リヴァリエってどうですか？ Part7

[匿名さん]

リヴァリエスレもPart7になりました。引き続きよろしくお願いします。

過去スレ
Part1
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Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139628/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175416/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197470/
Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/215864/
Part6
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/233583/

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：64.55平米～93.81平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[461: 購入検討中さん]

購入の際の諸経費まで出るローンもありますね。
4000万のマンションなら諸経費がプラス150万ほどだと思うけど、
4150万円のローンを組んで頭金は完全にゼロ。

まず借りて、金利動向をみながら一部繰り上げ返済をしていくのも手ですね。

でも、お金に余裕のない人は、そんなローンは組まないことですね。

[462: 匿名さん]

あー確かに諸費用含めたローンとか最近出来ますね。

[463: 匿名さん]

＜販売戸数（≠契約戸数）＞
1期1次150戸 2次30戸　累積180/455
2期1次30戸 2次15戸 3次20戸 4次10戸 5次3戸　累積258/455
3期1次25戸 2次10戸 3次7戸 4次4戸　累積304/455
4期1次20戸 2次15戸 3次16戸　累積355/455
契約戸数＝355-44（先着順）＝311戸

4期3次は9戸っぽいな。

[464: 匿名]

残り100戸ですか・・・
先が長いですな～

こんな規模のマンションがあと２つも建つなんて
無謀だよな～

常に60戸くらいは、A～Cで売れ残り続けるだろ
今のMRをスーパーとかにするとかの戦略が必要になってくるだろう

消費税上がるし
残りのB・C棟が仮に建てても相当売れ残る事が予想される

[465: 匿名さん]

スローでも着々とだね。

[466: 匿名さん]

なんだかんだ言っても、コンスタントに売れてますよね

[467: 周辺住民さん]

毎週9戸売れたら竣工前に完売するのですが、
まぁそれは無理な話でｗ

今月含めここ3ヵ月は月10戸以上売ってる数字残してるので、
竣工までに良くて400～420戸、悪くて380～400戸程度の数字になりそうですね。

[468: 匿名さん]

あら思ったよりペースは契約ペースは落ちないですね。

ほんとに着実にって感じですね。

B,C棟が出ても、
着実に販売はしていきそうですね。

[469: 匿名]

震災直後のタワマンでなおかつ支線の大師線で311戸ってスゴいと思いますけど。
だって平均4000万円超ですよね。このレベルで売れるなら値下げはないんじゃないかな。

[470: 匿名さん]

469
JR駅前のラゾ隣接のタワマンで300戸ちょっとの規模で完売は竣工後でしたからね。

それを考えると確かに311戸の数字は立派な方と捉えられますね。

[471: 匿名さん]

470 億ションと比べてもダメじゃない？？？

[472: 匿名]

確かに倍のペースでないとヤバそうだ。

[473: 匿名さん]

>470 抽選で飛ぶように売れた西口物件と比較してもねぇ。。。
販売ペース悪くないかもしれないけど、売れている間取りにかなりばらつきがある気がする。割安はほぼ完売じゃない？

[474: 購入検討中さん]

竣工前にすべて売りだして、竣工後は先着順住戸として売るのでしょうね。
竣工時で400戸近く売れていれば、デベとしては成功と判断するんじゃないかな。

そこから棟内モデルルームを作って、Ｂ棟と先着順住戸を売っていくのかな。

まあ、順調ということですね。

[475: 匿名さん]

５０戸残って成功？って。どれだけ自分に甘い会社なの？
普通に減給対象。

[476: 匿名さん]

あと144戸か...売れ残り間違いないな。
値下がり待ちさんおめでとうございます。

[477: 購入検討中さん]

＞５０戸残って成功？って。どれだけ自分に甘い会社なの？

いや、それで普通に成功でしょう。

その時点ですでに採算は取れていますし、
竣工時に完売していたら、値付けがあまりにも甘すぎたと判断するはずですよ。

[478: 物件比較中さん]

A棟焦って買うのやめた 秋頃値下げだね B棟角部屋待ち

[479: 匿名]

