ザ・パークハウス 新宿タワーってどうですか？ パート３

[匿名さん]

前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/150504/

ザ・パークハウス 新宿タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都新宿区北新宿2丁目195番10（地番）
交通：
山手線 「新宿」駅 徒歩15分
東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩6分 （1番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「中野坂上」駅 徒歩7分 （1番出口）
東京メトロ丸ノ内方南支線 「中野坂上」駅 徒歩7分 （1番出口）
都営大江戸線 「中野坂上」駅 徒歩7分 （1番出口）
間取：1LDK～4LDK
面積：48.07平米～114.88平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：平和不動産

施工会社：鹿島建設株式会社　東京建築支店
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ株式会社（予定）

[125: 購入検討中さん]

今日みたいなゲリラ豪雨でも大丈夫ですよね！
坂の下の方だから気になって

[126: 入居済み住民さん]

全く問題なかったですよー

[127: 匿名さん]

1LDKの固定資産税っていくらぐらいですか？

[128: 匿名さん]

ＨＰ見ると、残りの間取りタイプがだいぶ減りましたね。

[129: 匿名さん]

２割引きくらいでやってるから？

[130: 物件比較中さん]

なんでみんなそんな値引き話されてるんですか？
私一回もないですよー

[131: 匿名]

129さん
2割引いたら周辺の中堅デベロッパー並の価格だからさすがに無理だろう
でも1割なら行けるんじゃない？
モデルルームいって1割引きで勝負してみてよ！
私は値引きとか切り出すのが苦手なタイプなんで前列があると助かる

130さん
周辺の物件と比べてココだけ高いからね
ただ、大規模は売り出し始まらないエムズポートとココだけだから値引きあるなら買いたい層は確実にいると思うわ

[132: 匿名さん]

借地権マンションよりここの方が良いですね。

[133: 匿名]

そうかな？
近いし両方見比べる人は多そうだけど、パークハウスの方が価格的に不利でしょ

[134: 匿名さん]

70年の借地であれば、悪くもないか。
しかもここより駅近だしね。

127
固定資産税　22-25万くらいじゃない

[135: 匿名さん]

値引あっても口止めされるから、なかなか公にならないね

昨日テレビでゲリラ豪雨や台風による神田川決壊やってた
都市化したコンクリートが雨水を吸わず、どんどん神田川に流れて巨大調整池があふれたらしい
2.3年前の事だってさ

[136: 物件比較中さん]

エムズポートは借地権だけならまだしも、お寺というのがいやです・・・
でもこっちは高いし・・・迷いは止まらない。

値引き交渉できる勇気のある人が羨ましいです(涙）

[137: 匿名さん]

お寺ではなく神社なんだけど。

[139: 匿名]

136さん
借地権に懸念があるならこっちで決まりでしょ
値段重視で借地権は気にならないって人じゃないと後悔するよ

最初に割りきってないと、たまたま隣が賃貸だったとか、エレベーターでマナーの悪い人を見かけたとか
所有権でもあり得るようなことでも借地権のせいにしちゃったりするからね

[140: 匿名さん]

エムズポート　やっぱ安いね。
悩む・・・

[141: 匿名さん]

やっぱ二割引が現実的でしょ。
もう10か月だし、隣のもとまちユニオンは、早速パン屋が撤退してるからスーパーもいつまでもつか。

[142: ご近所の奥さま]

スーパーは結構人がいるよ。それに、品物がいいし激安品を何かしらおいてあるのが魅力です。

パン屋さんは、はっきりいって、イマイチ。おいしくないもん。
もっと、普通においしいと思えるパン屋さんをいれたら絶対売れるよ。
だって、あの辺にパン屋さんないんですもん。
中野坂上のヴィド・フランスは一人勝ちでしょ。
ここにおいしいパン屋さんがあったら絶対買いにに行くけどね。

[143: 匿名さん]

あのくらいの混雑でスーパー経営って維持できるもんなの？
テナント代もかなり高いみたいだし。

まあ1000戸規模のマンションが建つからそこにスーパーが入らなければ、客も増えるかもね。
3年後くらい？　それまでもつかな。

[144: 匿名さん]

1000戸規模のマンションってどの辺にできるんですか？

[145: 匿名]

