THEパームス千駄ヶ谷 御苑の杜

[匿名さん]

新宿御苑「千駄ヶ谷門」前
千駄ヶ谷駅徒歩4分、代々木駅徒歩10分
新宿御苑を臨むプラン中心

この物件についての情報交換をお願いします

売主：トーセイ株式会社
施工会社：馬淵建設株式会社　東京支店
管理会社：トーセイ・コミュニティ株式会社（予定）

[スムログ 関連記事]
【桜満開！】の新宿御苑と、新宿御苑から見えるマンション特集
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[82: 匿名]

この立地で、マンションの仕様が標準的なものであれば、
坪３１０～３５０万という価格帯は、かなり良心的な値段設定ですね。
売主のトーセイは、マンションデベロッパーとしての知名度は低いですが、
会社としては一部上場企業ですし、過去の業績も安定しています。
希少性から資産価値も下がりにくいですし、買い物件だと思います。

[83: 匿名]

夜、現地確認に行ったけど、千駄ヶ谷駅からの帰り道は人通りも少ないから結構不気味かも。隣御苑だから余計に暗い。
でもそれは静かってことだからメリットでもあるよね。
さらに千駄ヶ谷徒歩四分は魅力的過ぎる！

[84: 匿名さん]

ネガしつつ実は気になって仕方がないって感じでしょうか
でも値下げ前にはおそらく完売でしょうね
代々木エリアとして考えてもかなり割安ですし

[85: 匿名さん]

結論はお買い得ってことですね。
内装その他は立地から考えると問題ではない。
販売価格と立地は大事ですもんね。

[86: 匿名さん]

不動産に割安物件って新築だとないと思ってたけど、ココはお買い得だよね。
資産価値高いね。

[87: 匿名さん]

不動産は立地です。
隣のライオンズも相当な築年数だけど、滅多に売りに出ません。

[88: 購入検討中さん]

～坪350万？
電話で価格を問い合わせた時は、もっと高い金額を言われましたよ。

[89: 匿名さん]

まぁ自分で計算すれば分かることだと思うけど
坪317~355、以前に出てた情報310～350より若干高いけどほぼ同じくらいだね
それでも相場より15％割安らしい。

[90: 匿名さん]

なんか急に盛り上がってきたけど、
デベロッパー臭の漂う書き込みが増えましたね。
広告費ケチってこんなところでステマですか。

総合的にみたら、確かに高くもないけどそれほどお買い得ではないでしょ。
もしそうならプラウドみたいに即完売になるだろうし。

御苑が好きな人ならどうぞっていう程度。

[91: 匿名さん]

まあネガが張り付いてるしそれなりに人気あるんじゃない。
総戸数２３戸で御苑前でそこそこ安い。焦らずとも完売できるから平気だよ。デベさん

[92: 匿名]

いいなぁ。御苑前のマンションに手が届く人が羨ましいです。

[93: 匿名さん]

シャリエ神宮外苑に比べれば全然高くない。
普通でしょ。

[94: 物件比較中さん]

新宿に近い（代々木エリア）と思うと、シャリエよりこっちの方がいいですよね。
坪単価はこっちの方が全然安いし。
Ｉタイプが６０００万円前半になれば買いなんだけど、無理だろうな～。

[95: 匿名さん]

竣工して売れ残っていれば
下げてくれるかもしれないですね。
まあ売れてしまうとおもいますが。

[96: 匿名]

ここはかなり安いね。
どうしちゃったのって思いました。
逆に安すぎて不安、みたいな。ｗ

ちょっと思ったのは、マンション名に
「千駄ヶ谷」の文字を入れずに
「神宮」とか「代々木」とか、単に「新宿御苑」とか入れれば
もっと販売単価が高くなったはずと。

正直、パームスもダサいな、と思ったけど、
トーセイのマンションブランド名なんだね。
まあこれは仕方ないか。

とにかく、マンションのネーミングは大事だね。

[97: 匿名さん]

ダサい。
それは否めない。
でも安い。

[98: 匿名さん]

マンション名はダサいけど、概観はかっこいいね。

[99: 匿名]

確かにマンション名が長い気もする。
もう既に売りの御苑側は完売なのかな？南側の下の方しかないのかな。まぁ、ＭＲ行けばわかるか。

[100: 物件比較中さん]

ここ、すごく良さそうだったので、ＭＲ見学の予約入れました。
まだ御苑向きは残ってるそうですが、希望者はいるそうです。
週末まで御苑向きが残ってますように。

[101: 匿名さん]

