プラウド船橋ってどうですか？(Part9)

[匿名さん]

いよいよスケジュールも見えてきました。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：千葉県船橋市北本町1丁目811番2他の一部（地番）
交通：総武線 「船橋」駅 徒歩14分
東武野田線 「新船橋」駅 徒歩1分
東葉高速鉄道 「東海神」駅 徒歩6分
京成本線 「京成船橋」駅 徒歩16分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.63平米～100.08平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：三菱商事

物件URL：http://www.proud-web.jp/funabashi/　
施工会社：株式会社大林組・戸田建設株式会社　
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村リビングサポート株式会社に委託予定

[117: 匿名さん]

抽選そのものではなく、倍率を操作する。例えば２人登録があったときに、３人分のダミー登録を仕込んでおいて、ダミーが当選したら、キャンセルがあったってことにして売る側にとって都合のよい人を繰り上げ当選させる。そうすると当選確率は４対１になる。

三井社員の暴露本に書かれていた話し。

[118: 購入検討中さん]

そうそう、どこのデベでもやってる常識的な話。たしかに500万では平均的なので次点になる可能性はあります。

[119: 匿名さん]

野村の場合、仮にこの手を使ってるとしても大々的にはやってないよ。最近は人気物件でも平均倍率は１倍台。極端に高い倍率のところがあったら怪しいけどね。

[120: 匿名さん]

野村がやってる客の選別は、極端に悪い対応でしょ。ひどい対応して購入意欲をなくさせる。

[121: 購入検討中さん]

そんなにあせらなくても
どれだけ戸数があると思ってるんだ？
ダメならユトリ案内します

[122: 匿名さん]

ここは総戸数は多いけど、購入に値する住戸は少ないからな。人気の住戸は集中し、抽選になるだろ。

[123: 匿名さん]

年収500で次点になれるんだね…ちょっとビックリ…

[124: 購入検討中さん]

部屋や物件によれば500でもなれるでしょ。

[125: 購入検討中さん]

あれ、うちは年収500万ですけど、厳しいのでしょうか？汗

[126: 匿名さん]

年収が同じなら頭金どれだせだせるかとかで違ってくるのかな？

[127: 匿名さん]

頭金どれくらいなんでしょうね？

[128: 匿名さん]

年収５００万で５０歳台勤務先は、自営や非上場の無名な会社と
３０歳代で上場もしくはその関連会社では違うんじゃないの？
定年過ぎた時退職金で賄えそうもない方は不利だね。
同じ５００万円でも違うんでしょ。

[129: 匿名さん]

手付金は３％かな？
頭金は多い方が住宅ローン審査に有利ですよね。
頭金は金消時に用意してあればいいんですよ。
手付と頭金ごっちゃに成りやすいのでご注意を。

[130: 購入検討中さん]

え？手付金って１割じゃないないの？

[131: 不動産購入勉強中さん]

モデル昨日今日すげー一杯人がいたよ。
こんなに日程詰まってるのにこれから色々手順を踏んでいくの間に合うのかな？

[132: 住まいに詳しい人]

手付は野村がＯＫすればいくらでもいいはず。
といってもまあ常識的に１００ぐらいは有った方がいいかなー。３～５パーってとこ。
ローンステイタス良ければ５０でも可能かと。その辺は交渉次第。結局解約手付だから。

[135: 匿名さん]

年収500万でローン限界1000万ですか。新築買えませんね。ｗ
その根拠を教えて頂けると大変参考になりますので、ご教授のほど宜しくお願いします。

[136: 匿名さん]

うちローン3000万ですよ。審査通りましたよ。
上の方と年収同じくらいですが銀行の人にもっと借りても大丈夫と言われました。
教育費のこと考えると、抑えるにこしたことはないですけど。

[138: 匿名さん]

額面500万だと手取り300万台ですかー。137さんはよっぽど高給取りなんですねー。
高給取りの137さんとは課税料率違うと思うんですけどねー。　　　　　まあいいわ。
概論じゃなくて具体的な数字でお願いしますよー。よくわからないもんで。

[139: 物件比較中さん]

