リヴァリエってどうですか？ Part7

[匿名さん]

リヴァリエスレもPart7になりました。引き続きよろしくお願いします。

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8465/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139628/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175416/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197470/
Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/215864/
Part6
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/233583/

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：64.55平米～93.81平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[1: 匿名さん]

＜販売戸数（≠契約戸数）＞
1期1次150戸 2次30戸　累積180/455
2期1次30戸 2次15戸 3次20戸 4次10戸 5次3戸　累積258/455
3期1次25戸 2次10戸 3次7戸 4次4戸　累積304/455
4期1次20戸 2次15戸 3次15戸　累積354/455
契約戸数＝354-15（4期3次販売分）-40（先着順）＝299戸

[2: 匿名さん]

現時点で月10戸いくかいかないかの販売ペース。

当然ながら、残戸数が減れば減るほどペースは落ちるので、
竣工時の残戸数が、100戸を切れるかどうかが一つの目安って感じですね。

[3: 匿名さん]

あと156戸か。売れ残り決定だな。残念。
残念ながら、B棟もないな。さて何ができるかが問題だね。

[4: 匿名さん]

今、港町駅の駅舎の基礎工事をやってるけど、実際に見ると
徒歩一分というより、駅とＡ棟はほとんど一体と言っても過言ではないと感じるね

[5: 匿名さん]

勿体ないね～
A棟だけでこの工事はリヴァリエ側だけ改築で終わったりして。

[7: 匿名]

パンフレット見たときはかなり魅力感じたけど色々聞いたり調べたりしたら金銭的に高過ぎる。管理費は自分の年金で何とかしたいのに無理です。

[8: 匿名さん]

昔から「川沿いと崖の下には家を買うな」と言われてますからね。
勇気のある人だけココを買えばいいんです。

[10: 匿名さん]

どれだけ年金すくないの？ここの管理費すら払えないって。

[11: 匿名さん]

「計画通りに売れている」（廣川雄一郎取締役）

＜販売戸数（≠契約戸数）＞
1期1次150戸 2次30戸　累積180/455
2期1次30戸 2次15戸 3次20戸 4次10戸 5次3戸　累積258/455
3期1次25戸 2次10戸 3次7戸 4次4戸　累積304/455
4期1次20戸 2次15戸 3次15戸　累積354/455
契約戸数＝354-15（4期3次販売分）-40（先着順）＝299戸

[12: 匿名さん]

ヒガミのネガ爆弾投下すごすぎ

[13: 匿名さん]

ここの既購入者は相変わらず品がないな。

自分の購入した物件のスレ荒らしてどうすんだよ？

[14: 匿名さん]

私はB棟角狙いでこのスレを読んでいますが、安すぎる物件は購入者の先々の支払い能力（管理費滞納など）にも不安が残ります。
ワンルームなしで4〜5千万円のレンジはタワー型なら普通だと思います。

京急には変に妥協をしないで、モデルケースとなるような街づくりをして欲しいです。

[16: 匿名さん]

>14
ここの修繕積立金の当初月額が異様に低く、管理組合発足後の急激な値上げと、
節目節目の一時金徴収が前提になっていることはご存知ですか？
知っていれば、そんな能天気な発言はでないと思いますが。

＜国土交通省作成のガイドライン＞
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/tsumitate2304.pdf

段階増額積立方式や修繕時に一時金を徴収する方式など、将来の負担増を前提とする積立方式は、
増額しようとする際に区分所有者間の合意形成ができず
修繕積立金が不足する事例も生じていることに留意が必要です。

＜データ＞
エクラスタワー 管理費291円/月・平米、修繕積立金150円/月・平米
パークシティ武蔵小杉 管理費302円/月・平米、修繕積立金120円/月・平米
サンクタス川崎 管理費253円/月・平米、修繕積立金88円/月・平米
リヴァリエ 管理費270円/月・平米、修繕積立金65円/月・平米

