プラウド船橋ってどうですか？(Part9)

[匿名さん]

いよいよスケジュールも見えてきました。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：千葉県船橋市北本町1丁目811番2他の一部（地番）
交通：総武線 「船橋」駅 徒歩14分
東武野田線 「新船橋」駅 徒歩1分
東葉高速鉄道 「東海神」駅 徒歩6分
京成本線 「京成船橋」駅 徒歩16分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.63平米～100.08平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：三菱商事

物件URL：http://www.proud-web.jp/funabashi/　
施工会社：株式会社大林組・戸田建設株式会社　
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村リビングサポート株式会社に委託予定

[187: 匿名さん]

>185

売れる見込みのあるところを売りに出すわけだから、完売はするよ。その辺は野村は鉄板。ただ、竣工までに全戸売れるかは、かなり怪しい。一期でこれだけ時間かけてるわけだから、二期以降はもっと時間がかかる。

[188: 匿名さん]

構造説明会、開催するなら専門の人が来て説明して質問にも答えてくれることを期待するよね。営業に質問してくださいだったら、営業がちゃんと構造について説明できるように社内でレクチャーくらいしておくべきでしょ。

[189: 匿名さん]

確かにこの価格帯を検討している人が月に20000近く払うこと、駐車場入れると30000にはなることがネックになるよなぁ。ローン以外は10年後までは高くても25000までにして欲しいね。

[190: 匿名さん]

いやいや構造説明会でたのであれば内容教えてくださいな。
地層が脆弱であるならどのような工法なのか、100年コンクリなのか…などなど。
モデルルームは申し訳ないってくらい情報が薄いからビックリなんですよね。。

[192: 匿名さん]

>189

修繕積み立ては上がってくし、消費税が１０％になったときに管理費も上がるだろうから、ローンでカツカツなのは危険。マンションって運命共同体だから、ローン破綻で滞納されると他人事でなくなる。

[193: 匿名さん]

たしかに。
なので年収500で3000万以上でローン組まれるのは怖いです。

[194: 匿名さん]

その年収も上がるどころか、今の状況だと右肩下がりでしょ。ローンで不動産買うってのは、高度経済成長期のモデル。低成長というかデフレの今は、危険だらけ。

[195: 匿名さん]

全く。間違いなくデフレになるでしょ。そのリスクを踏まえて考えて買う人が書き込み見ると少なくて不安です。こちらは一括現金なので。

[196: 匿名さん]

>190

１００年持つマンション選びたいのなら、１００年コンクリートだけで選ぶんじゃなくて、スケルトンインフィルで竪排水管が共用部分にある物件じゃないとダメだよ。プラウドタワー船橋とかがその例。

[197: 匿名さん]

売る側としてはローン審査が通って代金決済さえ済めば、その後、ローン破綻しようが関係なしだから、ぎりぎりでもどうにかなりますよって炊きつけちゃう。それで浮かれちゃってる人が多いってことでしょ。

[198: 匿名さん]

修繕積み立ての段階的値上げ、一定期間ごとの一時金徴収もあるし、修繕積立って共用部分だけだから、将来の専有部分のリフォーム資金のたくわえも必要。特に専有部分の配管のメンテナンスを怠ると、水漏れで階下に迷惑をかけることになる。家を持って維持するにはお金かかるんだよね。

[199: 購入検討中さん]

先日伺った際は、倍率1倍が多かったです。で、第一希望は要望書入ってたからとりあえずは出さないで帰ってきました。
すでに要望書入ってる部屋に被せて要望書出してもあまり意味ない様な気がするのですが、いかがでしょうか？
ローンの事前審査は希望より高い部屋で出しておいて様子みて登録しようと思います。

[200: 匿名さん]

>198さん
修繕積み立ての段階的値上げ、一定期間ごとの一時金徴収を詳しく教えて下さい

[201: 匿名さん]

200さん
198じゃないけど、修繕積み立ての段階的値上げや一定期間ごとの一時金徴収なんて、ここに限らず、マンションではあたりまえですよ。
ここは、その価格がまだ公表されてないんですよ。

[202: 匿名さん]

一時金徴収は無いはずでは？管理費説明会で言ってましたよ。これは間違いないはず。だから、月の修繕費しっかり取るって。
一時金は基本、長谷工パターンでしょ。

[203: 匿名さん]

段階的値上げと一時金徴収は、将来の未納リスクを生むから国土交通省のガイドラインでは、定額積み立てが推奨されてる。月々しっかりとるって方が、どっかの国会みたいに先送りするよりよっぽど健全。

