阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part8】

[匿名]

こちらはパート8です。
引き続き、荒らし、煽り投稿はスルーでお願いします。

Part1　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/
Part5　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/189533/
Part6 http://www.e-kodate.com/bbs/thread/219330/
Part7 http://www.e-kodate.com/bbs/thread/230063/

[742: 匿名さん]

まぁ常識で考えて、山の上を大規模山林破壊して50坪はモラル崩壊でありえないです。
大規模な森林破壊を伴う開発の場合、緑や景観や環境保全を考慮すると

標高50～150m　平均65坪（宅地の平均緑地率20～25%が無理なく達成される水準）
標高150～200m　平均80坪（宅地の平均緑地率25～30%が無理なく達成される水準）
標高200m以上　平均100坪（宅地の平均緑地率30%以上が無理なく達成される水準）

ぐらいが（感覚が麻痺した悪徳デベや悪徳乱開発行政の論理ではない）、まともな開発水準でしょう。

[743: 匿名さん]

＞７３３

＞核家族化で世帯人員が減少しているのですから、

＞昔のように広い宅地なんてもったいないです。

＞庭や外構にお金かかりますしね。

＞１７０平米にハウスメーカーの家建てれたらじゅうぶん贅沢だと思いますけどね。

＞経済も縮小していくのに多くを望みすぎてはいけません。



そうですね。
それがごく普通の感覚でしょうね。

[744: 匿名はん]

50坪台用意するにしても、大きめの土地も用意してせめて「平均」は65坪ぐらいに
おさまるようにせなあかんね。

霧がかかるような山の上で50坪台は乱開発以外のなにものでもないしな。

そもそも山手台開発の理念と開発経緯、コミットメントは、どこよりも山の環境に配慮して、
どこよりも緑豊かで、どこよりも美しい街並みをつくるという事やからね。

宝塚の山手（一種低層）の平均（70坪台）を遥かに下回る、カツカツの敷地面積で、
どこよりも緑豊かで環境に配慮した持続可能（非使い捨て）な街になるわけがないわな。

[746: 匿名]

山手台はブランド力もほとんど皆無ですし、景況考えると、大きな土地の需要少ないでしょうね。

[747: 匿名さん]

大都市圏全体のニュータウンの土地の膨大な在庫過多、家余り、人口減少時代、はっきりいって
新規のニュータウン開発や山林破壊開発はもうやめないといけない（市街地を拡大してはいけない）
のというのが世間の常識だが、既に大規模に山林を破壊し造成の手を入れて後戻り不可能な場所所は、
せめて最大限に自然環境に配慮して、じゅうぶんに緑が回復する区割りの一世代使い捨てにはならない
平均以上に街にする必要がある

公園墓地やこれからの時代に大幅に不足する高齢者住宅（じゅぶんに緑に囲まれた）や、定期借地権の
別荘地等にするなどがベストだが、今からでは無理だろう。

[748: 匿名さん]

宝塚や阪急や山手台より遥かにブランド力が無い三田や生駒や奈良や名塩のバス便エリアでも広い土地で分譲できていますから、まともな区割りは無理で、小さい区割りじゃないと無理などとのたまっているのは、割高坪単価で売りたい全くの悪質業者と荒らしの詭弁だという事です。

そもそも全くブランド力がなければ、ビューノがあんな割高坪単価（南向きの非角地が坪47～50万　苦楽園や甲陽園の標高200m級の山手のバス便エリアより遥かに高い　中山台や逆瀬台の相場より遥かに高い）で売れるわけがないが、実際には売れている。

同じ価格帯で65～70坪なら飛ぶように売れるでしょうし、実際平均65～70坪の区割りなら、同じ景況時に顧客層が土地に出せる上限から坪単価が下がります。

×　需要が無い

○　小さめの区割りにして割高坪単価にして儲けを最大化したい（建売屋と同じ）

[749: 匿名さん]

平均180㎡で2500～2600万の区割りでなんとか営業努力や広告戦略によって販売可能な場所で、
平均210㎡で2700～2800万の区割りなら遥かに短い期間と営業努力ですぐに売りきる事ができますし、
実際それぐらいの値段になります。

つまり大き目の土地は需要が無いなどといっているのは、景観や環境配慮や街並みを犠牲にしてでも、
小さい区割りにして高い坪単価と区画数の最大化によって利益のみ追求したいだけです。

