阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part8】

[匿名]

こちらはパート8です。
引き続き、荒らし、煽り投稿はスルーでお願いします。

Part1　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/
Part5　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/189533/
Part6 http://www.e-kodate.com/bbs/thread/219330/
Part7 http://www.e-kodate.com/bbs/thread/230063/

[761: 匿名さん]

電車乗るまでの時間は知らないけど、国道バス停から駅の入口（階段）までの徒歩は３分弱ぐらい。

>>755
あの道は、山手台開発時に水道施設を整備する時につくった舗装道路で、現在は正式には通れない（ゲートが閉まっているのでよじのぼるなど強行突破しないと無理。常用している人間はいるが）。通学路や歩行者道路にするという地元の要望は常にあるけど、原付止めがあるので、たとえ歩行者道路として開通しても原付は無理。原付でＪＲ中山寺を利用する場合は、普通に幹線道路を使ってジオグランデ前で右折か、山手台西１丁目から山本台経由。

[762: 匿名]

五月台４丁目から国道中筋までは８分

五月台４丁目発７時０５分のバスに乗れば７時１３分に国道中筋着

見たところ７時１８分発の快速大阪行き（大阪７時４１分着）には乗れそうだが。

[763: 購入検討中さん]

755です。

>761、762
ありがとうございます。
東西線を利用する(上に、駅からも暫く歩く)私にとって、
山手台5丁目のほとんど唯一のネックが通勤時間だったのですが、
中山寺駅利用で、許容できる通勤時間で通勤ができそうです。

お二方のレスをもとに、
できるだけ早く有給をとって、平日に何度かのバス往復と、
原付を購入して、原付での往復を実際経験したいと思います。

[764: 匿名さん]

>>763
ＪＲを使うのが決まっているのでしたら、西宮名塩（ＵＲが今分譲している所）にされたほうが良いと思いますよ。
特別な労力や工夫を必要とせず、普通の方法（徒歩３分、バス４分、電車乗るまで５分、電車３２分）で
山手台からバスでＪＲ中山寺を利用した時と変わらない通勤時間で大阪まで出られます。
そして駅まで（から）歩こうと思えば歩けます。

[765: 匿名]

JR中山寺利用するなら、中山台の中心部付近（五月台1～3丁目、桜台2丁目あたり）
で65坪ぐらいの仲介土地買って新築がいいんじゃないの。
既存のオールドニュータウンは、新規分譲プレミアム（デベの利益）が乗ってないから、
割高な山手台のきつきつコンクリ52坪を今買うより、遥かに損（値下がり幅）が
小さくてすむし住環境もより良いよ。

山手台は西1～2丁目、東2～3丁目は、中山台や逆瀬台など他のバス便ＮＴの平均より
住環境の質（街並みの美しさ、平均面積、緑豊かさ）において上回っているが、
西4丁目、東5丁目は今のままでは完全に宝塚の主要なバス便ＮＴで最もコストダウンして
住環境の質も劣る、（将来）中古同士の比較になった時に見向きもされない
何の価値も特色も残らない地区になるよ。

[766: 購入検討中さん]

755です。

>>764
西宮名塩も候補に入れていました。
西宮名塩は確かに通勤を考えると良いのですが、
プライベートで車を利用する時の176号の慢性的な渋滞がネックでした。
高速もありますが、出かけるときに毎回高速を使うのもどうかなぁと思っており、
山手台が優勢になりました。山手台なら名塩と異なり混雑時の抜け道もいくつかありますし。

>>765
五月台1～3丁目、桜台2丁目は確かに非常にいいと思います。
希望として、消費税増税前かつ住宅ローン控除があるうちに、
もしくは再来年住宅ローン控除が手厚くなるならその時に（日本経済新聞情報）購入したいと思っていますので、
本年度中にそちらで土地が見つかったらそちらもよいと思っています(今は予算内の候補の土地がないようです)。
ちなみにハウスメーカーはもう決めています。

将来的な価値も重要と思いますが、現状出せる金額も限られますので、
子供がある程度成長するまでの、私たちが納得する環境の確保を最優先に、それに見合う金額を出したいと考えています。

[767: 匿名]

