プラウドシティ仙川【旧称：（仮称）仙川プロジェクト】

[マンコミュファンさん]

いかがでしょうか？

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/sengawa/
所在地：東京都調布市仙川町２丁目6番地5他（地番）
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村リビングサポート株式会社

交通：京王線 「仙川」駅 徒歩7分
京王線 「つつじヶ丘」駅 徒歩10分

【物件名を修正しました　2013.9.2 　管理担当】
【物件情報を追加しました　2014.1.3　管理担当】

[470: 匿名さん]

天井高は調布25m規制が関係してますかね？

[471: 周辺住民さん]

ここの物件、細かいことで叩かれすぎでは？
梁の件もここより酷い物件はいくらでもあるし、仕様は標準的で問題ないと思うけど。
駐車場も北に配置してあるので景観的に問題ないしね。
住戸を全部南向きに配置して、中庭を充実させた結果、駐車場の場所が狭くなったのでしょう。
住戸の条件、リビングの向きや景観を重視した結果なので、ランドプラン的には問題ないと思う。
地下駐車場が高級感があって良いという話はありますが、良し悪しだと思います。
車持っている人には便利で良いけど、持っていない人にとってはどっちでも良いことです。
ここ数年の異常気象でゲリラ豪雨とかで浸水していまうという危険性があるので、地下に愛車があると
いうのは私は嫌ですけどね。
今のマンション、機械式で地下に降車するタイプなので、大雨が降るたびヒヤヒヤした気分になります。
大雨が降って危険性が高い時には、自己責任で車を移動させないといけないので。

[472: 匿名さん]

悪の根源は、長谷工お得意の「特命受注方式」。
この仕様の低さからすると、ここも特命受注物件で間違いないと思います。
どなたかご存知の方いらっしゃいませんか？

建物価格を抑えることを大得意とする長谷工は、
土地を高値で取得しても、結果周辺相場相当のマンションを建設できる。
だから、長谷工特命受注方式マンションは、
建物仕様が低くても価格は安くはならないんですよね。

去年グッドデザインを受賞したオーベル蘆花公園も実は施工は長谷工。
デベのこだわりを感じ、評価できるマンションでした。
同じ長谷工でも、オーベル蘆花公園はハセコーの特命受注方式マンションでないのは
見るに明らかでした。

建物仕様を気にするのは「マンションオタだけ」という書き込みされてる方がいますが、
私は、気にしないのは「マンション初心者だけ」だと思いますよ。

同じハセコーでもオーベル蘆花公園はあっという間に完売してしまいました。
ここは、一期で半分もはけていないですよね。
ちなみに、各期の分譲戸数はそもそも買ってくれる人がいる住戸だけしか分譲しない以上、
「一期完売御礼」は全く意味のない広告文句なので、騙されてないでください。

その他にも、最終価格を予定価格より下げたり、お断りしたにも関わらず、
何度も電話がかかってきたり、明らかに苦戦している様子です。
売れているマンション（市場評価の高いマンション）は、
顧客の方から積極的にアクションしないと詳細な情報は来ないですよ。

マンションオタだけしか建物仕様を気にしないのなら、
もっと売れてもよいのではないのでしょうか。

立地を低く評価されている方もいらっしゃるようですが、
私は個人的にはここの立地は、可もなく不可もなくだと思います。

駅の北側＆甲州街道の向こう側、甲州街道沿い、という点ではマイナスですが、
人気の仙川駅徒歩7分、キューポートの誕生（以前の工場では景観悪すぎ）、
用途地域は準工業だが周辺は一種低層住居、高台なので眺望良し。などなど。。

もちろん個々の価値観によっても左右されますが、
メリット・デメリット、どちらかが明らかに上回るような立地ではないと思いました。

ただ、ファミリー向けマンションにもかかわらず、
公立小学校が遠く、通学路も安全性が確保されていないのは、
無駄に評価が下がってしまうポイントかもしれません。

[473: 匿名さん]

オーベル芦花公園が完売したのは、確か竣工後だったと思う。そんなに早く完売したとは言えない。ここも1期で4割販売しているので、一般的には売れていないとは言えない。これから次第と思う。オーベルが長谷工らしからぬマンションを作ってるは確か。

[474: 購入検討中さん]

オーベル完売は確実に竣工前です。
内覧会直前に買い替えの方のキャンセル住戸が2戸でましたが、すぐ売れました。
そして1期で8割売れてます。
ほんの少し遅れて販売開始した、クレヴィア芦花公園はまだ残ってますが。。

