THEパームス千駄ヶ谷 御苑の杜

[匿名さん]

新宿御苑「千駄ヶ谷門」前
千駄ヶ谷駅徒歩4分、代々木駅徒歩10分
新宿御苑を臨むプラン中心

この物件についての情報交換をお願いします

売主：トーセイ株式会社
施工会社：馬淵建設株式会社　東京支店
管理会社：トーセイ・コミュニティ株式会社（予定）

[スムログ 関連記事]
【桜満開！】の新宿御苑と、新宿御苑から見えるマンション特集
https://www.sumu-log.com/archives/10201/

[163: 匿名]

そうですよねぇ。
入り口０分ということは、年間パスを買えば、自分の庭のように使うことができますもんね。
他の公園と違って、管理されているので、浮浪者や変な若者が居ないという点も魅力です。
あと少し安ければと思うのは贅沢ですよね。。。

[164: 匿名]

＞162
このスレッドに関してはきちんと物件のいい所も悪い所も書き込まれていると思いますよ
MRに行って詳しく聞いたけど買わなかった人やの意見は重要です
検討者が中心なのでマイナス意見が多く感じますが良く読むと単なる悪口との違いがわかると思いますよ
ここは検討スレッドなのでマイナス意見をご覧になりたくなければ住居者スレッドをお建てになるとよろしいと思います

[165: 匿名]

買いたいけど買えないから嫌がらせしてるのと
買えたけど買わなかった人の意見を見分けましょう
このスレッドに関しては意味もない意見は少ないと思いますよ
一長一短わかって書き込んでる感じがします

そんなに粘着が湧くほどの注目物件じゃないから安心していいよ

[166: 匿名さん]

新宿御苑が庭なんてかっこいいですね。あこがれます。

By 買いたいけど予算がなくて買えない人

[167: １６２]

１６２です。
別に反対意見を否定するつもりはありません。
欲しい人だけに買ってほしい＝価値のわかる人に買ってほしい、という意味で書きました。
言い換えるならば、この物件の価値がわからないにもかかわらず、
良いという情報に惑わされた人に買ってほしくないという意味です。
ただ、実際はそんなことを言う権利はないことくらいわかってます。
それでも、この物件を本当に気に入った人同士で住めるならば、
他人に賃貸などせずに、良いコミュニティが築けるかなと思っただけです。

[170: 匿名]

隣のライオンズマンションってそんなに長い間売りに出ないんですね。
それは珍しいですね。なかなか手放すのがもったいので賃貸にしているのかもしれませんね。

[171: 匿名さん]

週末にＭＲ行ってきました。
立地の割には坪単価も高くなく
御苑向きは何戸か残っていました。
私は買っても良いかなと思いましたが
買い物が不便という妻の声があり
いろいろと話し合った上で
わたしたち夫婦は購入を見送りました。
人によるのかもしれませんが
内装は悪くないと思いました。

[172: 匿名]

まだ御苑側残ってるんですね
価格のわりには苦戦してますね
御苑側に部屋があるマンションは少ないので今までは御苑側はすぐ完売してますよね
あのパークハウスですら御苑側は早かった
近すぎるて御苑が見えないからかしら

[173: 匿名さん]

やはり買い物が不便だから

[174: 匿名]

たしかに買い物は不便だけどそれだけじゃないかも
パークハウスだって高島屋には近いけど普通のスーパーはないわけだし
エンパイアなんてもっと不便そう
やっぱり問題は違うのか？つか問題だらけなのかな？
もし同じ条件でメジャーだったら即完売なのかしら

[175: 匿名さん]

まぁあとは小規模物件特有の管理や修繕への不安でしょうかね
私が検討してた物件では18戸っていう物件もありましたが
ここはそこに次いで戸数少ないですね。
この規模ですと１世帯滞納が出ても影響出てきますからね

[176: 匿名]

＞175
なるほど
私も物件を本格的に探すまでは知らなかったのですが、戸数が少ないって悩みポイントですよね
参考になる意見ありがとうございました

[177: 匿名]

修繕積立は安めに設定されてる感じでした
早めに倍以上積み立てないと追加で支払いが必要になりそうだと感じました
私は見てないんですが長期の修繕計画とか積み立て計画って提示されましたか？
イニシャルコストを抑えてお得に見せる姑息な手口か

[178: 匿名さん]

