ザ・パークハウス浅草橋タワーレジデンス

[マンコミュファンさん]

駅徒歩4分、料亭跡地。南東向きかつ隅田川ビューで分譲は中層階以上。さてどうでしょう。

＜全体概要＞
所在地：東京都台東区柳橋2－4－3他
交通：総武線浅草橋駅から徒歩5分、都営浅草線浅草橋駅から徒歩4分
総戸数：102戸（事業協力者住戸54戸含む）
間取り：2LDK(54.92m2)、3LDK(65.45～75.02m2)
入居：2013年12月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：熊谷組

[123: 匿名さん]

どうしても総武線ガードの音が気になる・・・
見送りかな。

[124: 匿名さん]

＞１２３
けっこう聞こえました？
微妙に距離があるから大丈夫だと思ってるんですけど、逆に他の音がなくて聞こえてしまうのかな。
ちょうど川を渡るところだから徐行ですよね？
それも一応考慮に入れての大丈夫判断です。

[125: いつか買いたいさん]

>>124
最初から読めばわかるよ

[126: ご近所さん]

最新のマンションだし
防音には配慮してあるんじゃないの？

ＪＲ両国橋梁は古いから音がでかいんだよね
上り下りが同時に鉄橋上にくるとたまらん
浅草橋と両国の間が短いから、スピードは出てないんだけど
その分通過時間が長い

まあ騒音が嫌なら
根本的に都心暮らしはやめたほうが良いと思う

[127: 匿名さん]

総武線は別格でうるさかったです
橋ってすごいですね。

[128: 匿名さん]

鉄橋の音、現地でとても気になりました。せっかくの眺望を帳消しにするぐらい・・・
どうにかならなかったのでしょうかね。

[129: 匿名]

確かにガードの真下まで行くと総武線の音がすごかったけど、タワーレジデンスの場所まで行けば、そんなに気にならなかったかな？　それにマンション、ちゃんとした防音処置もするだろーしね。
気になる点はスーパーが徒歩距離になさそーな点かな？
眺望はすごそー。

[130: 匿名さん]

１２９さん
一番近いスーパーだと５分強位でスーパーカエデという所がありますよ。
みずほ銀行の角を曲がってすこし行ったところにあります。ただ小さいので品揃えは
悪いし、夜も２０時でしまってしまったり、日曜日休みだったり。
あとは自転車で行くか、生協を頼むか、ネットスーパーを利用するかでしょうね。

[131: 匿名]

>>130さん
スーパー情報ありがとうございます。
ええ、私もあれから浅草橋界隈に住んでいる知り合いに色々聞いてみたところ、カエデはすごく小さくて、一番近い大きなスーパーはマンションから自転車で５〜６分のところにあるライフか、２４時間営業しているヤマザキだとか・・。まぁ、そのくらいの距離で大きなスーパーがあれば、そんなに超不便でもないかな〜。

[132: 匿名さん]

総武線で錦糸町に行ったほうが、色々買えますよ。

[133: 匿名さん]

マンションから買い物だとちょっと遠いって思いますが、
帰り道で考えるといろいろありそうですよね。
買いたいものや用途のよって選びそうです。

鉄橋の音は気になるので、現地でチェックしてみようって考えてます。
実際聞かないとわからないので。

[134: 匿名さん]

鉄橋の音は外で聞くのと室内で聞くのもまた違ってきそうですよね。
その辺りは実際はどうなるのでしょうね？？

買い物は自転車があれば
そこそこは大丈夫かな～なんて考えています。

[135: 匿名]

確かに・・室内（しかも、一応防音ですよね？）で聞く音と外で聞くのとでは、かなり違うかもしれませんね。
ちなみに、販売、もう先週から始まってるんですよね？
どんな感じなのかなぁ・・売れているのかな？
私には手が届きそうにもないけれど・・川沿いでスカイツリーも見えそうな物件だから、結構競争率高そうですね。

