阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part8】

[匿名]

こちらはパート8です。
引き続き、荒らし、煽り投稿はスルーでお願いします。

Part1　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/
Part5　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/189533/
Part6 http://www.e-kodate.com/bbs/thread/219330/
Part7 http://www.e-kodate.com/bbs/thread/230063/

[2: 匿名]

関係者がどうにかしてネガ情報を隠蔽しようと必死だな。

客観的に、批判意見が出て当たり前の状況でしょ。

今までの山手台は２０年近くに渡り

「全ては日本中がお手本とする美しいまちづくりの為に」

「世代を越えて愛されるいつまでも色あせない美しい街づくり」

を開発理念に掲げて宣伝して住民に販売してきたのに、それとはかけ離れた手抜き売り逃げ使い捨て開発に走ったら批判されるのは当たり前。

現在の北部開発見たら、誰が見ても「日本中がお手本とする美しい街づくり」どころか、景観への配慮も土地面積も普通以下のいい加減な開発なのは明らかなのだから。

そもそも山手台北部は、南部以上に緑豊かで景観に配慮して緑に溶け込む街区にするという予定だった場所だからな。

もともと開発できない景観保全対象の山を、どこよりも緑豊かな住宅街にすると説明して開発許可をとりつけたのが山手台。

[4: 住まいに詳しい人]

幸福銀行が経営破綻したのはとっくの昔で1999年。
山手台開発事業が再開した後の2003～2007年頃に分譲した、東1丁目や東3丁目の販売でも阪急は石を使った美しい街並みやこだわりの造成を広告やウェブサイトやCMで宣伝して、いつまでも色褪せない美しいまちづくりを最大の理念だとお客さんにアピールして販売をしてきた。
つまり共同事業者の破綻云々で仕方無いというこじつけ擁護は、全く事実関係を把握していない頓珍漢な意見であり話にならない。そもそも阪急は事業再開時に、当初の開発許可に関する内容を受け継いでいる（ジオグランデ開発時にも確認されている）。
当初から地元や市民に確約していた開発理念を破棄するするという最低の行為を擁護している。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[5: 匿名]

当初から掲げてきた理念を守れないなら、市に土地寄付して山に戻せばいいだけの話。
事業続けているだけでもありがたいのだから、約束していたどこよりも美しさに拘ったまちづくりとは真逆の景観配慮ゼロの手抜き開発でも感謝しろなどというデベ擁護の馬○の書き込みは、論理的整合性ゼロ。
最後まで山を削ってくれだの山手台開発は無理矢理でもコンセプトを捻じ曲げてでも続けてくれだのいってる住民や市民は皆無。住民や地元や市民にアンケートとれば、やめて山に戻してくれるならそれが今の時代には一番理想的だという意見が多数派だろう。そもそもこれから人口が減少し家は既に余っている時代に無理に山を削ってバス便エリアに質の低い宅地を大量供給するという事業は、宝塚市民にとっても山手台住民にとっても何らメリットが無い。むしろ過剰供給によるマイナスの影響のほうが遥かに大きい。無理にでも山手台開発は最後までやってくれだの続けてくれだの誰も頼んでない。

[6: e戸建てファンさん]

2、4、5へ
そこまではっきり分かってるなら何故何も行動しない？
あなた方が支持されないのは、ここで吠えるだけで間違った開発を
止める行動を何も起こさないからである。
延々と入れ替わり立ち替わり紛れ混んでくる荒らしと同じ様なやりとりを
続けていき、無駄にスレが伸びていくだけである。
この1年近く何か議論に進展があったかい？
別スレ作っても戻ってくるし、無意味なこのスレは閉鎖した方がよいと思うのだが。

[7: 匿名]

6のような建設的意見が増えることを切に願います。

[8: 匿名さん]

開発の話は専用スレッドがあるので、こちらに持ち込むな。

[9: 匿名さん]

検討スレだというのに、検討者の参考になるレスが皆無。

スレも新しくなったことだし、検討している人の参考になれば。

(1)立地
山本駅からバス8分は、近隣バス便エリアの中では乗車時間が短い方になるが、それでも駅からは遠いと思う(人によって感じ方は違うだろうが)。
隣の中山台と違い、麓へ降りる道に踏切がないので駅までの渋滞は比較的少ない。ただ山本駅アンダーパスの先の交差点が混むのでR176には出にくい。新名神の開通後、幹線道路の交通量が増える懸念がある。
眺望が売りだが、尾根が両側から迫っているため、雲雀丘や中山台北部ほどではない模様。

