リヴァリエってどうですか？ Part7

[匿名さん]

リヴァリエスレもPart7になりました。引き続きよろしくお願いします。

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8465/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139628/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175416/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197470/
Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/215864/
Part6
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/233583/

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：64.55平米～93.81平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[421: 契約済みさん]

ちなみこの物件はポジとネガの要素がはっきりしてるのが一番の魅力だと思います。

経験上隠れたネガ要素はどこでもあるので、ある意味検討しやすい物件です。

[422: 物件比較中さん]

414
また、でた工作員（苦笑）

[423: 匿名さん]

>421
その理屈はおかしい。

間違い探しゲームのように、ネガ要素とポジ要素の総数が決まってるならその理屈もありですが、
現実世界はそうではありません。
はっきりしたネガ要素とポジ要素がいくつもあるとそこに目を奪われがちで、
分かりにくい隠れたネガ要素に気付きにくくなると考え、より慎重になるべきでは？

[424: 匿名さん]

423

そうでしょうか、寧ろ逆で、人気の土地、販売力のあるデベロッパー、ブランド、安い価格や管理費など
ポジティブな要因があり、即日完売となる物件ほうがよっぽど隠れたネガティブ要素を見落としガチに
なるのでは？

良い点と悪い点がハッキリしていて、どうして隠れた悪い点が見落とされるでしょうか。

寧ろこれだけ発言が増えているということは慎重に考えている人が多いと素直に受取るべきではないでしょうか。

[426: 匿名さん]

デベロッパーは広告、資料でつかう絵柄を大変気にします（勿論キャプションも）
特に最近はCGが発達し、安価となっている半面、実際と瓜二つの画が出来てしまうため、
お客さんは混同し、幾ら計画予想図です言っても実際と違うというクレームが出てくるからです。

販売後、幾らでも機会があったにも係わらず、今も様々な広告で３棟が建っている姿を使っているということは、
（販売当初は１棟のみの画も少なからずありました。）
遅かれ早かれ、ＢＣ棟も略計画どおりの規模で建築されると思います。

ですので、新しい棟の販売を待つという考えも、現時点では選択肢としてありだと思います

[427: 周辺住民さん]

425
誤解を招く情報だったので通報しておきました＾＾
規約にも違反していたので運営に調査後可能なら顧問弁護士の依頼もお願いはしてみますね！

[428: 匿名さん]

当初の計画よりB,C棟以降は遅れているけど、
なんだかんだで3棟はそのうち完成はするのかな？

契約者ではないけど川崎区在住なので、
地域が発展する事は好ましいですね。


一番は競馬場廃止で跡地にショッピングモールとか居住区が出来る事ですかね（笑）

[430: 周辺住民さん]

429
それ工場の南側だからでしょ？

[431: 周辺住民さん]

毎日港町駅使ってるけど気にならないんだけどな。。。
やっぱり鈴木町駅や大師駅、東門前のが匂いするのかね？

[432: 購入検討中さん]

鈴木町は、匂う日があるのは確かだそうです。

匂うといっても、ほんだしやクックドゥの匂いだそうですので、悪臭ではないのでは。

港町駅も、風向きによっては、
ごくたまに匂うことがあると考えておいた方がいいとは思っています。

[433: 匿名さん]

う○い棒（サラミ味）のにおいもするお。

[434: ご近所さん]

鈴木町、川崎大師近辺では確かに匂いがする！と感じる事はあります。
地図を見れば一目瞭然ですが、本当に近いですから。

http://map.goo.ne.jp/map.php?MAP=E139.42.56.900N35.31.54.500&ZM=&a...

私は港町駅の近所に住んでますが、港町駅周辺でにおいがきついと感じた事は今まで一度もないですよ。
（普通の嗅覚してます。）

Ｃ棟とかは、もしかしたら少し匂う日とかがあるかもしれませんが、Ａ棟は大丈夫だと思いますよ。

[437: 物件比較中さん]

425
ホントに夜くさいの⁈
凄く気になります。ホント？ウソ
どっち⁈ ガセなら悪質過ぎる

[438: 物件比較中さん]

重要事項説明に載る事なのか？
ガセなのかハッキリさせたいね
ホントに夜くさいの⁈

[439: 物件比較中さん]

436
過去スレ明示してよ。あんたガセならマジでヤバイよ
営業誰だよ。教えてよ

[440: 物件比較中さん]