[136: 匿名さん]

3LDKの部屋は1期でかなり売れた見たいですね。

[137: 購入検討中さん]

このマンションの3LDKの価格は、
全て、6500万円代なのですか？

[138: 匿名]

3LDK（72㎡くらい）で5500万円台のもあったけど、1期でもうすでに完売していたような気がします。この経済不況の中、一番高い3LDKから売れてって、1期でもうすでに完売っぽいっていうのも、すごいな〜。

[139: ご近所さん]

南隣の久月倉庫（皆さんが廃墟と言っている建物）に解体告知が貼ってありましたよ
なんになるんでしょうね。
横幅が無いのでマンションが建つとしても低層でしょうか。

[140: 匿名さん]

　　久月倉庫は１３階建ての賃貸マンションだそうです。あの周辺はキレイになっていきますね。

[141: ご近所さん]

音の確認は隅田川に歩道があるのでそこで
川のテラスまで行って現地で確認することが必須ですね・・・道路側で音を聴いても全く参考になりません

防音についてはHPに売りとして書かれていないのが気になりますね
鉄橋から非常に近いので複層ガラスは当然使っているとは思いますが、防音はどの窓や壁を含めてしっかりしてないと厳しいでしょうね

ウィルローズは仕様が細かくHPに掲載されていて良かったのに、ここはHPみても建物の性能はわかりませんね
ディスポーザーは付いてないんですかね・・・やっぱり地権者住戸（賃貸）が半分以上あるからなのかな・・・

マンションは管理が大事といいますので色々未来が読みにくい物件ですね

[142: 匿名さん]

複層ガラス、ディスポーザー標準

スラブ厚235mm以上
躯体天井高295mm以上
乾式遮音間仕切り壁136mm以上 TDL-55

鉄橋が近いので複層ガラスでもある程度の音は仕方がないですね
基本性能は語らずとも当然基準以上というスタンスのHPかと

[143: 匿名さん]

ホームページには載ってなかったので実際のところは分かりませんが乾式136mmですか・・・
個人的には159mmのが良かったですねぇ

鉄橋の近くで環境音が大きいという事を見込んでなんですかね

[144: 匿名さん]

　この物件は高さ６７メートルで２０階建てだから階高３．３メートル程度あるし、高さ６０メートルを超えるので大臣認定
　
　が必要なので騒音の問題を考えても値段からしてお買い得だと思うけどね。

　キッチンの天井高も２．４５メートルあるし戸建感覚で住めるよね。

[145: 匿名さん]

天井高くてゆとりはあるけど大掃除大変か？
場所的には凄く好き。ロケーションもいい。
プロムナードガーデンがこのとおりになれば１年中楽しめるか。
後は間取りが４タイプしかないから選ぶのに迷わなくていいかな。
立地的には十分な場所。

[146: 匿名さん]

天井高くてもお掃除大丈夫ですよ。
最近は便利なものが多いですから！

立地的には良いですよね。
あとは実際に住んだ時に音をどう感じるかですね。

[147: 匿名さん]

角部屋の浴室は、せめて窓がついていればパーフェクトだと思いました。
広さも十分ありますし、
景色も良さそうですし、
立地は良いのですけれど。

[148: 匿名さん]

立地、間取りいいですね
前のコメントで3LDKは一期でほぼ完売と
書いていましたがCかDタイプって
まだ残っているのでしょうか
HPでは先着順となっているようですが
実際のところどうなんでしょうか

[149: 匿名さん]

掃除する場所によっては自分では難しい場合もありますよね、特に天井がここのように高いと道具が必要になります。
苦い経験ですがミスをして傷つけてしまったことがあります。
それからは難しい箇所に関しては業者さんにお願いしたりもしていますよ。
ここに越せば新築ですからもう同じように傷つけたくはなくて、ハウスクリーニングなど取次ぎがあればお願いしたいところです。あと水周りも専門に依頼したいですね。

[150: 匿名]