私も予約してみます。洗濯物が乾く南側希望です。

[102: 購入検討中さん]

御苑向きに要望書を出したいけど予算が・・・。
やっぱり無理せず南向きかなぁ・・・。（ため息）

[103: 匿名]

初期の書き込みから一転
急にみんな褒め始めたな

[104: 匿名さん]

ステマがいっぱい(笑)

[105: 匿名さん]

The パームステマ千駄ヶ谷自演の杜

[106: 匿名さん]

なんか全てが安っぽいんだよな～。

[107: 匿名]

ステマということは業者も焦ってるということ？

[108: 匿名さん]

真剣に購入を検討していましたが、結局止めました。
止めた理由は、単純に価格です。欲しいと思う部屋は
６０００万円を軽く超えていました。この物件を安いと
書かれている方々がうらやましいです。

ところで、内装がチープと書かれている方が多いのですが、
何がチープなのでしょうか？モデルルームを見ましたが、
どの辺がチープなのかがいまいちわかりませんでした。

[109: 匿名さん]

文句垂れてる方の中にパークハウスの関係者も混じっていそうですね

[110: 匿名]

内装がチープかは主観的なものですが
玄関のタイル
キッチンと洗面台の面材
ドアの風合い
ドアの周りの建具が白
などが気になるポイントでした
近いとこではライオンズ外苑の杜などのＨＰ見ても違いが分かると思います
あっちは場所がビミョーですが

[111: 匿名]

たくさんモデルルームを見に行くといいですよ。チープな内装の意味がわかりやすいと思います。

[112: 匿名]

内装は充分って思う人は安いと思うでしょう
内装が気になる人は安くて当たり前って思ったってとこでしょう
注文住宅ほどは無理にしてもオプションがあるとどちらも満足できるんですがね

[113: 匿名さん]

内装は若干チープな感じもするけど、シンプルで私は嫌いではありません。内装よりもこのプレミアムな立地が素晴らしいと思います。
投資マンションとしても価値がある。

[114: 物件比較中さん]

この前ＭＲに行きました。
御苑向きの安めの部屋は既に完売で、６０００万円台の御苑向きか、
４０００～５０００万円台の南向きしか残ってないようです。
５０００万円台で御苑向きなら即決したんですが。。。
動くのが遅かったみたいです。

[115: 匿名さん]

南向きまだあるんですね。ホッとしました。

[116: 物件比較中さん]

１１４です。未練がましくまだこの物件の購入を迷ってます。。。
自分の予算は、どんなにがんばっても５０００万円台後半なので、
すでに御苑向きは手が出ず、南向きを買うか買わないかなんですよね。
南向きを買っても、共用のルーフバルコニーが屋上にあるので、
御苑を眺めたいときはバルコニーに出れば良いだけの話なんですが、
やっぱり、窓から見える御苑とはちょっと意味合いが違いますよね。
そうこう悩んでいるうちに南向きも売れてしまうだろうな。。。
迷います。。。

[117: 匿名さん]

南は他の建物とかの懸念があるけど、この物件自体は利便性良しでエリアとしても魅力的ですしね
価格も相場以下ですし悩むところです

[118: 匿名さん]

御苑向きの低層階は緑はみえるけど、
それほど眺望が良いわけではないし、
見たければ共用ルーフもあるし、
それに拘る必要はないと思うよ。

[119: 物件比較中さん]

１１４です。自分のこだわりは、山手線内、駅５分圏内、大きな公園の隣接物件なんです。
田舎出身なので、住まいくらいは緑を肌で感じられるところに住みたいんです。
ただ、仕事の都合で深夜待機もあるので、都心から遠くには住めません。
そういった意味でも、この物件の条件は申し分ないんです。
せっかくのこの物件で御苑向きの部屋に手が出ないのがなんだか悔しくて。
宝くじで１０００万円くらい当たらないかな。苦笑

[120: 匿名さん]

予算が許すならシャリエもいいけどね。ちょっと高いですね
あと代々木公園目の前のプレシス代々木公園もありましたけど
あそこも完売ですね。坪単価はここと同じ＠330くらいでしたかね

[121: 匿名さん]

御苑エリアは物件がたくさん出ないので、売却のときも強気で臨めそうですね。
四駅使える立地ってのもそうそうありませんし。
もう少し早くこの物件に気付いていればと後悔してます。

[122: 匿名さん]