137さん逃げないでよろしくお願いしますね。みんなワクワクしながら待ってますよ。貴兄の高論を。

[141: 匿名さん]

いやいや話題をそらさないでお願いしまよー。

[143: 申込予定さん]

年収の話はやめましょう。
なんだか、みっともないです。

MR見学時、専用駐車場には高級車がたくさん停まってました。
それぞれだと思いますよ。

[145: 匿名さん]

年収の話ではなくてローンの話ですよね。小さい子供が3人いてポルシェでもないでしょうに。
高級車ってくくりがどんなもんかってのもありますけど。（個人的には高級車は1000万以上）
まあいいから137さんの説明求む。

[146: 購入検討中さん]

年収だけでローン額の妥当性なんか分かるわけありません。もう年収の話はやめましょう。

[148: 匿名さん]

つまんね。おやすみ。

[149: 購入検討中さん]

東のホントの低層階は要望書も入ってなかったりするみたいだね。

[150: 元同業者]

即完しちゃったらなんにも旨味が無いもんね。竣工前後で空が有れば商売になるけど。

それはとってもおいしい果実だよね。

気持ちはわかるけどここは多分即完するよ。それなら価値を高める方に動いた方がいいと思うよ。

中古の相場を今から考えた方が利口なやり方だと思うけど。

[151: 検討中]

ここのスレ下世話ですね。年収や野村の悪口で、マンションの話になってない。
駅距離と諸環境を譲ってるのだから南向き以外は検討しませんでした。私は正直、南は高いと感じ、他物件を検討中です。

[152: 元同業者]

はい。他物件にした方が賢明です。どこと比較されているのかわかりませんが、南向きの他物件をご検討なされたほうが賢明です。

[153: 匿名さん]

有ればねｗ

[154: 元同業者]

151さんには残念ですが他物件に行ってください。それがお互いの為です。
船橋駅15分で3000万切る物件教えてください。売れ残りはダメですよ。
日本人の新築信仰はとっても強いんですから！

[155: 3]

下手な知識を振りかざすなって事だよ。

[156: 匿名]

週末の一般公開モデルルーム混みすぎ。
いざ登録開始になったら登録重複多数でるよ。

逆にイオンガラガラじゃね？
土日であの客入りはかなり心配。

[157: 匿名さん]

何回も言ってるように抽選なんだから、重複したって当たり前でしょ。

要望書提出組は皆、分かってることなんだから。
イオンは1500家族が住むようになれば、毎日じゃなくても使うから心配ないよ。

[158: 匿名さん]

週末にＭＲから現地までバスが出て現地見学ができるようですが、
現地に行くと何か特別な建物などあってそこから建設現場などを見れるような感じですか？

以前稲毛海岸のプラウドシティにおまけほしさに行ったときに
同じようにＭＲからバスを出して現地に見に行くとそんな感じでしたので。

[159: いつか買いたいさん]

初歩的なことで大変申し訳ないのですが教えてください。
登録は原則として要望書提出しないと出せないのでしょうか？
そんなことはないですよね？
登録が始まったら、要望書を出していなくても申し込みはできますよね？

[160: 匿名さん]

>>159
この物件は、事前審査通過してないと登録はできないはずです。急に立ち寄って登録は無理かと。

[161: 匿名]

当方、貯蓄1200だが頭金は500の予定。団信・火災保険等で100,OPで200,新しく家具・家電購入で200くらい使うので。頭金に貯蓄を全部つぎ込むと入居前に終わっちゃいますよ！

[162: 買い換え検討中]

うちは頭1000くらいにしておきます。
にしても、要望書が入っていたら一般は受け付けないとかすればいいのに。
何のための要望書なのやら・・・。

[163: 匿名]

要望書出してからもうすぐ２ヶ月…。
これだけ引っ張られたら重なるのは当然と、諦めに達した方も多いのでは。

うちと同じように抽選外れたら街区変えてまで検討はしない人も結構いますよね。

[164: 周辺住民さん]