需要無いどころか大有りです。
50坪台の区割りと違い、65坪程度の区割りでは、住環境の基本性能や街並みの点で段違いですからね。

需要が無いのではなく、土地を10坪ほど大きめにしたら割高な坪単価で売る事ができなくなり儲けが減るので
それを避けたいという単なる業者のエゴ、都合だという事です（ミニ開発の建売屋と同じ）。

[750: 匿名]

売れてるなら何ら問題なしです。
皆さん納得して買われてるわけですからね。

[751: 匿名さん]

阪急は図体のでかい売り逃げミニ開発業者なのです。

[752: 匿名さん]

>>750
まさに建売屋やミニ開発屋と同じ主張ですね。
買っているお客さんがいるから、うちは全く社会悪でないという詭弁。

ちなみに阪急の山手台開発の理念・趣旨は『もともと保全対象だった大変貴重な
市民の財産である山並みを削らせていただくからには、ゆとりある街並みにして
最大限に景観や緑地回復に配慮した緑豊かでどこよりも美しい街づくりをする』です。

[753: 匿名さん]

パチンコ屋やサラ金と同じだね。
お客さんが納得しているのだから、うちの商売は何も問題が無いというのと一緒。
そういえば、阪急はスタッフィとかいうサラ金もはじめてましたっけ。

[754: 匿名]

その山並みを守るために170㎡という基準を設定し、現に遵守されてるわけですよね？
170で不満なら200なり230なりに上げてさらに厳しくするように運動されたらいかがでしょうか？

[755: 購入検討中さん]

関西に越してきてまもなく、土地勘も(ネットでの情報しか)ないため、
分譲地を候補に探していまして、
山手台5丁目を前向きに検討しています。

ご存知の方教えていただきたいのですが、
通勤に中山寺駅を利用する予定なのですが、原付で駅まで行く場合、
山手台中学の南側の中筋山手に通じる細道は、原付は走れますか？
地図だとそこが最短なのですが。

五月台4丁目から中山寺駅行きのバスは一番早いのでも8時45分発のようで、
私の通勤には利用できなさそうです。

辛口やアンチコメントは勘弁して下さい。

[756: 匿名]

JR中山寺経由のバス始発は7時10分だと思う。私もよく乗るよ。

[757: 購入検討中さん]

755です。

＞756
レスありがとうございます。
始発7時10分というのは五月台4丁目停留所のことですか？

阪急バスのHPには8時45分と書いてあるのですが、
http://bus.hankyu.co.jp/rosen7/jikoku_img/044202_1.pdf
どこを見れば実際の時刻表が分かりますか？
現地のバス停に行けばわかりますか？

[758: 匿名さん]

朝ラッシュ時はJR中山寺(北口)へ乗り入れせず、「国道中筋」がJR中山寺への最寄りとなります。

[759: 匿名]

五月台4からのJR中山寺行き（国道沿い）始発が7時10分です。

[760: 購入検討中さん]

755です。

>758、759
ありがとうございます。
それはとても助かる情報です。質問してよかったです。
国道中筋で降りた場合、五月台4から中山寺駅改札までおそよ何分くらいですか？
もしくは何分のバスに乗ったら何分の電車に乗れますか？


原付でのルートに関してももしお分かりの方いましたら教えてください。

[761: 匿名さん]

電車乗るまでの時間は知らないけど、国道バス停から駅の入口（階段）までの徒歩は３分弱ぐらい。

>>755
あの道は、山手台開発時に水道施設を整備する時につくった舗装道路で、現在は正式には通れない（ゲートが閉まっているのでよじのぼるなど強行突破しないと無理。常用している人間はいるが）。通学路や歩行者道路にするという地元の要望は常にあるけど、原付止めがあるので、たとえ歩行者道路として開通しても原付は無理。原付でＪＲ中山寺を利用する場合は、普通に幹線道路を使ってジオグランデ前で右折か、山手台西１丁目から山本台経由。

[762: 匿名]

五月台４丁目から国道中筋までは８分

五月台４丁目発７時０５分のバスに乗れば７時１３分に国道中筋着

見たところ７時１８分発の快速大阪行き（大阪７時４１分着）には乗れそうだが。

[763: 購入検討中さん]