パークホームズ川崎大師 管理費223円/月・平米、修繕積立金90円/月・平米
ラグゼコート 管理費143円/月・平米、修繕積立金90円/月・平米
オールパークス 管理費183円/月・平米、修繕積立金85円/月・平米
ルネ追浜 管理費169円/月・平米、修繕積立金81円/月・平米

売主の立場では、関連会社の利益につながる管理費はできるだけ高く設定し、
かつ、管理費の高さが販売の足かせにならぬよう、
代りに修繕積立金を低く設定しがちです（これでリスクを負うのは売主ではなく管理組合なので）。
とはいえ、物には限度ってものがあるのですが、ここのやり方は凄いとしかいいようがありません。

[17: 匿名さん]

ここの安い部屋買ってる人とかタワマンの10年20年後の修繕費がどうなるのかわかって買ってなさそうだな。

[18: 購入検討中さん]

必死ですね！

[19: 匿名さん]

約30年後にはローンがちょうど終了するので、そこから先はローンの代わりに高くなった修繕積立金でも楽勝でしょう。
ただ、リタイアして収入が年金のみになった時、年金額が今よりも思いっきり減額されているという状況であれば、ピンチかもしれません。

そういう意味では、財政問題のツケを若者世代に先送りするのではなく、近いうちにしっかりと消費税を上げて、積極的に解決してほしいです。余談ですが。

[20: 匿名さん]

比較対象としてピックアップしてる＜データ＞ に作為的なものを感じるね。
アウルタワーとか二子玉川ライズの修繕積立金はここより安く設定されてるよ。

[21: 匿名さん]

自分はなぜか池袋と二子玉の物件なんかを持ち出してきといて、
元のリスト（全て神奈川）を作為的とかよくいえるよね。

[22: 匿名さん]

そこらはここと違って金持ちが住むから問題ないでしょ。

[23: 物件比較中さん]

＞16

14はタワマンとしての相場より相当安くならないと購入できないようなそもそも資金的に難アリの人は、16の言うように将来的にも問題があると言ってるだけでしょう。
安さ目当てでスラム化したらイヤでしょ。

どのみちガイドラインで言う月200円/㎡にはどこのマンションも足りていません。

16も、ここだけが酷いように書いているけど、ガイドラインでは「均等積立方式が望ましいが、新築マンションは段階増額積立方式がほとんどである」というように段階的に上がる計画を取るのはここだけではないし、「急激な値上げ」ではなく30年かけて少しずつ上げていくみたいだし、「節目節目」とあるが一時金は20年目と30年目の二回ですよ（4年前に買った今住んでるマンションも二回一時金徴収がある計画でしたので特別なことではない）。

[24: 匿名さん]

二子玉のライズとはちょっと似てるかも。
販売戸数、3連タワー、多摩川、売れ行き・・・。

[25: 匿名さん]

相変わらず非検討者だけで伸びるスレだねぇ

[26: 匿名さん]

http://realestate.yahoo.co.jp/docs/news_selected/article/110503/

リクルートの2009年首都圏新築マンション契約者動向調査によると、
修繕積立金の当初設定額は毎月平均7006円。
1平方メートル当たりで換算すると、平均95.4円だ。

[27: 匿名]

>23
いやいや。充分高くてもこの辺りはスラム化してますよ。

[29: 匿名]

今の1万と10年後の1万の価値は違う。
トータル同じ額払うなら、始め安い方がお得だろ

[30: 匿名さん]

＞24
さすがにライズを引き合いに出すのは無理すぎ。
同じ川沿いでもあちらはブランド地域。
周辺環境も購買層も比較にならないよ。

[31: 匿名さん]

>28
どこから突っ込めばいいのやら…

[32: 匿名さん]

＞トータル同じ額払うなら、始め安い方がお得だろ

ゆとりローンに飛びついたのも、屹度こんなタイプだな。

[33: 匿名]

>28
ちょっと考えれば、速攻わかる事。イタイね。

[34: 匿名]

ゆとりローンはトータル同じにならないから問題なんだけどね。

[35: 匿名さん]

