阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part8】

[匿名]

こちらはパート8です。
引き続き、荒らし、煽り投稿はスルーでお願いします。

Part1　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/
Part5　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/189533/
Part6 http://www.e-kodate.com/bbs/thread/219330/
Part7 http://www.e-kodate.com/bbs/thread/230063/

[915: 購入検討中さん]

>912
詳しくありがとうございます。
とても勉強になりました。

今回初めてこのサイトで書き込みをしたのですが、
交通手段や渋滞、山手台以外の土地、また資産価値など、
多くの参考となる意見をいただいたことで、
土地選びをより複眼的にすることができました。

今後は住環境ももちろんですが、
家についても情報を集めるべく、
他のスレ（こうすればよかった○○、住宅ローン控除の今後など）を
覗きたいと思いますので、
勝手ながら私からの書き込みはここまでとさせていただきます。
皆様ありがとうございました。

もし今後私のような者が表れたら、
今度は居住者の立場として、また偏見なく、
レスをしたいと思います。

[916: 購入検討中さん]

×表れたら
○現れたら
しまりが悪くてすみません。

[917: 物件比較中さん]

渋滞が結構あるんですね。
物件を見に行ったのですが、それだけだと渋滞などわからないので、
教えていただいてうれしいです。
知っていて購入するのと、後で気がつくのではちょっとちがいますよね～

[918: 匿名さん]

人口減少、家あまり時代の使い捨ての新規ニュータウン開発が財政に寄与するというデタラメを書き込む人間（業者）がいますが、全くのデタラメです。

バス便ニュータウンの家が余りまくっている時期に、貴重な自然を破壊して山を削って新たに劣化版の焼き直しニュータウンを開発すれば、オールドニュータウンにますます人が入らなくなり地価が下がり空家率が増加するだけで、全く問題の解決にはなりません。

オールドニュータウンの焼き直し劣化版のニュータウンは、同じ需要を食い合う関係にあるので、オールドニュータウンの地価が下がり固定資産税が減少し、空家率が上がり、社会負担が増大します。

いくら使い捨てのコストダウンの手抜きニュータウンといっても、新しい土地が大量に分譲されていると、古いバス便ニュータウンには出身者などを除いて殆ど転入者が入らなくなり過疎化が進みます。

家あまり時代の無秩序な市街地の拡大や、使い捨ての劣化版焼き直しニュータウンの新規開発は、市や街の価値を高めて新たな需要を掘り起こして需要を喚起するものではなく、従来のニュータウンと同じ需要を食い合って奪い、後世と社会全体に悪影響を与えるだけで持続可能な社会に全く寄与しない社会悪でしかない開発なのです。

[919: 匿名]

確かに。

プラスマイナスゼロではなく、マイナスのほうが大きい。

新たに山を破壊して市街地を拡大してバス便分譲地をつくっても、既存のバス便NTの逆瀬台や中山台や青葉台などへの転入と再生を停滞させ過疎化（現役世代人口の減少、地価下落と建て替え減少による固定資産税減少）させるだけで、単なる市街地拡大と貴重な山並みの破壊。

将来人口の増加にも現役世代人口の増加にも税収増加にもつながらず、単に市街化区域の面積を増やし、景観や自然環境を悪化させ、市の価値をますます低下させるだけ。

[920: 匿名]

火病が何が「確かに」だよ

[921: 匿名さん]

東3丁目までは、まともな開発してたな。

[922: 匿名さん]

山手台は、どこよりも理想を追求した美しいまちづくりをするという約束で、開発できない山林を、開発可能な市街化区域に変更させた場所ですからね。

これが大前提です。

[923: 匿名]

山手台はもともとは長く自然保全対象だった山並みを構成する山林で
所有者が誰であろうが開発が許されていなかった場所です。
どこよりも景観と街並みの美しさに配慮した世代を超えて愛される
持続可能なまちづくりを実践するからという約束を条件に
政治絡みの折衝で、開発可能区域（市街化化区域）に変更させた場所です。
ですから、山の所有者の地主が山を売ったのだから乱開発はしかたのない
という稚拙な論理は全く筋違いですし、はなから破綻しています。
もともと所有者が誰に変わろうが売ろうが、景観保全対象で開発には
転用できない場所だったのです。

[925: 匿名さん]

大前提は開発の話題は専用スレで。

[926: ご近所さん]

>>897
乗った自転車の設定がおかしかったんじゃないですか？（サドルの高さやアシストの設定など）。
中山台はあまりいませんが、山手台では中学生や主婦でも、普通に電動アシスト自転車を利用していますよ。

[927: 匿名]