755です。

>761、762
ありがとうございます。
東西線を利用する(上に、駅からも暫く歩く)私にとって、
山手台5丁目のほとんど唯一のネックが通勤時間だったのですが、
中山寺駅利用で、許容できる通勤時間で通勤ができそうです。

お二方のレスをもとに、
できるだけ早く有給をとって、平日に何度かのバス往復と、
原付を購入して、原付での往復を実際経験したいと思います。

[764: 匿名さん]

>>763
ＪＲを使うのが決まっているのでしたら、西宮名塩（ＵＲが今分譲している所）にされたほうが良いと思いますよ。
特別な労力や工夫を必要とせず、普通の方法（徒歩３分、バス４分、電車乗るまで５分、電車３２分）で
山手台からバスでＪＲ中山寺を利用した時と変わらない通勤時間で大阪まで出られます。
そして駅まで（から）歩こうと思えば歩けます。

[765: 匿名]

JR中山寺利用するなら、中山台の中心部付近（五月台1～3丁目、桜台2丁目あたり）
で65坪ぐらいの仲介土地買って新築がいいんじゃないの。
既存のオールドニュータウンは、新規分譲プレミアム（デベの利益）が乗ってないから、
割高な山手台のきつきつコンクリ52坪を今買うより、遥かに損（値下がり幅）が
小さくてすむし住環境もより良いよ。

山手台は西1～2丁目、東2～3丁目は、中山台や逆瀬台など他のバス便ＮＴの平均より
住環境の質（街並みの美しさ、平均面積、緑豊かさ）において上回っているが、
西4丁目、東5丁目は今のままでは完全に宝塚の主要なバス便ＮＴで最もコストダウンして
住環境の質も劣る、（将来）中古同士の比較になった時に見向きもされない
何の価値も特色も残らない地区になるよ。

[766: 購入検討中さん]

755です。

>>764
西宮名塩も候補に入れていました。
西宮名塩は確かに通勤を考えると良いのですが、
プライベートで車を利用する時の176号の慢性的な渋滞がネックでした。
高速もありますが、出かけるときに毎回高速を使うのもどうかなぁと思っており、
山手台が優勢になりました。山手台なら名塩と異なり混雑時の抜け道もいくつかありますし。

>>765
五月台1～3丁目、桜台2丁目は確かに非常にいいと思います。
希望として、消費税増税前かつ住宅ローン控除があるうちに、
もしくは再来年住宅ローン控除が手厚くなるならその時に（日本経済新聞情報）購入したいと思っていますので、
本年度中にそちらで土地が見つかったらそちらもよいと思っています(今は予算内の候補の土地がないようです)。
ちなみにハウスメーカーはもう決めています。

将来的な価値も重要と思いますが、現状出せる金額も限られますので、
子供がある程度成長するまでの、私たちが納得する環境の確保を最優先に、それに見合う金額を出したいと考えています。

[767: 匿名]

>>766

五月台四丁目からJR中山寺（国道中筋）までは行きは8分ですけど、帰りは21分ですよ。

これは許容できるレベルですか？

さらにそこから自宅まで登り坂を数分歩く事になります。

JR中山寺で降車してからバスに乗るまでの平均待ち時間を7分とすると、JR中山寺から自宅まで35分ほどかかってしまいます。原付なら15分かからないでしょうけど飲酒する場合は無理ですね。

阪急バスの中山台線はタウン内をぐるっと回るので、行きも帰りも所要時間が同程度かつ短いエリアは、五月台1～2丁目や桜台1～2丁目（中山台センターのバス停利用）などの一部に限られます。

[768: 購入検討中さん]

755=766です。

>>767
それは、大変ですね。盲点でした。
バスの利用は飲み会、雨天時と歳を重ねた時にと考えており、
当面は頻度は少ないのですが、少なからず利用はします。
中山寺駅を利用する私にとっては、おっしゃる様に、
五月台、桜台の、それも1から2丁目が良いのですね。

早速不動産に行って来ます。
ありがとうございます。

[769: 匿名]

名塩の最大のネック（や地価が暴落した要因）は、176号線の渋滞ですが、遅くともあと8年以内（2010年代まで）に名塩道路（176のルート改良＆4車線化）の完成により解決すると見られています。

名塩道路完成後の西宮名塩ニュータウンは、駅から近く通勤便利で、弱点も少ないニュータウンとして見直されるかもしれません。

[770: 購入検討中さん]

