リヴァリエってどうですか？ Part7

[匿名さん]

リヴァリエスレもPart7になりました。引き続きよろしくお願いします。

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8465/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139628/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175416/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197470/
Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/215864/
Part6
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/233583/

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：64.55平米～93.81平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[176: 匿名さん]

175
何か証拠となる物をだしてくれないと判断がつかない。
言うだけならなんでも言えちゃうし。


・誰かに聞いたか
・どこかに公式に記載があったか
・個人的予測か

どれ？

[177: 匿名さん]

北角部屋は上がるでしょうね。
凄い行き良いで決まってたから。ホントに決まってたかは調べ様に無いが。

[178: 匿名さん]

>北角部屋は上がる

なんか営業もちらっとそんな話をしてた気がする。

A棟は北角を安くしすぎたっと。

B以降の低層と北角の若干の値上げは確実だと思う。

それに伴い上層は若干下がると思う。

[179: 匿名さん]

西口再開発の如く
川崎駅東口側タワーマンション開発の成功事例⁈となるのか
B棟,C棟が建っても売れ残りが出る難ありとなるか⁈
数年後に市場が判断を下すかと
2008年頃の西口再開発と状況違うかなぁとは正直思います。
どのマンションを購入するのでも
安易に考えたくないのは誰だって同じ。
皆様あえて泥舟には乗りたくないでしょう。
自分の買ったマンションの資産価値は上がって欲しい
安い買物ではありません。私には
将来がわからない不動産を買うのは難しいですね。

[180: 匿名さん]

そりゃB棟値段上がりますわな。常識的に、
そうじゃないとA棟の人から不満でまくり

しかし、A棟でも苦戦してるのに値上げ⁈
消費税も上がり更にお客さん明らかに減りますわな
ローン減税なくなれば更に深刻。
もう川崎も年々供給過多気味なのに強気ですなぁ。
更にA棟よりB棟の売れ残りが出ると容易に思えますが、
どうするおつもりかと
更にそれがC棟まで延々とスパイラルするかと感じますが
A棟購入者をガッカリさせないで下さい
まあ結果こそ全て。見守ります。

[181: 匿名さん]

>>180
少し読み返してみては？
価格が上がるのは角部屋と低層階限定の話で、
上層階は逆に下がるんじゃないかって話の流れなのだが（平均坪単価は変わらない）。

あと、多少価格が下がってもA棟購入者が文句言うことはないと思うよ。

[182: 匿名さん]

需給バランスからみて、先に飛び付いたもんが無能、文句いうな、ということかな。

[183: 匿名さん]

川崎は日本一の人口増加率だから

この先全体的にまだ需要しそうだね。

[184: 匿名さん]

自分が欲しい部屋がもうなくて悔しいってところか。

[188: 匿名]

根拠不明にエキサイトしなさんな。
なんでそんなに下がって欲しいのか？相場に見合わず高く思うならスルーすればいいのよね。

[189: 購入検討中さん]

川崎駅西口みたいに地価上がらないかなぁ。
東京に比べたら中々売れないんだね。
武蔵小杉みたいに隣りにもタワマンなんて息苦しくて俺は嫌だな。

[191: 匿名]

>187
あーやっぱりそうなんだぁ。デベは必ずアプローチ線が出来るとか色々言うよね。

[192: 契約済みさん]

地下化は正直まだ必要ないかなと思ってたから、
逆に嬉しいかな。

予定されてた場所は競馬場隣接な感じだったし。
駅に近い方が何かと便利だし。

[193: 匿名さん]

やっぱり地下化は白紙になりましたね。
堂々と駅徒歩一分をうたってたわけだ。

駅改修もやってる最中なのか。

[194: 匿名さん]

記事もすぐ見つかった。

一部抜粋
１期区間（小島新田―川崎大師）のうち、小島新田―東門前を「段階的整備区間」として着工中。
１期区間の残りと、
港町を含む２期区間は白紙に。

構想から19年経って今だから、
また話が盛り上がってきても、
土地買収やなんやらでかなり時間はかかるそうよ。

[195: 匿名さん]