そんな問題じゃないですよ。

ゆとりローンは、金融商品としては、利用者側に十分なメリットがある代物です。
同じ借入金額で長期固定ローンを組んだときの支払額を、
当初のゆとり期間において住宅関係の負担（月の返済＋繰上げ）にあてれば、
初期の利子が低い分だけ、元本が早く減りトータルの支出額を小さくすることができますから。

にもかかわらず、社会問題化しました。理由は、少し考えれば分かることです。
そして、ここの修繕積立金の問題も、全く同じ構図です。

[36: 匿名さん]

ハイハイ

[37: 匿名さん]

ここの管理費程度払えないならもう論外では。住宅掲示板来ない方がいいね。惨めなだけでしょ。

[38: 匿名さん]

もうちょっとまともな反論しろよ。

[39: 匿名さん]

ゆとりローンが社会問題化した理由を少しではなくちゃんと考えてから投稿して下さい。
積立て金が上がるのとは全く違いますから(笑)

[40: 匿名さん]

最終的に8倍に達する修繕積立金の度重なる値上げは管理組合で揉めることなく承認されますし、
ピンポイントで発生するまとまった額の修繕積立一時金だって、
全ての区分所有者が一人残らず期日を守ってキッチリ払えます！（キリッ）

・・・まあ、可能性はゼロではないわな。

[41: 匿名さん]

ただのネガにまともな反論？笑わすな

[42: 物件比較中さん]

っで、
ローンの話は別スレで検討してくださいな。

ここに限った話ではないのでー

[43: 匿名さん]

あれ？
DFS賛美画像って、前からあんなだっけ？

前は免震と耐震がほとんど同じだったような記憶があるんだが・・・勘違いかな。

[44: 匿名さん]

DFS賛美画像ってなんですか？

[45: 匿名さん]

免震は直したっぽい気がする。
あと耐震の柱が他の２つと同じ太さなのもおかしいと思うけど。

[46: 匿名さん]

心棒浮いてる？

[47: 匿名さん]

DFSは大林自信の耐震

[48: 匿名]

たしか耐震と免震は柱の数がDFSより多い、免震は耐震と同じ柱の本数＋ゴム免震、DFSは柱が少なく芯柱にエアダンパーがついてる。

[50: 匿名さん]

模型は参考になるよ。

HP見るだけじゃなくてギャラリーいって見てきて方が良い。

検討者ならギャラリー行くのが一番だしね。

>DFSは大林自信の耐震

大阪とかのマンションモDFS採用してるらしいね、
今後増えるのかねこの構造は。

[51: 匿名]

DFSは構造体の中に別の独立した構造体を設置するので敷地規模が広い（リヴァリエは今のところDFSの基準面積が最大）必要がある。
だから汎用性は無いが、条件が整えばメリットは大きい（既存の技術の組み合わせで長周期に対応できる制震効果やコスト削減ができる）。
例えばペンシルビルや形状が整形な物件では採用ができないシステムかと。

[52: 匿名]

「整形でない」の間違えでした。

[53: 物件比較中さん]

>43

あー、前の動画は震度3の時ので、今のが震度6の動画ですね。

[54: 匿名さん]

震度3のほうが揺れてたってこと？

[55: 匿名さん]

建築工事レポートがようやく更新された

[56: 匿名さん]

震度３の方が揺れてたとか、DFS画像の胡散臭さ倍増だわ。

[57: 物件比較中さん]

>54

模型の免震は震度3のような軽い揺れで過敏に反応しないようにしてある（実際の免震ビルにもあるブレーキのあそびみたいなもの）と言っていたので、震度3だと免震の効果が薄く耐震と同じ動きになるという説明だった。

[58: 物件比較中さん]

個人的には免震とDFSは揺れ方では互角、ただし揺れの止まり方が免震より早いと認識した。
そりゃ本体内部にダンパーがありゃー吸収も早いわ。

[61: 匿名さん]

免震もダンパーついてるのが普通では？

[62: 匿名]

最新の免震なら地下の免震装置の近くにダンパ付きって所はあるが、免震プラス建物中階に制震装置が付いてるのはあまりない。

[63: 匿名さん]