(2)価格
会員向け情報では、区画は50坪程度で単価が50万円/坪前後。造成コストが乗っているにしても、麓から最も遠い立地であることを考えたら、高いというのが率直な気持ち。
予想に反して安くならないのは、既に山手台を買った人への配慮？それとも、高くても売れる自信の現れ？
このご時世、土地の値上がりを期待して買う人はさすがにいないと思うけど、これからさらに売り家が増えるであろう山の上のバス便エリアである上、元の値段が高いだけに、リセールバリューはやはり低いか・・・

新しい街にこだわりのある人以外には、あまり魅力的に見えないんじゃないでしょうかね？

[11: 匿名さん]

山手台西2丁目の過去の成約事例を見ると、土地は坪35万円前後が平均価格ですね(中山五月台&桜台も同レベル)。
ビューノの価格設定はこの相場の1.4倍に相当します。

[13: 匿名]

http://www.j-realestate.co.jp/baibai/syousai/1/7958dat.html
150.34坪　4000万円　坪単価26万円　更地（画像は木で分かりにくいが法面無しの造成済み整形地）

同じ阪神間の山の斜面で駅から徒歩15分（実際は20分強）で坪26万が出る時期に、徒歩35分（実際は徒歩45分強、バスだと8分）の山手台最北部ビューノが坪50万弱になる理由が凡人にはさっぱり分かりません。

[14: 匿名さん]

市民が納めた税金が長年適正な使われ方をされていない。
市長が何代も続けて逮捕されてきた。
議員たちは納税者の利益ではなく、自分達や特定の利害関係者の利益を守ることだけばかり。
行政や議会がマトモだったら、条例によって良好な住環境が守られていたはず。

[15: 匿名さん]

駅から遠くても、坪50万円出す価値を多くの人が感じていれば、売れるんだろうけど。
南部の中古戸建にしても、今売りに出ているものは、世間のニーズとはかけ離れた値つけと言える。

[16: 匿名]

山手台だけリーマンショック後の地価推移（下落）が一切反映されてない価格設定ですね。

まぁ仲介手数料がとれないとか、宣伝広告費や営業に関する費用が仲介物件と比べても莫大だとか、新規の分譲地は割高にならざるをえない理由はありますが、それでも近隣の更地の仲介相場に15%増しぐらいの坪単価が新規分譲地で許される限界だと思います。

>>14
完全に同意致します。

[17: 匿名]

ビューノ確かに割高ですね。
強気の根拠が知りたいです。

[18: 匿名]

前回分譲が完売できたから手応えがあるのだろうか。
でも景気は明らかに減速してきて、地価もつられて下落するだろうから、従来並みの価格設定で支持が得られるとは思えない。
彩都も高いURの無条件宅地は売れ残ったままで、条件付きでも安い所ばかりが売れていく状況。

[19: 匿名]

売れなかったら、そのうちHMにさばいて、建て売りが増えるか、客が上物の条件付き土地を値切るか‥‥

小さな家が立ち並ぶ‥

[20: 匿名]

山手台北部は、中古になったら完全に中山台と同等か少し下回るぐらいの坪単価に収斂していきますよ。
ビューノや西4丁目が15年ほど経過して中古同士の比較になった時に、中山台の中心部付近（五月台1～3丁目、桜台2丁目あたり）より評価高くなる理由が一切無いですから（公共施設や金融機関や生活買物施設などのタウン内の利便性、バスのJRアクセス、景観など）。擁壁も中山台は間地石だから年数経ても醜くならないけど、ビューノみたいに高い打ちっぱなしコンクリだったら遥かに醜く悪化するし。山手台南部は景観やまちなみで中山台に勝っているのと駅に近いから、これから15年後でも中山台より評価高くなる可能性はまだあるけど。

[21: 匿名]

>20

駅に近いと言っても普通に歩いて利用できる距離ではないので、不動産価値に対しては何らプラス要因にはならないんじゃないでしょうか。

[22: 匿名]

季節が良い時期は歩いてる人多いですよ。

[23: 匿名さん]

昨日みたいな蒸し暑い日は、山本駅まで下り坂でも駅着くまでに汗だくになりそうですね。

[24: 入居済み住民さん]

