プラウドシティ仙川【旧称：（仮称）仙川プロジェクト】

[マンコミュファンさん]

いかがでしょうか？

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/sengawa/
所在地：東京都調布市仙川町２丁目6番地5他（地番）
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村リビングサポート株式会社

交通：京王線 「仙川」駅 徒歩7分
京王線 「つつじヶ丘」駅 徒歩10分

【物件名を修正しました　2013.9.2 　管理担当】
【物件情報を追加しました　2014.1.3　管理担当】

[801: 匿名さん]

なんでこのマンション売れてるんだろ。
(売れてるとすれば)
ここをこの価格で買うんだったら、駅２分の住不を買った方が良かったと思いませんか？
駅２分だし。
甲州街道の南側だし。
もっとも既に完売してるけど。

[802: 買い換え検討中]

機械式の駐車場がそのものが問題なのではなく「地上3階＆剥き出しの機械式駐車場」が問題なのです。
景観悪すぎですから。

当方が今居住しているマンション（都内多摩地区）も機械式駐車場ですが、地上1階、地下2階。
天井以外を四方を外壁で覆っており、その空間に入らない限り
外からも居住空間からも機械式駐車場が目に触れることがないよう工夫がなされています。
外壁とはまではいかずとも、植栽で目隠しをするとか、
それもできなければ、せめて地下を深く掘って、地上は1階にするとか、やりようはあります。

中庭を配置すると評価されるように、マンションにおいて景観というのはとても大切です。
ここも素敵な中庭が配置されるようですが、
なぜか駐車場にはなんの配慮もされておらず、
機械式駐車場の中でも景観の悪い部類の駐車場です。
もっともコストも最安ですが。

こういうところをケアしていないマンションは、たいてい中身もコスト削減の嵐です。
駐車場は目に触れる部分ですから、真っ先には手をつけませんから。
私はこの駐車場を見て、価格相応の価値はないと判断しました。

マイナス情報はこちらから聞かなければ営業から話してくることはありませんし、
当然パンフレットにも載っていません。
ご自身で模型で確認してみるしかないです。

[803: 匿名さん]

仕様や設備のコストなんて、安い方がいいんだよ。価格に跳ね返るんだから。
仕様や設備は、ちょっと低いかな、位で調度いい。
仕様や設備はどのみつ経年劣化で価値下がるしね。

但し、立地は別。
立地は経年劣化がないから。
結局不動産は立地だよ。
この物件の問題点は、仕様や設備出はなく、立地だと思います。

[804: 匿名さん]

立地が問題かと思い検討から外しました。千歳烏山の駅近の大型案件の進展を待ちたいとおもいます。

[805: 物件比較中さん]

検討から外された方々に質問です。具体的に、他のどういう物件を比較対象とされていますか。
桜上水？同じ価格帯だと調布周辺？府中？

[806: 物件比較中さん]

これから出てくる千歳烏山は、金額が間違いなく高くなるかと。
仙川プラウド以上に予算が出せるならいいんでしょうね。

[807: 匿名さん]

調布駅も駅前のタワマンはここよりも高いですからねー

これから出るマンションは条件がどんどん悪くなるイメージ。

[808: 匿名さん]

805
桜上水はないよ。流石にこことは価格帯が違う。
調布駅前はここと価格帯は近いよね。
少なくとも桜上水よりはよほど。

[809: 匿名さん]

予算のMAXは7500万でした。
85m2以上の広さを求めマンション探しを始めましたが、
予算との兼ね合いで、桜上水で80m2の部屋を申し込みましたが抽選になり落選。
ここなら90m2も夢じゃない！？とモデルルームオープン早々に訪れましたが、桜上水との比較なので当たり前ではありますが、各所に仕様の低さを感じてしまったこと、そして広さも手が届くのは85m2クラスで特別割安感も感じられず、残念ながらここを選ぶ理由は見つかりませんでした。
2期の価格表が届きましたが、野村らしからぬ厳しい状況のようですね。
快速しか停まらない仙川がこの価格で売れていたのは、圧倒的に供給数が少なかったから、なんでしょうね。
住み不、東京建物、ここ、と続き、既に需要は満たされ、供給過多の方に流れが変わってしまったようにも感じます。
仙川ラブの人をこれ以上見つけるのは容易いことではないのかもしれません。

[810: 匿名さん]

個人的には仙川の町並みのほうが、桜上水より明らかに魅力的ですね。

現在財閥系を中心にマンション比較しているんですが、どこも価格が高くなってきていて、今は逆に町とこの価格がバランスがとれているなーと感じています。どこも仕様も一＊＊としたりとかが多いですね。