[475: 匿名さん]

一期で4割では、売れてるマンションとは言いません。

[476: 匿名さん]

＞＞　471

機械式も最初は新しくてキレイだからまだいいかもしれませんが、
いくら車を持っていなくても、敷地内に経年劣化で錆びた機械式駐車場があるって、
マンションとしてマイナス要素であることには変わりないですよね。
来客時にも丸見えですし。。。
せめて目隠しの植栽くらいの気遣いはして欲しいと思うのは私だけでしょうか？

ゲリラ豪雨で浸水してしまう可能性がある立地なら、
471さんの理論も納得ですが、ここはかなりの高台。
それらを心配しての採用でないのは明らかです。

少なくともこの立地では浸水対策より、景観対策の方を重視してもらいたかったです。

http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2013-05-20

[477: 匿名さん]

ホームページのイラスト見る限り、マンションの廻りの植栽は結構背の高い木のようですが、それで目隠しにはなりませんか？

[478: 購入検討中さん]

オーベル蘆花公園との比較とか書かれてますけど、それは立地も街の充実も違うので比べるものではない気がします。
ここの仕様については、大きなマイナスが少ないというのが私の印象です。
梁については、十分承知してますが、そこまで狭く感じないとの印象です。天井もそうです。反面、眺望や日当たりを考えると、仙川ではなかなか出てこない物件だと思います。
基本的な設備は整っていると思うので、全体としてはプラスな印象の物件です。

[479: 購入検討中さん]

457で機械式駐車場が良くないと書きましたが、その理由としては、
①自走式に比べランニングコストが高い
②ブロック毎に1台が入出庫中は、他の車は入出庫できない
③自走式に比べ事故の危険性が高い
だと思っています。

①は既述の通り。
②は経験則ですが、この物件の場合、手前の建物側は縦列横行昇降式ですから、
40台のうち1台が入出庫中だと、他の39台はその間入出庫出来なくなります。
多くはないと思いますが、自動車通勤の方は朝の慌ただしい時間に、車の出庫に
15分待ちなんて事もあるかも知れません。
（自動車通勤の方は道路側の昇降地上1段地下3段式がお勧めでしょう）
③機械式駐車場の事故について、この物件の場合にはチェーン式ではなく、
フェンス式になっていると思うので、まだ大丈夫だと思いますが、縦列横行昇降
だとブロック毎の台数が多く、操作中に他人が操作してしまう可能性が高いので
注意が必要だと思います。
国土交通省からも報道発表資料が公表されています
→http://www.mlit.go.jp/report/press/toshi09_hh_000023.html
自転車置き場から駐車場に入れてしまうので、小さいお子さんがいらっしゃる
ご家庭は気を遣うかも知れません。

[480: 購入検討中さん]

478

なにもここもオーベル芦花公園を同じ土俵で比べることを目的に書いた訳ではないです。
悪いのは長谷工そのものではなく、長谷工の特命受注方式だということ。
特命受注方式のマンションは価格は周辺相場価格同等でも
仕様を下げて、建築コストを削減しているマンションであること。
を言いたかっただけです。

仕様に満足されている方はそれでいいと思います。
でも、知らずに買ってしまう程不幸なことってないですよね。

[481: 匿名さん]

>476
ここは高台であっても南北に高低差ある敷地でしょ。地下に作りにくいと思うけど。地下だといかにも雨水が流れ込んできて溜まりそう。

[482: 購入検討中さん]

いくら敷地内に高低差があっても、そもそも敷地全体が高台に位置するのに、
あえて敷地内の低いところに水が溜まるという理論がわからん。
窪地なら納得だが、そうではないでしょ？

ここは高台で水害などとは無縁の立地であり、
大きな利点だと思っていましたが、違うのですか？

[483: ご近所さん]

地下の部屋に雨水が流れ込んで溜まるマンションを建設したら大問題です。現在ここより標高の低いマンション敷地の地下2階の駐車場に車を入れて17年になりますが、大雨が降っても一度も車を移動したことがありません。調布市の洪水ハザードマップによれば、200年に一度の大雨でもこのマンション敷地に水に浸ることなないことになっていますが…。

[484: 匿名さん]

想定外のゲリラ豪雨の話ですが‥。地下に駐車場作ることが窪地を作ることになると思うけど。部屋の話しているわけではありません。それに作りにくいと書いています。コストかければ作れるでしょ。