少しは落ち着いたようなので、検討者さん向けの情報

駅までのアクセス
車、バイク、バスはもちろん電動自転車で通勤通学されているかたも多いです。
折りたたみ自転車で駅に行き、帰りはバスに持ち込んでいるかたも見かけました。
気候の良い日は歩かれている方も見かけます。３丁目、４丁目はさすがに少ないですが。
車の運転ができない奥様が意外に多いです。オアシスがあるので日々の生活はできるようです。
山手台に住まわれてから免許を取りに行った方も多いです。
ビューノは駅から遠いのでバス停からの距離や街燈を確認しておくといいです。
子供が小学校高学年ぐらいになるとバスを子供だけで利用することがふえます。
特にお子さんが女の子の場合は心配でバス停まで迎えにいくこともあると思います。


住民
医者、弁護士といった方も多いですが大半は大手企業に勤めるサラリーマン家庭という感じです。
ご夫婦とお子様の家庭が多いですがご夫婦だけでで犬を飼われているご家庭も多いです。
オアシス前のコミュニティロードでは多くの方が犬の散歩をされてます。
野球のグランドはドックラン状態です。（時間帯によります）
住民同士のトラブルは少ないです。少なくても私は聞いたことはないです。
穏やかで常識のあるかたばかりです。
美人の奥様多いです。


山手台小学校
公立としてはかなり恵まれてます。
２～４クラスで低学年ほど人数が多いです。
どの学年も大きなトラブルは無いです。
山手台一戸建てエリアにはやんちゃな子は見たこと無いです。
登下校で仲良くなるのか、家が近いお友達とお約束することが多いです。
少し遠いエリアのお友達とはチャイルドガーデン前で待ち合わせて
帰りは親が迎えにいくという感じです。
山手台エリアのお子さんは教育熱心な親御さんが多いです。
子供たちは平均３つぐらいのお稽古をしてます。
高学年になると塾に通うお子さん多いです。
受験率は今の六年で男子３～４割、女子２割ぐらいでしょうか？
高校受験できるエリアが広がったためか、中学受験される方が減ったような気がします。

山手台中学校
落ちついてます。
人数が少ないのでクラブ数が少ないです。
塾通いのお子さん多いです。


駅からの距離はありますがその分空気がきれいで広々しています。
住宅地としてはバスの本数も多いほうです。
素敵なおうちが立ち並び、お庭の手入れを熱心なされているかたも多く、お散歩してても気持ちいいです。

住環境としては申し分なく、満足している方が多いです。
土地価格は確かに割高かもしれませんが新しいきれいな町並みにお金を払っていると思えればいいのではないでしょうか？

あえて欠点

冬の山から吹き降ろす北風が強烈。寒いです。
お家の断熱材はケチらないほうがいいです。
日当たりの良い区画を選びましょう。
冬の２～３ヶ月は北側に置いている車は毎朝凍ります。
朝早く車で通勤される方は朝日の当たる位置に車を置ける土地を選んだほうが良いです。

幹線道路の交通量が意外と多いです。

[26: 匿名]

確かに山手台南部は魅力的な美しい街並みですね。
現実において山手台南部を訪れて歩いて悪く言う人なんて見た事ないですからね。
阪急が謳ってきた内容に矛盾しない、世代を越えて愛される素地を持った色あせないまちづくりが実践されています。

[27: 匿名さん]

>折りたたみ自転車で駅に行き、帰りはバスに持ち込んでいるかたも見かけました。

さらっと書かれていますが、常識的にどうなんでしょう。
少なくとも通勤時間帯においては迷惑行為。自己中心的。


>穏やかで常識のあるかたばかりです。

とは言えないですよね。まぁそういう人は極々一部でしょうが。

揚げ足取ってるみたいだけど、気になったので。

[28: 匿名]

24さんの意見は検討者にとってとても参考になりましす。
有り難うございます。
内容にリアリティーがあるので大変助かります。
通勤に電動自転車、原付、バスで迷います。電動自転車で無理なく通勤できるのでしょうか？乗ったことがないので感覚がわかりません。
冬場は道路の凍結などの状況はいかがですか？

[29: 匿名]