そんなの港町駅改修工事する時点で事実上の撤回に決まってんじゃん!今更何を言ってるの？

って、1年以上前に営業から聞きましたよ。

[196: 匿名さん]

これで1つの大きなネガが消えましたね。
契約加速！か？

[197: 匿名さん]

確かにネガ要素がひとつ消えましたね。
地下化した方が良いって意見もありましたが。

徒歩1分を売りにだしてるからねこの物件。

港町駅改修工事も数十億くらい予算とってたんでしたっけ？
それを無駄には出来ないですしね。

[198: 匿名さん]

おー地下化白紙になりましたか。

[200: 匿名さん]

白紙なんて一言も書いてないと思うけど

[201: 匿名さん]

2015年までに完成させる許可はおろしてたけど、
それ以降はまだ何も市は許可だしてないんだよね？

んで2015年までは不可能と判断したって今回書いてあったから実質白紙って捉えられたのかな？

[202: 匿名さん]

201です
ごめん年月は違ってたかも

[203: 物件比較中さん]

リヴァリエ住民にとっては賛否両論だったからね地下化。
まぁ現状維持でもいいんじゃないか？


徒歩1分が維持されるなら魅力的でしょ。


地域発展も現状維持なら悪くなることもないってことだし。


A棟はあと3割売らないといけない点から、
B棟の着工はもう少しかかるだろうね。

[204: 匿名]

赤羽での火災大炎上のニュースは他山の石か？
一事が万事、気にするなといわれても。

[205: 匿名さん]

2期区間そのまま地下化して線路取っ払った跡地を売却したり、
それこそ京急不動産、大和ハウスで建売販売やもっと小規模なマンション建てて販売したら効率よいのでは（笑）
ネガが消えたとは思えない。むしろ支線が発展しない裏返しかと

[206: 匿名さん]

アフォだなどうせやるなら
2期やって抜線した跡、京急川崎駅徒歩1分にタワマン建てて欲しいわな
それなら即売れるよ。すぐ買うよ （笑）
京急さんやるならそこまでやらないと

[207: 匿名さん]

おー、地下白紙ですか。

リヴァリエにとってはネガ要素一つなくなりましたね。

港町付近の発展には良い結果になりましたね。

[208: 匿名さん]

売主の期待感のみが大きく上ずってる感じかと
タワー自体は決して悪くない。
誰が建てても今時仕様は大差ないでしょ
だけど立地が悪すぎ
港町駅の付近を夜歩いてみたら？京急川崎駅まで歩いてみたら？
線路挟んでいるので必ず踏切渡るかと
駅を通り越し出来る様にするだけの改良も見込まれるかな
でも自転車の主婦はヨーカドー、OKまでの動線どうなる
踏切に近いB棟がむしろお徳かも

確かに駅自体とマンション側だけはきっと変わるよ確かに
その他は変わるかな？線路挟んだマンションと反対側まで変わるかな
タワーマンション開発エリアに踏切

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[211: 匿名さん]

駅まで40mはこれでずっと確定ですね。

[214: 匿名さん]

まぁ結果的に７割の契約は済んでるから、
問題はない物件かな？

あとは間取りと階数が気に入るか気に入らないかくらいですかね。

[215: 匿名]

A棟もB棟もエントランスはアベニュー向きだから踏切までは等距離。
しかもアベニューは抜け道にもならないから綺麗に整備されても交通量はほとんどない。

あ、OKは踏切渡らないで川沿い歩いた方が近いですよ。

[216: 匿名さん]

今週は一気に先着住戸減るか？！

[217: 匿名さん]