修繕費みましたが、おそらく低めになっていたと思います。
シャリエのような機械式駐車場でもなく、
それ程コストがかかる設備もないので心配はしていませんでしたが。

[179: 物件比較中さん]

修繕費は200円/㎡必要なんじゃなかったかな
ここは半分くらいしかない

[180: 匿名さん]

将来、困ることになりそうな物件だということですか。

[181: 匿名]

この金額のままでは大きな修繕が必要な度に一時金を捻出する必要があると思います
これが意外と大変で予測外の支出に出せないとかいう輩がいるわけで

修繕はいくらかかるから五年後に修繕費を倍にしましょうとか
大手のように30年程度の長期修繕計画が建ててあれば予測できるので、この物件でも作ってあれば大丈夫だと思います
計画がなければ住んでから修繕など話し合いで決めてかなくちゃいけなくなるので大変でしょう
国土交通省は修繕費が足りない物件が多いのを問題視してます
修繕費が足りないと修繕をケチるので物件の価値が下がります

[182: 匿名さん]

修繕積立金の件、
小規模で売主もマイナーなことも考えると
手を出すのは不安になる物件ですね。

[183: 匿名さん]

永住する覚悟じゃないと買えないですね。
まあ、この微妙なロケーションの物件を投資で買う人もそうそう居ないと思いますが。

[184: 匿名]

中古は管理を買えって言葉があります
修繕計画通り進んでますってのと、そろそろ屋根の防水が必要かなって言われるのどちらを購入しますか？
修繕計画で管理費はいずれ上がると説明されていればコンセンサスを得やすいですが、途中素人同士の話し合いでまとめるのは大変でしょう
結局プロ(トーセイの関連管理会社)の思惑通りに事が運んじゃうのでは
23戸だと管理組合の順番すぐ来ちゃうよ
賃貸みたいに管理会社に任せっきりには出来ないんだよ

[185: 契約済みさん]

契約済みの者です。
修繕積み立ての計画書を見せてもらいましたが、
予想が甘い計画書でした。
そこで、管理組合として1年目で管理会社の業務体制を監視し、
２年目からは見直し（コスト削減）を図りたいと考えています。
上手く行けば、２年目以降から管理費で黒字が計上できますので、
それを修繕費積み立てへ回して行ければと思っています。
コスト削減は仕事でも家庭でも常に意識して実践してきていますので、
組合が一致団結すれば決して不可能ではないと思っています。

[186: 匿名さん]

うまくいくといいですね。 まずは強制加入のインターネット契約を解除するところからするところからスタートがいいと思います。

[187: 匿名さん]

マンション買うときは売買する際の資産価値も当然考慮します。ライフプランも将来変わることも多々あります。
永住しか考えてない人は一戸建ての方が向いているような気がします。

[188: 物件比較中さん]

１８５さんみたいな人が居るとなんだか心強いですね。
私の今住んでいるマンションなんかは購入後管理体制は全く変わってません。
というか管理組合自体の活動がほとんど停止しているに近いです。
何もしていない私が文句を言う筋合いなんてないんですけどね。
でもこれで何年かすると修繕積み立て金が足りませんとか言われるのかなぁ。
不安。。。

[189: 購入経験者さん]

しょせんは他人の集まりだし、
小規模でも意見はそんなに簡単にまとまるわけない

[190: 匿名さん]

ほとんどの人は委任だから大丈夫よ。
基本はヤル気がある人の方針に流れていく
まあ185みたいな人が一人でもいれば平気でしょ

[191: 匿名さん]

このマンション、グーグルのアドセンスで広告出してるけど
マンション名をタイトルに入れているあたり、
マーケティングをしっかりと考えてない証拠だよね。
タイトルを
「新宿御苑徒歩０分のマンション」
とか
「新宿御苑が庭のようにすぐ近く」
とかすればいいのにって思う。

[192: 匿名さん]

いよいよ残り２戸ですか！

[193: 匿名]

第一期三次になってるけど
一期販売分の売れ残りが二戸なんじゃないか？

[194: サラリーマンさん]

そろそろシャリエも始まるけど、
客層はここと被らなそうだな

[195: 匿名さん]

ルーフバルコニーがついている間取りもありますが、ルーフバルコニーはどんな感じで利用をするのですか？植物を置くだけではもったいないし、バーベキューなんてしたら怒られますよね？

[196: 匿名さん]

