リヴァリエってどうですか？ Part7

[匿名さん]

リヴァリエスレもPart7になりました。引き続きよろしくお願いします。

過去スレ
Part1
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Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139628/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175416/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197470/
Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/215864/
Part6
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/233583/

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：64.55平米～93.81平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[353: 物件比較中さん]

築20年くらいで、修繕積立て、管理費合わせて７万くらい？もっと高いかな？
やっぱ10〜15年くらいで売らないと売れなくなるかな？

[354: 匿名]

先々わからないから、B棟を又貸ししてもらって10年賃貸で住むあたりが一番利口か？

[355: 契約済みさん]

>>353
契約済です

そんなに高くならないですよー

うちの場合ですが（部屋の広さによって若干左右するのかな？）、
1年目は管理費 + 修繕で2万5千円くらい
計画書では20年目で5万ってとこですね
30年目で6万6千円（MAX値）

それ以降は再計画でしょうね。

ローンもフルで組みましたが、
最初修繕が低いので、
そのうちにさっさと返しちゃおうかと考えてます。
（計画では15年くらいですべて返しちゃいたいですが）

それで値上がり分の修繕はカバーできてしまうので契約したのですが。

組合で多分修繕する箇所や業者などもちろん選んだり再検討するはずなので、
極力意見はだしていきたいですね。

[356: 物件比較中さん]

30年も住まないと思うけど、それ以降は頻繁に修繕しないといけないだろうから、どんどんあがってくだろうね。
そもそもタワマンは実績のない計画だから、本当に足りるのかわからないし。

[357: 匿名さん]

356
一概にもそう言えないよ。
こういう30年計画立ててる物件は逆に31年目から下がることも考えられるの知ってる？

1年目が5千円で、30年目が4万くらいなのかな？

だとしたら31年目から2万5千～3万5千に抑えられるかも。

最初の修繕計画が平均2万くらいだと計算できるから、

次の20～30年くらいは平均2万5千から3万くらいでいけそう。


31年目から頻繁に修繕しないための30年間の修繕だからそこまで増えないと考えられるよ。


これはここのタワマンに限らずの話だけどあくまで一例。

[358: 匿名さん]

完全に営業に騙されるタイプだな。W

[359: 匿名さん]

騙したら訴えればよし。

[360: 匿名さん]

そういえばB棟はまだ着工してないのですよね？

そもそもリヴァリエ自体はリーマンショックの影響で2008年くらいに一旦凍結されたんでしたっけ？

B棟以降もまた白紙に戻る可能性もありますな。

[361: 匿名さん]

ラゾーナ川崎は今年9月？に大改修リニューアルオープンするんですね。

売上も700億とかすごいですからねあそこ。

[362: 匿名さん]

>360

以前は土地を買ったデベ自体がぽしゃたからね。

[363: 匿名さん]

>362
それで後釜のデベが安く入手することができて、
販売価格自体は抑えられたんでしたっけ？

[364: 匿名さん]

Ａ棟に入居後に、向こう何年間もＢ棟・Ｃ棟の工事の音を聞かなきゃいけないなんて、悲惨だな・・・・
シングルタワーで終わりそうな感じもあるけど。。

[365: 匿名さん]

＞1年目は管理費 + 修繕で2万5千円くらい

専有面積75平米前後ですね。
内訳は、管理約2万修繕約5千（実際は、20300と4900あたりかな？）

＞計画書では20年目で5万ってとこですね 。30年目で6万6千円（MAX値）

20年目で管理約2万修繕約3万、30年目で管理約2万修繕約4.6万。
修繕積立金月額は最終的にはほぼ10倍＋一時金徴収もあり、ってのは、ちょっと類を見ない傾斜のキツさです。

＞（部屋の広さによって若干左右するのかな？）、

いや、本気でマンション探し始めた段階で、その辺は前提知識として仕入ときましょうよ。もう遅いかもですが。

さておき、例えば100平米クラスだと単純に355さんの　×(100/75)　になるので、
最終的には管理費修繕積立金あわせて、月8.8万の負担になります。

[367: 匿名さん]

