
周りをマンションに囲まれています・・・

[272: マンション検討中さん]

浄水のマンション 6000万
平尾、平和、小笹の戸建 8000万
どっちがいい？

[273: 匿名さん]

豪華さなら戸建、安くて高級住宅街に住みたい庶民ならマンション。

[274: 匿名さん]

庶民だけど6000万は買えん
頑張って4000万台

[275: 匿名さん]

6000万は年収1500万でもちょっと考えるレベル、実は。
うちがそうだから。そのうち4000万がローンで、ギリギリ以前の賃貸時代の
生活レベルを落とさずに済んでる（こども小学生二人）。

この層になると教育費もかけるし、老後などもきっちり考慮した
人生設計するから、余程楽観的でないかぎりは8000万は出せないなあ。
勿論親からの補助やこれまでの貯金で、ローンが少ないなら別だけど。

平尾とかの中央区で8000万の戸建てって、40坪程度で建売と変わらないレベルですよね。
それなら浄水の6000万マンションでもいいかも。

[276: 購入経験者さん]

単純にマンションでも広いと高いし、
戸建てでも狭いと安いですよね。

>>271みたいに、
マンションに見下されながら、ボロい戸建てから引っ越せない人が、
「マンションは庶民！」
と必死になっていってるのでしょう 笑

[277: 購入経験者さん]

ちにみに、いま建設中のザ・パークハウス平尾浄水通りの敷地は、
いくつかの戸建ても含まれていたようです。

真横に大きなグランドメゾンが建っちゃうと、
戸建てには住みたくないですよね。

[278: 購入経験者さん]

あと、西新2丁目の一本入った通りには、
立派なマンションに囲まれた、
「マンション建設反対！」と玄関にずっと張り紙している、
古屋とミニ戸がありますよ。

もうとっくにグランドメゾンその他が建ってるんですけどね 笑

[279: マンション検討中さん]

マンションと隔離された高級住宅街はもはや希少になりつつありますね

[280: 匿名さん]

マンションにするか、戸建てするか迷いますね。
良い土地が見つかれば戸建てにしたいとは思うのですが、そう簡単に良い土地には巡り会えません。

福岡市内で戸建て建てる場合にはどの辺が良い環境だと思われますか？
延床40坪程度、庭は必要ないので土地は50坪以下で十分かなと考えております。
土地代にかけれる予算は4千万円程度を考えています。


姪浜駅の北側あたりはイオンモールがあったりと良さそうに思うのですがどう思われますか？
大橋駅周辺は広大な農地が広がっていますが、将来、発展の可能性はある場所なのですかね。

[281: 購入経験者さん]

>>279

福岡市では希少ですね。

百道浜四丁目の戸建てゾーンは、
すぐ近くにネクサスやアトモスといったタワーマンションがあることに目をつぶれば、
悪くないです。

そのぶん、築古物件のわりに値段も高いですが・・・

[282: マンション検討中さん]

１億から２億５０００万で４、５軒出てますね
古くなって来てるので建て替えかリノベーションして住むことになるのでしょう

[283: 匿名さん]

>>280 匿名さん

イオンモールとまではいきませんが旧ショッパーズですよね？
あの辺りは周りにいろいろ揃っているし駅は遠いけどバスが都市高速経由なので住みやすいかと思います。
難点は地盤の不安でしょうか。
豊浜なら元炭鉱の上です。愛宕山の続きならば地盤はいいかと思いますが坂が難点。

大橋周辺は今のところ何も計画は聞かないのでこのままの可能性が高いかもしれません。
福岡市は博多天神地区の発展に力を入れるようなので開発されるにせよ成功後になるですね。
ただ大橋から天神はすぐなので通勤が天神ならばありだと思います。断層は調べた方がいいですね。

この二択なら私は姪浜駅北ですかね

[284: 匿名さん]

>>283　匿名さん

ご丁寧にありがとうございます。

地図上ではイオンモールマリナタウン店と表示されている場所なのですが、
規模がイオンモールほどは大きくないのですね。

パソコン上で見る限りは周囲の環境も小奇麗に整備されているので
住みやすそうな場所だと思ったのですが、昔は炭鉱の地域だったということで、地盤に問題がある
箇所もあるようですね。指摘して頂かなければ分かりませんでした。