個人的には踏切のある街って嫌いではないです。
古い人間ですかね…
線路は堀の様な効果があって
マンションの住人にとってはプラスに働くのでは？

悪い意味で溜まり場になってしまって苦労している
マンション廻りの公開空地は
枚挙に遑がないですからね。

踏み切り渋滞は勘弁ですが、
確かに４０９号の東西の踏切はネックになるとは思います。
特に、ここを毎日通過しないと通勤できない人にとっては。

[218: 契約済みさん]

地下化の予定がなくなったのは個人的にはすごく嬉しいです。

[219: 匿名さん]

電車、車、飛行機、ボートが全部見れる街

[220: 匿名さん]

地下化が無くなったから嬉しいの？
将来的に発展する見込みも無くなった、ということなのに。

[221: 匿名さん]

競馬も見れる？

[222: 匿名さん]

発展は川崎駅に任せて、ゆったり暮らしたいです。
発展しないという事の反対がスラム化ではないのでは？
近辺に（商業的に）便利な街を抱えつつ、ゆったりのんびりという
感覚を残しつつ、住まうという生活も良いのではないしょうか。

勿論、ここが、そうであるということについては議論があるにせよ…

タワーマンションすなわちRSCに住まうということではないでしょうし、
まして、某所のように高層ビルが林立することが発展だというのならそれもごめんです。

[223: 匿名さん]

地下化なくなったから発展しなくなるとか、
以前は地下化したら発展しなくなるとかｗ

どっちかの意見にまとめてねｗ

[224: 匿名さん]

>電車、車、飛行機、ボートが全部見れる街

東京湾、みなとみらい、スカイツリー、東京タワー、富士山が全部見れるタワマンをうたってたよｗ

[225: 匿名さん]

>高層ビルが林立することが発展

確かにそういう発展の仕方は嫌ですね。

ここの地域に関してはトータル的に３棟出来る事だけがベストだと思う。

あとは小～中規模の商業施設が出来る程度。

土地がないし港町はそういう発展の仕方が一番住みやすい街並みになりそう。

[226: 物件比較中さん]

確かに港町付近はそこまで発展しなくても良い感じはしますね。

JR、京急川崎駅周辺が発展するのは好ましいですが。

[227: 匿名]

商業施設なんか出来ないでしょう

[228: 物件比較中さん]

227
小規模なら可能性は0ではない

出来なくても徒歩圏内に大型商業施設あるから問題はない点だとは思うけど

[229: 匿名さん]

もうネガないかー

[230: 匿名さん]

ネガなんて個人的意見や、
根拠のないものばかりだから無限に上げれるよ？

リヴァリエの名前がやだとか言ってた人もいるくらいだし（笑）

[231: 購入検討中さん]

堀之内※
↓
競馬場
↓
地下化で駅遠くなる
↓
管理費高い
↓
B/C棟立たない
↓
周辺なんもない
↓
※繰り返し

[232: 匿名さん]

ネガ：堀之内※
ポジ：そもそも干渉ない

↓

ネガ：競馬場
ポジ：ポニー体験とかバザーとか行っていて逆にメリット多

↓

ネガ：地下化で駅遠くなる
ポジ：今回で無くなった

↓

ネガ：管理費高い
ポジ：周りのタワマンと同レベル

↓

ネガ：B/C棟立たない
ポジ：建たない方がA棟の希少価値があがる

↓

ネガ：周辺なんもない
ポジ：JR川崎駅前の様なごちゃごちゃした地域より住むには良い。

↓

※繰り返し

こんな感じかな？

[233: 匿名さん]

他の検討スレッドには（検討していないので）訪れないのですが、
マンションのスレッドは否定的意見と肯定的意見が其々を否定することで
繰り返していくものなのでしょうか。

知的ゲームとしては楽しいのでしょうが、
検討が進んでいくという意味では実りが無いですね。

いや、訪れる顔ぶれが変わるから仕方が無いのでしょうか。
もしそうだとすると長く検討している人が居ないという事、
つまり、良くも悪くも結論が出ているという意味で、
実り多いスレッドなのでしょうかね。

[234: 匿名さん]

