阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part8】

[匿名]

こちらはパート8です。
引き続き、荒らし、煽り投稿はスルーでお願いします。

Part1　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/
Part5　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/189533/
Part6 http://www.e-kodate.com/bbs/thread/219330/
Part7 http://www.e-kodate.com/bbs/thread/230063/

[701: 匿名さん]

某タウンでは有名スポットに住宅敷地内を通行して他車が乗り入れをするため
自治会で禁止ということです、電柱に迂回道路の矢印看板が設置され地域の静音を保っています、

走爆するヤン車や痛車でいっぱいになることは十分に懸念されます
山手台北公園付近は景観衛生保護のため車での付近乗り入れを規制すべきです

[702: 匿名さん]

阪急、宝塚、山手の三大ブランドは不滅です
年を経れば経るほどその価値は増してゆきます

[703: 匿名]

○山手（やまのて）はイメージ良い

が、

×山手台（やまてだい）はイメージ悪い
×宝塚山手台
×茨木山手台

[704: 匿名さん]

んなこたあない

[705: 匿名さん]

現実の宝塚は、過去の駅前再開発、まちづくりの失敗や、乱開発や無秩序なミニ開発やブランドの切り売りが過ぎて致命的にブランド力が落ちています。

[706: マンコミュファンさん]

阪急も、これほどまでに凋落した宝塚にはもうこだわりはないのでしょう。
山手台の分譲区画がだんだん変質しているのも、早く処分して手を引きたい意志の表れ。
先日のガーデンフィールズ閉園の記事を見て、あらためてそう感じました。

[707: 匿名さん]

せめて東１、東３丁目ぐらいを、今後の山手台や宝塚の斜面地開発の

ベンチマーク（平均敷地面積・緑化基準・景観・擁壁の仕上げ・街並み）にして

いただきたいですね。

今工事している所は、バス通り沿いだけごまかし程度に石を貼って後は

コストダウンする為に仕上げ規定の義務付けも無しに打ち放しのままにしたり

区割りがどんどん小さくなっていたりと印象悪いです。

[708: 匿名]

新街区ビューノは、63坪（210㎡）以上の区画がひとつも無いようですね。
60坪（200㎡）以上の区画もごく僅かで、殆ど50坪台のようです。

山のてっぺんを森林破壊してこれは酷いですね。

山のふもとの開発の彩都や西宮名塩ですら平均65坪ぐらいあるのに。

[709: 匿名]

確かに。百歩譲っても２１０平米ぐらいを最低基準にするべきだろうな。

[710: 匿名さん]

充分じゃない？

[711: 匿名さん]

そんなに広さは必要ない無駄

[712: 匿名]

高くなるならいらないです。

[713: 匿名さん]

高くなりません。殆ど同じ値段のまま坪単価が下がるだけで、何一つ悪いことはありません。

平均10坪アップで、緑の量は倍増し、美しい街並みがもたらされます。

[719: 匿名]

我が家は小さいほうがいいというか、１７０㎡あれば充分です。

そしてご近所も同じようなサラリーマン世代でないとお付き合いしにくいので、

出来れば周囲も同じくらいの敷地面積であれば好ましいなとも思っています。

スミマセン。

[720: 匿名さん]

最低ぎりぎりの水準の区割りにして、多様性が無く同じような世代の同じような世帯ばかり入居すると、一気にオールドタウン化して、街が衰退し使い捨てになる事が大問題になっているので、リタイア世代から（平屋をたてたい大き目の土地）から、若い子育て世代から、二世帯住宅まで、さまざまなご家族が入居できる街にするのが、持続可能な正しい街づくりです。

[721: 匿名]

そうですね、横並び意識と言いますか同じような世帯だと安心してお付き合いできますしね。

あと、土地が広すぎると外構やお庭にお金かかりますからね。
ほどほどでいいです。

[722: 721]

721は719さんへの返信です。
失礼しました。

[723: 匿名]

ハウスメーカーの住宅が建ち並ぶニュータウンというだけで、じゅうぶん美しい街並みだと思います。
ですから２００とか２３０とか大きすぎて持て余すだけ。少子化の時代１７０あればじゅうぶん過ぎます。
固定資産税の心配とかもありますしね。

[724: 匿名さん]

子育てサラリーマン世代が、平地で５０坪は高くて買えない、古い住民がいる
オールドバス便ニュータウンには入りたくない、新しい街じゃないと嫌だと、
その世代ごとに新たに５０坪の山林乱開発分譲地を求めていては、山肌が
自然破壊で全てなくなってしまいます。

