阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part8】

[匿名]

こちらはパート8です。
引き続き、荒らし、煽り投稿はスルーでお願いします。

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Part3　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/
Part5　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/189533/
Part6 http://www.e-kodate.com/bbs/thread/219330/
Part7 http://www.e-kodate.com/bbs/thread/230063/

[721: 匿名]

そうですね、横並び意識と言いますか同じような世帯だと安心してお付き合いできますしね。

あと、土地が広すぎると外構やお庭にお金かかりますからね。
ほどほどでいいです。

[722: 721]

721は719さんへの返信です。
失礼しました。

[723: 匿名]

ハウスメーカーの住宅が建ち並ぶニュータウンというだけで、じゅうぶん美しい街並みだと思います。
ですから２００とか２３０とか大きすぎて持て余すだけ。少子化の時代１７０あればじゅうぶん過ぎます。
固定資産税の心配とかもありますしね。

[724: 匿名さん]

子育てサラリーマン世代が、平地で５０坪は高くて買えない、古い住民がいる
オールドバス便ニュータウンには入りたくない、新しい街じゃないと嫌だと、
その世代ごとに新たに５０坪の山林乱開発分譲地を求めていては、山肌が
自然破壊で全てなくなってしまいます。

つまりそんな非常識な開発はもう終わりにしないといけないのです。

[726: 匿名]

普通の注文住宅（2階建て延床面積40坪、駐車スペース2台）を建てた場合の平均的な緑（樹木）の量

平均230㎡の区割りで分譲した場合　133
平均210㎡の区割りで分譲した場合　100（基準値）
平均180㎡の区割りで分譲した場合　 50

平均55坪と平均70坪では、街の成熟後の緑の量は2.5倍以上もの差になるという事です。
僅か15坪の差が、環境配慮と緑地回復という点において劇的な差になるのです。

[727: 匿名]

重要なポイント

・山手台はもともと景観保全、環境保全対象の山麓グリーンベルトで開発禁止区域（別荘地同様の市街化調整区域）だった

・じゅうぶんに景観に配慮して、特に環境影響が大きい標高の高いエリアは敷地面積を通常のニュータウン（平均65坪）より大きめにすることで完成後に緑を回復させて山並みグリーンベルトを復元する計画で、開発許可を得た

[728: 匿名]

山麓部の建蔽率や一種低層の全体の敷地面積などの基準を上げる事などは不可能です。
なぜならあえて甘い基準で乱開発を誘導している（してきた）のは、その基準を制定している宝塚市自身だからです。
首長や議員が開発利権で業者から裏金を貰う為に（市長提案の条例案を議会が可決すれば、市街化調整区域を市街化区域に線引き変更できる）、開発しやすい甘い基準のままにして、ブランドを売り飛ばしてきたのです（以前は西宮市よりも宝塚市のほうがブランド力は遥かに高かった）。

もともと宝塚は戦前の古い住宅地は殆ど100～300坪で分譲されています。
昭和40年代までの山手の住宅地も概ね平均70坪以上です。
その頃までは開発業者自身のモラルが崩壊しておらず、山並みに調和する景観や良好な環境を考えてまともな開発をしていたのです。

しかし行政の思惑により、甘い規制のまま据え置かれた為、昭和50年代以降、宝塚の山麓部では環境配慮や景観を考えない無秩序な乱開発が増加したのです。今日の景観を破壊するゲリラ的な建売屋やミニ開発屋による無秩序な開発が一向に減らないのも、行政がまともに景観や山並み環境を守る意思が無いからです。

昭和50年代以降乱開発が増えたといっても当時開発された大規模デベロッパーによる開発では、一定の景観配慮がなされています。

阪急が開発した逆瀬台やクラレ・大林組が開発した中山台は平均65坪ほどありますし、中山や逆瀬川で最も標高が高い山に面した場所（中山桜台7、ゆずり葉台）は、特に緑地率が高くなるように平均150坪以上あります。

そして宝塚の今までのどこよりも開発後の緑地回復や良好な景観に配慮してするからと確約して、本来開発できない山林の開発許可や地元合意を得て昭和60年代に工事が開始されたのが、いわゆる山手台です。

このような経緯がありますから山手台では「宝塚の山麓部の普通や平均レベルの敷地水準や平均レベルの景観配慮」では倫理的に許される事ではないのです。明確に、平均以上の開発をして（曰く日本中がお手本とする美しいまちづくり）、長尾山系の住宅街のベンチマークとなる山並みに溶け込む美しい街をつくると説明していたわけですからね。