あんな模型じゃ違いが良くわかりません。
ＣＧでも良いから具体例で示してもらいたい。

免震代表　：　クレッセント川崎タワー
制振一番　：　リヴァリエ
耐震中古　：　ラゾーナ川崎レジデンス

こんな感じで、震度は最強の７にして。

あっ、＊＊＊のベランダから鉢植えが跳び出した！＋＋＋は建物に亀裂が走った！
それとも
な～んだ、免震も制振も耐震も、たいして違わないじゃん。

結果がどちらになっても問題なので、できないのでしょうか？

[64: 物件比較中さん]

模型はあてにならんかも知れんが実際の構造としては優れてるんでしょう。
特別な装置を用いるわけでなく、コンクリートとダンパーのみだからメンテナンスも比較的容易、ダンパーは一般的な制震構造と比較しても少なくできている。
コンクリの壁分が無駄なのではと感じるかもしれないが、駐車場に利用し、騒音等をコンクリの壁にて抑えている。
ゆれの減衰とか風ゆれとか免震のダメなところをうまく消している。
よく考えられている構造だと思うな。

実証がないから不安というかもしれないが、免震にしろ耐震にしろ構造計算をして使用されており、先の東日本大震災の事例も合わせて現在特に免震が評価されているのであれば、同様に計算をしている今回のDFSも信頼できるものというこにになるしねぇ。

自分はDFSという構造が気になって、この物件検討中です。

[65: 匿名]

やっぱりタワマンは免震向きではないという事でしょ？横長は免震、タワマンは制震これ常識。

[67: 匿名さん]

66
免震の中破程度あったんじゃなかったっけ？
そんで修繕費が物すごいことになってると違うスレであったきがする。
免震は高いからね修繕とかも。

[68: 匿名さん]

大林はスカイツリーも優れた制震構造採用してるし、
DFSもかなり有能だとは思うよ。

DFSに期待するのはやっぱり早く揺れが収まるのも魅力だな。

前回の震災時は20Fくらいにいたが地震後しばらくゆらゆら揺れていたのが気持ち悪かった記憶がある。

まぁ俺はリヴァリエ諦めたら郊外の戸建てにするかもだけどｗ

[69: 匿名]

>67
東日本大震災では免震マンションの被害は大破０中破０小破1です。強耐震マンションよりは明らかに免震マンションのすごさが実証されています。
制震構造は今だ実証データベースがないから何とも言えませんが、縦長に建っているタワマンの構造自体からは免震よりは明らかに容易に揺れやすい構造ではあります。長周期地震動には耐えられたとしても直下型の大きな地震の場合はいささか不安感はあります。制震はあくまでも揺れたエネルギーを吸収することは出来ても揺れ自体を軽減出来るものではないのです。

[70: 周辺住民さん]

地盤が沈んでしまったら免震も制震も耐震も意味ないじゃん。

[71: 匿名]

風に強いなら制振は良さそうですね。
この前の台風でサンクタス（制振）は揺れたみたいだけどここも揺れるんですかね？

[72: 契約済みさん]

模型は、幾何学的な相似則と、構造的な相似則の両方を満たしづらい。

（やけに細い材料で柱が作られているのはこのため。模型スケールにすると、通常の材料って硬すぎるので、細い柱にするなどが必要になる。)

免震のパラメータとなるバネ係数と、制震のパラメータとなるダンミング係数では、単位がN/mとN*sec/mと時間軸を含んだ形で異なるため、両方について相似則を満たしたものにしようとしたら、たぶん両方の模型の床部分を質量の違うものにするなどが必要だと思う。

あの模型はそこまでしているようには見えませんので、あくまでDFSの優位性を素人に見えるようにしただけのものと見るべきでしょう。

(模型ではなく、数値シミュレーションの結果の方が、この場合には信頼できます。)

理論的には、ゆっくりで振幅の大きくない振動が消え難い気がするけど、どうなんだろう。

[74: 匿名さん]

消費税アップついに上がるの決定したね。さてこれで契約加速するか？減速するか？B棟は消費税アップ決定だからな。

[75: 匿名さん]

消費税の影響はそこまでないんじゃないかな？

単純に考えてここの物件は200万～300万程度あがるくらいでしょ？

増税分は売り主が負担！
とか広告だしてどこも売りだしたりしそうな感じ。

[76: 匿名さん]

２００から300万程度って凄い差じゃないですか?