阪急の方針転換（少しだけ景観無視路線を修正）を擁護している愚かな奴がいるが、街区全体からすれば

ごくごく一部にすぎない、バス道沿いの擁壁だけいまさら石貼りにしたのは褒められた話でもなんでもなく

逆に悪質なんだけどな。

コンクリートむきだしの高い圧迫感のある擁壁が、自然や山並みと調和せず将来確実に醜くなり


街並み、景観にひじょうに悪影響を与える事を阪急自身が認めながら（これは宝塚市ですら認識しており、

今年策定された景観計画で今後は高さ2m以上のコンクリートむきだしは禁止にする内容が示された）、

街区の内部に入ったらどんな高い擁壁でもコンクリのままで放置しているのは、将来の街並みが著しく

悪化し使い捨てになる事を認識した上でも、コストダウン路線は死守したという事に他ならない。

幹線沿いだけ対処した事で「阪急は山手台開発では、景観、街並みを何よりも重んじたまちづくりを

するといっていた理念を捨てて、コストと金儲けしか考えていない真逆の醜い開発路線に豹変している」

という至極真っ当な批判をかわす為の「小手先の応急処置」、阪急は景観を無視せず考えていますよという

「ありばい作り」でしかない。コストを最小限に抑える為に、バス道沿いだけ石を貼るという子供だまし。

[928: 匿名さん]

元々ＮＴなど子供だましだといい加減気づけよ

[929: 匿名さん]

ビューノをよく見れば将来のバス便の事は分かる。
バス停が道路の片方（北側）にしか無い。
つまり山手台東に乗り入れるのは、往復タイプの路線ではなく下り一方向の循環タイプの路線になるって事。
本数は分からないが、行きと比べて帰りはえらく時間がかかる事になるだろうね。
東3丁目の北部なんかは、山本駅まで行きはバス乗車時間5～6分、帰りは13分みたいなパターン。

山手台全体の路線のうち半分が五月台方面に乗り入れ、残り半分が山本から山手台の幹線道路を
北上し、山手台四丁目を経て山手台東に入って山本駅に向かう循環路線になると考えられる。
この場合、山手台東はバス便の本数が既存の山手台の半数程度になるだろう。

[930: 匿名さん]

928（山手台叩きが日課の常駐粘着荒らし）は分譲地に土地から買って注文住宅建てるどころか
中古マンションすら買えない安賃貸住まいの貧乏人だと、誰もがもう気づいているけどな。

[931: 匿名さん]

>>929
山手台東にバスが通るのは、まだまだ先だから、暫くはバス無しバス便エリアになる。
そういう状態で土地を買って家を建てる住民は、最初からバス使うつもりないマイカー送迎が
前提の人種だから、既存の街区以上に住民のマイカー送迎率が高くなり、幹線道路やロータリーに
負荷をかけ、渋滞を悪化させる。これは懸念事項として、検討者も認識するべき問題だろうな。

[932: 匿名さん]

山手台東の北部はまだバスがありませんから、バスを使わない住民ばかり入ってきて、
自家用車通勤や自家用車送迎で一本しか無い幹線道路がますます混雑して、バスの定時性が
悪化するでしょうね。そうなると住民全体に悪影響を及ぼす悪循環に陥ります。

山手台の幹線道路は、山手台住民のみの利用であればスムーズにさばけるキャパなのですが、
実際は交通量の半数以上は中山台住民であり、長尾山トンネルを絡めた市の南北交通を
担っている事も加わり、現時点ですでにたびたび渋滞が発生する状況で厳しいです。

[933: 物件比較中さん]

>>897

＞通勤に関しては、788、789のアドバイス通りにしたいと思います。

晴天時は原付でＪＲ中山寺を利用、雨天や飲酒の時はバス・阪急山本・川西池田乗り換えという事ですか？

実際に引っ越して生活を開始されましたら、使い勝手などをこのスレで報告してくださいね。

ところで755さんは質問内容を見ると多少は山手台周辺に土地勘があるようですが、今も近くに住んでいるのですか？

[934: 匿名]

山本駅前の駐輪場って、いくらするのですかね？

[935: 匿名さん]

自転車100円　原付200円　バイク300円

定期（1ヶ月、3ヶ月）は
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/reiki_int/reiki_honbun/ak31609241....