電動自転車は、最近の機種（パナソニック、ヤマハ、ブリヂストンのバッテリー6Ah以上）なら余裕で使えます。駅までだけなら1回充電すれば、数日（数回の登り）はバッテリー持ちます。時速10km未満ならアシストが最大になるので、時速10km弱でゆっくり登れば体力を使わずに帰宅できます。帰りは15分ぐらいでしょうか。ブレーキの減りやワイヤーなどは定期的にチェックしないといけませんよ。

極端に寒い時期や雨の日などを除くと、行きと帰りトータルで考慮するとバスより快適だと思います。

電動自転車
・行きはバス時刻を気にする必要無し
・帰りはバス待ち無し
・バスが少ない深夜でも待たずに帰宅できる
・行きは6～7分、帰りは15分
・渋滞とは無縁

バス
・バス停までの徒歩、バス乗車時間、電車待ち時間などで電車に乗る15分以上前に自宅を出ないといけない
・座れないバスは心地が良いとはいえない
・座れない事が多い
・道路が混雑して渋滞に巻き込まれる事もある

[30: 匿名]

http://www.hankyurealty.jp/buy/mediation_per/buys/detail/4500000260
山手台西２丁目 / 3,600万円 / 248㎡　坪単価48万円
建築条件無し　更地　北向き　
ただし小学校の車出入り口前

[33: 匿名さん]

>30
北部のビューノと同じ価格設定です。
更地で、ほとんど同じ条件なので、この値段で本当に売れるか？ですね。

[34: ご近所さん]

電動アシストに限らず、自転車は軽車両なので、車道通行が原則です。
歩道を通行して歩行者と接触事故を起こした場合、自転車側の責任はより重くなります。
山本駅までの下り坂はスピードが出るので重大事故になりかねないです。
自転車は手軽であり、バスと違って時間の融通が利くメリットがありますが、リスクもきちんと認識してください。
もちろん、車道を通行する際は、自動車に十分注意してください。山手台の幹線道路は、自転車の通行に配慮しているとはいえないと思うので。

[36: 匿名さん]

まあそんな人たちの注目する場所という事です

[38: 匿名さん]

北部と南部ではまちなみに住民努力では埋まりようがないほどの差がありますからね。
これは実際にまちを歩けば誰でも分かります。
4丁目住民の方でも、山手台に惹かれたきっかけは南部の美しい街並みで
希望の土地があるなら南部にしたかったという方も多いです。
そういう意味では潜在的に南部のようなちゃんと景観に気を使った開発はかなり望まれています。

冬の凍結や寒さに関しては、標高100mそこそこの1～2丁目と200m以上になる北部では全く状況が違ってきます。
北部で暖かく過ごす為には日当たりの良さや1階に日が入る区割りが重要になってきます。
その為には区画を大きくする必要があります。
南部が70坪平均なので、北部は本当はそれ以上にしないといけませんね。緑を多く回復させる為にも。

南側区画にしても、山の上まで登って北側斜線に気を使いたくないというのが普通の感覚です。
52～55坪程度の区割りでは、南側ガレージを2台とった上で庭を少しでも確保しようと北側に寄せると
北側斜線に振り回されて建築自由度が落ちます。
また、50坪台の区割りでは山の上なのに隣の家の建物との間の空間が狭くなるので、ただでさえ強い風が
更に強くなります。家と家の間には殆どの区画で庭木が無いという状態になるでしょう。

[39: マンコミュファンさん]

電動アシスト自転車は宝塚のバス便ニュータウンの中ではいちばん使いやすいですよ。

路肩が広く幹線道路の設計が一定勾配以下ですからね。

登りは速度的に歩行者との事故の可能性はありえませんから、バス道沿いの歩道を使えば良いです。

ただし下りはバス道の車道や歩道を使わずに住宅街の中を通っていったほうが良いです。

具体的には、山手台小学校前の交差点で、山手台東2丁目に入り、そこから東1丁目を通って

再び幹線道路に出て駅へというルートです。

[40: マンコミュファンさん]

電動アシスト自転車でJR中山寺を使う場合は、山手台西1丁目から山本台、巡礼街道を通って

旧176方面に出るというルートになります。

この方法なら朝ラッシュ時にマイカー送迎や原付を使わずに都心（梅田）までドアツードアで約30分という事も可能になります。

[41: 匿名]

確かに山の上（海抜２００）で50坪台の開発はありえませんね。

[42: 匿名さん]