また、大橋駅周辺の発展の可能性は未知数で、二択ならば姪浜の方を選ばれるとのことで
非常に参考になるアドバイスを頂きありがとうございます。


ちなみに、今後、七隈線が福岡空港まで延伸された場合、空港線沿いの優位性というのは
どうなるのでしょうね。七隈線沿いの人気が高まったりするのでしょうか。

[285: 匿名さん]

七隈線は今のところ博多駅までしか延伸されません。
しかし延伸されれば空港線と同等に便利になるのは間違いないでしょう。
綺麗であり、比較的混んでないのも七隈線の特徴ではあります。
ただ駅数は多いです。欠点はやや時間がかかることですが、これは戸建て派にとっては逆に利点もあるとこです（駅間800ｍと短いので必然的に駅まで近くなる可能性高い。）
空港に行くのは空港線の方が便利ですので、最終的に一番の差はそこでしょう。
博多駅での空港線との乗換は動く歩道を使うようですので、そこがどうなるかでしょう。

七隈線沿線でよければ、城南区が戸建では便利です。地盤も姪浜や西新、千早等の湾岸地帯と比較にならないくらい丈夫です。標高もそこそこで断層からも離れているため安心です。この地区では、地価が比較的安いためマンションより戸建の方が人気あるようです。だた、川沿いはさけたほうがいいですが。高くなりますが、中央区では桜坂や六本松なんかがいいでしょう。

戸建はマンション以上に地盤（砂地は絶対やめた方がいい）、標高、浸水リスク、揺れ易さに気を使い、駅近か、バス停は、高速は、道路の広さ、を考えた方がいいでしょう。子育て世代なら学区も大切です。が、近い将来いずれ見直される可能性があることも頭に入れた方がいいでしょう。

[286: マンション検討中さん]

>>257
中央区なら六本松、桜坂がねらい目。城南区も断層から離れており、
総じて地盤は強固なので、浸水地区を省いたところで別府、茶山等で駅から3分程度の駅近がいいですよ。

>>285
ひょっとして同じ方？？

[287: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[288: マンション検討中さん]

警固断層直上の赤坂、薬院、平尾など西鉄沿線を避けて地盤の固い城南区の七隈線沿線を選んだ方がいいってこと？

[289: 匿名さん]

福岡政財界のお偉方の住所を知れば、
どういうことろがいいか分かるかもね。

城南区の人、知ってるなあ。
もちろんハイヤー通勤だから利便性など無関係。

[290: 匿名さん]

>>285 匿名さん
分かりやすくアドバイス頂き、ありがとうございます。

七隈線は空港まで延伸されるものと勘違いしておりました。
博多駅で乗り換えて空港まで行くという形になるのですね。
駅数が多いなどの情報も非常に参考になりました。

戸建てであれば、城南区がお勧めとのアドバイスも
土地勘の無い自分には非常に助かります。

桜坂や六本松は予算的に無理だと思いこんでおりましたが、
調べてみたところ中には予算内の物件もあるようなので
可能性が拡がりました。

浸水リスクや砂地を避けるなどの情報も非常に勉強になります。

[291: eマンションさん]

福岡だと戸建かな。

[292: 購入経験者さん]

トランプのせいで金利あがりそうですね。

[293: 匿名さん]

マンションは15年以内に売。それが効率いい。
乱立ぎみで、よほど都心で利便性良くないと、10年後福岡において賃貸収入では難。
耐震基準変われば10年以内で売りもあり。
今後どんどん中古物件ででくる。

戸建も場所次第。利便性必要。

[294: 匿名さん]

耐震基準変われば、今の新築や築浅も旧基準って事で価値が下がるね。熊本地震では基準満たしてても倒壊してるからね。直下率とかも大事だから。
埋立地は液状化ヤバイから絶対避けるべきだね。

[295: 通りがかりさん]

>>294 匿名さん
新基準が金かかるなら売り出し価格高くなるから旧基準関係ないんやない？というか、新基準高いから中古に流れる層が多いと価格上がるよ。土地、建築費上がった時と同じ現象。

[296: 通りがかりさん]