[485: 購入検討中さん]

では484さんも、露天機械式駐車場が採用されているのは
浸水対策ではなく、コスト削減が目的なのはご存知のようですね。
やはり、露天機械式駐車場にコスト削減以外のメリットはないということです。

[486: 匿名さん]

地下に降車タイプの機械式駐車場ですが、ここ数年のゲリラ豪雨の雨量まで考慮されてないですよ。排水能力越えれば浸水します。移動は自己責任になります。調布にそこまでの大雨が未だ降ってないだけです。地下タイプの駐車場も余程の排水処理なければ同様です。

[487: 匿名さん]

この物件の仕様が高くないと皆さんが指摘されている点はわかるのですが、別にそこまで悪くはないのかなあとも思ってしまいます。駐車場だって都心の超高級物件でもないですし仕方ないのかなと。。。地上三段とか四段？とかだとちょっと仰々しいなあと思うのもまた一つですが。

>478さん
差し支えなければ、他の物件で満足される仕様の物件を教えていただけませんか？比較検討してみたいです。

[488: 購入検討中さん]

近くだとオーベル芦花公園、桜上水ガーデンズ、ザ・パークハウス武蔵野中町あたりは
流れ作業ではない、デベロッパーのこだわりを感じるマンションです。
立地と規模に難ありですが、建物としてはブリリア仙川も丁寧に作られていました。
プラウド府中は、外壁と角住戸は難ありでしたが、中住戸はまずまず。
駅遠IDEOは、仕様はここと同じような梁梁マンションでしたが、
ひたすら安かったので納得。
現在分譲中のマンションでは、ここは、
相模原線、永山徒歩5分のザ・パークハウス多摩ニュータウンと
ほぼ同じレベルだと思います。
ここより3割安いです。
多摩ニュータウンでは上出来ですが、
仙川でこのレベルで普通というのは謙虚すぎるのでは？

[489: 匿名さん]

487です。
ご意見参考になりました。ありがとうございます。
オーベルはさておき、挙げていただいた物件はどちらも予算的に厳しそうなのが辛いところです。多少背伸びをしてこちらの物件を買えるかというところなので。。もう少し、考えてみることにします。

[490: 匿名さん]

なんでこんなに高く出したのだろう。
・売れると思った?
・土地の仕入れが高かった?

[491: 購入検討中さん]

価格は仙川相場価格では？

だけど、建物がオハナ仕様（郊外レベル）だから割高感がでる。
ブリリア仙川レベルの建物だったら納得です。

ちなみに
（土地仕入れ価格）＋（建設費用）+（営業利益）→　分譲価格決定
ではありませんよ。

デベロッパーは、
（分譲総額）-（建設費用）-（営業利益）→　土地にいくらまでかけられるか、
を決定し、用地取得の入札をするのです。

長谷工の特命受注方式では、建設費用を押さえる事を前提に、
長谷工が高値でおとした土地を、デベにもちかけて事業がはじまるので、
他と比べて何が高いのか、というと、土地なんでしょうね。

[492: 購入検討中さん]

長谷工お得意の二重壁
壁紙職人のスキル不要なのでコストが削減できる
残るのは、悲しいかな、たいこ現象

[493: 匿名さん]

千歳烏山駅前で進行中のプロジェクトの発表を待とうかと悩んでます。桜上水より、素晴らしい計画のようですから悩みます

[494: 匿名さん]

>491
なるほど、ためになりました。建物の仕様が低くても高くても、同じ価格で売れるという考えなのですね。

仙川の相場についてですが、1-2年くらい前はブリリア仙川・シティハウス仙川が「高い高い、相場無視」と言われていました。このプラウドシティ仙川は前述の2物件よりも立地条件が悪く、建物の仕様も低いのに同じような価格です。これは、以前からこの掲示板でずっと言われていたことだと思います。それでもこの物件は仙川相場価格なのでしょうか。

[495: 購入検討中さん]

ここ1年で首都圏のマンション価格、数年前に比べて1割は上がってますよ。
4月以降分譲開始になるマンションは更に0.5割上がる雰囲気です。

価格上昇傾向にある時は過去分譲と比較しても、あまり意味ないですよ。

同じ分譲時期の、周辺マンションと比較するしかないです。
そういう意味では、ここの価格は仙川相場にドンピシャだと思います。

[496: 購入検討中さん]

