阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part8】

[匿名]

こちらはパート8です。
引き続き、荒らし、煽り投稿はスルーでお願いします。

Part1　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/
Part5　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/189533/
Part6 http://www.e-kodate.com/bbs/thread/219330/
Part7 http://www.e-kodate.com/bbs/thread/230063/

[617: 匿名]

＞581さん

お薦めの幼稚園ですが、どのような雰囲気が好みでしょうか？

働く予定があるから、保育園も探しているのですか？

[618: 匿名さん]

>>617さん

共働きですが、親がいるので基本的には幼稚園を考えています。
雰囲気はのびのびとした雰囲気のところがいいかなと思ってます。
親の負担を減らしたいので、バスがあるとありがたいです。
保育園は幼稚園にいれるまで、どうするか悩み中ですが、いいところがあれば教えてもらえるとありがたいです。

[619: 匿名さん]

山手台に住んでいる方は、日常的な買物はどこでされているんでしょうか？

[623: 周辺住民さん]

日常の買い物は、オアシスを活用してください。
ちょっとした買い物でいちいち車で下りて来られるとふもとの道が混んで皆迷惑するので。

[624: 平地さん]

今は山本の南側で工事やってるから余計に動かない。そもそも信号が多すぎる。中山台の下の道もあの道しかないから本当に混雑渋滞が酷い。中山台も山手台も開発として欠陥だと思う。朝夕週末、動かない、踏み切りで進まない。せっかくの長尾山トンネルの抜け道もこれでは使う気にならない。新名神ができたらもっと酷くなるのではないか。山本や中山の裏山住宅地はまず高圧線と道路がどうしようもない。降りてこないで欲しい。

[625: 匿名]

山手台は何にも無い山本駅へバス便であるという買い物の不便さから、

ご近所と生協サークルを組んだり、キッチンエールなどの宅配を利用するなどして

工夫されていますよ。運転できない主婦も結構いらっしゃいますからね。

[627: 匿名]

不便なのは眺望と引き換えだと割り切っています。週末にまとめ買いするので問題ないです。バス代節約出来るでしょ。

[628: 匿名さん]

山本駅周辺って地味にけっこう色々ありますよね。本当に何も無いのは雲雀丘花屋敷駅や清荒神駅です。

[629: 匿名]

うん地味だね山本。スーパーは古いコープあるけど駐車場狭し。小さい郵便局あるけど駐車場なし。銀行は池田泉州と関西アーバンの出張所のみ。あとは塾ばっかで使えない・・・

[630: 匿名さん]

眺望って言っても海は勿論、花火も何も見えず、高圧線があるだけだけど

[632: 匿名]

若者に人気だから週末には走り屋や珍走団の改造車も良く停まっていますね。

[641: 匿名さん]

北摂で仕事してないけど、彩都と山手台の両方検討した。

彩都は、梅田、難波に加え、新大阪、伊丹にも行きやすいから、

出張の多いビジネスマンにもそこそこ人気がある。

何より、モノレールも地下鉄も座って通勤できるのが良い。

やっぱバスはあてにならないしね。

[645: 住まいに詳しい人]

彩都と山手台で比較したなんて話は、未だかつて住民から聞いた事がないです。ネタでしょうね。

山手台住民は夫婦のうちどちらかが宝塚に地縁がある人が多く、大半が阪神間やの阪急沿線で検討して決めています。

彩都住民は北摂に地縁があったり（社宅や賃貸で暮らしていたとか）、大阪府北部で探している人が殆どです。

[654: 匿名さん]

朝ラッシュ時間帯（駅07:30発）
http://ekitan.com/

山手台（徒歩3分バス7分電車待ち5分）⇒山本駅⇒梅田　　　50分○ 480円○
山手台（徒歩3分バス7分電車待ち5分）⇒山本駅⇒新大阪　　58分× 680円○
山手台（徒歩3分バス7分電車待ち5分）⇒山本駅⇒大阪空港　41分○ 590円×
山手台（徒歩3分バス7分電車待ち5分）⇒山本駅⇒なんば　　67分○ 710円○

彩都（徒歩15分）⇒彩都西駅⇒梅田　　　　　　　　　　　 64分× 620円×
彩都（徒歩15分）⇒彩都西駅⇒新大阪　　　　　　　　　　 55分○ 710円×
彩都（徒歩15分）⇒彩都西駅⇒大阪空港　　　　　　　　　 51分× 480円○
彩都（徒歩15分）⇒彩都西駅⇒なんば　　　　　　　　　　 71分× 780円×

[655: 匿名さん]

山手台のバス料金は加算されてないぞ

[656: 匿名さん]

＞６５４

阪急バス山手台線は幹線道路を南北に往復するだけですから、

バス停徒歩３分なんて住戸は少ないですよ。

[657: 匿名]

＞654
山手台では最小値を採り

彩都では最大値を採る

都合のよい捏造ってことだろ。

[658: 匿名さん]

654はバス代210円普通に加算されてるじゃん　

しかも654に出ているのは山手台（阪急）に圧倒的に不利な朝ラッシュ時の
全く同一条件比較で、昼間だと更に差は10分程度広がる

阪急はラッシュ時遅いので昼間は梅田まで8～9分短縮される一方で、モノレールは
彩都－千里中央の直通がなるから3分以上所要時間が長くなる

【一部テキストを削除しました　管理担当】

[659: 匿名]

バス停まで3分は？

[660: 匿名さん]

捏造もなにも今阪急が分譲している所の広告等の表示のまま比較しているだけじゃん。
実態で言うなら彩都で今分譲中の場所は徒歩15分表示でも、駅まで20分程度かかるケースが殆ど。
最も駅に近い地点より算出している上に、不動産広告は1分80mの早歩きで
計算しているから、距離が長いほど実態所要時間との差が広がる。
しかも駅までの徒歩時間は、駅についてからのホームまでの移動時間は含まれていない。
一方で山手台の現在分譲中の場所はバス停まで徒歩3～4分表示でも、距離が短いので
実態との差は少なくバス停まで6分以上かかる場所は無い。
つまり山手台のほうが実態所要時間との差は少ない。

[661: 匿名さん]