755です

>>769
とても多くの情報をお持ちでいらっしゃいますね。
それはとてもいい事ですね。

山手台のバス事情も今後改善されることを切に願います。
販売センターで聞いたところによると、
今後6年か7年はビューノの北、東、東南側を新たに分譲し、
それに伴った新たなバス道ができるとのことでしたが、
それはそれで今後の道路事情が心配です。

[771: 匿名さん]

新名神の開通も重なりますし、山本駅南の交差点がますますボトルネックとなる可能性があります。
情報がないところを見ると、改良の目処すら立っていないようです。

[772: 匿名さん]

中山台は、バスでJR中山寺利用が可能になった事により、場所によっては（五月台の南部）
梅田（大阪駅）まで朝ラッシュのピーク時で玄関から公共交通機関40分前後になった。
今まではバス利用は中山駅しか無く梅田駅まで55分ぐらいだったから、結構この短縮は大きい。
梅田まで1時間以上かかる関西の新旧ニュータウンが多い中40分はなかなか良い部類の数字。

[773: 匿名さん]

原付よりも、電動アシスト自転車のほうがおすすめです。理由は飲んでも、使えるからです。ぱくられそうな予感を察知すれば、降りて押して歩けば警察は手を出せません。

[774: 匿名]

古い街でもOKならば、萩原台はいかがですか？川西は駅も
開けてますし、阪急、JR両方使えます。
また、電動自転車で十分帰れる距離です。中山台や名塩より
利便性は高いです。

[775: 匿名さん]

萩原台は萩原大橋が出来てから、川西に近くなって急に便利になったけど、地形が微妙ですね。

大阪平野に面した長尾山系の南斜面の住宅街のような明るさと地勢の良さはありませんね。

[776: 匿名さん]

萩原台には高圧線・高圧鉄塔がないぶん山手台よりはマシだと思う。

[777: 匿名]

以前、コンビニ（アズナス）あったのになくなってますね？

オアシス出来たからかな？

コンビニと食品スーパーは別モノだと思うんだが・・・

[778: 匿名]

阪急オアシスも平日昼間はガラガラで閑古鳥鳴いてるくらいですからねぇ・・・

[779: 匿名さん]

商業施設が充実すれば、これから先176号へ降りる道の混雑が問題になってきてもそれほど不便にならないと思うのですが、たった1軒のスーパーがそんな状態では、なかなか出店に踏み切るところは出てこないでしょうね・・・

[780: 購入検討中さん]

755です。
山手台5丁目は電動アシスト自転車で通えそうですか？駅まで3キロ以上あるのですが…
もし可能なら、基本原付、お酒飲む日は電動アシスト自転車、出勤時に原付では厳しそうな程の雨ならバスと
使い分けができそうですね。

萩原台というか川西はノーマークでした。
萩原台を調べましたらバス便が抜群にいいのですね。
信号の数はわかりませんが、駅までの距離が、山手台5丁目より1キロ前後も短いです。
マイナス点は775がおっしゃってる地形の向きなのでしょうか？
川西（能勢口駅近くなど）は複雑な理由で、市立幼稚園、公立小中に通わせる方が少ないとネットで見たのですが、
萩原台はどうなのでしょうか？どなたかご存知ですか？
明峰小学、明峰中学区のようで、inter-edu等を見たのですがイマイチ情報がありません。
スレ違いかもしれないので、不快に感じたらすみません。

[781: 匿名さん]

川西の道路は、山手台の比じゃないぐらい交通量多いし渋滞するよ。
明峰地区（萩原台、湯山台、南野坂）は色んな方向の斜面が混ざっている蟻地獄みたいな地形です。
こればっかりは実際に現地に行かないと、理解しにくいと思います。
あと街並みが合うかどうか？

湯山台、萩原台は、擁壁の見た目が独特な上に汚れていて、ちょっと今となっては
街並みの外観が宜しくないです。
オーソドックスな間地石の中山五月台や中山桜台と比べると、好みが分かれると思います

[782: 匿名]

川西能勢口・川西池田と山本・中山寺とでは利便性が月とスッポンほど違い過ぎますからねぇ・・・

[783: 匿名さん]