パン屋は撤退しましたが、即クリーニング店が出店です。
パン屋は良かったけど、パンはユニオンでも買えるし、町の利便性だけ言えばむしろ上がってるかもね。
もっとも、このマンション的にはクリーニングはマンション内で完結するから意味ないけど

エムズポートが建てば500人程度の人口増、143さんのいう5丁目再開発が進めば2000人規模の人口増だから
スーパーはいまが辛抱し時と思って頑張ってるんだろうね。

[147: 匿名]

146さん
上記のほかにも、青梅街道をちょっと東に行った東京栄養専門学校の辺に多分近いうちにマンションが建つし、向かいのオリジンとかがある一角も再開発予定地。
税務署通り沿い側もまたワンルームが建つし、スタジオの裏にもマンション計画中、川を越えた中野区側にもマンション建設中と、この近辺はどんどん発展中だよ。

ただ、だからといって、このマンションにプラスになるかは分からないけどね。
予定地はこのマンションより駅近も多いし、なにより発展したのに競合物件が増えたことで、むしろ値崩れってのも良くある事です。

[148: 匿名さん]

>144
ソース＠１０００戸の件
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/150504/res/80

[149: 匿名さん]

間違えた
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/150504/res/86

[150: 匿名さん]

発展というよりマンション供給増加。

[152: 匿名さん]

これ以上マンション増えても、、、

[154: 購入検討中さん]

こちらのマンション
残りあと２戸だそうです。
買いそびれてしまいました。

[155: 匿名さん]

>154
残念でしたねーｗｗ

[156: 物件比較中さん]

154さん

うそー本当ですか！？
私も遅かった・・・

[157: 匿名さん]

まだまだあるでしょ？
三期5次や先着住戸たくさん

[158: 匿名さん]

西新宿5丁目の再開発、かなり高層ですね。このマンションの西、南に影響ありますね。西と南は日当たり悪くなりますね

[159: 匿名]

西？？
西は全く影響ないと思うけど？

[160: 匿名さん]

まだ35戸以上　売りに出てるが…
窓が少なくて好きになれないなー

[161: 匿名さん]

外から見ると日焼け対策カーテンの売れていない部屋が大量にありますね
夜も灯りが付いている部屋がポツポツ
賃貸で出している賃料から推測すると、結構値引いて売っていそうだが・・
あの環境じゃ難しいかー

[162: 入居済み住民さん]

　うち　遮光カーテンだから全く外に光漏れてないと思います。＾＾

[163: 匿名さん]

値引きしても売れてないね。中途半端な物件なのに高すぎ。

[164: 匿名さん]

エントランスしょぼくない？
天井高5メートルくらい普通にあるタワーばかりみてるせいか、エントランスがどうにも……

[165: 匿名さん]

確かにしょぼい
なんであんな天井が低くて、しかも何も置いてないんだろ？

[166: 匿名さん]

内見行ったけど自分もエントランスで気持ちが沈んだなー。
エントランスは２階までぶち抜いて欲しかった。隣のパーティールームいらないよ。

[167: 匿名]

しょぼいとは思わなかったが、やけにだだっ広い空間だった
165さんの言うとおりなんか置いた方が良いのではって感じだったね。
でも、あれで満足できないなら、今の新宿物件で満足できる部件はないだろうから
別エリアで探した方が良くない？

[169: 匿名]

連投されるって事は、注目物件ではあるんだよね。
ほんとの不人気物件は、発売直後に数個書き込まれてあとは沈んだまま

エムズポートが販売開始して近隣だけに注目度は上がってるのかもね
ところで2割引がほんとだったらエムズポートより安いんだからもっと売れてもよさそうな気がする(笑

[171: 匿名さん]

タワーマンションだからしょうがないのかもしれないけどこの物件って窓がない部屋のプランが
多すぎじゃないのかな。タワーマンションってこんなものなのかな

詳しくないけどそもそも窓がない部屋って納戸とかサービスルームなんじゃないの？

[172: 匿名]

内廊下のマンションは角部屋以外は大体こんな感じじゃない？
ワイドスパンでほぼ全部屋窓ありがメインのタワーもあるけど
角部屋＋中部屋1戸の1フロア7～8戸位の細長いタワー限定

細長タワーは見た目がイマイチだけに、どちらを選ぶかはその人次第かと思います。
ただ、部屋には窓があったほうが良いという人のほうが多いかと

[173: 購入検討中さん]