私はトーセイじゃなければ前向きに検討したかもしれません。
マンション以外での実績はある会社ですが気持ちが踏み込めませんでした。
早くから動いていたんですけど。。人それぞれ違うんですね。やっぱり。

[123: 匿名]

パームスは線路近いからそこが気になるけど、シェリエも大きな道路沿いで騒音が気になります。
パームスは間に建物あるから大丈夫だと思うけどね。

[124: 匿名さん]

現場に行けばわかりますが、電車の音は全くと言っていいほど気にならないですよ。
線路から見ると少し高台だからですかね？

[125: 匿名]

現地行きましたが、全く聞こえないという感じではありませんでした。
ただ、部屋の中では気にならないレベルだと思います。

[126: 賃貸住まいさん]

そろそろ完売でしょうか？

[127: 物件比較中さん]

週末にモデルルームに行く予定です。
先日電話で聞いた限りでは、まだ部屋に残りがあるそうですが、売れ行きは好調みたいです。
もしかしたら第２期はないかもしれませんね。

[128: 匿名]

このロケーションとこの販売価格帯で完売しなかったら相当恥ずかしいでしょう。
すでに条件の良い部屋を買えた人はラッキーだと思います。

[129: 匿名さん]

一番使い勝手が良さそうなE typeはまだ売れ残ってますか？

[130: 匿名さん]

このロケーションすごいですね。まだ４４３０万円の部屋とか残ってるんですかね？

[131: 購入検討中さん]

私もロケーションが素晴らしいと思ったので、購入することにしました。
御苑ビューを諦めても、ここを買う価値があると思いました。

[132: 匿名]

今日はじめてこの物件を知りました。
とても興味がありますが、５０００万円台の部屋はもうないんですかね？
あとでＭＲに電話して聞いてみます。

[133: 匿名さん]

いい物件だとは思うけど少し露骨な宣伝にみえますね。
私だったらほんとに気になるなら騒がずに電話しますけどね。わざわざ倍率あげる意味が分かりません。

[134: 匿名]

戸数が少ないんだから本当に欲しいならみんなが欲しがるような書き込みは控えた方がいいですよ
もし書き込みが本当に検討者ならね

もし営業活動なら逆効果ですね
必死にならないと売れない物件だと思われてしまうよ
大丈夫安いからってだけで買う人はいますよ
たぶん

[135: 匿名さん]

きっとすぐにれりきますよね。
ほんと物件ですもの。
検討中の人は早く決めないとなくなりますよ。

[136: 匿名さん]

きっとすぐに売り切れますよね。
ほんとに良い物件ですもの。
検討中の人は早く決めないとなくなりますよ。

[137: ご近所さん]

私はここのすぐ近くを賃貸で借りてますが、売り出した当初からこの物件が気になってました。
この周辺は、都心とは思えないほど緑が多く、落ち着いて暮らすにはすごく良い環境です。
この物件を買える人が羨ましいです。

[138: ビギナーさん]

私もこの辺りをよく通りますが静かですよね。
高級感はありませんが落ち着いた環境だと思います。
その一方で歩いて新宿にも行けますし利便性も高い立地です、
派手な宣伝をしなくても間違いなく売れるでしょうね。

[139: 匿名]

新宿徒歩圏と聞いて、今グーグルマップで調べたら、新宿高島屋まで徒歩で１０分と出てちょっとびっくりしました。意外と近いんですね。本当にいいところですね。

[140: 匿名]

もう既によい間取りの部屋は埋まってるでしょうね。
ＨＰにアップされてない間取りもあるようなのでＭＲ行けばスッキリしますね。
この連休は混みそうですね。

[141: 匿名さん]

いや確かに特徴あっていい物件だとは思うけど明らかに営業や購入者っぽいですよね
ほっといても売れる物件なのに胡散臭い物件に見えてくる不思議・・

[143: 匿名さん]

胡散臭いに１票！

[144: 匿名]

最初からの流れ
早い段階で本当にＭＲに行った人が内装がしょぼい等の理由で見送ったと書き込む
内装より立地が重要などいろんな考えが出て有意義に話が盛り上がる
ある程度意見がでておさまったら急に褒める意見が乱立
しかも買えないけど欲しいって書き込みならまだしも、褒めまくっといて誰かに買われちゃうか心配とか訳わかんない書き込みが続く
みんな呆れる←いまここ

[145: 社宅住まいさん]

呆れて放っておいて下さい。
どちらにせよ売り切れ終了は近いですので。

[146: 匿名さん]

オタク系の営業さんが書き込みしてるのかも。。

[147: 匿名]