宝塚の山手（一種低層）の平均ですら70坪台なのですから、平均50坪台のほとんど庭が無く緑が復元されない街区設定などは論外です。

[729: ビギナーさん]

そもそも山手台の開発理念は、平均を遥かに上回る意識レベルで環境や景観や山の緑に配慮した開発という事ですからねぇ。

いまさら乱開発に走っても言い訳はできませんよ。

[732: 匿名さん]

開発の話を隔離スレでしない奴は、無視して削減依頼がルール。

[733: 匿名]

核家族化で世帯人員が減少しているのですから、

昔のように広い宅地なんてもったいないです。

庭や外構にお金かかりますしね。

１７０平米にハウスメーカーの家建てれたらじゅうぶん贅沢だと思いますけどね。

経済も縮小していくのに多くを望みすぎてはいけません。

[742: 匿名さん]

まぁ常識で考えて、山の上を大規模山林破壊して50坪はモラル崩壊でありえないです。
大規模な森林破壊を伴う開発の場合、緑や景観や環境保全を考慮すると

標高50～150m　平均65坪（宅地の平均緑地率20～25%が無理なく達成される水準）
標高150～200m　平均80坪（宅地の平均緑地率25～30%が無理なく達成される水準）
標高200m以上　平均100坪（宅地の平均緑地率30%以上が無理なく達成される水準）

ぐらいが（感覚が麻痺した悪徳デベや悪徳乱開発行政の論理ではない）、まともな開発水準でしょう。

[743: 匿名さん]

＞７３３

＞核家族化で世帯人員が減少しているのですから、

＞昔のように広い宅地なんてもったいないです。

＞庭や外構にお金かかりますしね。

＞１７０平米にハウスメーカーの家建てれたらじゅうぶん贅沢だと思いますけどね。

＞経済も縮小していくのに多くを望みすぎてはいけません。



そうですね。
それがごく普通の感覚でしょうね。

[744: 匿名はん]

50坪台用意するにしても、大きめの土地も用意してせめて「平均」は65坪ぐらいに
おさまるようにせなあかんね。

霧がかかるような山の上で50坪台は乱開発以外のなにものでもないしな。

そもそも山手台開発の理念と開発経緯、コミットメントは、どこよりも山の環境に配慮して、
どこよりも緑豊かで、どこよりも美しい街並みをつくるという事やからね。

宝塚の山手（一種低層）の平均（70坪台）を遥かに下回る、カツカツの敷地面積で、
どこよりも緑豊かで環境に配慮した持続可能（非使い捨て）な街になるわけがないわな。

[746: 匿名]

山手台はブランド力もほとんど皆無ですし、景況考えると、大きな土地の需要少ないでしょうね。

[747: 匿名さん]

大都市圏全体のニュータウンの土地の膨大な在庫過多、家余り、人口減少時代、はっきりいって
新規のニュータウン開発や山林破壊開発はもうやめないといけない（市街地を拡大してはいけない）
のというのが世間の常識だが、既に大規模に山林を破壊し造成の手を入れて後戻り不可能な場所所は、
せめて最大限に自然環境に配慮して、じゅうぶんに緑が回復する区割りの一世代使い捨てにはならない
平均以上に街にする必要がある

公園墓地やこれからの時代に大幅に不足する高齢者住宅（じゅぶんに緑に囲まれた）や、定期借地権の
別荘地等にするなどがベストだが、今からでは無理だろう。

[748: 匿名さん]

宝塚や阪急や山手台より遥かにブランド力が無い三田や生駒や奈良や名塩のバス便エリアでも広い土地で分譲できていますから、まともな区割りは無理で、小さい区割りじゃないと無理などとのたまっているのは、割高坪単価で売りたい全くの悪質業者と荒らしの詭弁だという事です。

そもそも全くブランド力がなければ、ビューノがあんな割高坪単価（南向きの非角地が坪47～50万　苦楽園や甲陽園の標高200m級の山手のバス便エリアより遥かに高い　中山台や逆瀬台の相場より遥かに高い）で売れるわけがないが、実際には売れている。

同じ価格帯で65～70坪なら飛ぶように売れるでしょうし、実際平均65～70坪の区割りなら、同じ景況時に顧客層が土地に出せる上限から坪単価が下がります。

×　需要が無い

○　小さめの区割りにして割高坪単価にして儲けを最大化したい（建売屋と同じ）

[749: 匿名さん]

平均180㎡で2500～2600万の区割りでなんとか営業努力や広告戦略によって販売可能な場所で、
平均210㎡で2700～2800万の区割りなら遥かに短い期間と営業努力ですぐに売りきる事ができますし、
実際それぐらいの値段になります。