>>766

五月台四丁目からJR中山寺（国道中筋）までは行きは8分ですけど、帰りは21分ですよ。

これは許容できるレベルですか？

さらにそこから自宅まで登り坂を数分歩く事になります。

JR中山寺で降車してからバスに乗るまでの平均待ち時間を7分とすると、JR中山寺から自宅まで35分ほどかかってしまいます。原付なら15分かからないでしょうけど飲酒する場合は無理ですね。

阪急バスの中山台線はタウン内をぐるっと回るので、行きも帰りも所要時間が同程度かつ短いエリアは、五月台1～2丁目や桜台1～2丁目（中山台センターのバス停利用）などの一部に限られます。

[768: 購入検討中さん]

755=766です。

>>767
それは、大変ですね。盲点でした。
バスの利用は飲み会、雨天時と歳を重ねた時にと考えており、
当面は頻度は少ないのですが、少なからず利用はします。
中山寺駅を利用する私にとっては、おっしゃる様に、
五月台、桜台の、それも1から2丁目が良いのですね。

早速不動産に行って来ます。
ありがとうございます。

[769: 匿名]

名塩の最大のネック（や地価が暴落した要因）は、176号線の渋滞ですが、遅くともあと8年以内（2010年代まで）に名塩道路（176のルート改良＆4車線化）の完成により解決すると見られています。

名塩道路完成後の西宮名塩ニュータウンは、駅から近く通勤便利で、弱点も少ないニュータウンとして見直されるかもしれません。

[770: 購入検討中さん]

755です

>>769
とても多くの情報をお持ちでいらっしゃいますね。
それはとてもいい事ですね。

山手台のバス事情も今後改善されることを切に願います。
販売センターで聞いたところによると、
今後6年か7年はビューノの北、東、東南側を新たに分譲し、
それに伴った新たなバス道ができるとのことでしたが、
それはそれで今後の道路事情が心配です。

[771: 匿名さん]

新名神の開通も重なりますし、山本駅南の交差点がますますボトルネックとなる可能性があります。
情報がないところを見ると、改良の目処すら立っていないようです。

[772: 匿名さん]

中山台は、バスでJR中山寺利用が可能になった事により、場所によっては（五月台の南部）
梅田（大阪駅）まで朝ラッシュのピーク時で玄関から公共交通機関40分前後になった。
今まではバス利用は中山駅しか無く梅田駅まで55分ぐらいだったから、結構この短縮は大きい。
梅田まで1時間以上かかる関西の新旧ニュータウンが多い中40分はなかなか良い部類の数字。

[773: 匿名さん]

原付よりも、電動アシスト自転車のほうがおすすめです。理由は飲んでも、使えるからです。ぱくられそうな予感を察知すれば、降りて押して歩けば警察は手を出せません。

[774: 匿名]

古い街でもOKならば、萩原台はいかがですか？川西は駅も
開けてますし、阪急、JR両方使えます。
また、電動自転車で十分帰れる距離です。中山台や名塩より
利便性は高いです。

[775: 匿名さん]

萩原台は萩原大橋が出来てから、川西に近くなって急に便利になったけど、地形が微妙ですね。

大阪平野に面した長尾山系の南斜面の住宅街のような明るさと地勢の良さはありませんね。

[776: 匿名さん]

萩原台には高圧線・高圧鉄塔がないぶん山手台よりはマシだと思う。

[777: 匿名]

以前、コンビニ（アズナス）あったのになくなってますね？

オアシス出来たからかな？

コンビニと食品スーパーは別モノだと思うんだが・・・

[778: 匿名]

阪急オアシスも平日昼間はガラガラで閑古鳥鳴いてるくらいですからねぇ・・・

[779: 匿名さん]

商業施設が充実すれば、これから先176号へ降りる道の混雑が問題になってきてもそれほど不便にならないと思うのですが、たった1軒のスーパーがそんな状態では、なかなか出店に踏み切るところは出てこないでしょうね・・・

[780: 購入検討中さん]

755です。
山手台5丁目は電動アシスト自転車で通えそうですか？駅まで3キロ以上あるのですが…
もし可能なら、基本原付、お酒飲む日は電動アシスト自転車、出勤時に原付では厳しそうな程の雨ならバスと
使い分けができそうですね。