山手台北部は、山本駅まで電動アシスト通勤は普通にいますが
（ただしバッテリー8ah以上の上位モデル推奨）、JR中山寺まで行っている人は
殆どいないでしょうね。
これは無理という事ではなく、JR中山寺利用を電動アシスト自転車アクセスで
想定する人は、そもそも山手台を検討しないという事だと思います。
しかし実際は山本までと距離あまり変わらないので余裕で利用できます。

山手台4丁目バス停からＪＲ中山寺　3.4km　※山手台西1丁目・山本台経由
山手台4丁目バス停から阪急山本　2.9km　※幹線道路まんま

行きは12～13分、帰りは17～18分という所でしょう。
帰りにしても、待ち時間とバスと徒歩の合計よりは短いです。

[784: 匿名]

山手台は唯一バスが通じている山本駅を利用しなはれ。

[785: 匿名さん]

いらんお世話じゃ

[786: 匿名さん]

>しかし実際は山本までと距離あまり変わらないので余裕で利用できます。

>山手台4丁目バス停からＪＲ中山寺　3.4km　※山手台西1丁目・山本台経由
>山手台4丁目バス停から阪急山本　2.9km　※幹線道路まんま

いずれにしても電動自転車が必要。

[787: 匿名さん]

毎日駅まで3km以上自転車で往復は大変だと思うよ。

[788: 匿名さん]

７５５さんの通勤先は東西線という事ですが、ＯＢＰ（京橋）なんですかね？

であるのならば、山手台を買う場合、梅田ではなく川西乗り換えで定期を申請すればいいのではないですか？

そのほうが所要時間はやいでしょうし、定期代も安くなるはずです。

山手台⇒バス⇒山本⇒電車⇒川西⇒徒歩⇒川西池田⇒大阪方面

これで申請して、雨天の場合は、行きは五月台4丁目から中山寺にバスで出て（所要時間優先）、
帰りは川西池田で阪急に乗り換えて山本駅からバス（申請通りのルート）で帰宅します。

晴れている日は、原付でＪＲ中山寺か川西池田を利用。

[789: 匿名さん]

東5丁目なら、バス（五月台四丁目）JR中山寺ルートで申請して、普段は原付でJR中山寺、雨や飲んだ時は行きは申請ルート、帰りは川西池田で阪急に乗り換えて山本からバスで帰宅でOK　

[790: 購入検討中さん]

755です。
皆様アドバイスありがとうございます。
お陰でかなりイメージがわいてきました。

>>788 789
会社は京橋からもう少し行ったところです。中山寺駅to会社で約55分です。
おっしゃられた川西池田乗り換えは確かにありですね。
実際中山寺から乗るより10分ほど時間がかかるようですが、帰りのバスの事を考えたら最良ですね。

桜台の土地も見に行って来ました。
土地は広いのに値段は同等なので確かに悩みます。
山手台にした場合の山手台小中と、桜台の桜台小、五月台中は今は同数のクラス編成ですが、
前者は増加、後者は減少になりそうな気がするのと、
土地が売り出されている理由が相続というのが多く、それがマイナス要因になっています。
相続ということは…そういうことですよね。でもそれが売りに出す理由の主になるのは当然なのでしょうね。

[791: 匿名さん]

五月台１～２丁目の土地の仲介売出物件は、少し前はお手ごろな値段で結構見かけたのですが、今は殆どなくなってますね。

ＪＲ中山寺の北側ロータリーの運用が開始になって、ピンポイントで人気が上がって売れているのかもしれません（中山台全体ではなく、行きも帰りもバスの所要時間が短いエリア限定で）。

[792: 匿名さん]

今現在で見たら、中山台より山手台北部のほうが、新しい家が建って若い世代が多いように見えて、活気があるように錯覚すると思います。しかしコストダウンして区割りも小さく擁壁も手抜で何一つ街並みが美しくなる要因や長所が無い山手台の北部が、中山台よりも優れている点や、持続可能な街足りえる要素が全くありません。30年後の価値（評価）は、山手台北部より中山台の中心部のほうが高くなっているのは間違いないと思われます。山手台でも東3丁目以南は、他の宝塚市内のニュータウンと比べても、街並みが美しくこだわりで負けていないので、世代交代は起こると思います。

[793: 匿名さん]

山手台もJR中山寺にバス便アクセスできるように検討するべきでしょうね。

行きも帰りも15分以内になる路線で。

[794: 匿名さん]

ちょっとした買い物でも車が必要な場所の住宅地は、30年先には需要がなくなっていると思う。

[795: 匿名さん]