そんなあなたに
パームス高田馬場はいかがでしょうか？
屋上にそれ用のガーデンがあるようですよ

[197: 匿名さん]

BBQもプールも当然だめです
植物やテーブルいすも飛ばないように固定が必要
ここは物置自体が駄目みたい

オプションでタイルは準備されてなかった
↑この辺がダサいところかも
タイルも飛ばないように注意してね

っていいながらみんな規約違反するんだろうな

[198: 匿名さん]

違反にならないように
規約を変えればいいんじゃないの？
せっかくコミュニティルーフあるし
みんなでBBQやればいいんだよ

[199: 匿名さん]

期分けしなくなったね。あと残り４戸という意味かな？

http://www.t-sendagaya23.com/outline.html

[200: 匿名さん]

盛り下がってますよ。
残り四戸しっかり売り切っていこう！

[201: 匿名さん]

そろそろ割引交渉できますかね？

[202: 購入検討中さん]

え、これから第2期じゃないんですか？

[203: 匿名さん]

この規模で期で分けて販売しますかね？

[204: 匿名さん]

御苑に面していて緑が見えていいなぁと思いましたが、北向きなんですね。残念。

[205: 購入検討中さん]

緑といっても、ちょっと近すぎですよね。
公園の中が見えるといいんだけどなあ。

[206: 匿名]

御苑が借景と思ってるとイメージ違うよ
五階以下は近すぎて柵の木しか見えないわけ
代々木のパークハウスやエンパイアくらい離れないと中見えないよ
西新宿の夜景は北新宿からみるのが綺麗なのと一緒なのさ

[207: 匿名さん]

まぁ半永久的に北側には建物が建たないってだけでも目っけもんだな

[208: 匿名さん]

＞201
割引の交渉ってどこかでご経験ありますか？、私は怖くてできなくて・・でもここは勇気を出してでも押していきたいです。どうやって切り出すのかとか一例あれば教えて下さいマセマセ。

＞205
直接行けるっていう点では嬉しいんですけどねぇ、近過ぎることが悩みになるなんて検討始めるまで思い付きませんでした。私としては贅沢な悩み事でちょっと悦に浸ってる最中です、笑。

[209: 匿名]

売り急いでる時は相手方からご相談に乗りますとか仕掛けてきますが今は無理でしょうね
安くなれば買うって気持ちでは難しいかも
絶対に欲しいしローンも組める、問題は価格だけなんですって強調するしかないでしょう
最初に聞いた話ではある程度売れたらＨＰ残してＭＲ閉鎖、ゆっくり売りますって感じでした
トーセイ的には渋谷の物件に力入れたいってとこでしょう

[210: 匿名さん]

MR閉鎖っていうか、今のMR自体が渋谷のMRの使い回しだからね。
ぜんぜん金をかけないで売ってるよね。

[211: 匿名]

渋谷が先に売り出す予定だったのが集客見込めず先送り
レスポンスのよかった千駄ヶ谷を先に売る事に決めてＭＲは渋谷のをそのまま使用する
つまり見ていたＭＲは千駄ヶ谷にない間取り
私はこんな雑な会社から高い買い物はできないと判断しました

[212: 匿名さん]

211

相変わらず雑な仕事する会社ですね。

販売準備中のパームス渋谷常盤松、物件名の町名の漢字を間違えたまま販売しようとしてるそうですし。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/247401/res/6


ユーカリ興業の頃から体質が全く変わってない。

[213: 購入検討中さん]

HPより

共用のコミュニティルーフからは、
夏には神宮外苑の花火をお楽しみいただけます。

ほんとに見えるの？

[214: 匿名]

初期の説明では花火は見えると思いますが確認出来てないのでパンフレットとかに載せられないんですよって言われたけど
確認が取れたのかしら？
また適当に書いちゃったなんてないよね

[215: 匿名さん]

ベランダから御苑の中が見えるより、御苑の門がこれだけ近ければ年間パス買って入ったほうがいい気がする。
マンションはやはり立地が重要。

[216: 匿名]

小さい子供が居れば年パスも役に立つとは思いますが、私は年に数回で充分かな
ドッグランがあればしょっちゅう行くかも
それよりも朝起きて毎日リビングから御苑の中が見える方が素敵でしょ
私は中が見えないってわかってガッカリした

[217: 物件比較中さん]

シャリエなら花火も見えるし、
立地ではシャリエの勝ち、内装もシャリエの勝ち
ここ買う理由は安いことだけ

[218: 契約済みさん]