萩原台というか川西はノーマークでした。
萩原台を調べましたらバス便が抜群にいいのですね。
信号の数はわかりませんが、駅までの距離が、山手台5丁目より1キロ前後も短いです。
マイナス点は775がおっしゃってる地形の向きなのでしょうか？
川西（能勢口駅近くなど）は複雑な理由で、市立幼稚園、公立小中に通わせる方が少ないとネットで見たのですが、
萩原台はどうなのでしょうか？どなたかご存知ですか？
明峰小学、明峰中学区のようで、inter-edu等を見たのですがイマイチ情報がありません。
スレ違いかもしれないので、不快に感じたらすみません。

[781: 匿名さん]

川西の道路は、山手台の比じゃないぐらい交通量多いし渋滞するよ。
明峰地区（萩原台、湯山台、南野坂）は色んな方向の斜面が混ざっている蟻地獄みたいな地形です。
こればっかりは実際に現地に行かないと、理解しにくいと思います。
あと街並みが合うかどうか？

湯山台、萩原台は、擁壁の見た目が独特な上に汚れていて、ちょっと今となっては
街並みの外観が宜しくないです。
オーソドックスな間地石の中山五月台や中山桜台と比べると、好みが分かれると思います

[782: 匿名]

川西能勢口・川西池田と山本・中山寺とでは利便性が月とスッポンほど違い過ぎますからねぇ・・・

[783: 匿名さん]

山手台北部は、山本駅まで電動アシスト通勤は普通にいますが
（ただしバッテリー8ah以上の上位モデル推奨）、JR中山寺まで行っている人は
殆どいないでしょうね。
これは無理という事ではなく、JR中山寺利用を電動アシスト自転車アクセスで
想定する人は、そもそも山手台を検討しないという事だと思います。
しかし実際は山本までと距離あまり変わらないので余裕で利用できます。

山手台4丁目バス停からＪＲ中山寺　3.4km　※山手台西1丁目・山本台経由
山手台4丁目バス停から阪急山本　2.9km　※幹線道路まんま

行きは12～13分、帰りは17～18分という所でしょう。
帰りにしても、待ち時間とバスと徒歩の合計よりは短いです。

[784: 匿名]

山手台は唯一バスが通じている山本駅を利用しなはれ。

[785: 匿名さん]

いらんお世話じゃ

[786: 匿名さん]

>しかし実際は山本までと距離あまり変わらないので余裕で利用できます。

>山手台4丁目バス停からＪＲ中山寺　3.4km　※山手台西1丁目・山本台経由
>山手台4丁目バス停から阪急山本　2.9km　※幹線道路まんま

いずれにしても電動自転車が必要。

[787: 匿名さん]

毎日駅まで3km以上自転車で往復は大変だと思うよ。

[788: 匿名さん]

７５５さんの通勤先は東西線という事ですが、ＯＢＰ（京橋）なんですかね？

であるのならば、山手台を買う場合、梅田ではなく川西乗り換えで定期を申請すればいいのではないですか？

そのほうが所要時間はやいでしょうし、定期代も安くなるはずです。

山手台⇒バス⇒山本⇒電車⇒川西⇒徒歩⇒川西池田⇒大阪方面

これで申請して、雨天の場合は、行きは五月台4丁目から中山寺にバスで出て（所要時間優先）、
帰りは川西池田で阪急に乗り換えて山本駅からバス（申請通りのルート）で帰宅します。

晴れている日は、原付でＪＲ中山寺か川西池田を利用。

[789: 匿名さん]

東5丁目なら、バス（五月台四丁目）JR中山寺ルートで申請して、普段は原付でJR中山寺、雨や飲んだ時は行きは申請ルート、帰りは川西池田で阪急に乗り換えて山本からバスで帰宅でOK　

[790: 購入検討中さん]

755です。
皆様アドバイスありがとうございます。
お陰でかなりイメージがわいてきました。

>>788 789
会社は京橋からもう少し行ったところです。中山寺駅to会社で約55分です。
おっしゃられた川西池田乗り換えは確かにありですね。
実際中山寺から乗るより10分ほど時間がかかるようですが、帰りのバスの事を考えたら最良ですね。