>>295 通りがかりさん
あ、ごめん、安全かどうかだけ見たらそれは旧基準の方が危ないね。まあ俺は目に見えてないものに金払う余裕ない層だけど。

[297: 匿名さん]

新基準になれば数年以内に売らないと大損する。
理由は既存のマンションも耐震補強するため費用が莫大にかかるのでそのとばっちり受ける。

特に福岡は東京に比べ、耐震重視して対策していないので問題。

[298: 買い替え検討中さん]

熊本地震では戸建ては壁直下率等の問題があきらかになった。
マンションは長周期地震動対策や免震技術の問題。

耐震補強は戸建ての方がしやすい。

[299: 匿名さん]

震度６レベルの地震の場合、地震が起こるたびに免震装置のゴムは交換必要。
建物全体をジャッキで揚げゴム交換しないといけない。
この辺は費用を含め消費者は知っているのか？

地域係数でいえば、福岡は0.8なので、最初から構造耐力が20%少ないので、
地域係数が0.9の熊本よりも危険性は高い。

[300: 匿名さん]

実際に免震装置のゴムを交換してるところなんて聞いたことがないんだが。

[301: 匿名さん]

交換しないと、次回の地震時に建物に被害が出るらしい。
同じ建物に震度５は、何回もくることを想定しているが、震度６以上は１回しか想定していない。

免震構造の建物の上部構造は、構造計算上の地震力を小さく設計できるため、一般の耐震構造の建物の50％以下の強度しか有していない。仮に、震度６強～７の地震を受けた免震建物の免震ゴムやダンパーを交換せずに、そのまま使用した場合、これらの免震装置が有効に働かないため、地震に対して、非常に危険な状態となる。倒壊する可能性もある。

[302: 匿名さん]

福岡では揺れ易さマップを見ればわかるように、意外と首都圏より危険なとこ多い。
警固断層東、早良区北部や東区の湾岸部など。

地域係数見直す必要あり。

[303: マンション検討中さん]

確かに、数年内には地域係数を見直されると思います。
そうなると、今建ててるマンションすべて全滅ですか？
桜坂とかの地盤がいいとこは大丈夫では？

[304: 匿名さん]

アサデスで警固断層についてやってたね。平尾あたりまでやばいみたい。
でも、直下の大名の人は、地震なんておこるかおこらないか分からないもんだから関係ないって言ってました。

[305: 匿名さん]

西方沖の時は埋め立てはもちろんだけど
天神周辺やばかったもんねー
割れたマンション大暴落したのに今は普通に高いからビックリ！

[306: 周辺住民さん]

天神周辺や博多駅周辺は都心すぎて復旧すれば大丈夫なんでしょう。
問題は住宅地。

[307: マンション検討中さん]

マンション
不特定多数の人が同じマンションに住んでるので建物内への出入りが多いのが防犯上、気になる
駐車場も朝夕のラッシュ時に接触や子供の通学時間帯には事故が起きやすそう

戸建
防犯、修繕など全て自己責任だから、ひどい家から状態を維持できている家までピンキリ

[308: マンション検討中さん]

ファミリーなら照葉の戸建とかいいな
独身なら浄水のマンションとかいいな

[309: 匿名さん]

自分の好みを反映しやすい戸建ては、マンションよりは満足感は高いでしょうが、
土地選びからとなると、戸建ては購入までの手間が大変ですね。

本音では戸建てにしたいですが、
マンションは比較的手軽に購入できるので（打ち合わせ・内覧等ありますが）、
楽な方に傾きがちな気持ちがあります。

[310: 匿名さん]

>>308
照葉の戸建てというのはアイランドシティ内の住宅地のことでしょうか？
小奇麗・閑静で環境は魅力のある場所ですね。

ただ、震災リスクの点ではどうなのでしょうね。
埋立地などの場合、硬い支持層まで杭を打つマンションの方が安全な気もします。

アイランドシティは環境が良さそうなので、非常に魅力を感じていますが
鉄道駅が無い、震災リスクがある、商業施設が少ないなどマイナス点も多いですね。

今後、タワーマンションが数棟建つ計画があるそうですが
発展の期待できる場所なのでしょうか？