リヴァリエってどうですか？ Part7

[匿名さん]

リヴァリエスレもPart7になりました。引き続きよろしくお願いします。

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8465/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139628/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175416/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197470/
Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/215864/
Part6
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/233583/

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：64.55平米～93.81平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[1: 匿名さん]

＜販売戸数（≠契約戸数）＞
1期1次150戸 2次30戸　累積180/455
2期1次30戸 2次15戸 3次20戸 4次10戸 5次3戸　累積258/455
3期1次25戸 2次10戸 3次7戸 4次4戸　累積304/455
4期1次20戸 2次15戸 3次15戸　累積354/455
契約戸数＝354-15（4期3次販売分）-40（先着順）＝299戸

[2: 匿名さん]

現時点で月10戸いくかいかないかの販売ペース。

当然ながら、残戸数が減れば減るほどペースは落ちるので、
竣工時の残戸数が、100戸を切れるかどうかが一つの目安って感じですね。

[3: 匿名さん]

あと156戸か。売れ残り決定だな。残念。
残念ながら、B棟もないな。さて何ができるかが問題だね。

[4: 匿名さん]

今、港町駅の駅舎の基礎工事をやってるけど、実際に見ると
徒歩一分というより、駅とＡ棟はほとんど一体と言っても過言ではないと感じるね

[5: 匿名さん]

勿体ないね～
A棟だけでこの工事はリヴァリエ側だけ改築で終わったりして。

[7: 匿名]

パンフレット見たときはかなり魅力感じたけど色々聞いたり調べたりしたら金銭的に高過ぎる。管理費は自分の年金で何とかしたいのに無理です。

[8: 匿名さん]

昔から「川沿いと崖の下には家を買うな」と言われてますからね。
勇気のある人だけココを買えばいいんです。

[10: 匿名さん]

どれだけ年金すくないの？ここの管理費すら払えないって。

[11: 匿名さん]

「計画通りに売れている」（廣川雄一郎取締役）

＜販売戸数（≠契約戸数）＞
1期1次150戸 2次30戸　累積180/455
2期1次30戸 2次15戸 3次20戸 4次10戸 5次3戸　累積258/455
3期1次25戸 2次10戸 3次7戸 4次4戸　累積304/455
4期1次20戸 2次15戸 3次15戸　累積354/455
契約戸数＝354-15（4期3次販売分）-40（先着順）＝299戸

[12: 匿名さん]

ヒガミのネガ爆弾投下すごすぎ

[13: 匿名さん]

ここの既購入者は相変わらず品がないな。

自分の購入した物件のスレ荒らしてどうすんだよ？

[14: 匿名さん]

私はB棟角狙いでこのスレを読んでいますが、安すぎる物件は購入者の先々の支払い能力（管理費滞納など）にも不安が残ります。
ワンルームなしで4〜5千万円のレンジはタワー型なら普通だと思います。

京急には変に妥協をしないで、モデルケースとなるような街づくりをして欲しいです。

[16: 匿名さん]

>14
ここの修繕積立金の当初月額が異様に低く、管理組合発足後の急激な値上げと、
節目節目の一時金徴収が前提になっていることはご存知ですか？
知っていれば、そんな能天気な発言はでないと思いますが。

＜国土交通省作成のガイドライン＞
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/tsumitate2304.pdf

段階増額積立方式や修繕時に一時金を徴収する方式など、将来の負担増を前提とする積立方式は、
増額しようとする際に区分所有者間の合意形成ができず
修繕積立金が不足する事例も生じていることに留意が必要です。

＜データ＞
エクラスタワー 管理費291円/月・平米、修繕積立金150円/月・平米
パークシティ武蔵小杉 管理費302円/月・平米、修繕積立金120円/月・平米
サンクタス川崎 管理費253円/月・平米、修繕積立金88円/月・平米
リヴァリエ 管理費270円/月・平米、修繕積立金65円/月・平米

パークホームズ川崎大師 管理費223円/月・平米、修繕積立金90円/月・平米
ラグゼコート 管理費143円/月・平米、修繕積立金90円/月・平米
オールパークス 管理費183円/月・平米、修繕積立金85円/月・平米
ルネ追浜 管理費169円/月・平米、修繕積立金81円/月・平米

売主の立場では、関連会社の利益につながる管理費はできるだけ高く設定し、
かつ、管理費の高さが販売の足かせにならぬよう、
代りに修繕積立金を低く設定しがちです（これでリスクを負うのは売主ではなく管理組合なので）。
とはいえ、物には限度ってものがあるのですが、ここのやり方は凄いとしかいいようがありません。

[17: 匿名さん]

ここの安い部屋買ってる人とかタワマンの10年20年後の修繕費がどうなるのかわかって買ってなさそうだな。

[18: 購入検討中さん]

必死ですね！

[19: 匿名さん]

約30年後にはローンがちょうど終了するので、そこから先はローンの代わりに高くなった修繕積立金でも楽勝でしょう。
ただ、リタイアして収入が年金のみになった時、年金額が今よりも思いっきり減額されているという状況であれば、ピンチかもしれません。

そういう意味では、財政問題のツケを若者世代に先送りするのではなく、近いうちにしっかりと消費税を上げて、積極的に解決してほしいです。余談ですが。

[20: 匿名さん]