昼間（13:00指定）
http://ekitan.com/

山手台～梅田＿＿＿＿47分（20＋27）
山手台～新大阪＿＿＿61分（20＋41）
山手台～大阪空港＿＿42分（20＋22）
山手台～なんば＿＿＿66分（20＋46）

※家出てから山本駅で電車乗るまで20分（徒歩4分バス8分表示における実際の所要時間）で算出

彩都～梅田＿＿＿＿＿69分（20＋49）
彩都～新大阪＿＿＿＿63分（20＋43）
彩都～大阪空港＿＿＿54分（20＋34）
彩都～なんば＿＿＿＿78分（20＋58）

※家出てから彩都西駅でモノレール乗るまで20分（徒歩15分表示の立地における実際の所要時間）で算出

[662: 匿名]

駅から坂道で広告表示が徒歩15分（実際は20分以上）のようなバス無しエリアは、駅からバス5～10分程度のバス便エリアより価値無い。老後暮らしやすいのもバスが使えるバス便エリアのほう。

これはどこの地域でもそう。

[663: 匿名]

それは10分毎にバスが来るようなエリアのこと、
山手台みたいに一時間に2～3本しかないバス便ニュータウン（しかも駅前が貧相）は対象外。

[664: 匿名]

正直モノレールはバス以下でしょうね。
デイタイム1時間に3本しかないうえに千里中央まですら乗り換えないとたどり着けないし料金も高い。
彩都の家（徒歩15分表示、実際20分）から、しょぼい千里阪急（年172億円）まですらドアツードアで46分かかってしまいます。山手台から梅田の各デパートの旗艦店（阪急うめだ本店は年1300億円）に行くまでと変わりません。昼間は阪急座れるし。
交通費高い街は、リタイア後悲惨です。三田や泉北はシニア世代が脱出したいと悲鳴をあげています。

千里阪急よりは充実している川西阪急（年181億円）までなら、山手台からドアツードアで20分ちょっとです。

[665: ビギナーさん]

なるほど。

[666: 匿名]

確かにバスで10分以内は住めばそこまで苦痛じゃないかもね。
しかも、今は原付や電動自転車も有るわけだし、
バス停までも3分では難しい家もあるが見たところ平均で4～5分
でしょう

他のバス便エリアに比べたら選択肢に入りやすい場所なんでしょう
ね。

[667: 匿名]

バス本数少ないね。

[668: 匿名さん]

老後の平均余命は年々伸びていますから、交通費やアクセスは重要ですね。

[669: 匿名さん]

電動アシスト自転車の普及は大きいですね。

従来はバッテリーやアシストモーターの性能が悪く使い勝手の悪いものでしたが、

現在は格段に改善され、原付どころかイク全体の売上台数をも超える近距離移動パーソナルモビリティの

メインストリームになっています。

山手台程度の坂なら電動アシストで体力を殆ど使わず登れますから、行きは速達、帰りは徒歩程度の

体力と時間で帰宅できる手段として有力な移動手段です。

原付と違って、免許が不要なので子供から老人までいかなる世代でも使えるのと、どこの駅でも自転車と

同じ条件で駐輪契約できます。

阪急（行き5分、帰り15分、平均10分）は勿論、

JR（川西池田や中山寺、行き10分、帰り20分、平均15分　山手台中⇒山本台経由）を使う事もできます。

大阪駅まで30分ちょっとで行く事も可能です。

[670: 匿名さん]

訂正

現在は格段に改善され、原付全体どころかバイク全体の売上台数をも超える近距離移動パーソナルモビリティの

メインストリームになっています。

[671: 匿名さん]

>664
彩都で徒歩１５分（実際２０分）と書いてるが、阪急の分譲地は、彩都の中でも
駅から一番遠いんだけど。
デイタイムだけでなく、通勤時間帯、深夜含め冷静に考えたら？。

[672: 匿名さん]

彩都全体で見たら、ガチの所掌時間15分以上のほうが多いでしょ。
これからの分譲地含め。

[673: 匿名さん]

>669

自転車さえ買ってしまえば、バス定期より駐輪場代の方が安上がりですね。
ただサラリーマンの場合、バスが使えるケースでの自転車通勤(=駐輪場代の支給)を認めていない会社も多いみたいです。通勤災害リスクがバスと比べて高いので。

[674: 匿名]

自転車は天候に左右されますから、あてに出来ないわ…

[675: マンコミュファンさん]

会社にはバス通勤で申請して、普段は自転車。
天気が悪い時はバス利用。

考えていそうな人(実際やっている人も)多そうだが、自転車で事故った時は厄介事になりそうだな。
当然通勤災害扱いにはならないし、会社の心証も悪い。
まっ自己責任で。

[676: 匿名さん]

>672
彩都は、茨木側の大部分、箕面側も学校までが徒歩１５分だから、１５分以内の方が多いよ。
この前まで分譲してた阪急やまぶき遠くのようで、駅徒歩１０分でしたしね。

[677: 匿名]

駅まで徒歩10分越えると流石にしんどいから電動自転車で
彩都西まで行くのがベストだね。

[678: 匿名さん]

彩都から菅野へ抜ける道路は自動車専用？できたら彩都西駅まで行かなくても
普通にカルフルールまでアシストで行ける

[679: 匿名さん]

山手台は電動アシスト自転車で16分程度（下り2.7km 6分、平地2.5km10分）で川西の商業施設・デパートまでいけますね。帰りは23分（平地2.5km10分、登り2.7km13分）。

彩都から電動アシスト自転車で千里中央（10km）はいくらなんでも無理です。

[680: ご近所の奥さま]

＞山手台は電動アシスト自転車で16分程度（下り2.7km 6分、平地2.5km10分）で
＞川西の商業施設・デパートまでいけますね。帰りは23分（平地2.5km10分、登り2.7km13分）。

山本～川西の旧１７６は歩道・自転車道が未整備の危険な道路ですから安易に自転車通行を推奨するような書き込みはお控えください。よろしくお願いいたします。

[681: 匿名さん]

むしろ多くの人が利用して、早期整備をうながすべき道だと思います。

[682: 匿名]

山手台から川西能勢口まで、他人（ひと）の迷惑省みず、危険を省みず、未整備な旧国道を爆走する勇気があるなら何とか16分で到達可能かもね（笑）

[683: 匿名さん]