[204: 匿名さん]

>201

修繕積立金の金額を算出するときには長期修繕計画は出来てなきゃいけないし、重要事項としても説明しなきゃならないから、段階的値上げが計画されてるのなら金額も、もう決まってるはずなんだけどね。

[205: 購入検討中さん]

修繕積立金の推移は管理説明会でやってましたよ。

[206: 匿名さん]

>204
説明会参加してます？金額は既に聞いてますが。

[207: 購入検討中さん]

1倍かぁ。
先に登録かギリギリ登録かどっちがいいだろね。

[208: 匿名さん]

管理費は10年につき5千ほどアップだっけ？

駐車場の抽選方法どうなるんだろ～。
希望者に申し込み順序の抽選をさせて1番の人から好きなところを選んで行くっていうのがいいんだけどな。
第一希望を1階にするか中1階にするか迷い中。倍率高そうだけど。
自転車もいまは持ってないけど抽選ならとりあえず場所は確保しておこうかな。
そして部屋自体が買えるのかわからないけど…

[209: 購入検討中さん]

管理費アップは聞いてない。
修繕積立金は１０年頃は+５千円、その後は５年後ごとにだったかな。
（案）で。

[210: 匿名さん]

>>207
ぎりぎりでは事前審査に通ってなければ登録はできません。

[211: 匿名さん]

検討してないというか資料さえ持ってないで今ここにいる人ってなんだろう？
管理費や修積はもうとっくの昔に具体的数字出して説明されてるんだけどなあ。

駐車場に関しては>208さんが正解。まあ割と公平なやり方かな。

>176さん
手付の上限が2割という訳ではないですよ。解約した場合没収されるのが上限2割です。法的には。よく勘違いされるんですけど。
ちなみに三井・三菱・ダイワともに1割以上手付を入れないと交渉もできないというのは有りません。実証済みですので。住友・野村はやった事が無いんでわかりませんけど。

[212: 匿名さん]

修繕積立金、説明会で書き取った小生のメモを紹介します。
もし誤りがあったらゴメンナサイ。
広さ８０㎡の例での概算とのことでした。
8,000円　１～9（当初）
13,300円　10～14年
17,800円　15～20年
22,800円　21～30年
そこで上記金額に基づき10年目から30年目までの増加分の総トータル金額を試算して
みたところ約276万円となりました。
なお、参考のため、今年親族が購入した某大手の物件のもので同様の試算をしたら、
ほぼ同様の金額水準でした。さらに一時金徴収方式の総金額と比較したら当然のことながら、
とどちらもほぼ同じ金額となりましたので、徴収方式による総金額の差はほとんど
ないと考えてよさそうです（徴収不能の事態の回避には毎月徴収がいいですね）。
修繕積立金の金額は最終的には管理組合総会の議決によって決定されますが、
マンションの質の維持のためにはそれなりの負担が必要となりますね。
要望書提出済みですが、こんな計算までして、抽選に外れたらガッカリです（笑）

[213: 匿名さん]

>212さん
建設的で具体的な情報ありがとうございます。
大丈夫。きっとラックは微笑んでくれますよ。

[214: 匿名さん]

申し込み日最終日が、7/28ですよね。
24日ごろヒョロってやってきて、ローン事前審査受けて、28日に申し込みなんてパターンあると思いますよ。

[215: 匿名さん]

わが家も今のところ抽選外れたら、ここは考えてないです。
4街区・5街区あたりは、消費税増税前に販売されるのか微妙ですしね。

[216: 匿名さん]

>214
やってみれば。

[217: 匿名さん]

事前審査、野村の本社に一旦送ってそこから各銀行ですし、こみあえば３日4日では結果はでないかと。

[219: 購入検討中さん]

既に要望書提出は意味がないと言ってる営業も人もいるよ。
今出してもほぼほぼ被るからね。

[220: 匿名さん]

そう、結局間際で申し込んでも同じ。来週参戦します。

[221: 匿名さん]

申し込み期間が7/14〜ですよね。
要望書提出の締め切りは、いつになるのでしょうか？

[222: 匿名さん]

＞212さん

計算おかしくないですか？

8,000円×12か月×9年＝86,4000-　１～9（当初）
13,300円×12か月×5年＝1,596,000-　10～14年
17,800円×12か月×5年＝1,068,000-　15～20年
22,800円×12か月×10年＝2,736,000-　21～30年