ネガにしちゃマジ悪質だろ
距離の問題じゃなくてホントにニオイがあるのか？
ハッキリさせたいね。たらればのレベルの話題じゃないだろ
この書き込み

[442: 匿名さん]

区役所近いのはいいのですが、
市役所ってどの辺りにあるんですか？

[443: ご近所さん]

大師線沿線に住んでおり、通勤で平日大師線に乗っています。

電車のドアが開くと異臭を感じることがあるのは（いつもではありません）
鈴木町のみです。
少なくとも港町、川崎大師駅で臭いを感じたことはありません。
なので、よっぽど鼻がいい方でなければ、あまり心配はいらないかと思います。

大師線沿線で臭いがきついのは、鈴木町、産業道路、小島新田です。
鈴木町と小島新田は化学薬品的な臭い。
産業道路は排気ガスの臭いが強いです。

ご参考まで。

[444: 購入検討中さん]

化学薬品的な臭いというのは初耳です。
ほんだしならともかく、ちょっとヤバそうですね。

[445: 物件比較中さん]

営業で鰹節や味の素のニオイがすると言う
タワケた方はだあれ？
営業が口滑らせて言うって事は
あり得る事なの？かな
ホントに？
もしウソの書き込みなら非常に腹立たしい

[446: 購入検討中さん]

鈴木町の物件がまだ販売中だったころ、
リヴァリエの営業さんは、「鈴木町は味の素の工場が匂うことがあります」と言っていましたけどね。

[447: 匿名]

購入された方！
頭金どのくらい払ったのでしょうか？

[449: 契約済みさん]

>423
代弁ありがとうございます。

自分の場合は契約前からこの掲示板見てました。
PART 7で話題にあがるポジネガ意見は最初から話題になってます。

もちろん営業から聞けない話題（特にネガ）が多いので参考になりました。一応全て実際に確かめて契約したつもりです。

なので話がループしてるのは、最近検討してる人に対してはありがたい話だと思います。完結して話が出なくなると見落とす可能性もあるので。

なのでネガポジがループしてるこの物件は、丸裸状態で分かりやすいという話でした。

[450: 匿名さん]

頭金は一割は欲しいところだけど、
最近は一割なくても契約できちゃうからね…

[451: 匿名さん]

市役所も区役所の近くにあり、
リヴァリエからは双方共に近いですよ。

[453: 契約済み]

一割は絶対だそうです。一割払えない人はここは無理！とかなり強気な様子でした。少しは手元に残しておきたいし、４割から５割くらい頭金にする予定です。
そうでなければ、契約から入居までに期間があるから貯められる属性でしょうね？

[454: 匿名さん]

1割用意するって大変なんだよな・・・・
住宅財形とか投資信託を崩して3割用意できるが、現金預金なんか100万しか持ってないし。
住宅財形に至っては、契約しないと引き出しできんし。
契約に金かかるのに、なんで契約後じゃないと引き出せないんだよ。。

[455: 匿名]

頭金1割300～400万
印紙代等200万
契約するのに合計500～600万必要ってことですね・・・

契約した人はそれだけの金額を皆さん払ってるのでしょうか？

[456: 契約済みさん]

ヤフー不動産とスマホ版公式サイト見ると、４期３次は完売したっぽいけどどうなんだろ。
ＰＣサイトはまだ更新されてないからわかんないけど。

[457: 匿名さん]

>447さん
頭金なんて5パーセントも払ってないです。
今の時代は現金減らさない方が得策ではないでしょうか。
全額キャッシュで行けるなら少しは考えますが、お金の価値がどんドンドン上がってますからね。
親世代の言うことはまったく当てになりませんよ。

[458: 匿名さん]

東海道線までニオイするんですか?
私は場合、電車内ではよっほど加齢臭が気になりますが。

[459: 匿名さん]

契約会では、書類確認をしますが頭金の保証何とか証書はある人とない人がいます。と説明されました。ない人も結構いましたけど。
ない人って頭金無しの人だよね？

[460: 匿名さん]

基本的に手付け金の一割は必須。
頭金はこれとは別に用意するが、こっちはゼロでもOK。
ローン審査さえクリアできれば、頭金はいくらでも大丈夫だよ。

[461: 購入検討中さん]

購入の際の諸経費まで出るローンもありますね。
4000万のマンションなら諸経費がプラス150万ほどだと思うけど、
4150万円のローンを組んで頭金は完全にゼロ。

まず借りて、金利動向をみながら一部繰り上げ返済をしていくのも手ですね。

でも、お金に余裕のない人は、そんなローンは組まないことですね。

[462: 匿名さん]

