リヴァリエってどうですか？ Part7

[匿名さん]

リヴァリエスレもPart7になりました。引き続きよろしくお願いします。

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8465/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139628/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175416/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197470/
Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/215864/
Part6
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/233583/

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：64.55平米～93.81平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[375: 匿名さん]

371
勝手にみんな出て行くとか決め付けてる個人的意見の時点でネガ崩れてる。

それに空いた部屋は業者に売るとかするだろうから、
その業者が管理費を払うことになる。

だから残った人が負担することもないし修繕もしっかりとできる。

ただ売値はそういう点も引かれると思うから減るとは思うけどね。

[376: 購入検討中さん]

以外と知らなかった。

郵便局、区役所、市役所が近いんだね。

それと車の免許取るところが近いのも何かとうれしかったりｗ

[377: 匿名]

駅も旭町小学校も改築されるしね。

[378: 匿名さん]

近くの高校も今大改修中ですねそういえば。

[380: 匿名さん]

管理費、修繕積立金は区分所有者に支払い義務があるけど、業者って仲介業者のことかな。

仲介業者は自分のところでリスクは負いたくないからスラム化するような物件は買取ってくれないよ。所有者が中古で売りに出しても売れなかったりしたら、引っ越した後、バックれるなんてこともありうる。あと、スラム化したときの問題は駐車場使用料が管理組合に入らないこと。駐車場使用料って管理組合の収入に占める割合が高いから、管理計画時に想定した稼働率を下回ると、管理組合の収支がとたんに赤字になる。タワーパーキングは使う人が減っても維持費はかかるからね。

あと、ここで怖いのは賃貸化かな。賃貸住民はオーナー住民と比べてモラルが低い傾向にあると言われていて、トラブル続出ってリスクがある。

[381: 匿名]

まあ、後で豪快に修繕がはねあがり、それを支払いなお永住するかは、ひとそれぞれでしょう。
そのタイミングまでに出る人、残る人、どちらも可能性としてはある。

[382: 匿名さん]

だからスラム化つまらないって。スラム化なんてここだけの問題じゃ無いでしょーが専用掲示板に行って。

[384: 匿名]

また適当なことを。。。


とおもいきや。

http://www.keikyu-ensen.com/train/avr.jsp

かりに強引に三棟建てて京急乗ってくれたとしても、厳しいな港町駅。

[385: 匿名さん]

普通に考えて4、5千万の物件を買える400超の世帯が、ローンの終わるだろう30年後にみんな資金不足になると思う？

30年後に6〜7万と言っても、24時間セキュリティに駅1分などの条件で広い部屋に住めるというメリットはなかなかないです。
このあたりでファミリー向け賃貸借りるの結構かかるし、分譲だって4〜5万はかかるでしょ。

当初の管理や修繕はすべて計画だから、入居者のマンションを良くしていこうという気持ちが組合を動かし、いいマンションとなるんですよ。
これは一般論。

妄想ネガは言いっぱなしだから無視よ。マンションでスラム化が怖いなら戸建てにすればいいのですよ。

[386: 匿名]

>384

過去の乗降客情報を出されてもネガにもなりゃしない。

[387: 匿名さん]

ネガばっかり書き込む人とか・・
検討者じゃない人が来るコミュって
そこそこ注目されているってことでしょ。
いいじゃないですか＾＾

[388: 匿名さん]

京急沿線在住ですが最近中刷り見ないね。上大岡とか追浜のMSばかり・・

[389: 匿名さん]

ネガなんて注目させる為に営業が書いてるんじゃね

[390: 匿名]

総戸数と着工数と契約数だけ注目してます。

[391: マンション住民さん]

＞普通に考えて4、5千万の物件を買える400超の世帯が、ローンの終わるだろう30年後にみんな資金不足になると思う？

タワマン基準じゃ、4,5千万なんてワンルーム価格ですよ。
その値段でカツカツなファミリー層を上手く乗せて安タワマンを買わせるための苦肉の策が、
当初だけ異様に安く、ツケを後にまわせるだけまわしたここの修繕積立金徴収計画なわけです。

そりゃ、「みんな」は資金不足にならないでしょう。
しかし、他の良心的な徴収計画をたてているタワマンとは比較にならないほどの高率で、
管理費や修繕積立金の滞納者がでるのは必然です。

[392: 匿名さん]

30年後に滞納者が出るかどうかなんてここで議論してもしょうがないだろ。
391は周辺物件の住民さん？
検討者でもないのにご苦労なこった

[394: 匿名さん]