[936: 匿名さん]

928ここでも荒らしやってんのか〜？書き方の癖で箕面森町のスレ荒らしてる奴と一緒ってバレてもーてるで。山手台の皆さん。あんましんけんに受け止めたらあきませんよ。僕は幼稚園はサニー幼稚園でした。もう30年いじょうも前ですが。。

[939: 購入検討中さん]

897です。
私へのレスがあったので返信を。他にも少し。

＞926
電動アシストは子供を二人乗せてハイパワーで乗ってました。
その後、一人用の電動アシストに乗って試したのですが、そこまでキツはありませんでした。
すみません。

＞933
関西に来てまだ短いですが、車でいける範囲に住んでいます。
渋滞は宝塚全般に言えると感じています。


バスに関しては来年4月には山手台東5に入ると販売センターに言われましたが、
山手台東にバスが通るのは、まだまだ先というのは何情報なのでしょうか…

またこれも販売センター情報ですが、今後現東3につががるように開発がなされる予定なので、
バス道は東5をとおり東3へいくルートになる予定のはずです。
開発が進むのにバスの本数が減るとは到底思えません。

[941: 匿名さん]

>>939

バスは山手台西4バス停を境に、東5丁目方面と中山台方面に路線が分かれるのだと思います。
ですから、西4バス停以南と以北では、山本行きの本数が違います。本数が減るとはそういう意味かと。
バスは情報通り、来春からではないでしょうか？同じ阪急グループですから、販売促進のためにまだ家が少ない段階でも路線は設定すると思います。
そこから本数が増えるかどうかは、利用状況次第だと思いますが。
電動アシスト自転車はいくら性能が向上したとはいえ、一人で乗るならともかく、子供+荷物満載で乗り回すには厳しい立地でしょうね。

[942: 匿名]

東3のどの辺りが始発停留所になるのですかね？

[943: 匿名さん]

東3丁目にバスが乗り入れるのは道路ができてからになるのではないでしょうか。
http://www.yamatedai.net/tk/bunjyo/zone/4/
東5丁目（ビューノ）の街区図には、「仮設バス停」とありますので、道路完成まではこの仮設バス停で折り返し運転でもするのではないかと思います。

[944: 匿名さん]

山手台は不便だけど安いから何とか売れてるんだよ、この安売り路線をわざわざ転換する必要ないです。

[945: 購入検討中さん]

山本駅北側の交差点の北西側にコンビニらしき建物の工事が行われているようですが、
あれは、何ができるのですか？
どなたか情報通の方、教えてください。

[946: 匿名さん]

情報通では有りませんが、既にFamilyMartと壁に書かれています。

[947: 購入検討中さん]

情報、ありがとうございます。
駅近くで買い物できるところが少なそうなので、助かりますね。

[948: 入居済み住民さん]

北公園裏のＪＶの事務所があるところは、工事が終わったらどうなるんでしょうか？

[949: 匿名]

確か公園になるのでは？

東６丁目(長尾トンネルの道を挟んで北側)ができるというのは、本当なんでしょうか？

[950: 匿名さん]

>>949

急傾斜地だし、何より高圧線の真下。
ちょっと信じがたい話ですね。
造成中のところも完売できるかどうかわからないのに。

[951: 匿名]

もともと街そのものが急傾斜地を開いて高圧線の下にあるわけだが・・・

[952: 匿名]

売れなくて閑古鳥鳴いてる北摂・阪神間のNTのなかでは断トツで販売好調ですよね♪

[956: 匿名さん]

先日山手台を通ったら、長尾山トンネル手前の交差点付近にPホームが建て売り？建ててました。他にも新街区でぽつぽつと建物が建ち始めてますが、ここでは全然話題にすらならないですね。
以前の盛り上がりは一体何だったんでしょうかね(笑)。

[962: 匿名さん]

彩都(モノレール徒歩圏内)>山手台>>今後の彩都(駅徒歩圏外バス便(予定)エリア)
かな。

写真撮り回る人・・・
山手台住人かどうか知らないが、随分とイメージダウンになってしまったね。

[967: 匿名]

彩都に限らず交通費が高いニュータウンは成功しない。
千葉ニュータウンなど見れば分かる事。
あと新規のファミリー物件需要があるのはあとせいぜい10年程度
まだ半分以上売り残っているような彩度みたいな場所はもう絶望的でしょう。
誰しも自分の買った所だけはうまくいくと妄想するけど、そんなに甘くない。

ニュータウン夢の跡　ＵＲ、７年以上売れ残り２２３ｈａ
http://www.asahi.com/national/update/0110/TKY201301100133.html

[969: 匿名さん]

彩都ネタ盛り上がってるね。

[972: 匿名さん]

トンネル手前は紅葉も落葉も彩都よりも三田よりも箕面森町よりも明らかに早いからね。寒さだけ奥池並みだな。寒さだけ。

[981: 匿名]

以前、山手台って土砂災害警戒区域とか高圧鉄塔とか、
物騒なご指摘ありましたが、いずれも事実なんですよね？

[982: 匿名さん]