車に頼らざるを得ない場所はお年寄りには辛い場所が多く(坂が多い、高い擁壁で玄関まで長い階段)、転出が進んで徐々に活気がなくなる。そうして生じた空き家を若い世代が購入すればいいが、活気がなく便利でもないところにそういった需要ができるのか疑問。

[796: 匿名さん]

持続可能な社会構造、社会基盤の維持管理という事を考えると、人口大減少時代をこれから迎える今

山の上を切り開いてのニュータウン開発や、森林破壊をしてのミニ開発や、分筆によるミニ開発など

無秩序な市街地の拡大や住宅戸数の増大は論外で、抑制しないといけないのは明らかだが、現実は

これに逆行している。昔の開発のほうがまともで、今のほうが遥かにえげつない開発が、駆け込みで

行われているという矛盾。

[797: 匿名さん]

いま、昭和のバス便ニュータウンの焼き直し劣化版をつくったところで、将来の空家戸数を

増大させるだけなのに、悪質デベロッパーは、緑地環境回復や将来の景観など無視して、少しでも

高い単価で売る為に土地をぎりぎりまで小さくして仕上げもけちって売りさばく。

行政は癒着しているので、山の緑地保全（回復）や街並み・景観や住環境や市の価値や将来を

犠牲にし開発た変更も、あっさり許可する。

[798: 匿名]

よく30年後の価値がという書き込みを見るが、どーでも
良いと思う。
中山台の30年後も山手台の30年後もあんまり変わらない
気がします。今の中山台の価格は確かに山手台より安い
から下落率は山手台の方が高いだろうが同じような山の
中な訳だしお互いにバス便なので、将来的には同じような
坪単価になるんじゃないの？

30年たてば、金かけようがかけなかろうが建物は無価値になる
この国で、石垣だから価値が高いとか多分関係ない。

基本は駅からの距離だよ

金に拘るなら賃貸が一番それ以外なら、好みだよな。
便利さを追及するなら十三あたりの分譲マンション
なんかがオススメ梅田もチャリで行けるし、タクシー
乗っても安いからね。新幹線も空港へもアクセス良いしね。

そんな環境がいまいちなら山手台とか彩都とか買うか、
お金があるなら小野原とかね。

古い街で良ければ選択肢は山ほどあるでしょ
何か山手台もえらいたたかれてるけど、資産価値最優先
の分かりやすい価値観の人が買うわけない場所をあえて検討
している資産価値最優先ではないであろう人に、30年後の話は
響かないよな。

[799: 匿名さん]

周辺地価も下がっていて買いやすくなっているんだから尚更70坪ぐらいにするべきだね。
少しでも高い坪単価で売って区画数増やしたいからって、住環境や景観、緑地回復を犠牲にして山の上で50坪はひどすぎる。

55坪は70坪の8割ではない。緑の量は三分の一にも満たないし、家もぎりぎりになる。

貴重な山を削るからには、どこよりも緑豊かで景観に配慮した環境を回復させるという口実で山林を破壊したんだから、まともな開発が無理なら山に戻すのが筋。

http://www.c21-hyogo.net/photo/100000/21/039002-58195_3_427097.jpg
http://www.c21-hyogo.net/photo/100000/21/039002-58196_2_532464.jpg

これ見りゃわかるだろう。駐車場2台とって普通の注文住宅建てたら、50坪では庭など無い。
木を全く植えない家だらけになる。隣の家屋との距離もセットバック規制ぎりぎりでかつかつで樹木など皆無。
山並みと調和する緑豊かな街（緑被率25%）になどなりようがない。

[800: 匿名さん]

「デベロッパーの言い分」
社会情勢が変化したから、乱開発コストダウン路線に変更せざるをえなくなった

「正論」
社会情勢が変化したのなら、社会にとって不要な害悪でしかない開発そのものを中止して山に戻したら？
貴方方は、どこよりも景観や緑地回復に配慮した街づくりをして、社会貢献する為に山を削るといっていたのだから。

[801: 匿名さん]

開発の話は隔離スレでやれ。
それがルール。

[802: マンコミュファンさん]

確かに東３丁目ぐらいを、区割りや仕上げの最低基準にするべきやろうね。

[803: 匿名さん]