>>232
改行多すぎ

[235: 匿名さん]

（誤）
ネガ：管理費高い
ポジ：周りのタワマンと同レベル

（正）
ネガ：トータルの修繕積立金想定額はタワマン相場並み。だが、当初の設定額は低すぎて悪質。
ポジ：管理費は高くない　<-なぜか会話がかみ合わない（笑）

[236: 匿名]

>当初の設定額は低すぎて悪質。

修繕積立金を当初低めに設定するのは、むしろ今のトレンドだと思うが？
デメリットももちろんあるが、買い手にとってはメリットの方が多いだろ。
根拠なく悪質、悪質言ってる方がよっぽど悪質。

[237: 匿名さん]

確かに今修繕が最初低め設定で年々負担増加はあちこちで見られますね。
ローン繰越とか考えるとこういうシステムの方が財布には優しいんですよね～

（正）
ネガ：トータルの修繕積立金想定額はタワマン相場並み。だが、当初の設定額は低すぎて悪質。
ポジ：他の修繕（特にタワマン系）でもよく見られる修繕計画なので悪質ではない。

[238: 匿名さん]

修繕費を上げる事を管理組合で決議する事は
確かに大変ですが、
何処にどれだけお金を掛けるのか、どのような業者を使うのか、
皆の厳しい目が注がれる分悪い事ではないと思います。

悪質と決め付けるのは違和感があります。

では管理費はどうなのかと問われると
厚くしたほうが良いのか、必要最小限にした方が良いのか
難しいところですが。

[239: 匿名さん]

＞ポジ：他の修繕（特にタワマン系）でもよく見られる修繕計画なので悪質ではない

なんでそんな底の浅い嘘で誤魔化そうとするの？
ここが他所より圧倒的に低く設定されてるのは、数字見ればすぐ分かる話ですよ。

＜ここ＞
リヴァリエ 管理費270円/月・平米、修繕積立金65円/月・平米

＜他のタワマン＞
エクラスタワー 管理費291円/月・平米、修繕積立金150円/月・平米
パークシティ武蔵小杉 管理費302円/月・平米、修繕積立金120円/月・平米
サンクタス川崎 管理費253円/月・平米、修繕積立金88円/月・平米

＜他の非タワマン＞
パークホームズ川崎大師 管理費223円/月・平米、修繕積立金90円/月・平米
ラグゼコート 管理費143円/月・平米、修繕積立金90円/月・平米
オールパークス 管理費183円/月・平米、修繕積立金85円/月・平米

[240: 匿名さん]

239
でも30年平均すると他のタワマン並みになるってループでしたっけ。

更に最初低め設定の方がローン繰越がしやすくなり余計な金利を払わずに済むんですよね。

[241: 匿名さん]

あれ100回目くらいの修繕の話？ｗ

確かに最初は低いよね修繕費。5000円前後？

んでもって数年毎に段階的に増えていって
最終的に30年の平均が2万強くらいだったっけ？

まぁリヴァリエに限った話じゃないしな修繕費は。。。

[242: 匿名さん]

あ、
地下化は白紙になったのですね。

それで盛り上がっていたのか・

[243: 匿名]

積立金最低スタートで後でぼったくるか、近い将来理事会管理組合オオモメしようが知ったことなし、は、

確かに悪質と感じるが、

どうしても悪質でない、それはいいことだというのなら

中途半端はやめて、一円とか無料にすべきではないのでしょうか？

[244: 匿名さん]

>239
何かいつもそれ貼ってるけど、修繕費が当初低いのはメリットだと感じる人もかなり多いんじゃないの？
特に繰り上げ返済とか考えている人にはメリット以外の何物でもない。

[245: 匿名さん]

まだ１／３しか売れてないのって本当？

[246: 匿名さん]

ここデカいから遠くから見えるんだけど、外観がしょぼいのが残念。
なんか安っぽい。

[247: 購入検討中さん]