つまり大き目の土地は需要が無いなどといっているのは、景観や環境配慮や街並みを犠牲にしてでも、
小さい区割りにして高い坪単価と区画数の最大化によって利益のみ追求したいだけです。

需要無いどころか大有りです。
50坪台の区割りと違い、65坪程度の区割りでは、住環境の基本性能や街並みの点で段違いですからね。

需要が無いのではなく、土地を10坪ほど大きめにしたら割高な坪単価で売る事ができなくなり儲けが減るので
それを避けたいという単なる業者のエゴ、都合だという事です（ミニ開発の建売屋と同じ）。

[750: 匿名]

売れてるなら何ら問題なしです。
皆さん納得して買われてるわけですからね。

[751: 匿名さん]

阪急は図体のでかい売り逃げミニ開発業者なのです。

[752: 匿名さん]

>>750
まさに建売屋やミニ開発屋と同じ主張ですね。
買っているお客さんがいるから、うちは全く社会悪でないという詭弁。

ちなみに阪急の山手台開発の理念・趣旨は『もともと保全対象だった大変貴重な
市民の財産である山並みを削らせていただくからには、ゆとりある街並みにして
最大限に景観や緑地回復に配慮した緑豊かでどこよりも美しい街づくりをする』です。

[753: 匿名さん]

パチンコ屋やサラ金と同じだね。
お客さんが納得しているのだから、うちの商売は何も問題が無いというのと一緒。
そういえば、阪急はスタッフィとかいうサラ金もはじめてましたっけ。

[754: 匿名]

その山並みを守るために170㎡という基準を設定し、現に遵守されてるわけですよね？
170で不満なら200なり230なりに上げてさらに厳しくするように運動されたらいかがでしょうか？

[755: 購入検討中さん]

関西に越してきてまもなく、土地勘も(ネットでの情報しか)ないため、
分譲地を候補に探していまして、
山手台5丁目を前向きに検討しています。

ご存知の方教えていただきたいのですが、
通勤に中山寺駅を利用する予定なのですが、原付で駅まで行く場合、
山手台中学の南側の中筋山手に通じる細道は、原付は走れますか？
地図だとそこが最短なのですが。

五月台4丁目から中山寺駅行きのバスは一番早いのでも8時45分発のようで、
私の通勤には利用できなさそうです。

辛口やアンチコメントは勘弁して下さい。

[756: 匿名]

JR中山寺経由のバス始発は7時10分だと思う。私もよく乗るよ。

[757: 購入検討中さん]

755です。

＞756
レスありがとうございます。
始発7時10分というのは五月台4丁目停留所のことですか？

阪急バスのHPには8時45分と書いてあるのですが、
http://bus.hankyu.co.jp/rosen7/jikoku_img/044202_1.pdf
どこを見れば実際の時刻表が分かりますか？
現地のバス停に行けばわかりますか？

[758: 匿名さん]

朝ラッシュ時はJR中山寺(北口)へ乗り入れせず、「国道中筋」がJR中山寺への最寄りとなります。

[759: 匿名]

五月台4からのJR中山寺行き（国道沿い）始発が7時10分です。

[760: 購入検討中さん]

755です。

>758、759
ありがとうございます。
それはとても助かる情報です。質問してよかったです。
国道中筋で降りた場合、五月台4から中山寺駅改札までおそよ何分くらいですか？
もしくは何分のバスに乗ったら何分の電車に乗れますか？


原付でのルートに関してももしお分かりの方いましたら教えてください。

[761: 匿名さん]

電車乗るまでの時間は知らないけど、国道バス停から駅の入口（階段）までの徒歩は３分弱ぐらい。

>>755
あの道は、山手台開発時に水道施設を整備する時につくった舗装道路で、現在は正式には通れない（ゲートが閉まっているのでよじのぼるなど強行突破しないと無理。常用している人間はいるが）。通学路や歩行者道路にするという地元の要望は常にあるけど、原付止めがあるので、たとえ歩行者道路として開通しても原付は無理。原付でＪＲ中山寺を利用する場合は、普通に幹線道路を使ってジオグランデ前で右折か、山手台西１丁目から山本台経由。

[762: 匿名]

五月台４丁目から国道中筋までは８分

五月台４丁目発７時０５分のバスに乗れば７時１３分に国道中筋着

見たところ７時１８分発の快速大阪行き（大阪７時４１分着）には乗れそうだが。

[763: 購入検討中さん]

755です。

>761、762
ありがとうございます。
東西線を利用する(上に、駅からも暫く歩く)私にとって、
山手台5丁目のほとんど唯一のネックが通勤時間だったのですが、
中山寺駅利用で、許容できる通勤時間で通勤ができそうです。