山本駅でどんな人種が住んでるか観察したらよくわかりますよ

携帯オフを無視する
階段に近いドアの前にしがみついて奥に入ろうとしない
駅前はそんな嫌われ者のオヤジを迎えに来ているババアのヘタクソな運転でカオス状態

要は高級住宅を手に入れられない下層市民が勘違いして背伸びをしたらここに行きついたという事なのでしょう
頭のイマイチなオッサンとその家族のための街区として周囲から鼻つまみとして扱われる運命にあるのでしょう

違いますか？

[43: 匿名]

山本駅よりも、中山やＪＲ中山寺のほうがおかしな乗客多いですよ。
ロータリーでの送迎マナーも悪いです。

山本をひたすら叩いているのは中山台住民ってのがバレていますけどね。

[44: 匿名さん]

自分の所より他所が悪い
だからって自分の所がいい事にはならないのに
すぐそうやって自分を正当化して平気な住民が多いという事ですよね

[45: 匿名さん]

宝塚行き先頭車両に乗ったら
子供には見せられないような
低モラルの人って大概
山本駅で降りますよね
乗ってみたらよく判ります

[46: ご近所さん]

徒歩やバスに比べて、自転車通勤のリスクは大きい。
自動車と違い、保険加入が一般的でない。仮に入ってたとしても、事故の内容によっては保険金では賄い切れないケースもある。
勾配が緩やかであっても、下り坂である以上危険は伴う。カーブや街路樹など視界を遮るものも多い。
そもそも、バスの時間に合わせるのが嫌と言う人間が、バス便エリアのニュータウンを選ぶこと自体本末転倒ではないか？山を登らなくても、山本駅から徒歩15分圏なら、35坪程度なら上物込みで4000万円台で十分買える。

[47: ご近所さん]

>>40

山手台から梅田まで中山寺経由で30分？

中山寺から電車だけで22~3分かかるんですが。

下り坂爆走。

信号無視。

自転車は駅前放置。

が前提条件ですか？

駄目ですよ、そんなことしたら(笑)。

[48: 匿名]

幹線道路を最低２回は横断する必要がありますしね(笑)

[49: 匿名]

普通の自転車の平均時速は平地で15km、下りはブレーキを常時かけてゆっくり安全運転した場合で25～30km（スポーツ自転車なら50～60km）ぐらい。

3kmの下りをゆっくり走っても7分。

ちなみに原付、自転車ともに速度違反は30km以上で適用される。

警視庁の運転中のバイクと原付と自転車と自動車の事故率、死亡率を見れば分かるけど、

バイク≧自動車＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞原付＞＞自転車

箱になっている車は安全に見えるけど現実は全然違って、事故のリスクは平均速度にほぼ比例する。

車は安心感から慢心でスピードだしがちなので、人をひき殺す確立も無謀運転で自分が事故死する可能性は高い。

バランスをとらないと即倒れる（自立走行できない）自転車は、走行中に少しでも気を抜くとあっとういまに事故につながるので五感をふるに使わざるを得ず（だから高齢者のボケ防止にもなる）、逆に事故が起こりにくい。

まぁ電動アシスト自転車に関しては登りは時速15km以下なので歩道を走ったとしても歩行者との事故はおこりえない。

下りは念の為、個人賠償責任保険（既存の加入保険に付加すれば1億円までの賠償で月額200円以下程度）に加入して、交通量が少ない車道（幹線道路ではなく生活道路）を使えば良いでしょう。車道を通行している限りは、自転車は交通弱者ですから、車と事故を起こしたとしても、過失割合は圧倒的に車が高くなります。

ちなみに中山台や山手台の幹線道路は、死亡事故も含め今まで事故が多発していますが、死亡事故は全て車運転中や原付・バイク運転中の激突、転等や、横断時に車にひかれた歩行者（ひき逃げ）で、自転車の関連する深刻な事故は発生していない。

[50: 匿名]

中学生が赤で横断、バス急ブレーキ！客４人けが
http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20120624-OYT1T00025.htm

２３日午後０時４０分頃、兵庫県宝塚市山手台東の市道交差点で、走行中の阪急バスの前を男子中学生が横切ったため、男性運転手が急ブレーキ。

　弾みで７～４１歳の乗客４人が、車内で転倒するなどして軽いけがを負った。

　宝塚署の発表では、阪急山本駅発着の市内循環バス。中学生は赤信号で横断歩道を渡っていたという。

（2012年6月24日11時03分 読売新聞）