ライオンズマンションの内見に行き、比較表がありました。
タワーで軽くするために、隣との壁が石膏ボード二枚で
音漏れがあるとか。
隣のリフォーム済みマンションの内見もしたけど、
窓を開けたら、鉄橋と高速が凄くうるさかった。
窓を閉めれば大丈夫でした。

[151: 物件比較中さん]

この間取りいいですね。
プライバシーが保てて、自分の時間をゆっくり過ごせそうです。
アクセスや眺望は文句無しだと思うので、
後は皆さんが指摘されてる音の点だけが気になりますね。

[152: ご近所さん]

この近所の川沿い住まい（８階）ですが、窓を閉めていれば、JRの音はそんなに気にならないですよ。
高速はほとんど気になりません。ただし、暴走族や緊急車両が通ると多少うるさい。

一番近いスーパーはハナマサで、３月頃にミニ・ピアゴという小さなスーパーが柳橋２丁目にできます。

やはりなんと言っても隅田川の景色は本当に良いです。

東京駅や銀座、日本橋まで約１０分で着く都心では珍しいです。
川沿いを歩いて人形町まで１５分ほど行けます。この春には川沿いを通って浅草まで行けるようになります。

地盤は江戸時代に米蔵にしたほどなので、実は地震の影響が少ない立地（川沿いの浅草～人形町）です。

[153: 匿名さん]

>152さん
ご近所の方の書き込み、
大変参考になりました。
ありがとうございます。
スーパーはハナマサ一択かと思いきや
新しくできるのですね。
普通サイズの物が手に入るといいなと思います（笑）

[154: 匿名さん]

五反田のミニ・ピアゴを知ってますが、コンビニクラスの小ささですよ。

[155: 申込予定さん]

蔵前にもミニピアゴがあるようなので、下見してみます。
付近は、隅田川沿いだけでも3棟の新築で周辺は新築ラッシュだから、
買い物は問題ですよね

[156: 物件比較中さん]

いつの間にか完売してますね。完成まで半年以上あるのに。

[157: 入居予定さん]

検討していましたが、残りがわずかになったので慌てて契約を進めました。決めた理由は資産価値があり、将来に向け価格が下がらないと判断したからです。特に女性に人気があがりつつある地域と聞きました。隅田川の景色はのんびりベランダから眺めて癒されると思いますよ。

[158: 匿名さん]

資産価値は台東区だからどうでしょうね。
直ぐ近くの千代田区や中央区ならともかく。
それに新築マンションが次々と分譲されているエリアですし。

[159: 物件比較中さん]

それはどうだろう・・。
まぁ、確かに千代田区とか中央区に比べれば資産価値はそんなにないかもしれないけど、将来的には台東区もかなり資産価値出て来るんじゃないかな？
東京都はもう西のほうは開発され過ぎてるし、地価も高すぎるけど、東側はまだまだこれからもどんどん変わっていくだろうな。
下町エリアの人気やスカイツリー効果で注目されてきてるし。
あと、確かにこのマンションの界隈は今色々な新築マンションができてるけど、隅田川沿いの新築マンションは今んとこココ以外にないような・・。（違っていたら、ごめんなさい。）
だから、将来的にはそれなりの資産価値になると思うな〜。

[160: 匿名さん]

スカイツリー効果は、ツリーの近辺しか出てないよ。
周辺の商店でさえ客足が伸びていない。
台東区も浅草付近だけだね効果は。浅草と浅草橋は別だから。
それともうすぐ、東北縦貫線の完成で上野駅が始発駅の役目を終えます。台東区を代表する駅である上野が。

[161: 匿名さん]

ここは一度検討してました。眺望とか音の感覚が分かりやすいということで隣のビルの屋上に連れて行ってもらいましたが、目の前が川で開けていてスカイツリーもかなり大きく見えるのでよかったです。隅田川のホームレズもこの付近には居ませんし、永久眺望という点では良いと思いました。
JRの陸橋の音が最もうるさいということでしたが、個人的にはそれほど気にはならなかったです。
ただ、花火の方向が厳しいので検討から外してしまいました。角部屋ならある程度見えたでしょうけどね。