まだ、B,C棟って言ってんの？しつこいと嫌われますよ。
これだけ需要が低ければ立つはず無いでしょ。そもそも3棟同時に建てなかった意味考えて。

[368: 匿名さん]

修繕費は何処のマンションでも必要で特に気にならない。
問題は管理費が異常に高いことだよね。24時間警備員だとこのくらい必要なのかなー

[369: 匿名さん]

意外と共用施設がそろってるからね。
警備もそうだけど、
管理費も修繕費も妥当じゃない？

[370: 匿名さん]

365
それでも３０年の修繕を平均すると他のタワマンと同程度くらいだから、
検討者はちゃんと計画を立てる必要があるよね。

平均値を見ると高いとは思わない。

[372: 匿名さん]

リヴァリエはスラム化確定かよ(笑)

[373: 匿名さん]

スラム化？って。
他にネガないかー。つまらんぞー。完売したら安く買えないだろ。頑張れネガ。

[374: 匿名さん]

スラム化（笑）
ネガの質も悪いね最近は。

[375: 匿名さん]

371
勝手にみんな出て行くとか決め付けてる個人的意見の時点でネガ崩れてる。

それに空いた部屋は業者に売るとかするだろうから、
その業者が管理費を払うことになる。

だから残った人が負担することもないし修繕もしっかりとできる。

ただ売値はそういう点も引かれると思うから減るとは思うけどね。

[376: 購入検討中さん]

以外と知らなかった。

郵便局、区役所、市役所が近いんだね。

それと車の免許取るところが近いのも何かとうれしかったりｗ

[377: 匿名]

駅も旭町小学校も改築されるしね。

[378: 匿名さん]

近くの高校も今大改修中ですねそういえば。

[380: 匿名さん]

管理費、修繕積立金は区分所有者に支払い義務があるけど、業者って仲介業者のことかな。

仲介業者は自分のところでリスクは負いたくないからスラム化するような物件は買取ってくれないよ。所有者が中古で売りに出しても売れなかったりしたら、引っ越した後、バックれるなんてこともありうる。あと、スラム化したときの問題は駐車場使用料が管理組合に入らないこと。駐車場使用料って管理組合の収入に占める割合が高いから、管理計画時に想定した稼働率を下回ると、管理組合の収支がとたんに赤字になる。タワーパーキングは使う人が減っても維持費はかかるからね。

あと、ここで怖いのは賃貸化かな。賃貸住民はオーナー住民と比べてモラルが低い傾向にあると言われていて、トラブル続出ってリスクがある。

[381: 匿名]

まあ、後で豪快に修繕がはねあがり、それを支払いなお永住するかは、ひとそれぞれでしょう。
そのタイミングまでに出る人、残る人、どちらも可能性としてはある。

[382: 匿名さん]

だからスラム化つまらないって。スラム化なんてここだけの問題じゃ無いでしょーが専用掲示板に行って。

[384: 匿名]

また適当なことを。。。


とおもいきや。

http://www.keikyu-ensen.com/train/avr.jsp

かりに強引に三棟建てて京急乗ってくれたとしても、厳しいな港町駅。

[385: 匿名さん]

普通に考えて4、5千万の物件を買える400超の世帯が、ローンの終わるだろう30年後にみんな資金不足になると思う？

30年後に6〜7万と言っても、24時間セキュリティに駅1分などの条件で広い部屋に住めるというメリットはなかなかないです。
このあたりでファミリー向け賃貸借りるの結構かかるし、分譲だって4〜5万はかかるでしょ。

当初の管理や修繕はすべて計画だから、入居者のマンションを良くしていこうという気持ちが組合を動かし、いいマンションとなるんですよ。
これは一般論。

妄想ネガは言いっぱなしだから無視よ。マンションでスラム化が怖いなら戸建てにすればいいのですよ。

[386: 匿名]