生活道路も含め車道で最優先なのは、交通弱者側からなので、自動車が歩行者、自転車に
気を使わないといけないのが道路交通法に沿ったマナーです。

歩行者や自転車が通行中に危険な思いをするケースにおいては、迷惑をかけているのは自動車側です。

一部危険な場所（拡幅されていない）があるからクルマ以外（交通弱者）は通るなというのは、本末転倒です。

[684: 匿名]

16分というのは、爆走とはかけはなれた、かなりの安全運転で
下りも平地もゆっくり走行（電動ではない普通のママチャリの老若男女の
平均移動速度を1割以上下回る遅さ）した場合の数字だね。

[685: 匿名さん]

まあ、いくらキレイ事や屁理屈並べたって、

あの道、一度でも自転車で通ったら二度と通ろうとは思わないよ・・・

一台の迷惑自転車の後にクルマが数珠つなぎになってますからねぇ（笑）

[686: 匿名]

あの道は危険。地元民なら常識。

[687: 匿名]

一本しか無い地域の主要生活幹線道路（旧176）が、もっともポピュラーな移動手段である自転車で通行し難い状況のまま放置されている事がまず問題ですね。

[688: ご近所の奥さま]

だから、そんな未整備道路を自転車で川西までの最短路のように紹介するのはやめましょう。

[690: 匿名]

立場かわればドライバーにも自転車乗りにもなるんだからね・・・

あの危険道を自転車で通行するのはダメとまでは言わないが出来る限り控えようね。

それが地元民の暗黙の了解だと思う。

[691: 匿名さん]

みんなで通って、そんでもって通行料増して
ゴリ押ししようなんて考え方はどうかな
道路整備する以前の問題。

[692: 匿名]

一本しか無い主要道路が自転車の通行もままならない状況のまま放置されている事がまず大問題でしょ

[693: 匿名さん]

176号の阪急平井車庫周辺は数年以内に拡幅整備されるようですが、さらに東側に関しては情報がないですね。
現状では、
山本まで自転車→阪急で能勢口
がベター。

[694: 匿名さん]

道路が整備されるまで、無理して自転車で川西まで行くのは、やめましょう。

[695: 匿名さん]

川西や伊丹のほうが便利だからといって、日常的な買物を市外で行っていると、ただでさえ不便な宝塚はますます衰退します。それは地域の価値を低下させ、結局住んでる市民が損をします。できるだけ普段の買物は市内でしたほうが良いです。

[696: 匿名さん]

もう遅いかも。
周辺他市に便利な施設ができてしまっただけに、そこに向かう人の流れを変えるのは難しい。

[697: 匿名さん]

宝塚の凋落は目を覆うばかりですね。

[698: 匿名さん]

確かにできるだけ市内の生活圏の衰退を防ぐべく市内の消費を心がけるべきですね。
電動自転車で、オアシス、山本周辺、JR中山寺周辺ぐらいでどうでしょうか。

[699: 匿名さん]

山手台の主要な懸念事項としては、今後の景観や手抜き開発以外にも、新名神の開通による影響がありますが、6月の市議会の一般質問でもあがっていました。

（仮称）宝塚SAは西日本で最大級の面積を誇るSAになる予定で、大都市アクセスの良さや規模から大阪・阪神圏のVIPカーや改造車の週末のミーティングやコミュニケーションの場に利用される可能性がひじょうに高いという事で、そういった方々にひじょうに期待されているという現実があるようです。

当然、山手台の幹線道路が（仮称）宝塚SAへのメインルートになりますから、金曜日や土曜日の深夜は現在よりも賑やかになる可能性があります。宝塚SAでのミーティングからの帰り際に、ロケーションの良い山手台北公園にそういった方々が立ち寄って深夜騒ぐスポットになってしまう事もじゅうぶんに考えられます。

[700: 匿名さん]

ちょっと心配ですね。

[701: 匿名さん]

某タウンでは有名スポットに住宅敷地内を通行して他車が乗り入れをするため
自治会で禁止ということです、電柱に迂回道路の矢印看板が設置され地域の静音を保っています、

走爆するヤン車や痛車でいっぱいになることは十分に懸念されます
山手台北公園付近は景観衛生保護のため車での付近乗り入れを規制すべきです

[702: 匿名さん]

阪急、宝塚、山手の三大ブランドは不滅です
年を経れば経るほどその価値は増してゆきます

[703: 匿名]

○山手（やまのて）はイメージ良い

が、

×山手台（やまてだい）はイメージ悪い
×宝塚山手台
×茨木山手台

[704: 匿名さん]

んなこたあない

[705: 匿名さん]

現実の宝塚は、過去の駅前再開発、まちづくりの失敗や、乱開発や無秩序なミニ開発やブランドの切り売りが過ぎて致命的にブランド力が落ちています。

[706: マンコミュファンさん]

阪急も、これほどまでに凋落した宝塚にはもうこだわりはないのでしょう。
山手台の分譲区画がだんだん変質しているのも、早く処分して手を引きたい意志の表れ。
先日のガーデンフィールズ閉園の記事を見て、あらためてそう感じました。

[707: 匿名さん]

せめて東１、東３丁目ぐらいを、今後の山手台や宝塚の斜面地開発の

ベンチマーク（平均敷地面積・緑化基準・景観・擁壁の仕上げ・街並み）にして

いただきたいですね。

今工事している所は、バス通り沿いだけごまかし程度に石を貼って後は

コストダウンする為に仕上げ規定の義務付けも無しに打ち放しのままにしたり

区割りがどんどん小さくなっていたりと印象悪いです。

[708: 匿名]

新街区ビューノは、63坪（210㎡）以上の区画がひとつも無いようですね。
60坪（200㎡）以上の区画もごく僅かで、殆ど50坪台のようです。

山のてっぺんを森林破壊してこれは酷いですね。

山のふもとの開発の彩都や西宮名塩ですら平均65坪ぐらいあるのに。

[709: 匿名]

確かに。百歩譲っても２１０平米ぐらいを最低基準にするべきだろうな。

[710: 匿名さん]

充分じゃない？

[711: 匿名さん]

そんなに広さは必要ない無駄

[712: 匿名]

高くなるならいらないです。

[713: 匿名さん]