あー確かに諸費用含めたローンとか最近出来ますね。

[463: 匿名さん]

＜販売戸数（≠契約戸数）＞
1期1次150戸 2次30戸　累積180/455
2期1次30戸 2次15戸 3次20戸 4次10戸 5次3戸　累積258/455
3期1次25戸 2次10戸 3次7戸 4次4戸　累積304/455
4期1次20戸 2次15戸 3次16戸　累積355/455
契約戸数＝355-44（先着順）＝311戸

4期3次は9戸っぽいな。

[464: 匿名]

残り100戸ですか・・・
先が長いですな～

こんな規模のマンションがあと２つも建つなんて
無謀だよな～

常に60戸くらいは、A～Cで売れ残り続けるだろ
今のMRをスーパーとかにするとかの戦略が必要になってくるだろう

消費税上がるし
残りのB・C棟が仮に建てても相当売れ残る事が予想される

[465: 匿名さん]

スローでも着々とだね。

[466: 匿名さん]

なんだかんだ言っても、コンスタントに売れてますよね

[467: 周辺住民さん]

毎週9戸売れたら竣工前に完売するのですが、
まぁそれは無理な話でｗ

今月含めここ3ヵ月は月10戸以上売ってる数字残してるので、
竣工までに良くて400～420戸、悪くて380～400戸程度の数字になりそうですね。

[468: 匿名さん]

あら思ったよりペースは契約ペースは落ちないですね。

ほんとに着実にって感じですね。

B,C棟が出ても、
着実に販売はしていきそうですね。

[469: 匿名]

震災直後のタワマンでなおかつ支線の大師線で311戸ってスゴいと思いますけど。
だって平均4000万円超ですよね。このレベルで売れるなら値下げはないんじゃないかな。

[470: 匿名さん]

469
JR駅前のラゾ隣接のタワマンで300戸ちょっとの規模で完売は竣工後でしたからね。

それを考えると確かに311戸の数字は立派な方と捉えられますね。

[471: 匿名さん]

470 億ションと比べてもダメじゃない？？？

[472: 匿名]

確かに倍のペースでないとヤバそうだ。

[473: 匿名さん]

>470 抽選で飛ぶように売れた西口物件と比較してもねぇ。。。
販売ペース悪くないかもしれないけど、売れている間取りにかなりばらつきがある気がする。割安はほぼ完売じゃない？

[474: 購入検討中さん]

竣工前にすべて売りだして、竣工後は先着順住戸として売るのでしょうね。
竣工時で400戸近く売れていれば、デベとしては成功と判断するんじゃないかな。

そこから棟内モデルルームを作って、Ｂ棟と先着順住戸を売っていくのかな。

まあ、順調ということですね。

[475: 匿名さん]

５０戸残って成功？って。どれだけ自分に甘い会社なの？
普通に減給対象。

[476: 匿名さん]

あと144戸か...売れ残り間違いないな。
値下がり待ちさんおめでとうございます。

[477: 購入検討中さん]

＞５０戸残って成功？って。どれだけ自分に甘い会社なの？

いや、それで普通に成功でしょう。

その時点ですでに採算は取れていますし、
竣工時に完売していたら、値付けがあまりにも甘すぎたと判断するはずですよ。

[478: 物件比較中さん]

A棟焦って買うのやめた 秋頃値下げだね B棟角部屋待ち

[479: 匿名]

477さんに同意かな。
B以降があるのに値下げはないよ。なんだかんだで欲しがってる人いるしね。

[480: 匿名さん]

だからB棟はないでしょ。

[482: 周辺住民さん]

>481
タワマンで免震はありえないでしょ。

[483: 匿名さん]

>477
ひでえ理屈だな。

そりゃ、売り手の立場では、割高な値付けでもその値段で9割売れれば、
竣工後も販売体制（コストがかかる）を維持した上で、
売れ残り1割を値引いて売っても、トータルでは大差ないって構図が成り立つかもしれん。
が、その場合、竣工前に買っちまった買い手は単なる愚か者、カモってことじゃん。

ましてやここの場合、次棟の計画がはじめからある。
売り手の論理でも、普通は竣工前完売が至上命題。単に失敗しただけ

[484: 匿名]