>384

過去の乗降客情報を出されてもネガにもなりゃしない。

[387: 匿名さん]

ネガばっかり書き込む人とか・・
検討者じゃない人が来るコミュって
そこそこ注目されているってことでしょ。
いいじゃないですか＾＾

[388: 匿名さん]

京急沿線在住ですが最近中刷り見ないね。上大岡とか追浜のMSばかり・・

[389: 匿名さん]

ネガなんて注目させる為に営業が書いてるんじゃね

[390: 匿名]

総戸数と着工数と契約数だけ注目してます。

[391: マンション住民さん]

＞普通に考えて4、5千万の物件を買える400超の世帯が、ローンの終わるだろう30年後にみんな資金不足になると思う？

タワマン基準じゃ、4,5千万なんてワンルーム価格ですよ。
その値段でカツカツなファミリー層を上手く乗せて安タワマンを買わせるための苦肉の策が、
当初だけ異様に安く、ツケを後にまわせるだけまわしたここの修繕積立金徴収計画なわけです。

そりゃ、「みんな」は資金不足にならないでしょう。
しかし、他の良心的な徴収計画をたてているタワマンとは比較にならないほどの高率で、
管理費や修繕積立金の滞納者がでるのは必然です。

[392: 匿名さん]

30年後に滞納者が出るかどうかなんてここで議論してもしょうがないだろ。
391は周辺物件の住民さん？
検討者でもないのにご苦労なこった

[394: 匿名さん]

羽田空港に近いから、高いの建てられないんじゃないですかね。
川崎駅周辺も、30階以上のビルは、無いと思う。

[395: 購入検討中さん]

マンションをうっかり高値で買ってしまうと熱い思いをするのかもしれないけど、

スラム化とか言っても、そう期待通りにはならないものだと思いますよ。

[396: 匿名さん]

> 30年後に滞納者が出るかどうかなんてここで議論してもしょうがないだろ。

いや、これは議論する価値がある話だろ。気に入らないことに眼をつぶってどうすんの？
議論すること自体に文句があるなら、
わざわざ税金でガイドライン作ってまで警鐘をならしてる国土交通省に言え。

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/tsumitate2304.pdf

段階増額積立方式や修繕時に一時金を徴収する方式など、将来の負担増を前提とする積立方式は、
増額しようとする際に区分所有者間の合意形成ができず
修繕積立金が不足する事例も生じていることに留意が必要です。

[397: 匿名]

うん、その話（ガイドライン）は何回も出てる。
でも、早期ローン返済とか入居後の計画見直しの話があっても無理無理スラム化しか返さないんじゃ議論にならないです。
で、議論しても将来キツいなと思う人は違う物件を検討すればいい。

[398: 匿名さん]

で。スラム化すると思うから。何、検討から外したの？

[399: 匿名さん]

なんだか力説してる人がいるけど、管理費修繕費の話は既に出尽くしてるのにね。

[400: 匿名さん]

空港の制限いっぱいの高さです。
空港から一番遠いＡ棟が一番高く
Ｂ棟Ｃ棟の順番で若干ですが低くなっています。
飽く迄ＢＣは計画ですが、

Ａ棟96.226m
Ｂ棟95.614m
Ｃ棟93.316m

面白いですね。

同じ事は品川駅前でも発生しています。
南に行くに従って徐々に低くなっています。

[401: 購入検討中さん]

ネガが消えないコミュって逆にイイ物件なんだと思う。
どうでもいい物件のコミュってまったく盛り上がらないからね；
ココは読んでいるとネガもポジもバランスよく書き込まれているから
我が家は検討物件から外せない。
二棟目の販売を待つかが一番の悩みどころ。

[402: 匿名さん]

BC棟立たないとなると東角部屋もいいかも。まだ、売れ残ってるかな。確か西角部屋より坪単価安かった記憶が。