予算が75も出せませんし。
ここも検討中です。

[811: 匿名さん]

京王線の連続立体事業(笹塚～仙川)によると千歳烏山と明大前が通過待ちが可能となるので、つつじが丘から先の朝のノロノロが解消され通勤時間が相当短縮される見込みで、計画通りに行けば平成34年に完成ということですが、あと9年は長いし計画通りにいくのかな？

[812: 購入検討中さん]

>>810
確かに、桜上水は駅前ショボさが唯一にして最大の欠点ですね。
私も駅前は仙川の方が断然好きです。
でも、駅力、となると、新宿までのアクセス、急行停車駅など、私は総合的には桜上水に軍配ありかな？と思います。

また、駅距離、建物仕様（免震、天上高250、地下駐車場等々）、住環境、共有設備、ランニングコスト、設計会社、ゼネコン、等々、他の要素は圧倒的に桜上水の方が上だと思います。
にも関わらず、桜上水とこれだけしか価格差がないのは、やっぱり腑に落ちないんですよね。

桜上水も6000万くらいからありましたよ。
京王線で探してて、都心勤務、6500万まで頑張れるなら、私だったら多少の狭さを我慢して桜上水にしちゃうけどなぁ。
桜上水はランニングコストが安いので、トータルで考えると200万くらいは予算アップ可能ですよ。

あっ、私は抽選で外れた身なので決して桜上水のまわし者ではありません。

[813: 匿名さん]

812
同意です。
駅前は仙川に軍配があがりますが
・駅距離
・急行停車
・都心との距離＋世田谷アドレス
・甲州街道問題
これだけの差がある割には価格にそんなに差がつかないのが不思議です。
両方とも野村だしね(厳密には片方は野村＋三井だが)。

[814: 匿名さん]

セコムと三菱地所の千歳烏山駅そば二分の発表
を待ちましょう！

[815: 購入検討中さん]

813さん

ここは恐らく土地を高くで買収しているんでしょうね。
仕様、価格、施工会社から想像するに、ここは長谷工持ち込みプロジェクトなんだと思います。

仙川駅徒歩7分の立地で勝負できる坪単価を算出し、
この土地で確保可能な延べ床面積をかけて売り上げ利益を算出、
そこから建築費と営業経費を引いた額が、土地入札額です。
建築費を抑えることは、長谷工の得意中の得意分野であり、右に出るゼネコンはありません。

建築費を抑えることができれば、土地入札額を上げることができ、落札の確率があがる。
（ビジネスに持ち込める確率があがる）
だから落札の可能性をあげる為に、とことん建築費を削減したんだと推察します。
そして、実際に落札できた。

ここだけに限らず、長谷工持ち込み案件の典型的な手法です。


一方、桜上水は厳しい地権者の目がある建替えプロジェクトなので、
地権者様のご要望を満たす仕様にしなければ、建替えプロジェクト自体が発足できなかった。
だからこそ、桜上水にしては分不相応なくらい高スペックなマンションになっているのです。
管理費や駐車場が安いのも、地権者の厳しい目を通っているから。

この価格差は立地の差だけで説明がつく額です。
スペックが桜上水同等なら、この価格で納得です。

でも、スペックを比較すればするほど、その差はかなりのものだとわかります。
私は、その分がまるまる割高に感じてしまいました。

[816: 匿名さん]

815さん、ありがとうございます。大変よくわかりました。素晴らしく説得力ある内容です。

[817: 購入検討中さん]

ここがドンピシャな方は、
仙川で生まれ育った、実家が仙川、勤務地が仙川、子供を桐朋に入れたいなど、そもそも希望エリアが仙川に限定してる方に限られると思います。
逆に言うと、仙川に強い拘りがなければ、あえてここを買う理由は見つけにくいですね。

[818: 物件比較中さん]

皆さん

スペックがどう違うのか教えて頂けると幸いです。

値段だって、あちらはちょっと背伸びして買えるくらいの差ではないように思えます。

[819: 匿名さん]

桜上水との二択で比較すると、値段も違いますし、仕様の差も出ますよね。

けれども、都心への距離感が同等で中央線はある意味別格ですが、小田急線や西武線、東武線、他で考えたらまーこんなもんかなとの感覚もありますね～

五千万から六千万周辺の物件でも最近は直床仕様もありますから

私は共働きなので世田谷区で探すと保育園事情も心配してたりもします。

値段も上がってきてるし、悩みますね～

[820: 物件比較中さん]

>>817
さすがにそんな人は少ないでしょ。

普通に仙川駅は魅力的ですよ。

色んなデメリットを許容できるかなんでしょうね。

他のプラウドだけ見ても下見たら仕様の落ちがもっとすごいのもありますし。

[821: 匿名さん]