桜台の土地も見に行って来ました。
土地は広いのに値段は同等なので確かに悩みます。
山手台にした場合の山手台小中と、桜台の桜台小、五月台中は今は同数のクラス編成ですが、
前者は増加、後者は減少になりそうな気がするのと、
土地が売り出されている理由が相続というのが多く、それがマイナス要因になっています。
相続ということは…そういうことですよね。でもそれが売りに出す理由の主になるのは当然なのでしょうね。

[791: 匿名さん]

五月台１～２丁目の土地の仲介売出物件は、少し前はお手ごろな値段で結構見かけたのですが、今は殆どなくなってますね。

ＪＲ中山寺の北側ロータリーの運用が開始になって、ピンポイントで人気が上がって売れているのかもしれません（中山台全体ではなく、行きも帰りもバスの所要時間が短いエリア限定で）。

[792: 匿名さん]

今現在で見たら、中山台より山手台北部のほうが、新しい家が建って若い世代が多いように見えて、活気があるように錯覚すると思います。しかしコストダウンして区割りも小さく擁壁も手抜で何一つ街並みが美しくなる要因や長所が無い山手台の北部が、中山台よりも優れている点や、持続可能な街足りえる要素が全くありません。30年後の価値（評価）は、山手台北部より中山台の中心部のほうが高くなっているのは間違いないと思われます。山手台でも東3丁目以南は、他の宝塚市内のニュータウンと比べても、街並みが美しくこだわりで負けていないので、世代交代は起こると思います。

[793: 匿名さん]

山手台もJR中山寺にバス便アクセスできるように検討するべきでしょうね。

行きも帰りも15分以内になる路線で。

[794: 匿名さん]

ちょっとした買い物でも車が必要な場所の住宅地は、30年先には需要がなくなっていると思う。

[795: 匿名さん]

車に頼らざるを得ない場所はお年寄りには辛い場所が多く(坂が多い、高い擁壁で玄関まで長い階段)、転出が進んで徐々に活気がなくなる。そうして生じた空き家を若い世代が購入すればいいが、活気がなく便利でもないところにそういった需要ができるのか疑問。

[796: 匿名さん]

持続可能な社会構造、社会基盤の維持管理という事を考えると、人口大減少時代をこれから迎える今

山の上を切り開いてのニュータウン開発や、森林破壊をしてのミニ開発や、分筆によるミニ開発など

無秩序な市街地の拡大や住宅戸数の増大は論外で、抑制しないといけないのは明らかだが、現実は

これに逆行している。昔の開発のほうがまともで、今のほうが遥かにえげつない開発が、駆け込みで

行われているという矛盾。

[797: 匿名さん]

いま、昭和のバス便ニュータウンの焼き直し劣化版をつくったところで、将来の空家戸数を

増大させるだけなのに、悪質デベロッパーは、緑地環境回復や将来の景観など無視して、少しでも

高い単価で売る為に土地をぎりぎりまで小さくして仕上げもけちって売りさばく。

行政は癒着しているので、山の緑地保全（回復）や街並み・景観や住環境や市の価値や将来を

犠牲にし開発た変更も、あっさり許可する。

[798: 匿名]

よく30年後の価値がという書き込みを見るが、どーでも
良いと思う。
中山台の30年後も山手台の30年後もあんまり変わらない
気がします。今の中山台の価格は確かに山手台より安い
から下落率は山手台の方が高いだろうが同じような山の
中な訳だしお互いにバス便なので、将来的には同じような
坪単価になるんじゃないの？

30年たてば、金かけようがかけなかろうが建物は無価値になる
この国で、石垣だから価値が高いとか多分関係ない。

基本は駅からの距離だよ

金に拘るなら賃貸が一番それ以外なら、好みだよな。
便利さを追及するなら十三あたりの分譲マンション
なんかがオススメ梅田もチャリで行けるし、タクシー
乗っても安いからね。新幹線も空港へもアクセス良いしね。

そんな環境がいまいちなら山手台とか彩都とか買うか、
お金があるなら小野原とかね。

古い街で良ければ選択肢は山ほどあるでしょ
何か山手台もえらいたたかれてるけど、資産価値最優先
の分かりやすい価値観の人が買うわけない場所をあえて検討
している資産価値最優先ではないであろう人に、30年後の話は
響かないよな。

[799: 匿名さん]