羽田空港に近いから、高いの建てられないんじゃないですかね。
川崎駅周辺も、30階以上のビルは、無いと思う。

[395: 購入検討中さん]

マンションをうっかり高値で買ってしまうと熱い思いをするのかもしれないけど、

スラム化とか言っても、そう期待通りにはならないものだと思いますよ。

[396: 匿名さん]

> 30年後に滞納者が出るかどうかなんてここで議論してもしょうがないだろ。

いや、これは議論する価値がある話だろ。気に入らないことに眼をつぶってどうすんの？
議論すること自体に文句があるなら、
わざわざ税金でガイドライン作ってまで警鐘をならしてる国土交通省に言え。

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/tsumitate2304.pdf

段階増額積立方式や修繕時に一時金を徴収する方式など、将来の負担増を前提とする積立方式は、
増額しようとする際に区分所有者間の合意形成ができず
修繕積立金が不足する事例も生じていることに留意が必要です。

[397: 匿名]

うん、その話（ガイドライン）は何回も出てる。
でも、早期ローン返済とか入居後の計画見直しの話があっても無理無理スラム化しか返さないんじゃ議論にならないです。
で、議論しても将来キツいなと思う人は違う物件を検討すればいい。

[398: 匿名さん]

で。スラム化すると思うから。何、検討から外したの？

[399: 匿名さん]

なんだか力説してる人がいるけど、管理費修繕費の話は既に出尽くしてるのにね。

[400: 匿名さん]

空港の制限いっぱいの高さです。
空港から一番遠いＡ棟が一番高く
Ｂ棟Ｃ棟の順番で若干ですが低くなっています。
飽く迄ＢＣは計画ですが、

Ａ棟96.226m
Ｂ棟95.614m
Ｃ棟93.316m

面白いですね。

同じ事は品川駅前でも発生しています。
南に行くに従って徐々に低くなっています。

[401: 購入検討中さん]

ネガが消えないコミュって逆にイイ物件なんだと思う。
どうでもいい物件のコミュってまったく盛り上がらないからね；
ココは読んでいるとネガもポジもバランスよく書き込まれているから
我が家は検討物件から外せない。
二棟目の販売を待つかが一番の悩みどころ。

[402: 匿名さん]

BC棟立たないとなると東角部屋もいいかも。まだ、売れ残ってるかな。確か西角部屋より坪単価安かった記憶が。

[403: 特命]

B,C棟建てない場合どこかに土地売却するんだろうけど、需要がなくて手離すんだから買い叩かれるねは必須です。

3棟いけると計画して失敗なら他のデベがマンション建てるにもスーパー作るにもリスクが高過ぎます。

と、いうことは多少値下げしてでも建てると予測しています。

多少がいくらかが問題ですが、立地が悪くなることA棟が不調なことを勘案し、
広さ同じ場合で平均500万円位下げるのが売れる価格と見ています。

[404: 特命]

部屋を狭くする話はかねてから出ていますが、総じて売れ行きが悪い場合の2棟目などは、多くのデベは部屋を狭くしたり仕様を落としたりして価格を下げる傾向らしいです。

千葉のユトリシアも4街区以降は仕様落として建設中です。

[405: 匿名]

リヴァリエはフラット35Sの金利Bプランに該当するそうです。

[406: 匿名]

フラット35Sエコでした。

[407: 匿名さん]

この物件は途中でデベが代わったとはいえ、
事業化までは時間が有った訳で３棟の建設ということは
よっぽどの事が無い限り変更は無いでしょう。
設計をし直すコストは馬鹿にならないし、何より、ニアイコールの建物を
３つ建てる事によるコストの削減効果は計り知れません。
モデルルームの大型模型も細かく観察すると、其々の棟で窓の位置が異なっているので、
既に３棟分の図面は出来上がっているでしょう。

値下げを期待される方もいらっしゃるようですが、東日本の復興工事が本格化し、
材料費、職人の人工が高騰しており、今は値上げ圧力が掛かっている状況です。

セオリーどおり、ワンルームを含め区画面積を縮小し、販売価格を抑える
（単身者にとっては、ここの環境はそれ程マイナス要因はありませんし）か、あるいは

確かに販売は堅実に推移していますが、某所のタワーマンションのように
発売すれば即完売という状況であることを考えると苦戦している言っても間違いではない当物件の場合、
数年開発を塩漬けし、市場の変化、経済情勢の変化を待つという選択はあると思います。

