赤羽 or 武蔵小杉？他には？

[場所選び中さん]

来年会社OFFICEの移転を機に、マンション購入を検討していますが、通勤便利なところを探しています。皆さんの意見をお聞きしたく、投稿させていただきます。

現在の住まい: 京王沿線のの賃貸 1LDK マンション12万円、駐車場1.6万円のところで住んでいます。
家族構成: 夫婦共働き子供なし、車所有。
年収: 夫 700 万、妻 700 万、ともに残業多し
通勤: 夫は白金高輪、妻は現在京王沿線、将来不定。どっちも転職可能性あり

検討ポイント:
①通勤便利性
職種によると、転勤する可能性が結構ありますので、どこ転勤しても通勤苦にならないようにするための新居を探しています。駅から徒歩５分圏内が望ましいです。

②資産価値
将来海外で働く可能性があるため、賃貸に回しやすい、或いは転売しても大きく損しないところがよい

③予算
5000～6000 万円を検討しています。マンションのために働くのが嫌なので、共働きで10年以内繰り上げ返済で負担できる額をお検討です。

④周辺環境
二人とも大忙しいサラリーマンの為、住まい周辺でショッピング、生活施設が揃ったほうがベストです。また、あまりお洒落な家庭ではないので、都心ど真ん中というより、週末にぎやかなところを好みます。後、アウトドア派なので、車を手放すつもりがなく、都心は駐車代が高いので、多少敬遠しています。

この4点を考えると、現在赤羽と武蔵小杉が視野に入れてますが、武蔵小杉だと最近分譲値段が坪280まで上昇しているので、予算だと2LDKしか買えません(別に今の家族構成なら全然足りるが)。

どちらがいいか、またはほかにおすすめなところがあれば、是非教えていただきたく、お願いいたします。

[851: 匿名さん]

>850
そんな事、スレ主さんが調べてもわからないよ。
北区にはマンションが少ない。
２３区の中で100メートル級のビル・マンションが無いのは北区だけ。
人口増やすには再開発してマンション建てるしかない。

[852: 匿名さん]

>850
４５万人から３３万人に減ったけど、現在の人口密度は２３区中第１０位。
あんな狭い面積でさらに人口密度増やしてどうする？

[853: 匿名さん]

>846
最終的に決めるのはスレ主なので結論についてとやかく言うつもりは全然ないけど、
せめて「赤羽、武蔵小杉、他」、のどこにしたかくらいはちゃんと報告してね。

スレ立てた最低限の責任は全ういただくようお願いします。

[854: 匿名さん]

スレ主様

私は個人的に武蔵小杉を強力Push!!します。
なぜならばマンションだけ単体評価で考えると立地、駅距離、坪単価、平米数、間取りなど基本要素が選択要素のメインとなるでしょう。
ところが武蔵小杉の再開発にともなう取り巻く環境に投じられているコストは膨大です。
あくまでも個人主観ですがマンションとは再開発が伴わない物件は損だとも思えます。
再開発があろうがなかろうが立地なりの坪単価でデベロッパーは販売してきます。
人によっては再開発折込済みの価格になっていると表現する人もいますが･････。

ところが現在住んでいる武蔵小杉駅前マンションの見渡す限り全部再開発中です。
この事象は資産性に対する影響は非常に大きな物です。
窓から見て全部が再開発を想像して下さい。

3年後くらいを目処に見える所のほぼ全部が綺麗に整います。
そこを想像するだけでもワクワクしますね。
そのワクワクも価格に含まれているとしたら非常に価値が高いと思います。

新築だけではなく武蔵小杉のタワーマンション中古物件も視野に入れて検討されると良いと思います。

・リエトコートタワーイースト 眺望犠牲にしていますが結構安い部屋があります。
・コスギタワー 売り出し価格よりかなり盛ったアタック価格で仲介売り出していますが売り急いでいる人もしばしば。
・パークシティ ミッドスカイタワー 武蔵小杉再開発においては最強の立地だと思えます。
・パークシティ ステーションタワー ミッドスカイタワーに継いで良い物件だと思えます。

仲介物件で実際の部屋に入れば生活を始めた時がもっとイメージできると思います。
大変だとは思いますが今一度、武蔵小杉にご来臨下さい。

できれば案内したいくらいの思いです。

捨てメアドを書いて頂ければ連絡先をメールします。

[855: 匿名]

営業すごいね（笑）

[856: 匿名さん]

神奈川県の需要が細ってきたから必死なんでしょ。
あのタワマンが最後まで売り切れるか？
戸数も多いし、要注目だね。

[857: 匿名さん]