土砂災害については、宝塚市のハザードマップを見ましょう。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/hzmap_k/hmtakaraduka6.html
高圧線については山手台より危険なところが多数あり、特別危険ではなくごく一般的と認識してよいと思います。

[983: 匿名]

山手台より危険なところがあるけど、山手台も危険なわけですね？

[984: 匿名さん]

山手台は危険ではなく「普通」と言っているのに、都合の悪い部分は目に入らなくなる方ですか？

[985: 匿名]

土砂災害警戒区域って危険だから指定されているのですよね

[986: 匿名さん]

山手台は指定されていないけどね。

[987: 匿名]

指定されている場所あるでしょ

[988: 匿名さん]

急傾斜のこと？
そこは住宅エリア外だけど。
山手台の分譲地は、土石流の危険も無いし浸水の心配も無い。

[990: 匿名さん]

635 名前： 植木屋 投稿日： 2013/03/11(月) 15:53:50 ID:FLztit6A [ 119-228-163-94f1.hyg1.eonet.ne.jp ]
自治会の広報に載ってたんだけどJR川西池田と中山寺の間に新駅が出来るんだって。

http://kinki.machi.to/bbs/read.cgi/kinki/1182591958/l50

[992: 匿名さん]

広報に出てたってのは本当なのかね。

[995: 匿名さん]

ニュータウンとはそういうもんだ。やれ理念だとか勘違いもおこがましい。そもそもそんなものはない。中古市場も正しく評価している。

[996: 住まいに詳しい人]

↑この人馬鹿ですね。
ニュータウンが余っているからもうありきたりなニュータウンを開発するべきではない、むしろ逆線引きで市街化区域を小さくしていくべきというのが世の趨勢なのにね。
家が余る時代に新たに山を削ってまた新たなニュータウンを開発すれば、古いニュータウンの代替わり（世代交代）は進まず、やがて新しいニュータウンもまたオールドタウンとなり同じ状況に陥り、将来のゴーストタウン面積をますます拡大し、環境が悪化し社会負担が増すだけ。

[997: e戸建てファンさん]

山手台の中古取引（世代交代）が進まないのは、他のニュータウンの影響ではなく、単に街に魅力がないだけだと思うが。

[998: 匿名さん]

そゆこと。でも自覚が無いから他NTを叩くしか能が無い。

[999: 匿名さん]

古いntなど存在意義が無いという事。読んで字の通り。

[1000: 匿名]

いつの時代もニュータウンなど所詮そんな存在だよ
昔も今も尤もらしい理念や正当性がある訳でもない
勝手に買った当人連中があると思い込んでるだけ

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[1001: 匿名さん]

山手台、引いては宝塚の新興住宅地に魅力が感じられなくなったのは、インフラ整備をはじめとした市民の利便性向上を念頭に置いた街づくりへの投資を長年怠ってきた結果。
今更慌てて見てくれを取り繕ったところで、街の魅力が復活するわけがない。

http://kinki.machi.to/bbs/read.cgi/kinki/1356948331/l50

[1003: 匿名]

山手台、山の上でむきだしコンクリ手抜きコストダウン50坪の乱開発でも坪50万近くで売れ行き好調。
他の宝塚市内の他の（オールド）ニュータウンの土地は今の山手台よりはまともな開発でも坪20万円台広範～30万前後。

家余り時代に既存のオールドニュータウンとバッティングするニュータウンを更に開発するという間違った住宅政策が、古いニュータウンを更に過疎かさせ、市全体の将来負担を重くしている。

今の山手台の分譲区も他のニュータウンと同じ運命を辿る。手抜きでコストダウンしていて中古になったら他より魅力が無いだけに、他の事例よりもっと醜くなる。

[1004: 匿名さん]

山を切り崩してなんの変哲も無いニュータウンを新規に開発する事を正当化できるのは、
人口急増でファミリー世代向けの土地が都市圏全体で見て圧倒的に不足している時代だけだね。

[1005: マンコミュファンさん]

>>1001さん
確かに、恵まれた環境にあぐらをかいてインフラ住環境整備や魅力の保全をおろそかにし、ブランドの切り売りや利権優先でいい加減なまちづくりをしてきたことが、近年の近隣他市と比べての宝塚市の急速な凋落（ブランド力低下、競争力低下、都市価値低下）に大きく関係しているでしょうね。

[1006: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。
次のスレッドが作成されておりますので、本スレッドは閉鎖いたしました。

以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/325409/

ブックマークなどされている場合は、
大変お手数ですがURLのご変更をお願いいたします。

引き続き、皆様との情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。
今後とも、宜しくお願いいたします。