>156
>逆にイオンガラガラ

この週末は天気が悪くない予報だったからみんな出かけたんでしょ。
雨だったら逆に激混みだったはず。
心配ご無用！
イオンタウン（核店舗マックスバリュ）９月着工の看板が立って来年春以降の棲み分けがどうなるかだね。

[165: 購入検討中さん]

登録にはローン事前審査が通ってないと駄目らしいです。要望書は関係ないです。

[166: 匿名さん]

うちも抽選外れたらもうここは買いません。
幸いなことにまだ要望書は重なってないので、多分希望の住戸を買えるのだろうと思っています。

ただ長いこと待たされたので、いろいろ考える暇も十分あって
結果、今の住まいでも充分じゃないかと思えるような境地にきてます。

抽選が終わったら荒れるとよく書かれてますけど、結構あっさり引き下がる人もいそうな気がします。

[167: 匿名さん]

迷いが有るなら購入は見送ったほうがいいよ。

[168: 匿名さん]

うちの担当営業は・・・
先日、こっちから別件で連絡した際のついでに要望書の重複ないか聞いたら、倍率あがってた。
営業は、「連絡しようと思ってた。」なんて言ってたけど、信用できない。

皆さんも連絡が来ないからと言って安心しないほうが良いですよ。
おそらく、要望書の締め切り後にまとめて連絡しようと考えている営業もいると思います。

一度、確認することをオススメします。

[169: 匿名さん]

一般公開されて来訪者もいっぱいな状態なので、結局ギリギリで要望書重なりそうですね。

[170: 匿名さん]

日本橋から参加して、イベントも全てと言っていいくらい参加してますが、、、
一般公開されて、今までのイベントも参加せずに提出期限ギリギリに要望書提出して、そのまま抽選で当てられたら、ショック大きいですよね。

[171: 匿名さん]

最初から必ずしも部屋を守れるというわけではありません。
抽選ですと言われてきたので、ショックはあっても仕方がないですよね。
セミナー参加は長い間に他物件に行かれないようにするためだろうし。

要望書、重ならないことを願うばかりです。

[172: 匿名さん]

そして、抽選でカラクリがあることを願います。

[173: 購入検討中さん]

まとめて後で連絡ですか…
我が家も早くから要望書提出していますが、まだ連絡きていないので重なっていないと思っていますが、
もしかして、連絡していないだけなのでしょうか？
ただ、重なったら抽選になるということなので、仕方がないですけど。

[174: 匿名さん]

営業さんと電話で話しをする機会があったので、重なってないことを確認しました。
気になるようであれば、電話で確認されてみたらいかがですか？

あと約１ヶ月の間、重ならなければいいのですが。

[175: 匿名]

>168
やはりそうでしたか。要望書を提出してからずっと危惧してました。
要望書のシステムはどう考えても客にとってメリットが無いので、野村の営業トークに不信感を持っていました。
前スレにもありましたが、やはり他のマンションに逃げられないように伏せておく方針の様ですね。
客をバカにし過ぎです。

[176: 匿名さん]

>132

法的には手付けの上限が２割って決まってるだけで交渉可能だけど、野村（だけじゃじゃなくて大手デベ）は１割で交渉不可だよ。

[177: 匿名さん]

要望書は、あくまでも売り手側が、事前に部屋の偏りを防ぐためですからね。

[178: 匿名さん]

おまけだけど、交渉可能なデベでも手付金５％以下は保全の義務が無いから、５％＋１円としておいたほうがいい。

[179: 匿名さん]

>177

買う側としては要望書の結果を見て部屋を変えるってのが普通ならできるけど、ここはそうじゃないっていう点で売る側だけにメリットのあるシステム。

[180: 購入検討中さん]

要望書を受け付けた部屋でも、新しい価格表に金額入ってない部屋は今回販売しない予定とか。
次回が売れ残り部屋ばっかりの印象になるので、いいとこも残しておくとか。
なので、空白階の上下階は、抽選確実。参るね。
売らない予定の部屋なら最初から要望書受け付けなきゃいいのにね。なんか詐欺みたい。

[181: 匿名さん]

ウチは要望書取り下げた

[182: 匿名さん]