高くなりません。殆ど同じ値段のまま坪単価が下がるだけで、何一つ悪いことはありません。

平均10坪アップで、緑の量は倍増し、美しい街並みがもたらされます。

[719: 匿名]

我が家は小さいほうがいいというか、１７０㎡あれば充分です。

そしてご近所も同じようなサラリーマン世代でないとお付き合いしにくいので、

出来れば周囲も同じくらいの敷地面積であれば好ましいなとも思っています。

スミマセン。

[720: 匿名さん]

最低ぎりぎりの水準の区割りにして、多様性が無く同じような世代の同じような世帯ばかり入居すると、一気にオールドタウン化して、街が衰退し使い捨てになる事が大問題になっているので、リタイア世代から（平屋をたてたい大き目の土地）から、若い子育て世代から、二世帯住宅まで、さまざまなご家族が入居できる街にするのが、持続可能な正しい街づくりです。

[721: 匿名]

そうですね、横並び意識と言いますか同じような世帯だと安心してお付き合いできますしね。

あと、土地が広すぎると外構やお庭にお金かかりますからね。
ほどほどでいいです。

[722: 721]

721は719さんへの返信です。
失礼しました。

[723: 匿名]

ハウスメーカーの住宅が建ち並ぶニュータウンというだけで、じゅうぶん美しい街並みだと思います。
ですから２００とか２３０とか大きすぎて持て余すだけ。少子化の時代１７０あればじゅうぶん過ぎます。
固定資産税の心配とかもありますしね。

[724: 匿名さん]

子育てサラリーマン世代が、平地で５０坪は高くて買えない、古い住民がいる
オールドバス便ニュータウンには入りたくない、新しい街じゃないと嫌だと、
その世代ごとに新たに５０坪の山林乱開発分譲地を求めていては、山肌が
自然破壊で全てなくなってしまいます。

つまりそんな非常識な開発はもう終わりにしないといけないのです。

[726: 匿名]

普通の注文住宅（2階建て延床面積40坪、駐車スペース2台）を建てた場合の平均的な緑（樹木）の量

平均230㎡の区割りで分譲した場合　133
平均210㎡の区割りで分譲した場合　100（基準値）
平均180㎡の区割りで分譲した場合　 50

平均55坪と平均70坪では、街の成熟後の緑の量は2.5倍以上もの差になるという事です。
僅か15坪の差が、環境配慮と緑地回復という点において劇的な差になるのです。

[727: 匿名]

重要なポイント

・山手台はもともと景観保全、環境保全対象の山麓グリーンベルトで開発禁止区域（別荘地同様の市街化調整区域）だった

・じゅうぶんに景観に配慮して、特に環境影響が大きい標高の高いエリアは敷地面積を通常のニュータウン（平均65坪）より大きめにすることで完成後に緑を回復させて山並みグリーンベルトを復元する計画で、開発許可を得た

[728: 匿名]

山麓部の建蔽率や一種低層の全体の敷地面積などの基準を上げる事などは不可能です。
なぜならあえて甘い基準で乱開発を誘導している（してきた）のは、その基準を制定している宝塚市自身だからです。
首長や議員が開発利権で業者から裏金を貰う為に（市長提案の条例案を議会が可決すれば、市街化調整区域を市街化区域に線引き変更できる）、開発しやすい甘い基準のままにして、ブランドを売り飛ばしてきたのです（以前は西宮市よりも宝塚市のほうがブランド力は遥かに高かった）。

もともと宝塚は戦前の古い住宅地は殆ど100～300坪で分譲されています。
昭和40年代までの山手の住宅地も概ね平均70坪以上です。
その頃までは開発業者自身のモラルが崩壊しておらず、山並みに調和する景観や良好な環境を考えてまともな開発をしていたのです。

しかし行政の思惑により、甘い規制のまま据え置かれた為、昭和50年代以降、宝塚の山麓部では環境配慮や景観を考えない無秩序な乱開発が増加したのです。今日の景観を破壊するゲリラ的な建売屋やミニ開発屋による無秩序な開発が一向に減らないのも、行政がまともに景観や山並み環境を守る意思が無いからです。

昭和50年代以降乱開発が増えたといっても当時開発された大規模デベロッパーによる開発では、一定の景観配慮がなされています。

阪急が開発した逆瀬台やクラレ・大林組が開発した中山台は平均65坪ほどありますし、中山や逆瀬川で最も標高が高い山に面した場所（中山桜台7、ゆずり葉台）は、特に緑地率が高くなるように平均150坪以上あります。

そして宝塚の今までのどこよりも開発後の緑地回復や良好な景観に配慮してするからと確約して、本来開発できない山林の開発許可や地元合意を得て昭和60年代に工事が開始されたのが、いわゆる山手台です。

このような経緯がありますから山手台では「宝塚の山麓部の普通や平均レベルの敷地水準や平均レベルの景観配慮」では倫理的に許される事ではないのです。明確に、平均以上の開発をして（曰く日本中がお手本とする美しいまちづくり）、長尾山系の住宅街のベンチマークとなる山並みに溶け込む美しい街をつくると説明していたわけですからね。

宝塚の山手（一種低層）の平均ですら70坪台なのですから、平均50坪台のほとんど庭が無く緑が復元されない街区設定などは論外です。

[729: ビギナーさん]

そもそも山手台の開発理念は、平均を遥かに上回る意識レベルで環境や景観や山の緑に配慮した開発という事ですからねぇ。

いまさら乱開発に走っても言い訳はできませんよ。

[732: 匿名さん]

開発の話を隔離スレでしない奴は、無視して削減依頼がルール。

[733: 匿名]

核家族化で世帯人員が減少しているのですから、

昔のように広い宅地なんてもったいないです。

庭や外構にお金かかりますしね。

１７０平米にハウスメーカーの家建てれたらじゅうぶん贅沢だと思いますけどね。

経済も縮小していくのに多くを望みすぎてはいけません。

[742: 匿名さん]

まぁ常識で考えて、山の上を大規模山林破壊して50坪はモラル崩壊でありえないです。
大規模な森林破壊を伴う開発の場合、緑や景観や環境保全を考慮すると

標高50～150m　平均65坪（宅地の平均緑地率20～25%が無理なく達成される水準）
標高150～200m　平均80坪（宅地の平均緑地率25～30%が無理なく達成される水準）
標高200m以上　平均100坪（宅地の平均緑地率30%以上が無理なく達成される水準）