確かにかゆくなるくらい胡散臭い。褒めすぎはおかしい。そんなに良ければ一期は完売しているよ。
マンションで完璧はないのだからデメリットも書かなきゃ。
デメリット
→70平米の間取が微妙。電車の音が聞こえる(夜は響くよ)。千駄ヶ谷駅から必ず位トンネルを通る。ファミリー層を狙いながら自転車置場の台数が一世帯一台。最寄りの小学校は一学年一クラスで少ない。スーパーが遠い。千駄ヶ谷駅にそこそこ浮浪者がいる。窓を開けると虫が飛んでくる可能性あり。売主から考えるともう少し価格安くてもと思う。
メリット
→でも立地はいいよね。
デメリットをいかに飲み込めるかだよね。

[148: 匿名さん]

買い物は品揃え悪いうえに駅の反対側になるマルマンストアだけですかね
毎日高島屋で買えるようなご家庭はいいですけど・・

[149: 匿名]

確かに、電車については結構うるさいかも。音は個人差によるけど。
相場より安いのには理由があるんだね。

[150: 匿名さん]

駅近物件だから多少の騒音は覚悟しなきゃ。駅近は資産価値を高めるうえでかなり重要！

[151: 匿名さん]

パークハウス完売したんですね。
あのひどい間取りで売れるなら、
ここも完売間違いないですね。

[152: 匿名さん]

おまけにマルマンストアは高いですよ。いいとこ無し

[153: 匿名さん]

検討からはずした一因はスーパーが近くないことです
毎日の買い物に10分以上離れたスーパーってのはかなりストレス
しかも品揃えが悪いとか高いってのも意外とストレス

ネットスーパーってのに慣れてれば問題ないとは思いますが
実際に見て買わないと不安なので
お買い得品とか見切り品を見てるのって楽しいですし

仕事の帰り道にスーパーのために遠回りなんてアホらしいし
仕事場近くで買い物してネギ持って電車ってのもねぇ

[154: 匿名さん]

パークハウス完売したんですね
最後の数戸は値引きしても売り切るのが重要ですよね

パークハウスのほうが御苑を見渡す感じで良いでしょうね
ここは目隠しの木が見えるだけで御苑内は見えないんですよ
虫も飛んでくるし

[155: 匿名さん]

パークハウスはほぼ全ての間取りが酷いという稀有な物件だったな
よく売れたもんだ。

[156: 匿名さん]

スーパー、スーパーいってる方は
ぜひ郊外にお住みになって、
毎日近所のジャスコに行かれればよいのでは。
私は高島屋とコープとコンビニで十分です。

[157: 匿名さん]

コープも場所的には使いづらい場所ですよね、まさに買い物難民。
なかなか全てが揃う物件ってないですね。マンション購入にあたって
必ずしも買い物環境を最優先するわけではないですが、人によってはやはり懸念材料ですかね

[158: 匿名さん]

高島屋マルマン（ちょっと離れて伊勢丹）も、閉店間際の見切りやりますよ。
高島屋はいろいろ野菜詰め合わせ500円とか。伊勢丹は魚がいいです。
住環境に静かさを求めたら、多少の不便さは仕方ないのでは？

[159: 匿名さん]

買い物が不便なのは誰しもが認めるところ
まぁただそこをどれくらい重要視するかは人それぞれですね

[160: 匿名]

＞156
なんで攻撃的になってんの？不便だって意見が出ただけじゃん
共働きだったら仕事帰りにデパートで買ってタクシーってのは現実的じゃないですね

結論
市ヶ谷みたいにマルエツプチを駅前に召喚しよう

[161: 匿名さん]

多分ですがすでに購入された方なのではないですかね
けなされるのが我慢ならないとかでしょうか。推測ですが

[162: 購入済み]

御苑向き購入者です。
この物件の魅力はとにかく立地です。
新宿御苑隣接で、入り口まで徒歩０分という物件は、滅多に出ないでしょう。
どんなに買いたいと思っても、物件が売っていなければ買えませんからね。
お隣のライオンズマンションも、築３０年近いですが、私が調べた限りでは
この１０年間は売りに出た形跡が一切ありませんでした。
私が何を言おうと、この価値がわからない人にはわからないと思います。
欲しい人だけに買ってほしいと思います。

[163: 匿名]

そうですよねぇ。
入り口０分ということは、年間パスを買えば、自分の庭のように使うことができますもんね。
他の公園と違って、管理されているので、浮浪者や変な若者が居ないという点も魅力です。
あと少し安ければと思うのは贅沢ですよね。。。