>180

要望書の入った部屋から売りに出すと、最後に人気の無い部屋が残っちゃうから、どこの物件でもそんなことはしない。そこをうまく調整するのが営業の腕のみせどころ。

ただ、通常、要望書は単なる希望住戸アンケートに過ぎないのに、ここは妙なことするからおかしなことになる。ちなみに一般的に要望書とよばれるのは、購入希望があるからこの部屋を次回販売の対象に含めてねって要望するためだけのこと。本来、それ以上でも以下でもない。

[186: 匿名さん]

構造説明会、50分くらいで終わりました。
いつものセミナー同様、質問は各営業に聞いて下さいとのこと。
時間については、一般モデルルーム、ほかのセミナーで時間がないからでしょう。

[187: 匿名さん]

>185

売れる見込みのあるところを売りに出すわけだから、完売はするよ。その辺は野村は鉄板。ただ、竣工までに全戸売れるかは、かなり怪しい。一期でこれだけ時間かけてるわけだから、二期以降はもっと時間がかかる。

[188: 匿名さん]

構造説明会、開催するなら専門の人が来て説明して質問にも答えてくれることを期待するよね。営業に質問してくださいだったら、営業がちゃんと構造について説明できるように社内でレクチャーくらいしておくべきでしょ。

[189: 匿名さん]

確かにこの価格帯を検討している人が月に20000近く払うこと、駐車場入れると30000にはなることがネックになるよなぁ。ローン以外は10年後までは高くても25000までにして欲しいね。

[190: 匿名さん]

いやいや構造説明会でたのであれば内容教えてくださいな。
地層が脆弱であるならどのような工法なのか、100年コンクリなのか…などなど。
モデルルームは申し訳ないってくらい情報が薄いからビックリなんですよね。。

[192: 匿名さん]

>189

修繕積み立ては上がってくし、消費税が１０％になったときに管理費も上がるだろうから、ローンでカツカツなのは危険。マンションって運命共同体だから、ローン破綻で滞納されると他人事でなくなる。

[193: 匿名さん]

たしかに。
なので年収500で3000万以上でローン組まれるのは怖いです。

[194: 匿名さん]

その年収も上がるどころか、今の状況だと右肩下がりでしょ。ローンで不動産買うってのは、高度経済成長期のモデル。低成長というかデフレの今は、危険だらけ。

[195: 匿名さん]

全く。間違いなくデフレになるでしょ。そのリスクを踏まえて考えて買う人が書き込み見ると少なくて不安です。こちらは一括現金なので。

[196: 匿名さん]

>190

１００年持つマンション選びたいのなら、１００年コンクリートだけで選ぶんじゃなくて、スケルトンインフィルで竪排水管が共用部分にある物件じゃないとダメだよ。プラウドタワー船橋とかがその例。

[197: 匿名さん]

売る側としてはローン審査が通って代金決済さえ済めば、その後、ローン破綻しようが関係なしだから、ぎりぎりでもどうにかなりますよって炊きつけちゃう。それで浮かれちゃってる人が多いってことでしょ。

[198: 匿名さん]

修繕積み立ての段階的値上げ、一定期間ごとの一時金徴収もあるし、修繕積立って共用部分だけだから、将来の専有部分のリフォーム資金のたくわえも必要。特に専有部分の配管のメンテナンスを怠ると、水漏れで階下に迷惑をかけることになる。家を持って維持するにはお金かかるんだよね。

[199: 購入検討中さん]

先日伺った際は、倍率1倍が多かったです。で、第一希望は要望書入ってたからとりあえずは出さないで帰ってきました。
すでに要望書入ってる部屋に被せて要望書出してもあまり意味ない様な気がするのですが、いかがでしょうか？
ローンの事前審査は希望より高い部屋で出しておいて様子みて登録しようと思います。

[200: 匿名さん]

>198さん
修繕積み立ての段階的値上げ、一定期間ごとの一時金徴収を詳しく教えて下さい

[201: 匿名さん]

200さん
198じゃないけど、修繕積み立ての段階的値上げや一定期間ごとの一時金徴収なんて、ここに限らず、マンションではあたりまえですよ。
ここは、その価格がまだ公表されてないんですよ。