そういう意味では、今買うと値下がりしそうで怖い。

[497: 物件比較中さん]

マンション適地は減少、建設コストは上昇しているのですから、今後値下がりする理由はないようにも思えます。
ＨＰで見る限り、ここの仕様ってそんなに低いです？

[498: 購入検討中さん]

わざわざHPに仕様の低いところ載せるバカいる？

[499: 物件比較中さん]

本物件と、最近MRを公開したプラウドシティ新川崎は、間取りや規模感は似ていますが、新川崎の方は仕様がだいぶ抑えられている印象です。
本物件も建設費高騰の影響を感じますが、ぎりぎり逃げきれたのかなという気がしないでもないような。。

まあ単純には比較できないのでしょうけどね。

[500: 購入検討中さん]

そもそも仙川より新川崎の方が相場価格は安いでしょ？

[501: 物件比較中さん]

いろいろな物件を見ていますが、ここは「ファサード」が安っぽいのだと思います。オハナの様な画一的な団地の様な外観なので、所有する歓びが半減します。現在販売されている物件であれば、プラウド美しが丘や、ザ・パークハウス武蔵野中町の様なファサードは良いと思います。
ここの内装は建具のグレードなど悪くないと思うので、外観と機械式駐車場で損していると思いますね。ブリリア仙川やシティハウス仙川ステーションコートを推す声もありますが、これから交通量が増える都道114号線に面しており（或いは近く）、駅近というものの、周辺の用途地域も考えれば、住環境や眺望等を含め、こちらの方が立地は良いと思います。
多分ここの売りの一つに南西側の眺望があると思うので、南西向きの戸数を最大限確保できる設計にしたと思いますが、せめて眺望が期待出来ない下層階と上層階でデザインを変えるなど、工夫が欲しかったです。

[502: 購入検討中さん]

新川崎についてはびっくりするんですが、仕様が仙川に比べて抑えられているのに価格感がそんなには変わらないんですよね。
新川崎は駅が実際新川崎じゃないですしね。
なので、仙川が高いというよりは、全体の相場が上がってるんですよね。
そのなかで仙川のこの物件は価格とバランスが取れてるのかなと思いました。

[503: 購入経験者さん]

プラウドも質落としまくりだね。

～2008年頃まで　「高仕様・高価格」（ブランド草創期）
～2012年頃まで　「そこそこの仕様・高価格」（ブランドイメージ確立）
～現在　「並仕様・高価格」（ブランドイメージ浸透）

この近辺のプラウドだと、「プラウド調布国領」「プラウド調布柴崎」までは
かなりよかった。「プラウド調布」はちょっと落ちた感じ。
コンクリートも以前は30N（強度が高い）を使って「長寿命」をうたってたけど、
ここは24Nだっけ？　HPには情報さえ出さなくなっちゃった。
かわりにうわべの設備（実は大したことはない）で釣ってるのが見え見え。

どうしてもこの場所のマンションが欲しい人以外は、じっくりと思案した方が
いいかもね。

[504: 購入検討中さん]

オハナ仕様との差って、キッチン天板だけではないでしょうか。
なぜプラウドにしたんだろう。

このマンション見て、プラウドへの評価が一気に下がるとともに、
野村の不誠実さを感じました。
ブライド持ってマンション作ってないですよね。
業界一位から脱落したのも納得です。

こんな仕事を続けなら市場の評価も下がるでしょうし、
既存のプラウドオーナーにも失礼ではないでしょうか。

501さん
美しが丘と、ザ・パークハウス武蔵野中町の外観は素敵ですよね。
美しが丘の詳細は把握してませんが、
武蔵野中町は設計も地所設計で秀逸です。お値段だけがネック。。

[505: 物件比較中さん]

>503さん
>504さん

野村も以前の作品と比較されたくないのか、HPから「プラウドギャラリー」のリンクがなくなってしまいましたね。

[506: 購入検討中さん]

いやー皆さんここをたたきますね。
書かないかもしれないですけど、過去ではなく、現時点で皆さんここと同価格水準でこっちのほうがいいとはっきり言えるマンションってありますか!?