こちらを検討しています。
大通りに面していますが、吸気口の汚れはどうでしょうか？
お部屋の向きと汚れ具合など教えて頂きたいです。

[174: 匿名]

どちら向きをご検討中？うちは南向き検討中。
一番気になる向きだから、吸気口とかもこっそり見たけど
モデルルームでぱっと見てる分には吸気口もフィルターも汚れてなかった。
モデルルームだけに毎日掃除してるかもしれないけど。

ちなみに、営業さんにその辺聞いたら
気になるようならNOxフィルターとかありますよ
って言っていました。
あの感じから吸気口の話は、よく質問されてるんだろうなと恩と他。

[175: 匿名さん]

窓がないスペースを部屋とカウントする感覚がなかったのでちょっとガッカリした。
あれは部屋じゃなくて収戸だよね。

[176: 匿名さん]

納戸ですね。

[177: 匿名]

新宿タワーの仕様で満足できないなら28年完成予定の西新宿五丁目再開発待つと良いと思う
坪単価350想定で企画中らしいから、新宿タワーよりかなりグレード上がるんじゃないかな
60階建てのランドマーク物件だし満足できるんじゃない？

[178: 匿名さん]

28年には相当景気が悪くなってそうだなー

[179: 購入検討中さん]

未入居の部屋ですと、普段ブレーカー落としているので24時間換気も動いていないから
実際に住まわれている方のお話を聞ければと思っています。

[180: 入居済み住民さん]

北東向き、上層階の住民です。
24時間換気、悪くないですよ。ただトイレと洗面所の換気扇フィルターは家中の汚れを吸うだけあり、
かなり汚れますので月に1回は掃除機で吸った方が良いです。

うちは青梅街道に面していないからかもしれませんが、吸気口は、3ヶ月に1回でも軽く拭けば十分です。
壁はそれ用の消しゴムで消してます。

[181: 購入検討中さん]

＞180さん

ありがとうございます。
北東であれば、そこまで汚れなさそうですね。
ベランダの汚れなども気になりませんか？
南西方向の方も教えて頂けるとありがたいです。

[182: 物件比較中さん]

180です。

ベランダはかなり汚れますよ(笑）物を置くのは諦めた方が良いです。
風はもの凄く強いのでサンダルなども飛びます。

[183: 購入検討中さん]

ベランダは、かなり汚れますか。
風もつよいとなると、ベランダタイルも危ないですかね。

[184: 物件比較中さん]

相当汚れます。タイルも危ないと思います。飛んだら大惨事になりかねないので
やめた方が良さそうです。
小雨でも窓を開けていると大変なことになります。

そうでなくとも、ベランダって共用部分だから物を置くのも本当は禁止みたいですね（笑）

[185: 匿名さん]

検討中なら、ここのことはわからないでしょ。（笑）

[186: 匿名さん]

定借物件がかなり人気になって、こちらが更に売りにくい状況ですね。
一年近く修繕積立金が集まらないで問題無いのですか？

[188: 匿名さん]

いやいや、積立金だから長期で計画立てて負担額決めてるんでしょ。
集まらない事自体問題では？
地震が心配される今、いつ必要になるかなんて分からないでしょ？
いざ修繕が必要になった時に住民から追加で徴収が必要になり、払えない世帯が出て来て、工事出来ない事だってあるのに。
マンモスマンションならともかく、
この規模でこの世帯数、売れ残りの戸数を考えると
結構大変だと思うけどね。

[189: 匿名]

修繕積立金は三菱が負担してるから滞納の心配がない分むしろ安心
でも、エムズポート人気は痛いね。比較するとかなり価格差があるから

ただ、西新宿に注目してる人がたくさんいるってことだから
抽選後に外れた人をどれだけ集められるかが勝負だね

[190: 匿名さん]

新宿徒歩圏で、銀座、東京、渋谷、青山、六本木、恵比寿、
どこでも20分以内のエリアですからね。
とにかく便利。

[191: 物件比較中さん]

修繕積立金は、三菱が負担されているのですか？
管理費については、どうですか？

[192: 匿名]

管理費も同じく三菱負担ですよ。これは大手ならどこでもそうです。

それだけで1年50万近い負担だしモデルルーム維持費もあるから売れ残りは販売側には超痛いですね

[193: 匿名さん]