[202: 匿名さん]

一時金徴収は無いはずでは？管理費説明会で言ってましたよ。これは間違いないはず。だから、月の修繕費しっかり取るって。
一時金は基本、長谷工パターンでしょ。

[203: 匿名さん]

段階的値上げと一時金徴収は、将来の未納リスクを生むから国土交通省のガイドラインでは、定額積み立てが推奨されてる。月々しっかりとるって方が、どっかの国会みたいに先送りするよりよっぽど健全。

[204: 匿名さん]

>201

修繕積立金の金額を算出するときには長期修繕計画は出来てなきゃいけないし、重要事項としても説明しなきゃならないから、段階的値上げが計画されてるのなら金額も、もう決まってるはずなんだけどね。

[205: 購入検討中さん]

修繕積立金の推移は管理説明会でやってましたよ。

[206: 匿名さん]

>204
説明会参加してます？金額は既に聞いてますが。

[207: 購入検討中さん]

1倍かぁ。
先に登録かギリギリ登録かどっちがいいだろね。

[208: 匿名さん]

管理費は10年につき5千ほどアップだっけ？

駐車場の抽選方法どうなるんだろ～。
希望者に申し込み順序の抽選をさせて1番の人から好きなところを選んで行くっていうのがいいんだけどな。
第一希望を1階にするか中1階にするか迷い中。倍率高そうだけど。
自転車もいまは持ってないけど抽選ならとりあえず場所は確保しておこうかな。
そして部屋自体が買えるのかわからないけど…

[209: 購入検討中さん]

管理費アップは聞いてない。
修繕積立金は１０年頃は+５千円、その後は５年後ごとにだったかな。
（案）で。

[210: 匿名さん]

>>207
ぎりぎりでは事前審査に通ってなければ登録はできません。

[211: 匿名さん]

検討してないというか資料さえ持ってないで今ここにいる人ってなんだろう？
管理費や修積はもうとっくの昔に具体的数字出して説明されてるんだけどなあ。

駐車場に関しては>208さんが正解。まあ割と公平なやり方かな。

>176さん
手付の上限が2割という訳ではないですよ。解約した場合没収されるのが上限2割です。法的には。よく勘違いされるんですけど。
ちなみに三井・三菱・ダイワともに1割以上手付を入れないと交渉もできないというのは有りません。実証済みですので。住友・野村はやった事が無いんでわかりませんけど。

[212: 匿名さん]

修繕積立金、説明会で書き取った小生のメモを紹介します。
もし誤りがあったらゴメンナサイ。
広さ８０㎡の例での概算とのことでした。
8,000円　１～9（当初）
13,300円　10～14年
17,800円　15～20年
22,800円　21～30年
そこで上記金額に基づき10年目から30年目までの増加分の総トータル金額を試算して
みたところ約276万円となりました。
なお、参考のため、今年親族が購入した某大手の物件のもので同様の試算をしたら、
ほぼ同様の金額水準でした。さらに一時金徴収方式の総金額と比較したら当然のことながら、
とどちらもほぼ同じ金額となりましたので、徴収方式による総金額の差はほとんど
ないと考えてよさそうです（徴収不能の事態の回避には毎月徴収がいいですね）。
修繕積立金の金額は最終的には管理組合総会の議決によって決定されますが、
マンションの質の維持のためにはそれなりの負担が必要となりますね。
要望書提出済みですが、こんな計算までして、抽選に外れたらガッカリです（笑）

[213: 匿名さん]

>212さん
建設的で具体的な情報ありがとうございます。
大丈夫。きっとラックは微笑んでくれますよ。

[214: 匿名さん]

申し込み日最終日が、7/28ですよね。
24日ごろヒョロってやってきて、ローン事前審査受けて、28日に申し込みなんてパターンあると思いますよ。

[215: 匿名さん]

わが家も今のところ抽選外れたら、ここは考えてないです。
4街区・5街区あたりは、消費税増税前に販売されるのか微妙ですしね。

[216: 匿名さん]

>214
やってみれば。