[164: 匿名]

＞162
このスレッドに関してはきちんと物件のいい所も悪い所も書き込まれていると思いますよ
MRに行って詳しく聞いたけど買わなかった人やの意見は重要です
検討者が中心なのでマイナス意見が多く感じますが良く読むと単なる悪口との違いがわかると思いますよ
ここは検討スレッドなのでマイナス意見をご覧になりたくなければ住居者スレッドをお建てになるとよろしいと思います

[165: 匿名]

買いたいけど買えないから嫌がらせしてるのと
買えたけど買わなかった人の意見を見分けましょう
このスレッドに関しては意味もない意見は少ないと思いますよ
一長一短わかって書き込んでる感じがします

そんなに粘着が湧くほどの注目物件じゃないから安心していいよ

[166: 匿名さん]

新宿御苑が庭なんてかっこいいですね。あこがれます。

By 買いたいけど予算がなくて買えない人

[167: １６２]

１６２です。
別に反対意見を否定するつもりはありません。
欲しい人だけに買ってほしい＝価値のわかる人に買ってほしい、という意味で書きました。
言い換えるならば、この物件の価値がわからないにもかかわらず、
良いという情報に惑わされた人に買ってほしくないという意味です。
ただ、実際はそんなことを言う権利はないことくらいわかってます。
それでも、この物件を本当に気に入った人同士で住めるならば、
他人に賃貸などせずに、良いコミュニティが築けるかなと思っただけです。

[170: 匿名]

隣のライオンズマンションってそんなに長い間売りに出ないんですね。
それは珍しいですね。なかなか手放すのがもったいので賃貸にしているのかもしれませんね。

[171: 匿名さん]

週末にＭＲ行ってきました。
立地の割には坪単価も高くなく
御苑向きは何戸か残っていました。
私は買っても良いかなと思いましたが
買い物が不便という妻の声があり
いろいろと話し合った上で
わたしたち夫婦は購入を見送りました。
人によるのかもしれませんが
内装は悪くないと思いました。

[172: 匿名]

まだ御苑側残ってるんですね
価格のわりには苦戦してますね
御苑側に部屋があるマンションは少ないので今までは御苑側はすぐ完売してますよね
あのパークハウスですら御苑側は早かった
近すぎるて御苑が見えないからかしら

[173: 匿名さん]

やはり買い物が不便だから

[174: 匿名]

たしかに買い物は不便だけどそれだけじゃないかも
パークハウスだって高島屋には近いけど普通のスーパーはないわけだし
エンパイアなんてもっと不便そう
やっぱり問題は違うのか？つか問題だらけなのかな？
もし同じ条件でメジャーだったら即完売なのかしら

[175: 匿名さん]

まぁあとは小規模物件特有の管理や修繕への不安でしょうかね
私が検討してた物件では18戸っていう物件もありましたが
ここはそこに次いで戸数少ないですね。
この規模ですと１世帯滞納が出ても影響出てきますからね

[176: 匿名]

＞175
なるほど
私も物件を本格的に探すまでは知らなかったのですが、戸数が少ないって悩みポイントですよね
参考になる意見ありがとうございました

[177: 匿名]

修繕積立は安めに設定されてる感じでした
早めに倍以上積み立てないと追加で支払いが必要になりそうだと感じました
私は見てないんですが長期の修繕計画とか積み立て計画って提示されましたか？
イニシャルコストを抑えてお得に見せる姑息な手口か

[178: 匿名さん]

修繕費みましたが、おそらく低めになっていたと思います。
シャリエのような機械式駐車場でもなく、
それ程コストがかかる設備もないので心配はしていませんでしたが。

[179: 物件比較中さん]

修繕費は200円/㎡必要なんじゃなかったかな
ここは半分くらいしかない

[180: 匿名さん]

将来、困ることになりそうな物件だということですか。

[181: 匿名]

この金額のままでは大きな修繕が必要な度に一時金を捻出する必要があると思います
これが意外と大変で予測外の支出に出せないとかいう輩がいるわけで

修繕はいくらかかるから五年後に修繕費を倍にしましょうとか
大手のように30年程度の長期修繕計画が建ててあれば予測できるので、この物件でも作ってあれば大丈夫だと思います
計画がなければ住んでから修繕など話し合いで決めてかなくちゃいけなくなるので大変でしょう
国土交通省は修繕費が足りない物件が多いのを問題視してます
修繕費が足りないと修繕をケチるので物件の価値が下がります