空き駐車場代は三菱が負担してるんですか？

[194: 物件比較中さん]

まだまだ売れ残っているのに、住民負担が増えると困りますね。
駐車場もメンテナンス代など結構かかりますし。

[195: 匿名]

モデルルームに行った時に売り出し中住戸のために駐車場を押さえてると言ってましたから駐車場の負担もしてるでしょうね
良心的な対応だと思いますが売れ残ってなければそもそもこんな心配は要らないんですよね

でも、こういう話題が出るのはさすがに高級マンションですね
修繕積立金が高すぎるなんて議論のあるマンションすらたまにありますし

[196: 匿名さん]

今日抽選のエムズポート、1期で140戸以上が完売したらしいね。
こっちは50戸以上が売れ残ってるけどどうするつもりなの？

[197: 匿名さん]

すごいなー。
こちらは、エムズポートの外れ組に期待するのかな？
どのくらいの戸数になったら公に値引き価格だすんだろ？

[198: 匿名さん]

先に三井の現地を見てから三菱の現地ＭＲに行った人は、青梅街道の騒音と大気汚染にドン引きすると思われ

[199: 匿名]

エムズポートの外れ組みが流れてくる事は間違いないと思う
抽選前から両天秤かけてるっぽい書き込みもちらほらあったし、早いと明日動く人も居そう。
上層階だと商談中で別のプラン薦められる部屋もちらほらあるんで、向きと間取り両方こだわる人は急ぐ人も居るだろう。

でも、エムズポートはお得感高かったけど、ここは値段高すぎて買えない人もいるだろうから
結局は、いままでどおりじりじりしか減って行かないと予想

[200: 近隣住民]

えーエムズポートそんなに人気だったんですね！？
前を通るたびにティッシュもらうから、人気ないのかと思ってましたよ。

細い道を入っていくあちらよりもランドマークになるし治安的にはこっちの方が良さそうだし、
スーパーが隣という点でもこっちなのに
苦戦しているのはやっぱり価格がネックなことがはっきりしましたね！

たしかにそんなに価格が違うなら天秤にかける人は少なそう・・・
ま、こっちは客層と質で勝負してほしいです（笑）私は関係ないですけど応援してますよ！

[201: 匿名さん]

エムズポートは定期借地で安いのは当たり前です。
この地域に住みたいけどここに手が出ない人が殺到するのは予想済みなのでは？

70年とはいえ、少し調べれば定期借地なことが分かるマンションは
マイホームといえるのかビミョー。最初から購買層も違うと思います。

[202: 匿名]

少し前に、元町ユニオンがつぶれるんじゃないかってここで話題になってたけど
エムズポートもできるしその点は大丈夫そうですね。

[203: 匿名さん]

エムズポート大人気だね。
ここの問題点は、価格と青梅街道沿いだから？
デザインもか？

[204: 匿名さん]

三井が外れて訪問。南向きの低層階を2割近く値引いて勧められました。
それでも三井より高かったですけど。
ただ、所有権といえどもあの部屋を買うのは無理でした。
発車の轟音と排気ガスで窓は絶対に開けられません。
やたら天井は低いし、間取りはイマイチだし、変な洗濯機が付いてるしで、
三井が外れた悔しさしか残りませんでした。西新宿は諦めます。
あの南向き一帯だけがかなり残っていたので、1500万引きになるのも時間の問題だと思います。
それでもここを買う気にはなれませんが。

[205: 匿名さん]

西向きも結構残っていますよね？
そこは、検討外？

[206: 匿名さん]

低層階は確かにきつそうですね・・・外からも丸見えでカーテンも開けられなそう。

高層階はそんなことないだろうけど、どんどん価格が上がっていくから
三井とかけるのは厳しいでしょうねぇ。

[207: 匿名さん]

3割でも高いよ
住所は違うけど側の渋谷本町にもタワーできるし、住環境も向こうがずっと上だなあ
住所の北新宿は大久保のイメージが強いし
この物件の推移は興味がある

[209: 匿名さん]

今は、三井からあふれたお客さんをキャッチする為にも、結構値引きしてくれそう。
第２期が始まる前に決めてかないと。

[210: 匿名さん]

くやしいねぇ

[211: 近隣住人]