周辺地価も下がっていて買いやすくなっているんだから尚更70坪ぐらいにするべきだね。
少しでも高い坪単価で売って区画数増やしたいからって、住環境や景観、緑地回復を犠牲にして山の上で50坪はひどすぎる。

55坪は70坪の8割ではない。緑の量は三分の一にも満たないし、家もぎりぎりになる。

貴重な山を削るからには、どこよりも緑豊かで景観に配慮した環境を回復させるという口実で山林を破壊したんだから、まともな開発が無理なら山に戻すのが筋。

http://www.c21-hyogo.net/photo/100000/21/039002-58195_3_427097.jpg
http://www.c21-hyogo.net/photo/100000/21/039002-58196_2_532464.jpg

これ見りゃわかるだろう。駐車場2台とって普通の注文住宅建てたら、50坪では庭など無い。
木を全く植えない家だらけになる。隣の家屋との距離もセットバック規制ぎりぎりでかつかつで樹木など皆無。
山並みと調和する緑豊かな街（緑被率25%）になどなりようがない。

[800: 匿名さん]

「デベロッパーの言い分」
社会情勢が変化したから、乱開発コストダウン路線に変更せざるをえなくなった

「正論」
社会情勢が変化したのなら、社会にとって不要な害悪でしかない開発そのものを中止して山に戻したら？
貴方方は、どこよりも景観や緑地回復に配慮した街づくりをして、社会貢献する為に山を削るといっていたのだから。

[801: 匿名さん]

開発の話は隔離スレでやれ。
それがルール。

[802: マンコミュファンさん]

確かに東３丁目ぐらいを、区割りや仕上げの最低基準にするべきやろうね。

[803: 匿名さん]

家余り時代の不動産の将来価値は、単純に駅からの距離だけでは決まらないよ。
駅から近くても（距離的には20分圏）相当な急坂エリアでバスが無いような所は年取ると厳しいし、実際に社会問題になっている。バスが便利で歩いて暮らせる街なら、バス便エリアでも長所（街並みや住環境など）があれば使い捨てにならず、街として生き残る可能性はある。バスで行ける範囲や、所要時間も重要になってくる。

中山台と山手台の将来性の比較は、JRと阪急の両方使える上に、JR中山寺から中山にかけての利便をバスで享受できる中山台が有利でしょうね。

[804: 匿名さん]

バスの利便性で将来価値が決まるなら、川西萩原台が有望かな。中山台、山手台とは本数が比べ物にならないほど多い。バスの行先もターミナル駅だしね。

[805: 匿名さん]

萩原台は、もともとは単なる能勢電沿線からバスの超不便な分譲地で、中山台等とは比べ物にならないほど分譲価格は安かった。しかし川西の乱立ニュータウンによる渋滞問題解決の為のバイパスが出来て、棚ボタで異常にバスが便利な住宅街に化けた。

[806: 匿名]

大損した人もいれば得した人もいると。そんだけの話だね。

[807: 土地勘無しさん]

山削るからには景観重視の開発が大前提といっていた理念はどこへやら。

いつのまにかごく普通の何の変哲も無い郊外ニュータウンの平均水準を遥かに下回る

手抜きコストダウン売り逃げ悪徳クズ使い捨てゴミ売り逃げ乱開発。

標高２００ｍの森林破壊して緑豊かとはかけ離れたコンクリ５０坪。モラルはどこへやら。

[808: 周辺住民さん]

確かに西4丁目やビューノのどこが『日本中がお手本とする美しいまちづくり』なのかきちんと説明責任を果たす義務がありますね。

[810: 匿名]

普通（何の変哲も無い）のニュータウンって意外にレベル高いな

山手台北部（ビューノ、西4丁目）の手抜き乱開発は、その普通のニュータウンのレベルに全く達していないな

関西の普通のニュータウンのまちなみ風景
http://www.wills.co.jp/dbimg/town/T1101_01.jpg
http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/9/92/Woodytown_vew...
http://static.panoramio.com/photos/original/10312852.jpg
http://3.bp.blogspot.com/-KMvFYRvgIwM/TdfA0_76GUI/AAAAAAAACzs/OIDeTzqc...
http://hitomi5131.cocolog-nifty.com/photos/uncategorized/2012/05/29/05...
http://img5.blogs.yahoo.co.jp/ybi/1/bd/51/run4950/folder/1177576/img_1...