地下化が白紙？
嫁の絶対条件は駅近！
前向きに話が進みそうな予感がしてきた

[249: 匿名さん]

冷静に読むと
４０９号の東西の踏切がネックならば
同じだけ分リヴァリエの踏切もネックになるのかと思うけど

港町駅跡地に京急ストア作って、
京急川崎駅の京急ストアの上にタワーマンション建てて欲しい‼
そこなら即完売するよ

[250: 匿名さん]

１／３は全体の事とごっちゃになってるんでしょ。

踏切は住民からしたらあんまり関係ない。
電車利用の場合は駅から直接行けるし、歩きと自転車は川沿いから行く。車も同じく川沿いから15号に出れるから問題なし。

通勤時間以外は本数少ないから普段は気にならないと思うけど。

踏切以外に出入口がなかったら不便だったかもしれないけど、逆に仕切りになってメリットの方があるんじゃないかな。

[251: 匿名さん]

この敷地は線路で仕切られてるのが魅力なんじゃない？
競馬場方面と分かれる意味でも。

まぁ川崎駅の西口と東口みたいな...

[252: 匿名さん]

ここの修繕積立金が妙に安すぎなのか、他が高すぎるのか判断つかない。
売主もあんまり相場わかってないかと
販売時は高いよりは安くプランニングし、後は管理組合で宜しくなんて
それは更に如何なものかと
ある意味売主のノウハウや実績がないとこういう事まで
突っ込まれる
買う側もシビアですよ

免震は維持コスト高すぎるけど、制震はどうか？

そりゃ積立多い程安心なので、管理組合結成後見直し議論が出るかと
消費税も上がり、年金も減りそうな世知辛い中で、
毎月の支払負担が重すぎれば、売却オンパレード

30年後のタワーマンションの将来って前例ないから
何がベストかわからない
この物件のみならず悩ましいです。

[253: 購入検討中さん]

大師線の地下化が不安要素だったので悩んでいましたが、安心しました。駅が遠くなるのも気になりましたが、一駅の為に地下鉄に乗るのが抵抗あったので。

[254: 購入検討中さん]

＞253
まったく同じ考えです。
良かったですよね。

[255: 購入検討中さん]

このマンションの書き込み件数凄いね、都内で探してたんだけどなんだか興味ありますね。
あんまり知られてないけど穴場なのかな。

[256: 周辺住民さん]

>246
そうですか?
正直いいなぁと思って見てるけど。

[257: 匿名さん]

そもそも邪魔な踏切解消の為の地下化ですし
日々の生活で線路越える煩わしさはゼロではないでしょう
お子様が踏切渡って小学校や中学校通うの大変そう

[258: 匿名さん]

開かずの踏切ではないですし、
踏切に引っかかっても1〜２分くらいまてばいいのでは？

駅近くの踏切だから事故もほぼ起きないと思うし、
何の問題もなさそう。

[259: 匿名さん]

外観は人の好みですがらなんともいえませんが
少なくとも安っぽいということは無いと思います。

完成予想図の含めて幅の狭い側の方が
タワーマンションっぽく見えるし、実際にも
第一京浜や京急線からはその方向から
眺める事が多いですが、

幅の広い側もなかなか迫力があって、
これだけの規模の建物はなかなか無いなと
思わせます。

[260: 匿名さん]

地下化の踏切無くすポイントは3ヶ所。
産業道路と川崎大師と川崎駅手前の渋滞地点。

ここの踏切は関係ないよ。
トンネル作って抜け道になるよりいいでしょ。
リヴァリエ専用踏切みたいになってるから、無くされて歩道橋にされなくて良かったんじゃない。

そもそも表口、裏口の両方から車で入れるのは珍しいぐらいだよ。しかも駅と川の状態で。
元々工場跡地で車ので入りが必須だから出来た構造でしょ。

[261: 契約済みさん]

外観は気に入ってます！
タワーといっても細長い感じではなく、安定感がある感じです。

一棟だけでもインパクトあるけど、三棟建ったところを見るのを楽しみにしてます。

[262: 匿名さん]