ぐらいが（感覚が麻痺した悪徳デベや悪徳乱開発行政の論理ではない）、まともな開発水準でしょう。

[743: 匿名さん]

＞７３３

＞核家族化で世帯人員が減少しているのですから、

＞昔のように広い宅地なんてもったいないです。

＞庭や外構にお金かかりますしね。

＞１７０平米にハウスメーカーの家建てれたらじゅうぶん贅沢だと思いますけどね。

＞経済も縮小していくのに多くを望みすぎてはいけません。



そうですね。
それがごく普通の感覚でしょうね。

[744: 匿名はん]

50坪台用意するにしても、大きめの土地も用意してせめて「平均」は65坪ぐらいに
おさまるようにせなあかんね。

霧がかかるような山の上で50坪台は乱開発以外のなにものでもないしな。

そもそも山手台開発の理念と開発経緯、コミットメントは、どこよりも山の環境に配慮して、
どこよりも緑豊かで、どこよりも美しい街並みをつくるという事やからね。

宝塚の山手（一種低層）の平均（70坪台）を遥かに下回る、カツカツの敷地面積で、
どこよりも緑豊かで環境に配慮した持続可能（非使い捨て）な街になるわけがないわな。

[746: 匿名]

山手台はブランド力もほとんど皆無ですし、景況考えると、大きな土地の需要少ないでしょうね。

[747: 匿名さん]

大都市圏全体のニュータウンの土地の膨大な在庫過多、家余り、人口減少時代、はっきりいって
新規のニュータウン開発や山林破壊開発はもうやめないといけない（市街地を拡大してはいけない）
のというのが世間の常識だが、既に大規模に山林を破壊し造成の手を入れて後戻り不可能な場所所は、
せめて最大限に自然環境に配慮して、じゅうぶんに緑が回復する区割りの一世代使い捨てにはならない
平均以上に街にする必要がある

公園墓地やこれからの時代に大幅に不足する高齢者住宅（じゅぶんに緑に囲まれた）や、定期借地権の
別荘地等にするなどがベストだが、今からでは無理だろう。

[748: 匿名さん]

宝塚や阪急や山手台より遥かにブランド力が無い三田や生駒や奈良や名塩のバス便エリアでも広い土地で分譲できていますから、まともな区割りは無理で、小さい区割りじゃないと無理などとのたまっているのは、割高坪単価で売りたい全くの悪質業者と荒らしの詭弁だという事です。

そもそも全くブランド力がなければ、ビューノがあんな割高坪単価（南向きの非角地が坪47～50万　苦楽園や甲陽園の標高200m級の山手のバス便エリアより遥かに高い　中山台や逆瀬台の相場より遥かに高い）で売れるわけがないが、実際には売れている。

同じ価格帯で65～70坪なら飛ぶように売れるでしょうし、実際平均65～70坪の区割りなら、同じ景況時に顧客層が土地に出せる上限から坪単価が下がります。

×　需要が無い

○　小さめの区割りにして割高坪単価にして儲けを最大化したい（建売屋と同じ）

[749: 匿名さん]

平均180㎡で2500～2600万の区割りでなんとか営業努力や広告戦略によって販売可能な場所で、
平均210㎡で2700～2800万の区割りなら遥かに短い期間と営業努力ですぐに売りきる事ができますし、
実際それぐらいの値段になります。

つまり大き目の土地は需要が無いなどといっているのは、景観や環境配慮や街並みを犠牲にしてでも、
小さい区割りにして高い坪単価と区画数の最大化によって利益のみ追求したいだけです。

需要無いどころか大有りです。
50坪台の区割りと違い、65坪程度の区割りでは、住環境の基本性能や街並みの点で段違いですからね。

需要が無いのではなく、土地を10坪ほど大きめにしたら割高な坪単価で売る事ができなくなり儲けが減るので
それを避けたいという単なる業者のエゴ、都合だという事です（ミニ開発の建売屋と同じ）。

[750: 匿名]

売れてるなら何ら問題なしです。
皆さん納得して買われてるわけですからね。

[751: 匿名さん]

阪急は図体のでかい売り逃げミニ開発業者なのです。

[752: 匿名さん]

>>750
まさに建売屋やミニ開発屋と同じ主張ですね。
買っているお客さんがいるから、うちは全く社会悪でないという詭弁。

ちなみに阪急の山手台開発の理念・趣旨は『もともと保全対象だった大変貴重な
市民の財産である山並みを削らせていただくからには、ゆとりある街並みにして
最大限に景観や緑地回復に配慮した緑豊かでどこよりも美しい街づくりをする』です。

[753: 匿名さん]

パチンコ屋やサラ金と同じだね。
お客さんが納得しているのだから、うちの商売は何も問題が無いというのと一緒。
そういえば、阪急はスタッフィとかいうサラ金もはじめてましたっけ。

[754: 匿名]

その山並みを守るために170㎡という基準を設定し、現に遵守されてるわけですよね？
170で不満なら200なり230なりに上げてさらに厳しくするように運動されたらいかがでしょうか？

[755: 購入検討中さん]

関西に越してきてまもなく、土地勘も(ネットでの情報しか)ないため、
分譲地を候補に探していまして、
山手台5丁目を前向きに検討しています。

ご存知の方教えていただきたいのですが、
通勤に中山寺駅を利用する予定なのですが、原付で駅まで行く場合、
山手台中学の南側の中筋山手に通じる細道は、原付は走れますか？
地図だとそこが最短なのですが。

五月台4丁目から中山寺駅行きのバスは一番早いのでも8時45分発のようで、
私の通勤には利用できなさそうです。

辛口やアンチコメントは勘弁して下さい。

[756: 匿名]

JR中山寺経由のバス始発は7時10分だと思う。私もよく乗るよ。

[757: 購入検討中さん]

755です。

＞756
レスありがとうございます。
始発7時10分というのは五月台4丁目停留所のことですか？

阪急バスのHPには8時45分と書いてあるのですが、
http://bus.hankyu.co.jp/rosen7/jikoku_img/044202_1.pdf
どこを見れば実際の時刻表が分かりますか？
現地のバス停に行けばわかりますか？