契約済の者です

そろそろオプション会ですが、皆様はどのようなオプションを注文する予定ですか？

[219: 契約済み２]

オプションのパンフレット見ましたが、オプション会のものって割高ですよね。
下手したら倍以上の値段がついているものとか良くあります。
ただ、ダウンライトは、入居後の工事が難しい（割高）なため、注文する予定です。
他のオプションは、だいたいが入居後でも取り付け（リノベーション含む）可能なため、
今のところ見送ろうかと思っています。

[220: 匿名さん]

２１２のリンク先スレ最後まで読んだけど結局は物件名は間違いじゃないんだよね。
そこだけ抽出してるから誤解ないように書きますけど
地図表示は間違ってたみたいだけど。まぁその程度なら他のデベでもあることだし
さして気にすることも無いですかね

[221: 匿名]

思いっきり間違いだと思うけど。
雑な仕事っぷりが恥ずかしい。

[222: 匿名]

昔から詭弁による反論、言い訳に終始して自分の非を認めない体質ですからね。
何を言っても無駄ではないでしょうか。

[223: 218]

ダウンライトは確かに後付けは難しいですね。
私はトイレの鏡をつけようかと思っています。
オプション高いですよね。

[224: 匿名さん]

212はトーセイに異常な執着を示す方の戯言ですから無視が推奨ですな

[225: 匿名]

212さんの書き込みは私には有用でしたよ
名前の間違いはたいしたことないかもしれませんが、それに誰も気付かない会社って大丈夫かなって思いました
販売するマンションが変更になってもＭＲを作り直さないとか
雑な仕事を平気でしちゃう会社だし基礎とか見えない所ちゃんとしてるか不安

[226: 匿名さん]

経費削減で安く買えるならいいですよね
MR費用なんて販売価格に転嫁されるだけですし。
ここも確かに相場よりはかなり安いですよね
施工の問題ならゼネコンを調べるほうが有用だと思うけどね....
馬淵建設は特に悪いうわさとか聞かないですよね？

[227: 匿名]

経費削減の為に行ったわけじゃなく急遽販売が決まったのでそのまま使ったって言われました
ＭＲもほぼ同じだと言われたので図面見ながら確認するとそこは異なりますとか
全然一緒じゃないじゃんって感じでしたよ
質問しなきゃこのまま購入して引き渡し時にイメージと違って愕然とするとこでした

[228: 匿名さん]

MR作ってないのは事実なのでその分安くできましたって私は聞きましたよ。
それならそれでメリットかと思います。イメージもなんとなくは分かりますしね

[229: 匿名さん]

あと余談ですが先着順で全てだそうです。
小規模物件とはいえ早期の完売ペースですね

[230: 匿名さん]

2期はないんですね。なかなかのペースで完売しましたね。
やはり不景気だから値段が一番重要ですしね。

[231: 匿名さん]

MR作ってないから割安でメリット？ものはいいようだね。
そんな与太話信じる人いるのかな…

するってーと、その割安分のしわ寄せは渋谷の購入者が負うのか。
これから販売の渋谷は使い回しのMRのコストを負うんだから。
渋谷の検討者に聞かせてあげたいね。

[232: 匿名さん]

売れ残りそうな４戸ですが、最終的には値引きで完売でしょう。

[233: 契約済みさん]

相場から相当安いうえに立地も悪くないから早期完売も妥当ですかね。
竣工まで日もあるから値引きはないでしょう

[234: 匿名さん]

無知な方に教えて教えてあげるけど、たかだか20戸足らずの物件でMR作ってたら採算とれないよ
これくらいの物件では竣工後現地MRか他の物件と併用するのが普通だよ

[235: 匿名さん]

存在しない間取りのＭＲって、どんな普通だよ。

そういうのが普通と感じる感性の会社ってことがよくわかった。

[236: 匿名さん]

結局価格も安く立地もいいから売れてるみたいだね
いくらネガっても虚しいだけだね

[237: 匿名さん]

結局MRなんてあっても間取り１つ２つ
部屋のパターンが豊富な物件では大体の感じしか掴めないですからね
設備の確認とかその程度の参考しかならない場合も多々ありますし
所詮どこも青田買いだからあまり変わらないです
それより価格面でのメリットのほうが上回りますね

[238: 匿名さん]