[162: 契約済みさん]

このマンションを契約した理由と、チェックした項目・コメント
NO 項目 チャック・コメント
1 住所 人気度 ｽｶｲﾂﾘｰ・女性人気◎
2 最寄り駅 電車の本数 問題ない、通勤20分
3 駅からの距離 ｍ 4分、320m
4 買い物便利さ ｽｰﾊﾟｰ 5､7分～４店舗
5 道路 ４ｍ以上か 5.5ｍ。3本
6 車・電車 騒音は 道路◎、電車△
7 隣地 目の前建物 隅田川、眺望良し◎
8 公園 あるか リバーサイド
9 洪水 危険度 隅田川洪水不明
10 地歴 汚染度 特になし
11 間取り 気に入り度 変更OK-１LDK検討
12 売主・不動産 経営・決算 三菱地所AA
13 アフター あり、明記項目◎
14 施工管理 依託管理、グループ
15 経年有価 視点 補修年次計画あり
16 樹木・庭 在りか 樹木庭デザイン計画
17 内装・基本 満足か 天井2.7mｽﾗﾌﾞ260mm
18 避難地 在りか 都立中高あり
19 区民館 距離 徒歩で９分
20 図書館 距離 徒歩で９分

[163: 匿名さん]

私は下層階に賃貸が入るというのが気になって止めました。
ゴミ捨て場が各フロアにあればよかったのですが、共用となるとちょっと不安で。

[164: 入居予定さん]

確かに下層階に賃貸契約者が入居します。しかしそれらの方々のイメージを私なりに想像しましたので、以下に記載します。

１）賃貸住居者の方は、賃貸階層より上層には、エレベーターが上がらない、安心間のある管理システムになっているそうです。
２）賃貸の部屋は、居住面積が狭いわりに、家賃相場が高く設定されそうで、それなりの安心感を求める方を対象にされると想像しています。
３）隅田川の景色が下層階でもとても良く、そのこだわりが決め手になり、相場感が高めでも居住動機がうまれそうです。
４）最上階のオーナーが、マンション施工主に、コンペ形式でプレゼンをさせて、その結果庭造りの提案が決め手になり、三菱地所さんに決められた経緯があると知りました。
４）その要求したこだわり庭などが決め手で、見栄えを気にされる方などが、家賃が高くても入居されると私は読みました。
５）したがって賃貸入居者もそれなりの収入レベルになるのではないでしょうか？（以上は、私の勝手な想像ですが･･･）

[165: 物件比較中さん]

羽田、成田空港、東京駅、銀座、新宿まで電車で1本で行ける立地。
目の前に何も建たない場所はそうないよね。

城南は昭和の時代に私鉄が頑張って資産価値上げたけど、
最近の傾向では逆にその辺りが見え透いてかっこ悪いエリア。
それでも、いまだに地方出身者には人気なことはいいことだね。
また、地盤は元々は関東平野が泥炭地なので3.11でも揺れの強さは変わらず。

浅草橋周辺は神田川から南が中央区という惜しい立地。
さらに西も駅向こうに歩いて５，６分で千代田区という残念な立地です。
特に中央区は歩道も綺麗（江戸通り）で浅草橋とは一変します。

柳橋は東京の花柳界でも１，２位を争う場所だったけど、その名残りがなく、
今は中小企業の雑多なビルが多く平日は雑多。人形町ぐらいの色気があっても良かったけど。。


ところで、ここの敷地面積ってどれだけでした？？

[166: 入居予定さん]

ここは中央区・千代田区でないから、1千万円安いですね。

新築の隅田川沿いは、ここと隣とウィルローズ。
ウィルローズの利点は、全部屋からスカイツリーと隅田川花火、玄関ポーチ、
バルコニーウッドデッキ、玄関鏡、ホスクリーンが標準。
静かなかわりに浅草橋駅から8分。