比較対象としてピックアップしてる＜データ＞ に作為的なものを感じるね。
アウルタワーとか二子玉川ライズの修繕積立金はここより安く設定されてるよ。

[21: 匿名さん]

自分はなぜか池袋と二子玉の物件なんかを持ち出してきといて、
元のリスト（全て神奈川）を作為的とかよくいえるよね。

[22: 匿名さん]

そこらはここと違って金持ちが住むから問題ないでしょ。

[23: 物件比較中さん]

＞16

14はタワマンとしての相場より相当安くならないと購入できないようなそもそも資金的に難アリの人は、16の言うように将来的にも問題があると言ってるだけでしょう。
安さ目当てでスラム化したらイヤでしょ。

どのみちガイドラインで言う月200円/㎡にはどこのマンションも足りていません。

16も、ここだけが酷いように書いているけど、ガイドラインでは「均等積立方式が望ましいが、新築マンションは段階増額積立方式がほとんどである」というように段階的に上がる計画を取るのはここだけではないし、「急激な値上げ」ではなく30年かけて少しずつ上げていくみたいだし、「節目節目」とあるが一時金は20年目と30年目の二回ですよ（4年前に買った今住んでるマンションも二回一時金徴収がある計画でしたので特別なことではない）。

[24: 匿名さん]

二子玉のライズとはちょっと似てるかも。
販売戸数、3連タワー、多摩川、売れ行き・・・。

[25: 匿名さん]

相変わらず非検討者だけで伸びるスレだねぇ

[26: 匿名さん]

http://realestate.yahoo.co.jp/docs/news_selected/article/110503/

リクルートの2009年首都圏新築マンション契約者動向調査によると、
修繕積立金の当初設定額は毎月平均7006円。
1平方メートル当たりで換算すると、平均95.4円だ。

[27: 匿名]

>23
いやいや。充分高くてもこの辺りはスラム化してますよ。

[29: 匿名]

今の1万と10年後の1万の価値は違う。
トータル同じ額払うなら、始め安い方がお得だろ

[30: 匿名さん]

＞24
さすがにライズを引き合いに出すのは無理すぎ。
同じ川沿いでもあちらはブランド地域。
周辺環境も購買層も比較にならないよ。

[31: 匿名さん]

>28
どこから突っ込めばいいのやら…

[32: 匿名さん]

＞トータル同じ額払うなら、始め安い方がお得だろ

ゆとりローンに飛びついたのも、屹度こんなタイプだな。

[33: 匿名]

>28
ちょっと考えれば、速攻わかる事。イタイね。

[34: 匿名]

ゆとりローンはトータル同じにならないから問題なんだけどね。

[35: 匿名さん]

そんな問題じゃないですよ。

ゆとりローンは、金融商品としては、利用者側に十分なメリットがある代物です。
同じ借入金額で長期固定ローンを組んだときの支払額を、
当初のゆとり期間において住宅関係の負担（月の返済＋繰上げ）にあてれば、
初期の利子が低い分だけ、元本が早く減りトータルの支出額を小さくすることができますから。

にもかかわらず、社会問題化しました。理由は、少し考えれば分かることです。
そして、ここの修繕積立金の問題も、全く同じ構図です。

[36: 匿名さん]

ハイハイ

[37: 匿名さん]

ここの管理費程度払えないならもう論外では。住宅掲示板来ない方がいいね。惨めなだけでしょ。

[38: 匿名さん]

もうちょっとまともな反論しろよ。

[39: 匿名さん]

ゆとりローンが社会問題化した理由を少しではなくちゃんと考えてから投稿して下さい。
積立て金が上がるのとは全く違いますから(笑)

[40: 匿名さん]

最終的に8倍に達する修繕積立金の度重なる値上げは管理組合で揉めることなく承認されますし、
ピンポイントで発生するまとまった額の修繕積立一時金だって、
全ての区分所有者が一人残らず期日を守ってキッチリ払えます！（キリッ）

・・・まあ、可能性はゼロではないわな。

[41: 匿名さん]

ただのネガにまともな反論？笑わすな

[42: 物件比較中さん]

っで、
ローンの話は別スレで検討してくださいな。

ここに限った話ではないのでー

[43: 匿名さん]

あれ？
DFS賛美画像って、前からあんなだっけ？

前は免震と耐震がほとんど同じだったような記憶があるんだが・・・勘違いかな。

[44: 匿名さん]

DFS賛美画像ってなんですか？

[45: 匿名さん]

免震は直したっぽい気がする。
あと耐震の柱が他の２つと同じ太さなのもおかしいと思うけど。

[46: 匿名さん]

心棒浮いてる？

[47: 匿名さん]

DFSは大林自信の耐震

[48: 匿名]

たしか耐震と免震は柱の数がDFSより多い、免震は耐震と同じ柱の本数＋ゴム免震、DFSは柱が少なく芯柱にエアダンパーがついてる。

[50: 匿名さん]

模型は参考になるよ。

HP見るだけじゃなくてギャラリーいって見てきて方が良い。

検討者ならギャラリー行くのが一番だしね。

>DFSは大林自信の耐震

大阪とかのマンションモDFS採用してるらしいね、
今後増えるのかねこの構造は。