477さんに同意かな。
B以降があるのに値下げはないよ。なんだかんだで欲しがってる人いるしね。

[480: 匿名さん]

だからB棟はないでしょ。

[482: 周辺住民さん]

>481
タワマンで免震はありえないでしょ。

[483: 匿名さん]

>477
ひでえ理屈だな。

そりゃ、売り手の立場では、割高な値付けでもその値段で9割売れれば、
竣工後も販売体制（コストがかかる）を維持した上で、
売れ残り1割を値引いて売っても、トータルでは大差ないって構図が成り立つかもしれん。
が、その場合、竣工前に買っちまった買い手は単なる愚か者、カモってことじゃん。

ましてやここの場合、次棟の計画がはじめからある。
売り手の論理でも、普通は竣工前完売が至上命題。単に失敗しただけ

[484: 匿名]

4000万超を一年で311戸売って失敗と言われても。
483の話はここを割高だと判断している人の理論ですよね。

早期購入者には部屋の向きや間取りを選べる自由があるし引渡まで日があるから資金計画もたてやすいというメリットがある。人により合理性の判断は違うということです。

[485: 匿名さん]

竣工までに完売出来ず。では、明らかに失敗でしょ。
それで値引きなんて事になれば、購入者は納得出来ませんよね。
こうなったら最後、京急社員に強制的に買わすしかないか。ボーナス30年は現物給付(リヴァリエ)。

[486: 匿名さん]

まだ８ヶ月もあるのに売れ残り売れ残りって、何がいいたいのかね。
残戸数が減っていくのが、しゃくにさわってしょうがないんだろうね。

[487: 匿名]

割高か順調か失敗かは、

値引かずに竣工までに完売されるかいなか

BC棟待ちや値引き待ちと感じないか

(先行購入者を刺激しないようコッソリ値引く可能性から)転売の中古価格

で、だいたいわかりそう。

デベ視点ではなく、購入者視点で考えたい。

[488: 匿名さん]

485
そんな物件あちこちにあるんだが。
JR川崎駅前のタワマンも竣工後だよ完売したの。

川崎ならそんなもんじゃないか？

地域性を考えてここならこの数字で成功とか言えるんじゃない？

全部同じ物差しで測るから意見がずれてるんだよ。

[489: 匿名さん]

川崎駅西口に東芝とキャノンがやってくるから需要があるかもしれないね。

[490: 匿名さん]

こっそり値引きは今の時代
必ず情報は漏れるので難しいし、
いつかは分かりませんが、後にBC棟がある訳ですし、
デベロッパーは専業ではないし、
会社の規模もありますので、
資金的に余裕が無いわけではないし、

何より沿線の発展を促す必要がある会社ですから

売れ残りを叫んで、値引きを期待するのは、
無駄とは言いませんが、かなり可能性の低い期待ではないでしょうか。。

[491: 匿名さん]

値引きは期待できないよまだ。
せめて竣工近づいてからだな。

[492: 匿名さん]

＞売れ残りを叫んで、値引きを期待するのは、
＞無駄とは言いませんが、かなり可能性の低い期待ではないでしょうか。。

今、値引きされないのは当たり前。

だから竣工後にまとまった数の売れ残りがでるのは必至だね、
って話をしてるのに何言ってんのこの人？

言うまでもないけど、竣工後は値引きあるよ。
体裁は、モデルルーム価格家具つき販売かもしれないけど。

[493: 匿名さん]

488 億ションが売れ残っていたのとはわけが違う

[494: 匿名さん]

493
情報が足りてないようだが、
過去の川崎駅前のタワマン含め、最近のも含め億ション以外でも竣工後に売れ残りはあったのが現実。
タワマン以外でも川崎市自体では竣工前に完売はあるにはあるが多くはない。

リヴァリエ自体の今の数字も特別珍しいものではないしね。

竣工時に400戸下回ってたらさすがに不調だと感じ取れるけど。

[495: 匿名さん]