つまりそんな非常識な開発はもう終わりにしないといけないのです。

[726: 匿名]

普通の注文住宅（2階建て延床面積40坪、駐車スペース2台）を建てた場合の平均的な緑（樹木）の量

平均230㎡の区割りで分譲した場合　133
平均210㎡の区割りで分譲した場合　100（基準値）
平均180㎡の区割りで分譲した場合　 50

平均55坪と平均70坪では、街の成熟後の緑の量は2.5倍以上もの差になるという事です。
僅か15坪の差が、環境配慮と緑地回復という点において劇的な差になるのです。

[727: 匿名]

重要なポイント

・山手台はもともと景観保全、環境保全対象の山麓グリーンベルトで開発禁止区域（別荘地同様の市街化調整区域）だった

・じゅうぶんに景観に配慮して、特に環境影響が大きい標高の高いエリアは敷地面積を通常のニュータウン（平均65坪）より大きめにすることで完成後に緑を回復させて山並みグリーンベルトを復元する計画で、開発許可を得た

[728: 匿名]

山麓部の建蔽率や一種低層の全体の敷地面積などの基準を上げる事などは不可能です。
なぜならあえて甘い基準で乱開発を誘導している（してきた）のは、その基準を制定している宝塚市自身だからです。
首長や議員が開発利権で業者から裏金を貰う為に（市長提案の条例案を議会が可決すれば、市街化調整区域を市街化区域に線引き変更できる）、開発しやすい甘い基準のままにして、ブランドを売り飛ばしてきたのです（以前は西宮市よりも宝塚市のほうがブランド力は遥かに高かった）。

もともと宝塚は戦前の古い住宅地は殆ど100～300坪で分譲されています。
昭和40年代までの山手の住宅地も概ね平均70坪以上です。
その頃までは開発業者自身のモラルが崩壊しておらず、山並みに調和する景観や良好な環境を考えてまともな開発をしていたのです。

しかし行政の思惑により、甘い規制のまま据え置かれた為、昭和50年代以降、宝塚の山麓部では環境配慮や景観を考えない無秩序な乱開発が増加したのです。今日の景観を破壊するゲリラ的な建売屋やミニ開発屋による無秩序な開発が一向に減らないのも、行政がまともに景観や山並み環境を守る意思が無いからです。

昭和50年代以降乱開発が増えたといっても当時開発された大規模デベロッパーによる開発では、一定の景観配慮がなされています。

阪急が開発した逆瀬台やクラレ・大林組が開発した中山台は平均65坪ほどありますし、中山や逆瀬川で最も標高が高い山に面した場所（中山桜台7、ゆずり葉台）は、特に緑地率が高くなるように平均150坪以上あります。

そして宝塚の今までのどこよりも開発後の緑地回復や良好な景観に配慮してするからと確約して、本来開発できない山林の開発許可や地元合意を得て昭和60年代に工事が開始されたのが、いわゆる山手台です。

このような経緯がありますから山手台では「宝塚の山麓部の普通や平均レベルの敷地水準や平均レベルの景観配慮」では倫理的に許される事ではないのです。明確に、平均以上の開発をして（曰く日本中がお手本とする美しいまちづくり）、長尾山系の住宅街のベンチマークとなる山並みに溶け込む美しい街をつくると説明していたわけですからね。

宝塚の山手（一種低層）の平均ですら70坪台なのですから、平均50坪台のほとんど庭が無く緑が復元されない街区設定などは論外です。

[729: ビギナーさん]

そもそも山手台の開発理念は、平均を遥かに上回る意識レベルで環境や景観や山の緑に配慮した開発という事ですからねぇ。

いまさら乱開発に走っても言い訳はできませんよ。

[732: 匿名さん]

開発の話を隔離スレでしない奴は、無視して削減依頼がルール。

[733: 匿名]

核家族化で世帯人員が減少しているのですから、

昔のように広い宅地なんてもったいないです。

庭や外構にお金かかりますしね。

１７０平米にハウスメーカーの家建てれたらじゅうぶん贅沢だと思いますけどね。

経済も縮小していくのに多くを望みすぎてはいけません。

[742: 匿名さん]