武蔵小杉は地盤が脆弱だよ。
そんな地域で高層マンションに住むと、地震のたびにユラユラ揺れた生活になるよ。
ここの人達はハザードマップ参考にしないの？

[858: 匿名さん]

武蔵小杉は売り切れるよ。
立地をよく理解した方がいい。
アンチ武蔵小杉の輩は武蔵小杉を知らなさ過ぎる。

[859: 匿名さん]

23区じゃないからスレ違い

[860: 匿名さん]

武蔵小杉って全部の開発が完了したらどうなるんだろう・・・

第２の豊洲になっちゃう気がするんだけど

[861: 匿名さん]

>>854
しかし再開発をしているのが川崎市だから、途中で頓挫するリスクがとても高い。
既に綱島街道の上丸子跨線橋の架け替え6年延期で、拡幅はアリオ完成には間に合わなさそうだし
隣駅である新川崎の開発遅延による悲惨さはマンコミ界では語るまでも無いぐらい有名。
シンカシティは2009年悲惨なマンションオブザイヤーとなり、今も伝説のマンションとして殿堂入りしている。

これが東京都の開発だったら、武蔵小杉は素晴らしい街になっていたかもしれないが
川崎市リスクをこれから購入しようとしてる人はもっと重要視した方がいいと思う。
重要な工事が何年遅れても平気でいるのは川崎市だけ。

[862: 匿名さん]

豊洲は23区、武蔵小杉は川崎市、って事実は永久に変わらないし。

[863: 匿名]

新参者じゃないと川崎アドレスはちょっと敬遠してしまう

[864: 匿名さん]

>861
そんなに深く考えている人はいないよ。
とにかく目先だけで判断だろ。

[865: 匿名さん]

８６１さんは妙に詳しいね。なぜだろう？？？？

[866: 匿名さん]

スレ主さんが賃貸ではなくあえて購入する理由はやっぱり乏しいんだよなぁ。
むしろ買いたいというのが先走ってるかんじ・・・。

[867: 匿名]

主が小杉を選択する可能性が低いことは過去レス読めばわかる話。

本命は最初から赤羽だろ？

[868: 匿名さん]

赤羽に１７坪くらいの中古扱いの未入居物件があるよ。
と言っても昨年完成の新築マンションで、ＪＲ赤羽駅徒歩５分、東京メトロ赤羽岩淵駅徒歩３分。
投資で買って賃貸にしようかとも考えたけど、予算を増やしてして土地付きアパートを買おうと思って止めたけどね。
ちなみに私は販売会社の人間ではなくいくつかの賃貸物件持ってる大家さんだから、あらぬ詮索は無しでお願いね。

[869: 匿名さん]

スレ主には住んで楽しい亀有がいいんじゃない？
自分は知らなかったけど友人が住んでて遊びに行ったら何でもあって羨ましくなった。
千代田線乗り入れとは言え複数路線じゃないからダメかな。

[870: 匿名]

赤羽がムサコ並みに化けるとはどうしても思えない。渋谷ー横浜間と池袋ー大宮間の違いかな？

[871: 匿名さん]

ちょっと趣旨からずれるかもですが、私が住宅購入の際に得た知識を参考までに。

■購入or賃貸
個々の事情がある場合はさておき「住宅を買ってはいけない」等の賃貸派書籍があるのは、
単純に借りる人がいなくなると困る人がいるからです。
知人の宅建主任者数名は全員若くして資産価値の落ち難い駅近物件を購入しています。
「賃貸or購入」の質問をすると決まって「購入」と即答でした。

購入と賃貸では生涯のランニングコストはほぼ同額だとしても、
希望環境で住みたい場合、月々の支払いは「賃貸料＞ローン返済額」となるのが通常です。
(賃貸物件の貸主も債務がある場合が殆どですから当然ですね。)
さらに賃貸派は賃料を幾ら支払っても自分の住宅権利は何も残りません。

「購入すると引越しが難しい・・云々」は、
購入後であっても売却や人様に貸すといった選択肢もあります。
万が一購入した物件を数百万以上安く手放すことになったとしても、
生涯賃貸派の出費に比べればそれ程嘆くことはありません。
結局のところ、自分の所得の一部を毎月人様に易々と支払ってしまう賃貸派は、
有り余る収入がお有りの方は別ですが、
年を重ねる毎に窮屈さを自ら招いていくことになります。


■購入の際に重要なことは住宅ローンと投資
よく世間では、
・頭金を多く用意しローンの額はなるべく最少に。
・計画を立てやすい固定金利を混ぜることも一考。
・早期繰り上げ返済が有利。
等のアドバイスをよく見かけますが、どれも戯言に近いレベルであり、
そう思わせておいた方が国や銀行にとっては都合が良いと言えるものばかりです。