815

813です。だいたい同意です。
桜上水は三井＋野村なので、一般的なそのレベルでしょう。
自分は仕様マニアではないので、大雑把な仕様レベルでいえば、野村=三井=三菱だと思っています。(三菱合併の問題はスレ違いなので省略)

自分はここの仕様が一般的な三井野村レベルから劣っているとも思いませんが、仮に劣っているとすれば長谷工の影響でしょうね。三井物件でも野村物件でも長谷工施工はいろいろありますから。ただ、自分はあまり仕様はどうでもいい派です。

むしろひっかかるのは立地です。どこをどう考えてもこの立地でこの価格はアンバランスだと思います。一応千歳烏山～調布の財閥系レベルの相場はだいたい頭に入っているつもりです。

DMを見る限りでは売れているようです。
私には不思議としか思えませんが。
余談ですが、自分は仙川大好きなので、物件的にはほぼないと思っているこの物件も、なんとなく気になってしまっています。

[822: 匿名さん]

仙川（調布市）と、千歳烏山（世田谷区）では、保育事情はどちらがより良好なのでしょう？
当方も共働きなので…。

一駅で自治体が変わるので、子供が居るといないでは、大きく変わりますよね。
千歳烏山の徒歩２分とは、どのあたりにできるのですか？

スレ違いと思いますが、話題に出ていたので、ちょっと気になり、質問させていただきました、、、。

[823: 買い換え検討中]

でも、桜上水、あんまり売れてないよね。

[824: 匿名さん]

822さん千歳烏山南側です。大変駅に近い場所で都営住宅？だった場所でらもうすでに敷地は更地になってます。１０階前後のようです。仙川より千歳烏山の方がお店も多く便利な街なので期待してます。

[825: 購入検討中さん]

>>818
文字で見てもスペックの違いがピンとこなければ、実際に足を運んでみるしかないです。
上だけでなく、下も見た方がいいですよ。
上は桜上水、そして更に坪単価の高いマンション（パークシティ浜田山など）
下は多摩ニュータウンあたりがいいと思います。

3つ行けば、必ずわかると思います。

インテリやトイレやキッチンの設備仕様だけでなく、是非高さを含めた空間を見てください。
各部屋は四角い成形である方が家具配置に制約がなく、価値が高いです。
柱や、無理に配置したwicのせいで角が窪んだ部屋がよくあります。
また天井は高い方が開放感があり、梁による下がり天井も無いに越したことはない。
ただし、下がり天井がないマンションはないので、その影響を最小限に抑える工夫がしてあるかが重要です。
部屋の真ん中に梁が通ってたり、下がり天井が部屋の大部分を占めている場合もあるので要注意です。
サッシも高い方が開放感があります。

行くのは無料です。
大きな買い物ですから、わかった上で購入されることをオススメします。

[826: 匿名さん]

1日当たりの乗降客は仙川75千人に対し千歳烏山76千人、年間の小売業売上高は仙川203億円に対し千歳烏山221億円とほぼ同じ。仙川はおしゃれなイメージに対し、千歳烏山は気さくな下町のイメージといわれますので、好み次第です。

[827: 購入検討中さん]

>>818
価格帯は一部確実にかぶってますよ。
予算6000万ならちょっと厳しいですが、
6500万出せるならどうにか買えます。
7000万出せるなら選択肢が増えます。
7500万出せるならそれなりに選べます。
もちろん広さは多少妥協しなくてはいけませんが。

[828: 購入検討中さん]

>>823
少なくともここよりは売れてると思いますよ。
京王線ですから、、、ね。
中央線→東横線→田園都市線→小田急線→京王線

[829: 匿名さん]

一番南の棟は5600万円台、真ん中の棟は6100万円台、後ろの棟は6300万円台ぐらいが中心価格ですから、ほとんどかぶっていません。(但し、最上階や80㎡を超える部屋は7000万円台ですが中庭に面する3棟はもっと安いです)。桜上水はハイクラス対象、ここはアッパーミドル対象ですから仕様・価格等比較対象となりません。

[830: 購入検討中さん]

坪単価が違うのですから、中心価格が被っている訳ありませんよね。
だから、一部被っている、という表現をしました。
ここを買おうとしている一部の人は、桜上水でも買える要素がある、というだけです。
もちろん全員ではありません。

それから、桜上水がハイクラス、というのは少々疑問です。
桜上水より上なんていくらでもありますよ。
何を母体にするかによって変わりますが、都内のマンション全体を見れば、桜上水とここは同じカテゴリーだと思いますよ。