家余り時代の不動産の将来価値は、単純に駅からの距離だけでは決まらないよ。
駅から近くても（距離的には20分圏）相当な急坂エリアでバスが無いような所は年取ると厳しいし、実際に社会問題になっている。バスが便利で歩いて暮らせる街なら、バス便エリアでも長所（街並みや住環境など）があれば使い捨てにならず、街として生き残る可能性はある。バスで行ける範囲や、所要時間も重要になってくる。

中山台と山手台の将来性の比較は、JRと阪急の両方使える上に、JR中山寺から中山にかけての利便をバスで享受できる中山台が有利でしょうね。

[804: 匿名さん]

バスの利便性で将来価値が決まるなら、川西萩原台が有望かな。中山台、山手台とは本数が比べ物にならないほど多い。バスの行先もターミナル駅だしね。

[805: 匿名さん]

萩原台は、もともとは単なる能勢電沿線からバスの超不便な分譲地で、中山台等とは比べ物にならないほど分譲価格は安かった。しかし川西の乱立ニュータウンによる渋滞問題解決の為のバイパスが出来て、棚ボタで異常にバスが便利な住宅街に化けた。

[806: 匿名]

大損した人もいれば得した人もいると。そんだけの話だね。

[807: 土地勘無しさん]

山削るからには景観重視の開発が大前提といっていた理念はどこへやら。

いつのまにかごく普通の何の変哲も無い郊外ニュータウンの平均水準を遥かに下回る

手抜きコストダウン売り逃げ悪徳クズ使い捨てゴミ売り逃げ乱開発。

標高２００ｍの森林破壊して緑豊かとはかけ離れたコンクリ５０坪。モラルはどこへやら。

[808: 周辺住民さん]

確かに西4丁目やビューノのどこが『日本中がお手本とする美しいまちづくり』なのかきちんと説明責任を果たす義務がありますね。

[810: 匿名]

普通（何の変哲も無い）のニュータウンって意外にレベル高いな

山手台北部（ビューノ、西4丁目）の手抜き乱開発は、その普通のニュータウンのレベルに全く達していないな

関西の普通のニュータウンのまちなみ風景
http://www.wills.co.jp/dbimg/town/T1101_01.jpg
http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/9/92/Woodytown_vew...
http://static.panoramio.com/photos/original/10312852.jpg
http://3.bp.blogspot.com/-KMvFYRvgIwM/TdfA0_76GUI/AAAAAAAACzs/OIDeTzqc...
http://hitomi5131.cocolog-nifty.com/photos/uncategorized/2012/05/29/05...
http://img5.blogs.yahoo.co.jp/ybi/1/bd/51/run4950/folder/1177576/img_1...

[811: 匿名]

三田
http://img5.blogs.yahoo.co.jp/ybi/1/ff/46/gokuu21jp/folder/646373/img_...
http://blog-imgs-42.fc2.com/k/a/z/kazurkazur/IMG_2383_edited_convert_2...

[812: 匿名さん]

どうぞ三田の70坪を買って引っ越してください。

[813: 匿名さん]

宝塚でも有数の景観に配慮した街をつくる為に山を削らせていただくといって、実際は普通のニュータウン以下の手抜きコストダウン乱開発。

[814: 匿名]

開発話は隔離スレでやるのがルール。

[815: 匿名さん]

構ってちゃんはスルーで

[816: 匿名さん]

もはや山手台スレごとスルーすべき存在になってるな

[817: 匿名さん]

816がすんでいるのは駅近のボロアパートだけどね。

[818: 住まいに詳しい人]

関西のごく普通のニュータウンのまちなみ
http://static.panoramio.com/photos/large/77551606.jpg
http://static.panoramio.com/photos/large/66065777.jpg
http://static.panoramio.com/photos/large/40642562.jpg
http://static.panoramio.com/photos/large/73888074.jpg
http://bbs.2ch2.net/freedom_uploader/img/1307508321/0143.jpg

[819: 匿名さん]

今のままでは中山台や逆瀬台などの旧ニュータウンも山手台も共倒れになる可能性が高いですね。
宝塚のバス便ニュータウン少子は高齢化、空家率上昇で家余りまくってるのに、何の変哲も無い旧ニュータウンの劣化版のコストダウン土地を新たに大量供給して、供給過剰。当然全体としては需要を上回る供給で需給悪化により、だだ下がり。