住宅は「住めば負債、貸せば投資」という言葉がありますが、
住む場所は誰しもが必要なのであえて住宅ローンに絞ってお話します。

私が実行している方法は、ざっと以下の通りです。

①頭金として用意した現金は極力温存し、購入資金の殆どを住宅ローンで賄う。
しかも住宅ローン額は審査が通る限界範囲の90％位までなら多過ぎることは無い。

②住宅ローンは現在(2012年7月）であれば、必ず全額変動金利を選択。
※保険料や保証料、手数料が高い住宅ローンは避け、変動金利がなるべく低い所を選ぶ。

③必ず最長35年ローンで借りる。（年間返済額を極力抑えて余裕を作り貯蓄や投資に充てる。）

④今までの生命保険料を見直し、ローンの団信保険でカバー可能分の保険料を抑える。

⑤温存した頭金＋月々の預金は、可能な限りインカムゲインの高い(5％以上)投資に当てる。

⑥繰り上げ返済は、宝くじが当たる等よほど特別なことが無い限り、しない。
です。

一般的に世間で言われているセオリーとだいぶ違うと違和感を感じるかもしれませんが、
①～⑥全ての項目において有利な理由があります。

①②については、現在空前の低金利。変動金利で1％を切っている状況です。
まさに借りた者勝ちということに気が付くと良いかと思われます。
銀行は返せない人には貸してくれません。
昔より審査は厳しく、貸してもらえるものは最大限に利用した方が得策なのです。
さらに現在は住宅ローン減税等の有利な国策のおまけ付きです。
もちろん必要以上の物件を無理して買えということではありませんが、
間違った先入観で借入額を萎縮するのもどうだろう、というお話です。

固定金利は現在最低ラインでも1.6％。20年以上の長期であれば2％以上でしょう。
つまり初年度から変動金利1％以下よりも1.6倍(1.6年分)以上も金利を高く支払うことになり、
長期返済の場合、変動との総額金利差額は恐ろしいことになります。
しかもローン残高が多いうち程、低金利の恩恵は大きいと言えます。

「変動の場合金利がいずれ上がることが不安」という声をよく聞きますが、
将来の不安を解消するために初年度から1.6倍以上(1.6～2年分以上)の固定金利を支払っていたら、
変動金利を選択する以上に、不安な状態を自ら招いたことになります。
10年で16年分、20年で40年分…これが固定金利です。


････勢い余って長文になってしまいました。
もし御興味がある方がいれば続きを記入しようかと思います。

これまでの記入を拝見して若干心配になったので、
購入の際にスレ主さんにとって少しでも有利な選択になることを願って。

[872: 匿名さん]

赤羽には赤羽ゴルフ倶楽部、新東京都民ゴルフ場、川向かいには川口パブリックゴルフ場、川口市浮間ゴルフ場があるよ。
ゴルフ練習場じゃなくてコースがある河川敷ゴルフ場ね。

[873: 匿名さん]

>赤羽がムサコ並みに化けるとはどうしても思えない。

赤羽が武蔵小杉みたいになると誰が言ってる？
規制があるから高層マンションは無理だろうし、商業ビルが多くてそれをマンションとして建て替えるのも難しいだろう。
既存の古い建物を建て替えて街を活性化させる事は可能だろうが、武蔵小杉とは街のコンセプトが違うからね。

[874: 匿名さん]

>869
亀有？亀戸の間違いじゃなくて？
イトーヨーカドーやアリオの他に何かあったっけ？

ところで、錦糸町に赤ちゃん本舗やトイザらスがあると誰か書いてたけど、ベビーザらスの間違いだよね。
トイザらスは隣の亀戸にあるから。

[875: 匿名さん]

単純だけれど、川向こうより川のこちら側がいいね。

地震が起きると川沿いは液状化し、杭を打った橋を除いて
道路も線路も沈下して、途切れるから。

[876: 匿名]

>871
>⑤温存した頭金＋月々の預金は、可能な限りインカムゲインの高い(5％以上)投資に当てる。

そんなものありません。リートだって元本保証はありませんし破綻例があります。高金利の外貨預金だって為替リスクがあります。

３５年ローンと言いますが、公務員だって酒に酔って喧嘩して相手を殴ったり、女性に抱きついたりして失職しますし、生命保険だって不払い問題があります。

不確定な時代ですから居住用不動産をひとつ所有することは必要だと思いますが、ローンはなるべく軽くするのが正解でしょう。１０年の固定金利で買える範囲の物件を買いましょう。