493じゃないけど、

＞過去の川崎駅前のタワマン含め、最近のも含め億ション以外でも竣工後に売れ残りはあったのが現実。

最近の川崎駅前のタワマンで、億ション以外の売れ残りが出たのは一体どこの話？
まさかゲートタワーのキャンセル住戸のことじゃないよね？

別に規約にかかるわけでも誹謗中傷にあたるわけでもない話なんだから、
卑怯な思わせぶりはやめて、はっきり言え。

[496: 匿名さん]

必死だねぇ

[497: 匿名さん]

495
なんでそんなに必死なの？

[498: 匿名さん]

495
軽く調べてきてやったよ

川崎駅前のというより西口リヴァーサイドは竣工後売れ残ってたっぽいね

価格は4000万前後

[499: 匿名さん]

それ、駅前でも最近でもないじゃん。

[500: 匿名さん]

499
まぁ過去のも含めって書いてあるしな。

[501: 匿名さん]

販売開始1年ちょっとで311戸か。


あと8ヵ月でどの程度の契約数に達するかね。


大師線もリヴァリエ開発も全て京急グループだし、
何かと開発自体はしやすそうなんだね。

京急グループとしては京急電鉄の利用も増えるし、
リヴァリエが1戸売れる相乗効果はかなりすごそうね。

[502: スマホユーザー]

確かに電車の利用など考えれば利益はかなりな物にはなるかもね。

[503: 匿名さん]

＞あと8ヵ月でどの程度の契約数に達するかね。

来年2月頭（竣工直前）の時点では、良くて370戸ってとこだな。

で、2月3月の決算商戦で何がしかのキャンペーン（100万円分家具プレゼントとか）を張って、
うまくいけば引渡し開始時点でギリギリ400戸に乗せられるくらい。

残りは棟内モデルルーム販売。

[504: 匿名さん]

俺の予想は
良くて４１０程度
悪くて３７０程度と予想してるがどうおもう？

現状ここ３ヵ月は平均月１０戸程度の契約数
過去の契約推移を見ると昨年末がちょっと下がって、今年になりちょいあがってるのを考えてだが、
今後も平均月８戸くらいはいくと考えてる
ってなると。
悪くて３１１＋６４で約３７０。

上の人と同意で竣工近くでよくある家具付きキャンペンや値下げがあるかもと予想して、
良くいって４００前後は行くと思う。

んで完売は竣工半年後くらいを予想

B棟はA棟が９割程度売れた辺りに情報が出るとも予想

予想ばっかだがなｗ

[505: 購入検討中さん]

食洗機が付くようなキャンペーンはあると思うけど、
この業界では値下げなんてよくあるのですか?
(モデルルーム使用住戸は除く)

どのタイミングで何%くらいの値引きになるのか書き込み求む。

他マンションでは、モデルルームに使用した最上階住戸で、
5500万円の部屋が家具やオプションが付いて4500万円というのはありましたね。

[506: 匿名さん]

棟内モデルルームは
値下げに足る明快な理由があるので、
大幅値引きで売られる事が多いですね。
ですが１戸か精々３戸位でしょう。

そして凄い人気になり１０倍での抽選なんていうことも
ザラです。


確かにこれまでの売れ行きから判断すると
かなりの数が売れ残るという計算も立ちますが…

棟内に入る事が出来るようになると、
また販売が加速する
（実際に自分の目で見ないと納得できない人は意外と多いです）
という傾向もあります。

ここは、スペック的なマイナス要素が多いですから、
カタログとモデルルームと値段で即購入という人は希だと思いますし、
年内には建物は略出来上がるという情報もあるので、
以外と内覧後に決める方が多いのではないでしょうか。

[507: 匿名さん]

今の港町じゃ完成後のイメージが湧きにくいからね。
駅の改修や敷地内の緑化が進めば、竣工後もまったりとしたペースで売れていくと思うよ。

[508: 匿名さん]

植栽やプライベートコート、新しい駅舎が整っていくとまた違って見えるかな。

[509: 匿名さん]

確かにＣＧだけじゃね、目で確認したいね。

[510: ご近所さん]

ゲートタワーはあっという間に全戸完売。
サンクタスは竣工１年前の時点で残り３戸だった。
この３戸は8000万以上の高額な部屋ばかりで、これがなかなか売れなかった。