[758: 匿名さん]

朝ラッシュ時はJR中山寺(北口)へ乗り入れせず、「国道中筋」がJR中山寺への最寄りとなります。

[759: 匿名]

五月台4からのJR中山寺行き（国道沿い）始発が7時10分です。

[760: 購入検討中さん]

755です。

>758、759
ありがとうございます。
それはとても助かる情報です。質問してよかったです。
国道中筋で降りた場合、五月台4から中山寺駅改札までおそよ何分くらいですか？
もしくは何分のバスに乗ったら何分の電車に乗れますか？


原付でのルートに関してももしお分かりの方いましたら教えてください。

[761: 匿名さん]

電車乗るまでの時間は知らないけど、国道バス停から駅の入口（階段）までの徒歩は３分弱ぐらい。

>>755
あの道は、山手台開発時に水道施設を整備する時につくった舗装道路で、現在は正式には通れない（ゲートが閉まっているのでよじのぼるなど強行突破しないと無理。常用している人間はいるが）。通学路や歩行者道路にするという地元の要望は常にあるけど、原付止めがあるので、たとえ歩行者道路として開通しても原付は無理。原付でＪＲ中山寺を利用する場合は、普通に幹線道路を使ってジオグランデ前で右折か、山手台西１丁目から山本台経由。

[762: 匿名]

五月台４丁目から国道中筋までは８分

五月台４丁目発７時０５分のバスに乗れば７時１３分に国道中筋着

見たところ７時１８分発の快速大阪行き（大阪７時４１分着）には乗れそうだが。

[763: 購入検討中さん]

755です。

>761、762
ありがとうございます。
東西線を利用する(上に、駅からも暫く歩く)私にとって、
山手台5丁目のほとんど唯一のネックが通勤時間だったのですが、
中山寺駅利用で、許容できる通勤時間で通勤ができそうです。

お二方のレスをもとに、
できるだけ早く有給をとって、平日に何度かのバス往復と、
原付を購入して、原付での往復を実際経験したいと思います。

[764: 匿名さん]

>>763
ＪＲを使うのが決まっているのでしたら、西宮名塩（ＵＲが今分譲している所）にされたほうが良いと思いますよ。
特別な労力や工夫を必要とせず、普通の方法（徒歩３分、バス４分、電車乗るまで５分、電車３２分）で
山手台からバスでＪＲ中山寺を利用した時と変わらない通勤時間で大阪まで出られます。
そして駅まで（から）歩こうと思えば歩けます。

[765: 匿名]

JR中山寺利用するなら、中山台の中心部付近（五月台1～3丁目、桜台2丁目あたり）
で65坪ぐらいの仲介土地買って新築がいいんじゃないの。
既存のオールドニュータウンは、新規分譲プレミアム（デベの利益）が乗ってないから、
割高な山手台のきつきつコンクリ52坪を今買うより、遥かに損（値下がり幅）が
小さくてすむし住環境もより良いよ。

山手台は西1～2丁目、東2～3丁目は、中山台や逆瀬台など他のバス便ＮＴの平均より
住環境の質（街並みの美しさ、平均面積、緑豊かさ）において上回っているが、
西4丁目、東5丁目は今のままでは完全に宝塚の主要なバス便ＮＴで最もコストダウンして
住環境の質も劣る、（将来）中古同士の比較になった時に見向きもされない
何の価値も特色も残らない地区になるよ。

[766: 購入検討中さん]

755です。

>>764
西宮名塩も候補に入れていました。
西宮名塩は確かに通勤を考えると良いのですが、
プライベートで車を利用する時の176号の慢性的な渋滞がネックでした。
高速もありますが、出かけるときに毎回高速を使うのもどうかなぁと思っており、
山手台が優勢になりました。山手台なら名塩と異なり混雑時の抜け道もいくつかありますし。

>>765
五月台1～3丁目、桜台2丁目は確かに非常にいいと思います。
希望として、消費税増税前かつ住宅ローン控除があるうちに、
もしくは再来年住宅ローン控除が手厚くなるならその時に（日本経済新聞情報）購入したいと思っていますので、
本年度中にそちらで土地が見つかったらそちらもよいと思っています(今は予算内の候補の土地がないようです)。
ちなみにハウスメーカーはもう決めています。

将来的な価値も重要と思いますが、現状出せる金額も限られますので、
子供がある程度成長するまでの、私たちが納得する環境の確保を最優先に、それに見合う金額を出したいと考えています。

[767: 匿名]

>>766

五月台四丁目からJR中山寺（国道中筋）までは行きは8分ですけど、帰りは21分ですよ。

これは許容できるレベルですか？

さらにそこから自宅まで登り坂を数分歩く事になります。

JR中山寺で降車してからバスに乗るまでの平均待ち時間を7分とすると、JR中山寺から自宅まで35分ほどかかってしまいます。原付なら15分かからないでしょうけど飲酒する場合は無理ですね。

阪急バスの中山台線はタウン内をぐるっと回るので、行きも帰りも所要時間が同程度かつ短いエリアは、五月台1～2丁目や桜台1～2丁目（中山台センターのバス停利用）などの一部に限られます。

[768: 購入検討中さん]

755=766です。

>>767
それは、大変ですね。盲点でした。
バスの利用は飲み会、雨天時と歳を重ねた時にと考えており、
当面は頻度は少ないのですが、少なからず利用はします。
中山寺駅を利用する私にとっては、おっしゃる様に、
五月台、桜台の、それも1から2丁目が良いのですね。

早速不動産に行って来ます。
ありがとうございます。

[769: 匿名]

名塩の最大のネック（や地価が暴落した要因）は、176号線の渋滞ですが、遅くともあと8年以内（2010年代まで）に名塩道路（176のルート改良＆4車線化）の完成により解決すると見られています。

名塩道路完成後の西宮名塩ニュータウンは、駅から近く通勤便利で、弱点も少ないニュータウンとして見直されるかもしれません。

[770: 購入検討中さん]