トータル￥5,466,000-だと思いますが？

この他に、管理費、駐車場代、固定資産税など掛かってきます。
これらを全て込みで30年計算するとおそらく1200～1300万位だと
思います。

結構、掛かりますね。間違えていたらすみません。

[223: 匿名さん]

自分は総武線快速駅勤務なんでここは考えてなかったんですが、思いのほか価格がお手頃なので購入考え直しました
新京成→総武線乗り換えは不便ですか？
また、現金購入だと部屋選びの優遇とかはあるんでしょうか？

[224: 匿名さん]

じゃあ　試しに申し込んでみるか

[225: 匿名さん]

現金購入だからといって部屋選びは関係ありません。
現時点で要望書のでてない部屋にだすか、抽選覚悟で被せるかのどちらかです。
新京成から総武線は駅にもよりますが、どの駅ですか？

[226: 匿名さん]

>225
レスありがとうございます
現金でも部屋優先ではないのですね。よく分かりました。それならこのご時世、現金は手元に少し残したほうがよさ気ですね。

あとすいません、新京成ではなく、
新船橋(東武野田線)→船橋(総武線)

の乗り換えですね。当方馬喰町勤務です。

[227: 匿名さん]

乗り換えは外にでることはないので、通勤時間帯は混雑しますが、不便は感じていません。

現金購入なら事前審査も必要ありませんが、登録期間にふらっと立ち寄り登録できるから、分かりませんので、購入を決めたら早めに要望書を提出されたほうがいいと思いますよ。

[228: 匿名]

181さん、うちも要望取り下げを考えてますが、営業に電話すれば大丈夫ですか？

[229: 匿名さん]

行きました。ビックリするぐらいグレードは低いですね。ローコスト住宅というやつですか。
工事がおくれたからか、建築費が上昇しているからか・・・ただただガッカリです。
１５００戸造るなら、もっといいものにしてほしかったです。
隣との戸境壁はタワーでもないのに乾式(石膏ボード)だし、こどもが叩いたら響くでしょ！！
外壁部もALC(気泡コンクリート)に加え、タイルもほとんど貼られてないから安く造った分
修繕費が高くなる！
フローリングは見切りだらけ、建具も安い！！
大規模なのに非常に残念。

[232: 匿名さん]

>228さん
みらさとに電話したら担当営業じゃなくても取り下げて貰えますよ。

[233: 購入検討中さん]

今さらな話(笑)

[234: 匿名さん]

皆さん、お忘れなく
小学校は遠くまでバス通学ですからね

[235: 匿名さん]

>>234
心配なく。皆さん、分かって購入決めてるから。

[236: 匿名さん]

222さん
212です。計算に間違いありませんが、誤解を与える表現でしたらお詫びします。
10年目から30年目の負担増加分ということで、あえてベースの8000円は計算値に入れませんでした。
30年間分の修繕積立金総額ならば、先の負担増加分276万円に、
＜8000円×12月×30年＝288万円〉を加えて合計で564万円程になり、222さんとほぼ同じ金額になります。修繕積立金だけでも、購入時負担分よりも相当大きな金額の負担増があることを強調した方がベターと考え、先レスではあの表現にしたのですが…わかりづらかったかも知れませんね。

[237: 匿名さん]

相変わらず情報力の無い人が張り付いてるねー。乾式壁ってごく一部の住戸だけなんだけど。
いい加減にすれば。地元の業者。いくら煽っても旨味は残らないって言ってるだろ。

[242: 匿名さん]

都内の100戸切る野村は仕様高いよ、大理石使って洗面台はダブルポウル。空調はビルトイン。南西角で富士山見える、実家の世田谷野村マンションだけど。月にかかる金額も高いよ駐車場35000円、修積に管理で40000円よ。価格？船橋二街区の南側1戸×3くらい。親は住めても子は船橋。でも船橋仕様悪くないよ。タダ各部屋の扉は実家より明らかに安っぽいかな。。

[243: 匿名さん]

そりゃ工業地帯に土壌汚染跡、電磁波に鉄塔景観、葬儀屋隣接、小学校遠い。安くなるでしょ。
ここ新船橋1分、イオンなかったらこの値段で買わないよ。なんとか船橋徒歩圏だし私は買うよ。

[244: 匿名さん]

242さん
ご実家羨ましい。船橋の仕様も悪くはありませんが、それ聞くといいなと。ちなみに何㎡なんですか？

[245: 匿名さん]

千葉テレビでＣＭ流れてましたね。

[248: 匿名さん]

場所はまあまあだけど周囲の環境がね.....。

[249: 匿名さん]