それより雑な仕事をする会社に対する心配の方が上回るけど…

[239: 契約済みさん]

別に雑でもないでしょ、気になるなら止めればいいだけでは？
まぁ売れてるからいいんだけどさ

[240: 匿名さん]

今更、ネガッてる人の意図がわからん。
もうほぼ終わってる物件なのに。

暇人？

[241: 匿名さん]

（直接関係ないけど）滅多に売りに出ない隣のライオンズが売りに出てますね。
http://www.toyota-tsusho-ls.jp/info/?post_type=used_article&p=205

御苑側じゃなくてトイレしかないけど、築30年超経過して36.79㎡1,680万円は立派というべきか。
現状もレンタルスペース（投資物件）だから手放すのかも。居住オーナーの間では着々と建て替え話が進んでるのかな。

[242: 契約済みさん]

カラーセレクトはモデルルームの色が一さ良さそうですね！

[243: 匿名さん]

まあ、確かにモデルルームってイメージを膨らませるためのものですから、このマンションならこのマンションのモデルルームがあったらイメージしやすいっていうのはありますよね。でも実際のところ、イメージも大体のイメージでしかわからないですからね。我が家はカラーセレクトやオプションになるものの検討材料として見る部分の方が大きいかったかなって思います。

[244: 匿名]

よく意味がわかりません

[245: 匿名さん]

私も何が言いたいのか理解できません。。

[249: ご近所さん]

パークハウスの前のごちゃごちゃした古家一帯と駐車場。

ついに建築計画の看板が出ましたね。

千駄ヶ谷５丁目共同住宅計画、5階建てとのことだが、どうなんでしょうか。

まさに御苑に面していて、それでいて代々木も近い。

分譲だと面白いんだけどね～。

[251: 匿名さん]

読解力が足りない場合も確かにあるでしょうが、二人の方(私も入れれば3人)が
何が言いたいかわからないと感じているのですから、その方々に攻撃的な発言を
するよりも、分かりやすい文章を書くことを心がけた方が建設的ですよ。

建設関係のお仕事の方に「建設的」を語るのも気がひけますが。

[252: 匿名さん]

普通にMRじゃ大体のイメージしか掴めないって文だと読み取れると思いますけど
まぁ改行なくて読みづらいけどね、文章自体が分からないのは読解力が足りないのでは？

[253: 匿名]

そりゃなんとなく言わんとしてる事はわかります
しかし無理矢理読み取って勝手に解釈してるに過ぎません

読解力云々はきちんと書かれた文章を読み解く力
243の文章に必要なのは読解力ではなく、書き込まなければならなかった事を汲み取ってあげる優しさです

[255: 匿名さん]

二人とも惜しいけど、まだまだ読解力が甘いですね。

> 243 が言わんとしているのは、

「千駄ヶ谷のMRは、渋谷用に制作されたものを急遽千駄ヶ谷に使うことになったため、
千駄ヶ谷には存在しない間取りで展示されていた」という事実に対して、
「トーセイは雑な仕事をする会社だ」という批判の書き込みが多数寄せられていた。

それに対し、243は「雑な仕事ではない。イメージが湧いたからいいではないか」と、
批判意見を否定したかったんですよ。

私くらい読解力があれば、243の文章は全く問題ないですね。

[256: 匿名さん]

>>「トーセイは雑な仕事をする会社だ」という批判の書き込みが多数寄せられていた。

まぁ多分別に物件でも暴れてる一人のネガさんだけどねｗ

[257: 匿名さん]

トーセイは別物件でも何かやらかしたんでしょうか？

[258: 匿名さん]

この物件も当初から変なネガさんが張り付いてたからなあ・・

[259: 匿名さん]

検索したら見つかりました。
これですね。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/247401/res/6-11

MRの件に比べたら大したミスじゃないですね。

[260: 匿名さん]

MRも別にミスじゃないでしょ。きちんと説明してるんだし
納得して気に入った人が買えばいいだけだ
別の物件の件もミスですらないよね
いちゃもんレベルｗトーセイも変なのに絡まれて大変だな

[261: 匿名さん]

260さんは随分とトーセイ物件のスレにお詳しいんですね。

[262: 匿名さん]

別に詳しくもないだろ
物件気になってひと通り目を通したレベルだからな
高田馬場や月島の物件スレも当然読んだけどな
そんで特に問題なし＆ネガくだらね～って思っただけ
まあ主観だがね