4000万超を一年で311戸売って失敗と言われても。
483の話はここを割高だと判断している人の理論ですよね。

早期購入者には部屋の向きや間取りを選べる自由があるし引渡まで日があるから資金計画もたてやすいというメリットがある。人により合理性の判断は違うということです。

[485: 匿名さん]

竣工までに完売出来ず。では、明らかに失敗でしょ。
それで値引きなんて事になれば、購入者は納得出来ませんよね。
こうなったら最後、京急社員に強制的に買わすしかないか。ボーナス30年は現物給付(リヴァリエ)。

[486: 匿名さん]

まだ８ヶ月もあるのに売れ残り売れ残りって、何がいいたいのかね。
残戸数が減っていくのが、しゃくにさわってしょうがないんだろうね。

[487: 匿名]

割高か順調か失敗かは、

値引かずに竣工までに完売されるかいなか

BC棟待ちや値引き待ちと感じないか

(先行購入者を刺激しないようコッソリ値引く可能性から)転売の中古価格

で、だいたいわかりそう。

デベ視点ではなく、購入者視点で考えたい。

[488: 匿名さん]

485
そんな物件あちこちにあるんだが。
JR川崎駅前のタワマンも竣工後だよ完売したの。

川崎ならそんなもんじゃないか？

地域性を考えてここならこの数字で成功とか言えるんじゃない？

全部同じ物差しで測るから意見がずれてるんだよ。

[489: 匿名さん]

川崎駅西口に東芝とキャノンがやってくるから需要があるかもしれないね。

[490: 匿名さん]

こっそり値引きは今の時代
必ず情報は漏れるので難しいし、
いつかは分かりませんが、後にBC棟がある訳ですし、
デベロッパーは専業ではないし、
会社の規模もありますので、
資金的に余裕が無いわけではないし、

何より沿線の発展を促す必要がある会社ですから

売れ残りを叫んで、値引きを期待するのは、
無駄とは言いませんが、かなり可能性の低い期待ではないでしょうか。。

[491: 匿名さん]

値引きは期待できないよまだ。
せめて竣工近づいてからだな。

[492: 匿名さん]

＞売れ残りを叫んで、値引きを期待するのは、
＞無駄とは言いませんが、かなり可能性の低い期待ではないでしょうか。。

今、値引きされないのは当たり前。

だから竣工後にまとまった数の売れ残りがでるのは必至だね、
って話をしてるのに何言ってんのこの人？

言うまでもないけど、竣工後は値引きあるよ。
体裁は、モデルルーム価格家具つき販売かもしれないけど。

[493: 匿名さん]

488 億ションが売れ残っていたのとはわけが違う

[494: 匿名さん]

493
情報が足りてないようだが、
過去の川崎駅前のタワマン含め、最近のも含め億ション以外でも竣工後に売れ残りはあったのが現実。
タワマン以外でも川崎市自体では竣工前に完売はあるにはあるが多くはない。

リヴァリエ自体の今の数字も特別珍しいものではないしね。

竣工時に400戸下回ってたらさすがに不調だと感じ取れるけど。

[495: 匿名さん]

493じゃないけど、

＞過去の川崎駅前のタワマン含め、最近のも含め億ション以外でも竣工後に売れ残りはあったのが現実。

最近の川崎駅前のタワマンで、億ション以外の売れ残りが出たのは一体どこの話？
まさかゲートタワーのキャンセル住戸のことじゃないよね？

別に規約にかかるわけでも誹謗中傷にあたるわけでもない話なんだから、
卑怯な思わせぶりはやめて、はっきり言え。

[496: 匿名さん]

必死だねぇ

[497: 匿名さん]

495
なんでそんなに必死なの？

[498: 匿名さん]

495
軽く調べてきてやったよ

川崎駅前のというより西口リヴァーサイドは竣工後売れ残ってたっぽいね

価格は4000万前後

[499: 匿名さん]

それ、駅前でも最近でもないじゃん。

[500: 匿名さん]

499
まぁ過去のも含めって書いてあるしな。

[501: 匿名さん]

販売開始1年ちょっとで311戸か。


あと8ヵ月でどの程度の契約数に達するかね。


大師線もリヴァリエ開発も全て京急グループだし、
何かと開発自体はしやすそうなんだね。

京急グループとしては京急電鉄の利用も増えるし、
リヴァリエが1戸売れる相乗効果はかなりすごそうね。

[502: スマホユーザー]

確かに電車の利用など考えれば利益はかなりな物にはなるかもね。

[503: 匿名さん]