東洋経済の住み良さランキングで船橋市は何位だったのでしょうか？
ご存知の方がいたら教えて下さい。

[250: 匿名さん]

>>246
上になりそうな条件だけ比べてどうすんのよ･･･

[254: 匿名さん]

仕様の基準ってなんだろう。設備や内装って、リフォームすればどうにでもなるし、１０年も経てばリフォームしなきゃならない。建物の仕様は、マンションが存在する限りそのままで変えられない。

モデルルームで分かりやすい設備や内装だけ立派にしてごまかしてる、張りぼてマンションもあるから見る目を養わないとね。

直壁、バルコニーと共用廊下側の壁もコンクリートの物件が、二重壁、ALC壁の物件より下とは驚き。

[256: 匿名さん]

ここを、上にしちゃいけないっしょ・・・
どんだけ親バカなんですか！？

[257: 匿名さん]

大手デペの中では、中の下くらいでないかい？

[259: 匿名さん]

検討者ですが、上でないことは明らかだと思います。
お世辞で、中の中では？
お買い得度なら話しは別だと思いますが。

[260: 匿名さん]

>245

この期に及んでTV CMで客寄せしなきゃならないなんてかなり悲惨だな。来場者は多くても見込み客は少ないのか。TVとか新聞みたいに多額の広告費かけて、不特定多数に情報発信する必要があるってのは苦戦してることの裏返し。

[262: 匿名さん]

244さん
実家ですか？LDK13、和室8、洋室8、洋室6です。88m2くらいですね。トランクルーム地下に1畳くらいです。窓がリビングと和室は南、それ以外は南西にあったので明るいですよ。第一種低層だったので周りは戸建で静かでしたよ。

[263: 匿名さん]

244さん
親に聞いたら90m2台みたいです、失礼しました。

[270: 匿名さん]

だからこそポジティブ要素とネガティブ要素をじっくり検討して、天秤に駆ける必要があるんでしょ。

[271: 匿名さん]

いいことだけ知りたかったらモデルルームで営業の話しを聞くだけにして、掲示板なんて見なければいいだけ。

[274: 購入検討中さん]

ネガ情報もっと知りたい。
抽選落ちたときに負け惜しみできるように・・・涙

[275: 購入検討中さん]

ネガも貴重な情報だけど、気になるネガがないかな。
設備に騙されたらいけないけど、同じ価格帯のマンションと比べれば全然いいですよ。
立地良ければこの値段では買えないね。

[276: 匿名さん]

敢えてネガ要素あげると、通勤時間帯の野田線はダメダメ。
ＪＲ船橋は歩いて行くには遠いし、沿道がしょぼい。
小学校問題はよく認識されているけど、中学への道もちょっと危険。

それでもＣＰは高いマンションだとは思う。

[277: 検討中]

ネガよりポジのが不自然なのが多く感じるわ。
野村は売るのに必死なんだろうがね。

[278: 匿名さん]

1・2街区は完売するとしても、みらさと全体としては４割しか埋まらない。
1・2街区より明らかに立地が劣る残りの３街区分の約900戸なんてさばけるんでしょうか？
それとも何か隠し玉が用意されているのかな。

[279: 匿名さん]

水曜日にポジの書き込みが少ないことから誰がやってるか明らかでしょ。成りすましは投稿規定違反。モラルの無いってのを宣伝してるようなもの。

こんなこと指摘すると今日は休出して頑張るかな。

[280: 匿名さん]

野田線の女性専用車は朝7時頃だと、一本見送らないと乗れないほど混雑していますか？

[281: 匿名さん]

>274

外れたときに納得するようなネガ情報を知っていて、当選しちゃったら悩むよ。

[282: 匿名さん]

換気機能付きのドアって、居室が引き戸でアンダーカットを設けられないから、空気の流れを作るための苦肉の策かな。ただ、居室の引き戸を閉めっぱなしにしておくと、居室の換気が出来ないね。

[283: 申込予定さん]

ずば抜けたポジ要素は無いかもしれませんが、総合的にみれば、価格と比較したら、お買い得なマンションだと思います。
もちろんネガ要素を理解した上で、要望書を提出してます。

[284: 匿名さん]

換気付ドアだとギャーギャー泣きわめく子供の声が良く聞こえて虐待がすぐわかっちゃうね。

[286: 匿名さん]

そうだね。せめて夫婦喧嘩にしておけばいいんじゃない。
ウチのはいつも大声出すからすぐ近所の噂になりそう。