昨年末で完売したので、こちらの残り物件に申し込みました。

[167: 契約済みさん]

Ｎｏ．１６５さんへ
●敷地面積／ 1,071.06㎡（売買対象面積）
●建ぺい率／ 80％
●容積率／ 500％
●建築面積／ 461.90㎡
●床面積／ 7,066.33㎡
●容積対象面積／ 5,352.27㎡
●構造・規模／ 鉄筋コンクリート地上20階地下1階建
●総戸数／ 102戸（事業協力者住戸54戸含む）
●販売戸数／ 48戸

Ｎｏ．１６５さんの書かれたとおりですよ！
◎中央区、千代田区に近い惜しい地域・・・・
　でも価格は、坪単価は２３０万円～２９０万円／坪
◎便利なところで、田舎もんが、１０年後にもっと増える
　と読んで、将来も売却あり・・・だから買いました。
◎完売時期が、早すぎるのは、人気の証拠→資産価値ありか？
　読みが甘いでしょうかね(~~)
　

[168: 契約済みさん]

ミニピアゴ下見した。

徒歩3分、24時間の都内だと大き目のミニスーパー。
生鮮品から酒まで揃うが、肉魚は少なめでひとり暮らし向け。

[169: 住まいに詳しい人]

ミニピアゴは、名古屋地域では大スーパーのユニー系。イオン系のマイバスケットに負けず劣らず頑張って栄えてください(^o^)安くて新鮮なミニピアゴ目指してね。

[170: 契約済みさん]

東京都の「液状化の可能性のある地域」になったと通知来ましたねぇ
元々「災害時避難困難地域」ではありましたが

[171: 契約済みさん]

地中深くに杭を打ってるので、大丈夫と思いますが⁈浦安の液状地帯のマンションも被害は少なかったようです。

[172: 匿名さん]

液状化と杭の深さはさほど関係ないですよ。どのマンションもだいたいN50値まで打ってますしね。
ボーリング調査の結果、液状化の可能性は無いと判断された等の結果は入ってなかったのでしょうか？

[173: 匿名さん]

舞浜　マンション　液状化
でググって見ると、被害が少なかったとはとても思えませんが…

[174: 住まいに詳しい人]

【鉄筋コンクリート造ビル】
マンション等は、一般的に杭を固い地盤まで設けています。
液状化時に建物への影響はほぼありませんが、敷地の沈下等による共用部分への被害は起こる事があります。

[175: 契約済みさん]

半径3kmくらい？の範囲でのmapで

①可能性の高い地域5%
②可能性のある地域80%
③可能性の低い地域15%

の色分けで②の範囲だったからと言ってあまり気にする必要はないのでは？
①なら気にするし③なら少し嬉しいけど

[176: 住まいに詳しい人]

マンションの基礎杭打ち支持層N50値とは
「N値50以上の層が5m以上 つづいている層」 その理由は...... 1mの層厚がN値50以上であっ ても、すぐ下の層がN値1になら ないとも限らず、5m以上N値5 0の硬い層がつづけばその下の層 は軟らかい地層の可能性がないと されているため。
だから②の地域内の最近マンションは安全性抜群と言えますね。

[177: 契約済みさん]

浦安の液状化地域は、長い間上下水道が使えなくて、給水車が来ていたと報道されていたよ。
営業も、停電すると水道ポンプが動かないから水は使えなくなると言ってたし。
キーワードは水だと思う。
飲料水とトイレ

[178: 匿名さん]

計画停電をやらないのは都心三区なので、ここは停電の可能性はありえるかも。

[179: 契約済みさん]

自転車置き場の話ですが、1戸分当たり一台分しか与えられないと理解していますが、詳しい情報のある人がいるでしょうか。私たちの場合、２台あるので足りない場合はどうしようかと心配しています。