まぁ常識で考えて、山の上を大規模山林破壊して50坪はモラル崩壊でありえないです。
大規模な森林破壊を伴う開発の場合、緑や景観や環境保全を考慮すると

標高50～150m　平均65坪（宅地の平均緑地率20～25%が無理なく達成される水準）
標高150～200m　平均80坪（宅地の平均緑地率25～30%が無理なく達成される水準）
標高200m以上　平均100坪（宅地の平均緑地率30%以上が無理なく達成される水準）

ぐらいが（感覚が麻痺した悪徳デベや悪徳乱開発行政の論理ではない）、まともな開発水準でしょう。

[743: 匿名さん]

＞７３３

＞核家族化で世帯人員が減少しているのですから、

＞昔のように広い宅地なんてもったいないです。

＞庭や外構にお金かかりますしね。

＞１７０平米にハウスメーカーの家建てれたらじゅうぶん贅沢だと思いますけどね。

＞経済も縮小していくのに多くを望みすぎてはいけません。



そうですね。
それがごく普通の感覚でしょうね。

[744: 匿名はん]

50坪台用意するにしても、大きめの土地も用意してせめて「平均」は65坪ぐらいに
おさまるようにせなあかんね。

霧がかかるような山の上で50坪台は乱開発以外のなにものでもないしな。

そもそも山手台開発の理念と開発経緯、コミットメントは、どこよりも山の環境に配慮して、
どこよりも緑豊かで、どこよりも美しい街並みをつくるという事やからね。

宝塚の山手（一種低層）の平均（70坪台）を遥かに下回る、カツカツの敷地面積で、
どこよりも緑豊かで環境に配慮した持続可能（非使い捨て）な街になるわけがないわな。

[746: 匿名]

山手台はブランド力もほとんど皆無ですし、景況考えると、大きな土地の需要少ないでしょうね。

[747: 匿名さん]

大都市圏全体のニュータウンの土地の膨大な在庫過多、家余り、人口減少時代、はっきりいって
新規のニュータウン開発や山林破壊開発はもうやめないといけない（市街地を拡大してはいけない）
のというのが世間の常識だが、既に大規模に山林を破壊し造成の手を入れて後戻り不可能な場所所は、
せめて最大限に自然環境に配慮して、じゅうぶんに緑が回復する区割りの一世代使い捨てにはならない
平均以上に街にする必要がある

公園墓地やこれからの時代に大幅に不足する高齢者住宅（じゅぶんに緑に囲まれた）や、定期借地権の
別荘地等にするなどがベストだが、今からでは無理だろう。

[748: 匿名さん]

宝塚や阪急や山手台より遥かにブランド力が無い三田や生駒や奈良や名塩のバス便エリアでも広い土地で分譲できていますから、まともな区割りは無理で、小さい区割りじゃないと無理などとのたまっているのは、割高坪単価で売りたい全くの悪質業者と荒らしの詭弁だという事です。

そもそも全くブランド力がなければ、ビューノがあんな割高坪単価（南向きの非角地が坪47～50万　苦楽園や甲陽園の標高200m級の山手のバス便エリアより遥かに高い　中山台や逆瀬台の相場より遥かに高い）で売れるわけがないが、実際には売れている。

同じ価格帯で65～70坪なら飛ぶように売れるでしょうし、実際平均65～70坪の区割りなら、同じ景況時に顧客層が土地に出せる上限から坪単価が下がります。

×　需要が無い

○　小さめの区割りにして割高坪単価にして儲けを最大化したい（建売屋と同じ）

[749: 匿名さん]

平均180㎡で2500～2600万の区割りでなんとか営業努力や広告戦略によって販売可能な場所で、
平均210㎡で2700～2800万の区割りなら遥かに短い期間と営業努力ですぐに売りきる事ができますし、
実際それぐらいの値段になります。

つまり大き目の土地は需要が無いなどといっているのは、景観や環境配慮や街並みを犠牲にしてでも、
小さい区割りにして高い坪単価と区画数の最大化によって利益のみ追求したいだけです。

需要無いどころか大有りです。
50坪台の区割りと違い、65坪程度の区割りでは、住環境の基本性能や街並みの点で段違いですからね。

需要が無いのではなく、土地を10坪ほど大きめにしたら割高な坪単価で売る事ができなくなり儲けが減るので
それを避けたいという単なる業者のエゴ、都合だという事です（ミニ開発の建売屋と同じ）。

[750: 匿名]

売れてるなら何ら問題なしです。
皆さん納得して買われてるわけですからね。