やっぱ住むなら少し閑静の方が良いですよね、
私の場合ですがJR川崎駅前も検討しましたが人混みが凄いのと交通量を懸念しました。

リヴァリエも検討してるのですが、
緑化やエコ、災害対策に力も入れてるみたいですし、
港町駅のリヴァリエ側はほぼリヴァリエの人しか足を踏み入れない地区になる。

川崎駅まで1駅2分で通勤や休日の買い物などは不便はなさそう。
スーパーも歩いて行ける程度ですし。


どうせならもっと閑静な所がっとも思いましたが、
通勤を考えてこのあたりが一番私のライフスタイルにあっているかな？っと感じてます。

[263: 匿名さん]

>255
ご近所のスレは開店休業状態のところが多いです。

たとえば「＊ライム新川崎」
No.8 by 物件比較中さん　2012-06-24
MR始まったのにここのスレは盛り上がってませんね。

「川崎＊門前プロジェクト」などは過疎りすぎて話題がないようです。
No.40　　by ご近所さん　2012-06-23
三井もリヴァリエも苦戦しているからね。
No.41 by 周辺住民さん　2012-06-24
三井はともかく、リヴァリエも苦戦してるの？

[264: 契約済みさん]

そういえば京急川崎の京急ストアが
ガード下に移転するみたいだね

広さも広くなるし綺麗になって
リヴァリエに住む人にとっては
より便利になる感じだね

[265: 匿名さん]

264
ガードしたって具体的にどの辺りになるのでしょう？
どこかに情報載っていますか？

ちょっと気になります。

[266: 契約済みさん]

今の京急ストアの目の前の元駐輪場だった所だよ
情報載っているかはわからないけど
もうほぼ完成してるから現地に行けばわかるよ

京急としては今の京急ストアの建物がかなり古いから
建て替えて駅ビルにでもしたいんじゃないかな？
大師線地下化も白紙になったから
建て替えも加速するかもね

駅ビルが綺麗になってお店とか色々入ったら
リヴァリエや他の大師線沿線のマンションにはプラスになるよね

[267: 匿名さん]

266
ありがとうございます！

休日に足を伸ばして見に行ってみたいと思います。

検討者なのでかなり有力な情報でした！

[268: 契約済みさん]

川崎は益々便利な街になると思います。
（既に便利になっていますね。）
散々悩み、不安になった時期もありましたが、
今ではココに決めて本当によかったと思っています。
地下化白紙も私にとっては願ったり叶ったりです。

[269: 匿名さん]

川崎主要地にすぐ出れるのが港町は良いですよね。

市役所、区役所、郵便局も東側にかたまっていて、
港町なら歩いてでもいけますし。

[270: 匿名さん]

公共の建物が実は東口に固まっているという事実は、
皆さんがおっしゃるマイナス要因の施設群に隠れて、割と見過ごされていますね。
政令指定都市の顔である場所ですから、結構車道も歩道も整備されていて
東口も一概に環境が悪いとは言えないです。

[271: 匿名さん]

幸区の人は、川崎区役所が便利なところにあってうらやましいと言ってたよ

[272: 匿名さん]

今週は１戸しか減らなかった

ペース上がらないね

[273: 契約済みさん]

ダイス向かいのガード下は気になってました。
用途が商業施設施設になってたので、何が入るのかなと思ってたら京急ストアの移転だったんだ。

現京急ストアとその付近も合わせて、京急が大規模な駅ビルを計画してる話は聞いた事あったけど、ホントに動きはじめるのかな？

京急川崎付近もＪＲ川崎みたいに綺麗になると嬉しい。

[274: 匿名さん]

この時期は一番売れないからね。
動きがでるのは秋ぐらいからでしょ。

[275: 匿名さん]

今年は六郷の花火やるのかな？
相当人が集まるからマンション目立つかもね。