三井からあふれるこたぁないな〜。だってモデルルームがらがらじゃん。定借は賃貸向きだね。ここはがんばってほしいね〜。夜の部屋の灯りがもっと点灯するように。

[212: 匿名]

204さん
2割近い値引きがホントならすごいですね
まだまだ高層階が残ってる時に決断できてれば勝ち組だったのかもしれませんね

ところで南向きの低層階って、確か１LDKが4500万で2LDKが5600万、3LDK7500万とかでしたよね
どの間取りか分かりませんが、それぞれ3900万、4800万、6500万ってかじですか？
プレミスト都庁前、ジオ西新宿、レジデンス中野坂上といった近隣中堅マンションからすれば恐怖の価格帯ですね

207さん
北新宿と聞いて大久保を想像する人は相当の新宿区ツウだと思います。
そのレベルの人なら、ある意味特別な立地のこのマンションを知らないわけがないと思う
あと渋谷本町も結構人気っぽいんで、そちら狙いなら早めに粉かけに行った方がよさそうですよ。

[213: 匿名]

209さん
どうでしょうね。外れた人も大半2期に申し込みするでしょ
あきらめてもらうためにも、エムズポートにはさっさと完売して欲しいと思ってたりして

211さん
いやいや、昨日の抽選会の時にモデルルーム前通ったけど結構人いたよ。
丸正行ったついでにいつも見てるんだけど、土日は入っていく人よく見かけるし、人気はあると思う。

[214: 近隣住民さん]

エムズポートが始まって盛り上がってきたねー！
抽選で外れた皆さん、こことかけるより次期にかけた方がいいんじゃない？

こことエムズじゃ仕様もレベルも違うでしょ。
当然住民層も差がつくのでは・・・

[215: 匿名]

そんなに仕様違います？
むしろバルコニーが広かったり、角部屋が多かったりと、エムズポートのほうがぱっと見よく見えません？
免震とか、メンテナンス性とか地味なところに気を配っているのは感じますが
仕様といわれると、そんなに違う気がしないです。

ここは、そういう見えない点も評価する層が集まるという意味での安心感はありますけど、それだけではねぇ

[216: 匿名さん]

すごく窓が足りない
部屋細長いよ

[217: 匿名さん]

３割引だとデべの持ち出しが発生するでしょう。
それでも売らなきゃならない状況ではないと思うな。

[218: 匿名さん]

リセールを考えると、２割引きなら買ってもいいかも。
中古探している人の要望に、免震構造希望って結構多いし。
定借は、売却する時にどうしてもネックになる。

ただ三井は、間取りの取り方とか細かいところがいいよね。
でも内装なんてどうとでもなるからな。

窓の大きさや天井の高さを妥協出来ればねいいね。

[219: 匿名さん]

仕様は三井の方が上に感じた。引き戸を上手に使っている。
バルコニーも天井高も三井の圧勝だけど、どうせこっちのバルコニーには何も置けないし。
免震の安心感だよね。あっちは所詮テイシャクなんだし。住民層もこっちの圧勝では？
二割かどうかはともかく一部の２Ｌで1000万以上下げてるのは事実らしい。

[220: 匿名さん]

２Lも窓がなくて狭い部屋があるから、実質１Lなんだよね
上でも議論されてたけど、納戸みたいなやつ
せめて窓があればな～

[221: 匿名]

ところでここって結局あとどれくらい残ってるの？
条件が悪い住戸だけなのかまんべんなく残ってるのかどっちだろうね

[222: 匿名さん]

悪い条件って人それぞれの考え方でしょうが
まだ20くらい残っているのでは？
向きは、南と西で同じタイプの部屋が複数階で残ってる。
2階の南向き60平米なんて4000万くらいで買えそう？

[223: 匿名さん]

西と南向きは明らかに高すぎですもん。北東向きとほとんど同じ間取りで
なんで１０００万も違うの！？そりゃ売れ残りますよ。

三菱と三井、どっちもブランドだけど、決め手になるのも
テイシャク(=安さが魅力だけど所詮テイシャク）かハイグレード免震（だけど高い）か・・・の違いかな？

どっちに重きを置くかは本当に個人次第ですものね。

ただ客観的には三井の圧勝？でしょうか。

[224: 匿名さん]

多くの人は、価格重視せざるを得ないですからね。
尚且つ室内仕様でも三井が優っているのが現実。
三菱は、嵐が去るのを待つしかないのかな