ここのデベロッパーにはパートナーを含め、資金的な余裕は充分にありますから、
急いで全てを完成させる必要はありませんので。


それにしても、豊洲、川崎駅西口、武蔵小杉など、急に開発が進んで商業施設も集積し、
一定の評価が出て、価格が上がったあとに建設される物件に殺到する傾向がありますが、
どうして、高い物件を買いたがるのか分かりません。

ここが将来価値が上がるとはいえませんが。

[409: 匿名さん]

土地は安いし、駅前の開発費は住民が負担してくれるし、京急にとっては笑いが止まらないのかも。

[412: 物件比較中さん]

なーんかパッと即決め出来ないんだよねここは
西口の中古タワーマンションの方は出たら即売れる。
ぶっちゃけ西口の中古タワーマンションの方がよっぽど魅力的。
この差は何？やっぱり立地かと
どうしてもここ買うなら角部屋待ちだろね。
4000万円以上ここにお金かけるなら戸建て買う選択肢や
都内や横浜でもよいかと
だから売れないし、反応鈍い
秋までにはB棟も販売始まるでしょ
夏休み夏休み 秋までひと休み
コンセプト180度変わらない限り、A棟無理して買わないでも
角部屋待ちかと

[413: 匿名さん]

このスレ見てるとB棟の角部屋（特に北側）を待っている人が多いよね。
これだけ人気だと北角は坪単価も上げてくるだろうし、下手すると抽選もあるな。

[414: 匿名さん]

またでた、かとかと星人

[415: 匿名さん]

Ｂ棟早くたつといいですね。

[416: 匿名]

B,C棟建てる勇気がないのか、売れる自身がないのか、どっちなのだろうか。

[417: 一番のり]

416
どっちもですよ。
だから、どうにかしなければと悩んでるんです、

[418: 購入検討中さん]

建てる勇気と売る自信は違いますか？

[419: 匿名さん]

もうさー、B棟C棟は野村と手を組んで、計画はそのままで名前だけプラウド港町にしてもらおうぜ。
3割くらい高くても、A棟真っ青の即日完売で一瞬で完売できるだろ。

[420: 契約済みさん]

初期売り出しの頃からＢＣ棟は売り出し時期を慎重にしたいって言ってた。Ａ棟の販売開始時期は震災からのマイナスイメージが影響されてた時期、タワーマンション、オール電化、川沿い、とセールスポイントにするつもりが全て逆効果になってました。計画段階では当然即完売を狙ってたと思いますが、担当営業もこのタイミングは悪過ぎる的な感じでした。実際最初の価格から全戸100万ぐらい下げた価格設定に切り替わった記憶があります。

そこから方針変えてＡ棟建ててからゆっくり売ろうに変わったと思います。ただでさえ安くしてるＡ棟と時期重なったら、条件的にＢ棟をさらに安くせざるを得ないので寝かして時期を待つ感じでした。

ただし消費税の問題もあるので、材料費など負担の軽いうちに進める可能性もありそうです。

とりあえず自分は契約しちゃってるのでどうでもいい気がしますが、やっぱり早く売れて全戸つくって欲しいので参考までに書いて見ました。

あんまり参考になってないか、、、

[421: 契約済みさん]

ちなみこの物件はポジとネガの要素がはっきりしてるのが一番の魅力だと思います。

経験上隠れたネガ要素はどこでもあるので、ある意味検討しやすい物件です。

[422: 物件比較中さん]

414
また、でた工作員（苦笑）

[423: 匿名さん]

>421
その理屈はおかしい。

間違い探しゲームのように、ネガ要素とポジ要素の総数が決まってるならその理屈もありですが、
現実世界はそうではありません。
はっきりしたネガ要素とポジ要素がいくつもあるとそこに目を奪われがちで、
分かりにくい隠れたネガ要素に気付きにくくなると考え、より慎重になるべきでは？

[424: 匿名さん]

423

そうでしょうか、寧ろ逆で、人気の土地、販売力のあるデベロッパー、ブランド、安い価格や管理費など
ポジティブな要因があり、即日完売となる物件ほうがよっぽど隠れたネガティブ要素を見落としガチに
なるのでは？

良い点と悪い点がハッキリしていて、どうして隠れた悪い点が見落とされるでしょうか。

寧ろこれだけ発言が増えているということは慎重に考えている人が多いと素直に受取るべきではないでしょうか。