＞あと8ヵ月でどの程度の契約数に達するかね。

来年2月頭（竣工直前）の時点では、良くて370戸ってとこだな。

で、2月3月の決算商戦で何がしかのキャンペーン（100万円分家具プレゼントとか）を張って、
うまくいけば引渡し開始時点でギリギリ400戸に乗せられるくらい。

残りは棟内モデルルーム販売。

[504: 匿名さん]

俺の予想は
良くて４１０程度
悪くて３７０程度と予想してるがどうおもう？

現状ここ３ヵ月は平均月１０戸程度の契約数
過去の契約推移を見ると昨年末がちょっと下がって、今年になりちょいあがってるのを考えてだが、
今後も平均月８戸くらいはいくと考えてる
ってなると。
悪くて３１１＋６４で約３７０。

上の人と同意で竣工近くでよくある家具付きキャンペンや値下げがあるかもと予想して、
良くいって４００前後は行くと思う。

んで完売は竣工半年後くらいを予想

B棟はA棟が９割程度売れた辺りに情報が出るとも予想

予想ばっかだがなｗ

[505: 購入検討中さん]

食洗機が付くようなキャンペーンはあると思うけど、
この業界では値下げなんてよくあるのですか?
(モデルルーム使用住戸は除く)

どのタイミングで何%くらいの値引きになるのか書き込み求む。

他マンションでは、モデルルームに使用した最上階住戸で、
5500万円の部屋が家具やオプションが付いて4500万円というのはありましたね。

[506: 匿名さん]

棟内モデルルームは
値下げに足る明快な理由があるので、
大幅値引きで売られる事が多いですね。
ですが１戸か精々３戸位でしょう。

そして凄い人気になり１０倍での抽選なんていうことも
ザラです。


確かにこれまでの売れ行きから判断すると
かなりの数が売れ残るという計算も立ちますが…

棟内に入る事が出来るようになると、
また販売が加速する
（実際に自分の目で見ないと納得できない人は意外と多いです）
という傾向もあります。

ここは、スペック的なマイナス要素が多いですから、
カタログとモデルルームと値段で即購入という人は希だと思いますし、
年内には建物は略出来上がるという情報もあるので、
以外と内覧後に決める方が多いのではないでしょうか。

[507: 匿名さん]

今の港町じゃ完成後のイメージが湧きにくいからね。
駅の改修や敷地内の緑化が進めば、竣工後もまったりとしたペースで売れていくと思うよ。

[508: 匿名さん]

植栽やプライベートコート、新しい駅舎が整っていくとまた違って見えるかな。

[509: 匿名さん]

確かにＣＧだけじゃね、目で確認したいね。

[510: ご近所さん]

ゲートタワーはあっという間に全戸完売。
サンクタスは竣工１年前の時点で残り３戸だった。
この３戸は8000万以上の高額な部屋ばかりで、これがなかなか売れなかった。

[511: 匿名さん]

498 それは駅前ではないよ。

西口駅前といったら、クレッセント、サンクタス、ゲート、ブリリア、ラゾーナ限定じゃない？
これは億ションを除けば確かに全部完売で、ほぼ全戸抽選だったよね。

[512: 匿名さん]

＞そして凄い人気になり１０倍での抽選なんていうことも ザラです。

棟内モデルルームで10倍の抽選になった物件を、
二・三件でいいので教えてください。
ザラなんだから、当然、沢山ご存知ですよね？

個人的には、10倍はおろか、
先着順でない棟内モデルルームを見たことがないので。

[513: 匿名さん]

必死な人が多いスレだな

[514: 匿名さん]

西口と東口を比べたら買う人は金さえあれば西口がいいよね。。。

でも東口限定でいえば、ここはかなりの健闘ぶりだと思うんだけどどうかね？
他の小規模のマンションなんかに比べれば盛況だし、この板が荒れる感じからしても人気物件。

[515: 匿名さん]

513
適当な与太ふいて、追及されたら「必死だな」で誤魔化そうなんて最低すぎだろ。

[516: 匿名さん]

513だが、なんで噛み付かれたんだろｗ
スレちょっと読んで感想書いただけなのに。
ホント必死ですね

[518: 匿名さん]

514
シンカ、ロイツルに匹敵する人気物件ですね。

[519: 匿名さん]

518　ロイツルと比較するのはここがかわいそうｗｗｗ

[520: 匿名さん]

今週のYahoo！不動産のアクセスランキング4位だね。
これだけスレが伸びれば当然かもな。