お二方のレスをもとに、
できるだけ早く有給をとって、平日に何度かのバス往復と、
原付を購入して、原付での往復を実際経験したいと思います。

[764: 匿名さん]

>>763
ＪＲを使うのが決まっているのでしたら、西宮名塩（ＵＲが今分譲している所）にされたほうが良いと思いますよ。
特別な労力や工夫を必要とせず、普通の方法（徒歩３分、バス４分、電車乗るまで５分、電車３２分）で
山手台からバスでＪＲ中山寺を利用した時と変わらない通勤時間で大阪まで出られます。
そして駅まで（から）歩こうと思えば歩けます。

[765: 匿名]

JR中山寺利用するなら、中山台の中心部付近（五月台1～3丁目、桜台2丁目あたり）
で65坪ぐらいの仲介土地買って新築がいいんじゃないの。
既存のオールドニュータウンは、新規分譲プレミアム（デベの利益）が乗ってないから、
割高な山手台のきつきつコンクリ52坪を今買うより、遥かに損（値下がり幅）が
小さくてすむし住環境もより良いよ。

山手台は西1～2丁目、東2～3丁目は、中山台や逆瀬台など他のバス便ＮＴの平均より
住環境の質（街並みの美しさ、平均面積、緑豊かさ）において上回っているが、
西4丁目、東5丁目は今のままでは完全に宝塚の主要なバス便ＮＴで最もコストダウンして
住環境の質も劣る、（将来）中古同士の比較になった時に見向きもされない
何の価値も特色も残らない地区になるよ。

[766: 購入検討中さん]

755です。

>>764
西宮名塩も候補に入れていました。
西宮名塩は確かに通勤を考えると良いのですが、
プライベートで車を利用する時の176号の慢性的な渋滞がネックでした。
高速もありますが、出かけるときに毎回高速を使うのもどうかなぁと思っており、
山手台が優勢になりました。山手台なら名塩と異なり混雑時の抜け道もいくつかありますし。

>>765
五月台1～3丁目、桜台2丁目は確かに非常にいいと思います。
希望として、消費税増税前かつ住宅ローン控除があるうちに、
もしくは再来年住宅ローン控除が手厚くなるならその時に（日本経済新聞情報）購入したいと思っていますので、
本年度中にそちらで土地が見つかったらそちらもよいと思っています(今は予算内の候補の土地がないようです)。
ちなみにハウスメーカーはもう決めています。

将来的な価値も重要と思いますが、現状出せる金額も限られますので、
子供がある程度成長するまでの、私たちが納得する環境の確保を最優先に、それに見合う金額を出したいと考えています。

[767: 匿名]

>>766

五月台四丁目からJR中山寺（国道中筋）までは行きは8分ですけど、帰りは21分ですよ。

これは許容できるレベルですか？

さらにそこから自宅まで登り坂を数分歩く事になります。

JR中山寺で降車してからバスに乗るまでの平均待ち時間を7分とすると、JR中山寺から自宅まで35分ほどかかってしまいます。原付なら15分かからないでしょうけど飲酒する場合は無理ですね。

阪急バスの中山台線はタウン内をぐるっと回るので、行きも帰りも所要時間が同程度かつ短いエリアは、五月台1～2丁目や桜台1～2丁目（中山台センターのバス停利用）などの一部に限られます。

[768: 購入検討中さん]

755=766です。

>>767
それは、大変ですね。盲点でした。
バスの利用は飲み会、雨天時と歳を重ねた時にと考えており、
当面は頻度は少ないのですが、少なからず利用はします。
中山寺駅を利用する私にとっては、おっしゃる様に、
五月台、桜台の、それも1から2丁目が良いのですね。

早速不動産に行って来ます。
ありがとうございます。

[769: 匿名]

名塩の最大のネック（や地価が暴落した要因）は、176号線の渋滞ですが、遅くともあと8年以内（2010年代まで）に名塩道路（176のルート改良＆4車線化）の完成により解決すると見られています。

名塩道路完成後の西宮名塩ニュータウンは、駅から近く通勤便利で、弱点も少ないニュータウンとして見直されるかもしれません。

[770: 購入検討中さん]

755です

>>769
とても多くの情報をお持ちでいらっしゃいますね。
それはとてもいい事ですね。

山手台のバス事情も今後改善されることを切に願います。
販売センターで聞いたところによると、
今後6年か7年はビューノの北、東、東南側を新たに分譲し、
それに伴った新たなバス道ができるとのことでしたが、
それはそれで今後の道路事情が心配です。