[877: 匿名さん]

自分は871さんの考えに近いなあ。
マンション購入は生命保険に「も」なる。だから購入と同時に生命保険１つ解約しました。
ローンもなるべく多く借りましたね。
ただ、これは収入が長期にわたり安定して得られる自信があるかどうかによると思いますが。

[878: 匿名さん]

871さんの低金利な変動でローン組むことに同意です。一つ教えてほしいのですが
「可能な限りイン カムゲインの高い(5％以上)投資に当てる。」
5%の投資ってあるのでしょうか？あるのであればすぐにはじめたい！

[879: 匿名さん]

よく、富裕層なら証券会社等から
有利な投資を教えて貰えるかの様に書く人がいるけど、世の中そんなに甘くないし。
売りたい商品を営業は押し付けてくる。

[880: 匿名さん]

おおむね同意見だけど近郊郊外は家賃がとれないけど
維持費は都心と対して変わらないから持家のほうがコスト高いよ。
狭い部屋だとギリギリリターンあるけど、
広い部屋だと賃貸のほうがコスト面では有利。

[881: 匿名]

購入か賃貸か悩まなくても良いくらいの経済力が欲しい

[882: 匿名さん]

上を見たらきりないよ。下をみてもきりないけど。

でも賃貸か購入か悩むのも結構楽しいかも

[883: 匿名さん]

業者にとって見れば購入も賃貸も同じ金づる。

どっちでもお好きな方をって事だよな。

[884: 匿名さん]

国にとっては、購入して欲しいんだろな。あきらかな住宅ローン優遇政策。

[885: 匿名さん]

今のローン優遇状況を考えたら主みたいに現実的に短期間でローン完済目処が立つ人間は賃貸より購入の方が長期的には得だろ。

本当に35年ギリギリでしか返せない人間は悪いこと言わないから無理して買わない方がいいよ。まして変動でなんて尚更やめた方がいい。

[886: 匿名さん]

しかし４－５年前はマンコミも３Ａ以外は人にあらずｗ、三流立地の芝浦、港南、豊洲の中古も値上がりして鼻息アラって感じの論調だったのにＡはＡでも赤羽ですか！
時代は変わるねぇ。

[887: 匿名さん]

まぁ金利に関しては歴史的に低いのは事実

[888: 匿名さん]

いや、当時もジョークとして赤羽を含めた３Ａを書いてた人はいたよ。
残りの二つが何だったかは忘れたが。

[889: 匿名さん]

新3A=赤羽 青砥 青物横丁

[890: 匿名]

複利計算してみると頭金にしないほうがよかったって人はけっこういる。貯金は利息にも利息がつくがローンは返済が進めば利息は減るから実際の金利コストはみた目の金利差よりもずっと小さい。
都市銀行の定期だとさすがに無理だけどネットバンクの優遇金利使えば月々は数千円の金利コストとかもう少しうまく回せれば、借りてたほうがプラスになる。
でも預け先を探したりするのに手間はかかるから忙しくって細かいこと苦手なら断然繰上げたほうがいい。

[891: 匿名さん]

>890 ローンも複利計算じゃないですか？

貯めたお金を別の利回しのいい投資するなら別だけと、ただ貯金にするなら、繰り上げ返済よりお金になるはずがない。そうじゃないと、銀行は全部破産するよ。

[892: 匿名さん]

ネットバンクの優遇金利使えば月々は数千円の金利コストとか もう少しうまく回せれば、借りてたほうがプラスになる。

↑
実現は難しいだろうな～

言うは易き
行うは難し

[893: 匿名さん]

そうだね。
最近はネットバンクを狙った犯罪も増えてるから用心が必要だし。

[894: 匿名さん]

ネットバンクって、通帳貰えないやつでしょ？俺は絶対イヤだなあ。

[895: 匿名さん]

>886
交通利便性の良い所で生活環境も整えれば、そこそこの値段で売れるよ。
わざわざ湾岸エリアを開発してニュータウン造らなくてもね。

[896: 匿名さん]

武蔵小杉にタワマンを幾つも幾つも林立させてニュータウンを造り、
高く売ってるみたいに？

[897: 匿名さん]

そりゃ同じ値段で売れるなら仕入れがは安いほうがいい。
ということで埋立地です

[898: 匿名さん]

>889

いくらなんでも青砥と青物横丁はマニアック過ぎ。

せめて赤羽、荒川、有明 じゃない？

[899: 匿名さん]

浅草、は入るでしょう。

[900: 匿名さん]

浅草は老舗だから「新」としては適切じゃないでしょう？