[180: 契約済みさん]

うちは自転車乗りませんよ。車の人もいるだろうし。
ダメなら有料駐輪場の契約でしょ

[181: 契約済みさん]

契約時に頂いた「管理規約集自転車置き場の使用細則」の「第三条３」「第6条一二、２」あたりに詳しく記載されています。
ちなみに私も自転車置き場は利用しないと申し出をしていますので、空きはありますよ。申し出は早いもの順の記載もあるようですので、詳しくは、ご自分で早めに行動されたほうが良いのでは・・・。

[182: 契約済みさん]

>180/181さん、了解です。

人生の半分をチャリ乗りで過ごす僕たちは置き場のあまりがありそうと言われると期待が膨らみ出す。念のためMECの方に電話してみたんですが、申込み期間は９月ごろからだそうですので、期待して待つしかないようです。

その次は引っ越しのタイミングですね。できるだけ抽選を行わないように引っ越し業者側で段取りしようとするという話でしたので。

[183: 契約済みさん]

うちは自宅売却もあり、仮住まいの契約があったので、引っ越し日程について何度も営業に確認しました。
鍵の受け渡しは12/20、102部屋あり、一度に停車できる車のスペースとエレベーター利用を考えて、
引っ越しの幹事会社が日程の希望を聞いて秋に抽選にする。
分譲の引っ越しは1月末までと考えている、とのことでした。

希望として、賃貸の入居は年明けにしてほしいと話しましたが、それを決めるのは19-20階の方々。
一般的なパークハウスでは、一日を前半後半に分けて一度に3から4部屋の引っ越しだそうですよ。
えー、車6台くらい停まるでしょ、と言いましたが、エレベーター2台を何往復もするので、
エレベーター2台のここでは、一度に4部屋になると想定し、仮住まいは長めに契約しました。

[184: 契約済みさん]

秋の抽選時点で賃貸への入居はそんなに決まってない気がします。
引越含めた入居可能日を明確にして募集する、もしくは抽選に左右されない
確実に入居できる日程で募集するという感じじゃないのですかね。
従って、賃貸は1月以降、というのが流れ的には可能性が高いのではと思います。
というかそうあって欲しいですね。
一年も待っているのですから。

[185: 契約済みさん]

下層階の賃貸入居の人は、内装が出来上がってから募集して、それから部屋を見て、それから決めると思います。
12月から1月にどうしても引越ししなければならない状況にある人は、そんなに居そうも無いですし。
殆どが見学する方々で、早くて２月以降入居と思いたいですね。個人的な希望観ですが・・・。

[186: 契約済みさん]

分譲の場合、11月に内見してカーテンの採寸などできます。
その間に各種届出をするそうで、鍵受け渡しは12/20が最速。

賃貸も11月から募集と内見始まらないように祈るしかない。。

[187: 契約済みさん]

少なくとも、現時点ではこのマンションは新築マンション賃貸として、公募されていません。
しかし、私たちは全戸契約済みです。

[188: 匿名さん]

賃貸、つまり地権者所有が過半数なマンションですし。
地権者は、分譲で契約する人よりも優先されるのが普通です。

[189: 契約済みさん]

三菱レジデンスクラブのホームページ中の施工状況報告で４月２７日現在で６階より下の階は内装・外装とも完成とのこと。

賃貸の募集は意外と早いかも。

[190: 匿名さん]

住民スレ作ったら？

[191: 契約済みさん]

了解です！たてました〜

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/340826

契約者の皆様、どうぞこちらへよろしくお願いします！

[192: 契約済みさん]

景色は良いですよ。両国側からの写真です。１６階部分が建っています。此処を上に昇るとと国技館です。

[193: 契約済みさん]

工事進行レポートですが、この前敷地の管理の人と話ししたら、今バスルームを設備する途中だということなので、内装の工事もかなり進んでいる様子。躯体はやっと２０階の工事段階ですし。