755です

>>769
とても多くの情報をお持ちでいらっしゃいますね。
それはとてもいい事ですね。

山手台のバス事情も今後改善されることを切に願います。
販売センターで聞いたところによると、
今後6年か7年はビューノの北、東、東南側を新たに分譲し、
それに伴った新たなバス道ができるとのことでしたが、
それはそれで今後の道路事情が心配です。

[771: 匿名さん]

新名神の開通も重なりますし、山本駅南の交差点がますますボトルネックとなる可能性があります。
情報がないところを見ると、改良の目処すら立っていないようです。

[772: 匿名さん]

中山台は、バスでJR中山寺利用が可能になった事により、場所によっては（五月台の南部）
梅田（大阪駅）まで朝ラッシュのピーク時で玄関から公共交通機関40分前後になった。
今まではバス利用は中山駅しか無く梅田駅まで55分ぐらいだったから、結構この短縮は大きい。
梅田まで1時間以上かかる関西の新旧ニュータウンが多い中40分はなかなか良い部類の数字。

[773: 匿名さん]

原付よりも、電動アシスト自転車のほうがおすすめです。理由は飲んでも、使えるからです。ぱくられそうな予感を察知すれば、降りて押して歩けば警察は手を出せません。

[774: 匿名]

古い街でもOKならば、萩原台はいかがですか？川西は駅も
開けてますし、阪急、JR両方使えます。
また、電動自転車で十分帰れる距離です。中山台や名塩より
利便性は高いです。

[775: 匿名さん]

萩原台は萩原大橋が出来てから、川西に近くなって急に便利になったけど、地形が微妙ですね。

大阪平野に面した長尾山系の南斜面の住宅街のような明るさと地勢の良さはありませんね。

[776: 匿名さん]

萩原台には高圧線・高圧鉄塔がないぶん山手台よりはマシだと思う。

[777: 匿名]

以前、コンビニ（アズナス）あったのになくなってますね？

オアシス出来たからかな？

コンビニと食品スーパーは別モノだと思うんだが・・・

[778: 匿名]

阪急オアシスも平日昼間はガラガラで閑古鳥鳴いてるくらいですからねぇ・・・

[779: 匿名さん]

商業施設が充実すれば、これから先176号へ降りる道の混雑が問題になってきてもそれほど不便にならないと思うのですが、たった1軒のスーパーがそんな状態では、なかなか出店に踏み切るところは出てこないでしょうね・・・

[780: 購入検討中さん]

755です。
山手台5丁目は電動アシスト自転車で通えそうですか？駅まで3キロ以上あるのですが…
もし可能なら、基本原付、お酒飲む日は電動アシスト自転車、出勤時に原付では厳しそうな程の雨ならバスと
使い分けができそうですね。

萩原台というか川西はノーマークでした。
萩原台を調べましたらバス便が抜群にいいのですね。
信号の数はわかりませんが、駅までの距離が、山手台5丁目より1キロ前後も短いです。
マイナス点は775がおっしゃってる地形の向きなのでしょうか？
川西（能勢口駅近くなど）は複雑な理由で、市立幼稚園、公立小中に通わせる方が少ないとネットで見たのですが、
萩原台はどうなのでしょうか？どなたかご存知ですか？
明峰小学、明峰中学区のようで、inter-edu等を見たのですがイマイチ情報がありません。
スレ違いかもしれないので、不快に感じたらすみません。

[781: 匿名さん]

川西の道路は、山手台の比じゃないぐらい交通量多いし渋滞するよ。
明峰地区（萩原台、湯山台、南野坂）は色んな方向の斜面が混ざっている蟻地獄みたいな地形です。
こればっかりは実際に現地に行かないと、理解しにくいと思います。
あと街並みが合うかどうか？

湯山台、萩原台は、擁壁の見た目が独特な上に汚れていて、ちょっと今となっては
街並みの外観が宜しくないです。
オーソドックスな間地石の中山五月台や中山桜台と比べると、好みが分かれると思います

[782: 匿名]

川西能勢口・川西池田と山本・中山寺とでは利便性が月とスッポンほど違い過ぎますからねぇ・・・

[783: 匿名さん]

山手台北部は、山本駅まで電動アシスト通勤は普通にいますが
（ただしバッテリー8ah以上の上位モデル推奨）、JR中山寺まで行っている人は
殆どいないでしょうね。
これは無理という事ではなく、JR中山寺利用を電動アシスト自転車アクセスで
想定する人は、そもそも山手台を検討しないという事だと思います。
しかし実際は山本までと距離あまり変わらないので余裕で利用できます。

山手台4丁目バス停からＪＲ中山寺　3.4km　※山手台西1丁目・山本台経由
山手台4丁目バス停から阪急山本　2.9km　※幹線道路まんま

行きは12～13分、帰りは17～18分という所でしょう。
帰りにしても、待ち時間とバスと徒歩の合計よりは短いです。

[784: 匿名]

山手台は唯一バスが通じている山本駅を利用しなはれ。

[785: 匿名さん]

いらんお世話じゃ

[786: 匿名さん]

>しかし実際は山本までと距離あまり変わらないので余裕で利用できます。

>山手台4丁目バス停からＪＲ中山寺　3.4km　※山手台西1丁目・山本台経由
>山手台4丁目バス停から阪急山本　2.9km　※幹線道路まんま

いずれにしても電動自転車が必要。

[787: 匿名さん]

毎日駅まで3km以上自転車で往復は大変だと思うよ。

[788: 匿名さん]

７５５さんの通勤先は東西線という事ですが、ＯＢＰ（京橋）なんですかね？

であるのならば、山手台を買う場合、梅田ではなく川西乗り換えで定期を申請すればいいのではないですか？

そのほうが所要時間はやいでしょうし、定期代も安くなるはずです。

山手台⇒バス⇒山本⇒電車⇒川西⇒徒歩⇒川西池田⇒大阪方面

これで申請して、雨天の場合は、行きは五月台4丁目から中山寺にバスで出て（所要時間優先）、
帰りは川西池田で阪急に乗り換えて山本駅からバス（申請通りのルート）で帰宅します。

晴れている日は、原付でＪＲ中山寺か川西池田を利用。

[789: 匿名さん]

東5丁目なら、バス（五月台四丁目）JR中山寺ルートで申請して、普段は原付でJR中山寺、雨や飲んだ時は行きは申請ルート、帰りは川西池田で阪急に乗り換えて山本からバスで帰宅でOK　