[77: 匿名さん]

不動産は優遇策が講じられるでしょ

[78: 匿名さん]

前回の消費税UPは同時に所得税の減額でそこまで家庭に負担がなかった感じがしますが、
今回はそういうのないですからねぇ。

[79: 匿名さん]

所得税アップしてるしなぁｗ
さすが民主党さんやで。

[80: 匿名さん]

不動産優遇はあり得ますね。
不動産御者が莫大な闇献金を官僚に払う。そのための増税ですから。

[81: 匿名さん]

みえないとこで、コストウワヅミ？

[82: 匿名さん]

消費税があがった分は価格に反映されるでしょう。
そうでなければ、仕様を落として帳尻があわされます。
増税は避けられないとしても、デフレのまっただ中でやることはないでしょうに。
まあ、売れ行き鈍化直撃のデベも被害者なんですが。
検討者のかたがた、恨むなら、民主、自民、公明を恨んでね。

[83: 匿名]

不動産優遇は税制調査会でも議論されてましたが、民主党得意のオトボケ戦術で立ち消えになりましたよ。買うなら今のうちです。

[84: 匿名さん]

以降税金の話は別スレでお願い致します。

[85: 匿名]

ＢＣ棟の計画も消えるかもよ。そうしたらＡ棟ヤバいかもね。

[86: 匿名さん]

しつこいねえ

[87: 匿名さん]

何でA棟ヤバイの？？

[88: 匿名さん]

逆にB,C棟の計画潰れたら、
A棟の価値はあがるからいいのでは？

B,C棟が出来ないのであればそっちを検討してる人もA棟に流れるからね。

B,C棟の計画がつぶれたら、
やばいのはA棟ではなくB,C棟を検討してる人かもね。

[90: 匿名さん]

>>89
論点ずれてるからｗ

場所とかではなく、
3棟あるより1棟の方がＡ棟の価値が出るといってるだけだろ。

[91: 匿名さん]

希少価値の話と、規模縮小の話では？

どちらの影響力が大きいかの議論。


絶対買うつもりでBC待ちな人。

Aすらまだまだ残ってることと、ここは寂しいところだから大規模でないとな人。

イロイロ。

[92: 匿名さん]

スケールメリットって、ぱっぱと竣工、完売させないと、先行購入者にとっては、たまんないよね。

[93: 匿名]

Ａ棟だけになったら商業施設も出来ないし管理費も上がると思うよ

[94: 匿名さん]

制震、免震ともに乾式壁に被害ってのは結構あった。非構造部分だから耐震基準の適用外で、壊れてもデベに責任は無いみたい。

ちなみに某物件で制震ダンパーの減衰の様子を図にしてあったんだけど、徐々に揺れを減衰するんで、最初の一撃は、制震ありなしの差は無し。一発目で壊れちゃったらどうするんですかって聞いたら、そこの営業は何も答えず。それが答えなんだなとおもって帰ってきた。

[95: 匿名さん]

嘘はよくない（笑）

[96: 匿名さん]

地震対策は問題ないと思う。


それよりB以降だな。



まー管理費が上がる事はないよw



普通に考えてあり得ない発言ばかりだなやっぱり。




増税は影響ないのかなー？

[97: 匿名さん]

そこの営業ってまさか不動産の営業じゃないだろうな。
このような考え方が原発安全神話を生んだんだろうことは容易に想像出来る。

[98: 匿名さん]

「Riverie」の名前の由来も知らない方々が検討者板であれこれグチったところでなんの役にも立たない。
せめてもらった資料を精読してから意見を述べて欲しい。

[99: 匿名さん]

すっごく上から目線。怖っ。

[100: 匿名さん]

またまた、2戸売れてる。