そして将来は、バス便エリア全体で見て空家戸数増加でゴーストタウン化。

[822: 匿名]

だからぁ…そんなに心配だったら街並み協定を見直して65坪以下は建てられないように改訂したらどう？
出来るのならね…
ま、そんなことでゴーストタウン化は防げないとは思うがね…

[823: 匿名さん]

できないし

仮に出来ても

余計に売れなくなるジレンマ

[824: 匿名]

格段に緑豊かになって景観も良くなるのに、売れなくなるわけないわな。

売れなくなるという主張は、同じ坪単価のままで高値で売ろう（売却坪単価を上げるための敷地の狭小化）とする悪徳不動産業者の思考回路が前提にあるから。

[827: 匿名さん]

『50坪協定を65坪に改訂』

これで全て解決。

あなたのすべきことはそれ。

ハイ論破。

[828: 匿名さん]

＞８２７

論破しないでよ
論破しちゃうと、また森町に来ちゃうよ

[829: 匿名さん]

ここのスレの変な人、最近は石垣の擁壁じゃなくてツボ面積に偏執しているようですね。もう石垣でもコンクリートでもどーでもいいんかい。

[830: 匿名]

とりあえず幹線沿のみ化粧石(人工？)で納得したんじゃない

[831: 匿名さん]

自然石って古くなったらどんどん汚れてきたなく見えて、かえって良くないとおもうんだけどね。しかも山手台ってけっこう盛り土の高い分譲地が多いから、道が圧迫されてあんまり広々してないんだよね。その上に自然石のボリュームではますます狭く感じるよね。

[832: 匿名さん]

自然石はコブが多いから、ゴツゴツ感が逆に圧迫するというわけね。

[833: 匿名さん]

山手台南部は石垣擁壁でゴツゴツした古臭い街並み…
私は北部のスッキリした街並みのほうがスタイリッシュで好みです。

[834: 匿名さん]

古臭い、石垣、暴落、大損、この単語を使っているのは全てたった一人の頭がおかしいアンチの自演。

嘘までついて山手台南部住民を中傷。

まぁ皆もうとっくにこの貧乏アンチが私怨で山手台に粘着しているって気づいているけどね。

ちなみに宝塚全域で、高さ2.0m以上のコンクリート打ちっぱなし擁壁は先日策定された景観計画で禁止になるみたいですよ。

そりゃそうですよね。誰が見ても高さのあるコンクリート擁壁は醜いですし、全国各地で規制されていますから。

遅すぎるぐらいの規制です。芦屋市や箕面市は既に禁止しています。

異様なコンクリートだらけの乱開発を、擁護しているのは一人の山手台アンチだけだったという事です。

南部住民を中傷して煽る為に、北部の明らかに手抜きコストダウンに走っている乱開発路線を擁護する必要が生じ、

その為にコンクリ擁護に走っているのです。

そもそもコンクリの景観がまともな人に不快感を与えないなら、山手台で売り逃げ使い捨てモードに入っている

コストダウンしまくりの阪急が、東5丁目のバス通り沿いだけわざわざ金かけて石張りにしてごまかした理由が無い。

[835: 匿名さん]

自然石を使ってまともに景観に配慮する事を古臭い、醜いといって否定してコンクリ手抜きを擁護してのは、たった一人の自演だったとばれました。行政ですら醜い事を認めていますからね。
高さ2.0m以上の仕上げ無しコンクリ擁壁は、景観上の悪影響から今年から、禁止になります。

当たり前ですよね。石を使ったまともな景観配慮を否定して、山の上削ってコンクリだらけにしても気にならないといっていたのは一人だけ（山手台を中傷する為の自演）でしたから。万人は、汚れたコンクリを醜いと感じますからね。

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-keikankeik...

＞ 擁壁は、圧迫感を軽減するために、既存の自然石の利活用をすることや擁壁面に
＞リズム感や陰影など変化をつけるなど、デザインや材質に配慮する。

＞ 法面や擁壁前面には、樹木等を植栽し緑化する。

＞ 建築物や擁壁等は、前面道路等に圧迫感を与えないようにするため、敷地境界からの
＞後退や高さを抑える。

[838: 匿名]

最低面積で形勢不利とみるや、
コンクリネタかい？

[839: 匿名]

コンクリ批判もコンクリ擁護も実は全てが1人芝居だったりしてね（笑）
かまってちゃんの。。。