[507: 購入検討中さん]

>460 463 472 478 480 488 491
あなた、他の物件購入されたんでしょ？
何をこのスレに粘着しているんですか？
自己顕示なら他でやったらどうですか？
社会貢献でもしてるつもり？
傍観者は出て行きなさいよ。

[508: 購入検討中さん]

507さんはご契約者ですか？
ここは検討スレですから、購入者にとっては耳をふさぎたくなる情報でも、
検討者には有益だったりしますので、あなたが抵抗しても、
完売するまではこういったやりとりは続くと思います。
もしマイナス情報を見ると、怒りがこみ上げてきてしまうようなら、
ここを覗きにこない方が身の為です。
そして、マナーをわきまえ感情的な言葉づかいはやめましょう。
住人の品位が疑われます。

[509: 匿名さん]

掲示板で滅茶苦茶叩かれて、ほとんど即日完売だったマンションもあります。
いい情報はMRでたくさん聞けますから。
掲示板で悪い情報を交換するのも良いことです。もちろん嘘はダメだけどね。

[510: 購入検討中さん]

ここは野村自らプラウド「シティ」と表明しているんですから、他の高価格プラウドと比べて目くじら立てなくても、という気はします。(笑)
皆さんお気づきのように、そのようにこだわって作られたら現時点ではこの価格では済まないでしょう。
この規模で、高価格プラウドにしたら大人気になったんでしょうか。
仙川についてそれほど知識がないので、もしご意見のある方がいらっしゃったらお願いします。

[511: 物件比較中さん]

仙川は京王線沿線では“相対的には”人気のあるエリアです。特に駅前から都道114号線にかけての再開発が進み、また駅南側の商店街や多くのスーパーマーケットなど、生活利便性も高いと思います。しかし冒頭“相対的に”と書いた通り、京王線はそもそも駅前力が低い駅が多いので、あまり高級路線の物件を作っても、東急沿線や都内の小田急沿線ほどの価格設定には出来ないのではないでしょうか？

[512: 購入経験者さん]

プラウド＝高級仕様、プラウドシティ＝低仕様
プラウドブランドは、そういう分け方じゃないでしょう。
プラウド＝小規模～中規模
プラウドシティ＝大規模
プラウド○○と名乗っていても、ここと同レベルの物件はたくさんある。
でも、多くのマンション1次所得者はプラウド＝高級と思い込まされてるけど。

[513: 匿名さん]

野村は、人の目をひく当たり物件を作って、プラウドのブランド力を成長させ、
その力を利用して、このようなハズレ物件を売りさばいている。

初めて行ったモデルルームのマンションを買う人って結構多いみたいですから、だませちゃうんでしょうね。
一生に一度しか買わない人も多いですから、デベにとっては赤子の手をひねるようなものなのかもしれません。

一生に一度の買い物だからこそ、買う側が賢くならないと！！

[514: 周辺住民さん]

どうしても仙川に住みたいなら私は中古のパークシティ武蔵野を選ぶかな。島忠となりの。

[515: 物件比較中さん]

>514

>どうしても仙川に住みたいなら私は中古のパークシティ武蔵野を選ぶかな。島忠となりの。

いまは良いですね。都道114号線の交通量もまだ少ないし。でも狛江から東八道路の手前までつながると、
交通量が増えて今よりは環境が悪化するのは間違いないと思いますよ。

[516: 物件比較中さん]

512

そうは言っても大規模でも都心だとプラウドシティではなく、プラウド、ですよね。
プラウドシティがあるのは準郊外なので、
暗にプラウド>プラウドシティの図式はあるのかもしれませんね。

[517: 匿名さん]

ウーン、プラウドでも、プラウドシティでも、今後は価格では高くなるし、狭くなるし、仕様落ちるよ。野村に限らず、財閥系もみんなそうじゃん。
今の仕様が、これからのマンションの普通の仕様になっていくし、もっと高く狭くなる可能性も大いにある。
もちろん、景気失速やオリンピック後に改善される可能性もあるけど、ぐんと仕様が上がって広くなって驚くほど安くなることはないんじゃないかなあ。
今ほしいなら、昔のプラウドは高仕様だったなんてノルスタジーにひたらず、現実的な選択の中で割りきるしかないと思うよ。

[518: 物件比較中さん]

517
価格は上がってるけど、仕様は下がってないですよ。
むしろ価格が上がってるからこそ、仕様も上げざるを得ない状況なのか、ここ最近分譲開始しているマンションの仕様はむしろ上がってきているように感じます。
もちろんここは例外ですが。

[519: 匿名さん]

狛江から東八道路の方まで１１４号がつながるって
計画はあっても実現するのは何年先のことかな。