[831: 購入検討中さん]

フルローンで買った人どのぐらいいますか？

[832: 不動産購入勉強中さん]

実は手元に資金があるフルローンならありえるけど、単純にお金が貯まってないから、が理由のフルローンは、このレベルのマンションではまずいないのでは？
そういう方がいたりするのは3〜4000万クラスのマンションだけだと想像します。

[833: 匿名さん]

アッパーミドルとは、世帯年収800〜1500万の階層を言うらしいよ。
ここも桜上水もアッパーミドル層向けのマンションと言えそう。

[834: 匿名さん]

ここ買う人の平均年収ってどれくらいなんだろうね。
1000万くらい、かな？

[835: 匿名さん]

650万です
但し妻は600万です(終身雇用)

[836: 匿名さん]

平均坪単価で50万くらい違うのだから、普通は同列では比較しないでしょ。桜上水買うには厳しい人達が流れ込んできているのでは？

[837: 契約済みさん]

>>834
40代で年収500万です。
勤務先は中小です。

[838: 匿名さん]

>>837
正直、お子様がいらっしゃらないか、夫婦共働き、もしくは親からの援助や相続などがないと厳しいですよね。。

[839: 匿名さん]

824さん、ありがとうございます。
既に更地なら、そろそろ、情報も出てきそうですね。

それにしても、タイミングって、難しいですね。

１００％満足な物件は、なかなかめぐり合えないけれども、１００％納得して買いたいなぁとは思っています。

[840: 匿名さん]

昨年夏に、26年9月着工予定の看板出てました。
セコム&三菱地所。
駅前徒歩2分
8階建、8階建、10階建、2階建。
この中に、老人介護施設が含まれるそうです。
京王線の高架工事も決まりましたが、予定通り事は進むのかな…

[841: 匿名さん]

今の状況で千歳烏山駅前だと坪単価350ぐらいになる可能性高いですね。少なくとも桜上水と同じくらいの価格になるのでは。

[842: 匿名さん]

350万円いきますかねえ。
まあ駅近で老人介護施設も含むとなると、ある程度年配の富裕層をターゲットにする感じにはなるんでしょうか。

[843: 匿名さん]

間違っても350はないでしょ。
いっても300〜320あたりだと思いますよ。

[844: 匿名さん]

千歳烏山は資産価値落ちない街で今年度急上昇し、ランクインしましたね。セコムに三菱地所だと人気出そうだし、急行も止まるから人気出そうです。間違いなくグローリオ蘆花公園並の設備耐震仕様でしょうね！

[845: 匿名さん]

すっかり桜上水とチトカラ物件で盛り上がってる、プラウドシティ仙川スレ。
まだ半分も売れてないのに。。
まだまだ色んな間取り選べるのに。。
天下のプラウドとは思えない、なんとも惨めなマンションだ。
まぁこんな安っぽいマンションをプラウド価格で出して来たんだから、身から出た錆だな。
野村さん、消費者見くびるなよ。

[846: 物件比較中さん]

この物件プラウド価格と言うが、他の物件を見ても高くなってまっせ。

これからの千歳烏山や、桜上水は価格帯が違うだろうし…

調布や国領も似た価格帯ですからね

[847: 匿名さん]

安っぽいとは思わないが、立地が悪すぎ。
あとDM見る限りでは売れているようだったけど。
仙川もプラウドも好きだけど、客観的にみて高すぎると思う。
駅徒歩３分くらいの価格だよね。ここ。

好みは人それぞれあるだろうけど、住不、野村、東建は大雑把に言えばだいたい同じレベルだと思う。そう考えるとやはり高すぎると思う。
駅徒歩２～３分でこの価格なら納得できなくもないが。もしくは徒歩６分でも駅の南側にあるとか。

[848: 匿名さん]

>>847
DMでは売れてるように装うのが常識です。
価格表見る限り、間違いなく売れ行き悪いマンションです。

[849: 匿名さん]

随分と否定的なコメントが多いですね。

物件を比べているところなんですが、逆にこれよりも明らかにコスパが良いと言える物件ありますか!?

予算が約50百万～60百万程度で探していますが、仙川のように街が充実していて、一定の設備があって、眺望も開けたマンションはないですよね。

これ以上都心から離れると厳しく、都心に近寄ると明らかに高い。
調布も街に魅力をあまり感じませんでしたし。値段は同じくらいか下手したら高いですし。

甲州街道沿いなのは奥の部屋を買えばいいだけだと思っているので、前向きに検討中の一つですね。

[850: 周辺住民さん]

ここは雨でもコンクリート打ってるよな！