[790: 購入検討中さん]

755です。
皆様アドバイスありがとうございます。
お陰でかなりイメージがわいてきました。

>>788 789
会社は京橋からもう少し行ったところです。中山寺駅to会社で約55分です。
おっしゃられた川西池田乗り換えは確かにありですね。
実際中山寺から乗るより10分ほど時間がかかるようですが、帰りのバスの事を考えたら最良ですね。

桜台の土地も見に行って来ました。
土地は広いのに値段は同等なので確かに悩みます。
山手台にした場合の山手台小中と、桜台の桜台小、五月台中は今は同数のクラス編成ですが、
前者は増加、後者は減少になりそうな気がするのと、
土地が売り出されている理由が相続というのが多く、それがマイナス要因になっています。
相続ということは…そういうことですよね。でもそれが売りに出す理由の主になるのは当然なのでしょうね。

[791: 匿名さん]

五月台１～２丁目の土地の仲介売出物件は、少し前はお手ごろな値段で結構見かけたのですが、今は殆どなくなってますね。

ＪＲ中山寺の北側ロータリーの運用が開始になって、ピンポイントで人気が上がって売れているのかもしれません（中山台全体ではなく、行きも帰りもバスの所要時間が短いエリア限定で）。

[792: 匿名さん]

今現在で見たら、中山台より山手台北部のほうが、新しい家が建って若い世代が多いように見えて、活気があるように錯覚すると思います。しかしコストダウンして区割りも小さく擁壁も手抜で何一つ街並みが美しくなる要因や長所が無い山手台の北部が、中山台よりも優れている点や、持続可能な街足りえる要素が全くありません。30年後の価値（評価）は、山手台北部より中山台の中心部のほうが高くなっているのは間違いないと思われます。山手台でも東3丁目以南は、他の宝塚市内のニュータウンと比べても、街並みが美しくこだわりで負けていないので、世代交代は起こると思います。

[793: 匿名さん]

山手台もJR中山寺にバス便アクセスできるように検討するべきでしょうね。

行きも帰りも15分以内になる路線で。

[794: 匿名さん]

ちょっとした買い物でも車が必要な場所の住宅地は、30年先には需要がなくなっていると思う。

[795: 匿名さん]

車に頼らざるを得ない場所はお年寄りには辛い場所が多く(坂が多い、高い擁壁で玄関まで長い階段)、転出が進んで徐々に活気がなくなる。そうして生じた空き家を若い世代が購入すればいいが、活気がなく便利でもないところにそういった需要ができるのか疑問。

[796: 匿名さん]

持続可能な社会構造、社会基盤の維持管理という事を考えると、人口大減少時代をこれから迎える今

山の上を切り開いてのニュータウン開発や、森林破壊をしてのミニ開発や、分筆によるミニ開発など

無秩序な市街地の拡大や住宅戸数の増大は論外で、抑制しないといけないのは明らかだが、現実は

これに逆行している。昔の開発のほうがまともで、今のほうが遥かにえげつない開発が、駆け込みで

行われているという矛盾。

[797: 匿名さん]

いま、昭和のバス便ニュータウンの焼き直し劣化版をつくったところで、将来の空家戸数を

増大させるだけなのに、悪質デベロッパーは、緑地環境回復や将来の景観など無視して、少しでも

高い単価で売る為に土地をぎりぎりまで小さくして仕上げもけちって売りさばく。

行政は癒着しているので、山の緑地保全（回復）や街並み・景観や住環境や市の価値や将来を

犠牲にし開発た変更も、あっさり許可する。

[798: 匿名]

よく30年後の価値がという書き込みを見るが、どーでも
良いと思う。
中山台の30年後も山手台の30年後もあんまり変わらない
気がします。今の中山台の価格は確かに山手台より安い
から下落率は山手台の方が高いだろうが同じような山の
中な訳だしお互いにバス便なので、将来的には同じような
坪単価になるんじゃないの？

30年たてば、金かけようがかけなかろうが建物は無価値になる
この国で、石垣だから価値が高いとか多分関係ない。

基本は駅からの距離だよ

金に拘るなら賃貸が一番それ以外なら、好みだよな。
便利さを追及するなら十三あたりの分譲マンション
なんかがオススメ梅田もチャリで行けるし、タクシー
乗っても安いからね。新幹線も空港へもアクセス良いしね。

そんな環境がいまいちなら山手台とか彩都とか買うか、
お金があるなら小野原とかね。

古い街で良ければ選択肢は山ほどあるでしょ
何か山手台もえらいたたかれてるけど、資産価値最優先
の分かりやすい価値観の人が買うわけない場所をあえて検討
している資産価値最優先ではないであろう人に、30年後の話は
響かないよな。

[799: 匿名さん]

周辺地価も下がっていて買いやすくなっているんだから尚更70坪ぐらいにするべきだね。
少しでも高い坪単価で売って区画数増やしたいからって、住環境や景観、緑地回復を犠牲にして山の上で50坪はひどすぎる。

55坪は70坪の8割ではない。緑の量は三分の一にも満たないし、家もぎりぎりになる。

貴重な山を削るからには、どこよりも緑豊かで景観に配慮した環境を回復させるという口実で山林を破壊したんだから、まともな開発が無理なら山に戻すのが筋。

http://www.c21-hyogo.net/photo/100000/21/039002-58195_3_427097.jpg
http://www.c21-hyogo.net/photo/100000/21/039002-58196_2_532464.jpg

これ見りゃわかるだろう。駐車場2台とって普通の注文住宅建てたら、50坪では庭など無い。
木を全く植えない家だらけになる。隣の家屋との距離もセットバック規制ぎりぎりでかつかつで樹木など皆無。
山並みと調和する緑豊かな街（緑被率25%）になどなりようがない。

[800: 匿名さん]

「デベロッパーの言い分」
社会情勢が変化したから、乱開発コストダウン路線に変更せざるをえなくなった

「正論」
社会情勢が変化したのなら、社会にとって不要な害悪でしかない開発そのものを中止して山に戻したら？
貴方方は、どこよりも景観や緑地回復に配慮した街づくりをして、社会貢献する為に山を削るといっていたのだから。