プラウドシティ仙川【旧称：（仮称）仙川プロジェクト】

[マンコミュファンさん]

いかがでしょうか？

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/sengawa/
所在地：東京都調布市仙川町２丁目6番地5他（地番）
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村リビングサポート株式会社

交通：京王線 「仙川」駅 徒歩7分
京王線 「つつじヶ丘」駅 徒歩10分

【物件名を修正しました　2013.9.2 　管理担当】
【物件情報を追加しました　2014.1.3　管理担当】

[430: 匿名さん]

マヨテラスって面白そうですね。工場見学ができる施設か何かでしょうか？製品も販売されるのかな？
ちょっと興味があったので調べてみたら･･･
マヨネーズを使ったオリジナルの試食プログラムを実施、マヨネーズ手づくり体験、料理教室など開催されるみたいですが、完全予約制となってますね。
気軽に遊びに行ける感じではなさそう。
近隣住民も利用できる認可保育所ができるんですね。子どもさんのいるご家庭には嬉しい情報ですね。

[431: 周辺住民さん]

仙川キユーポートのマヨテラスができるのに合わせて、このマンションから約90ｍ先のマヨテラスの正門のところの甲州街道に横断歩道ができ便利になりますね。ほとんど誰も使わない歩道橋は撤去の予定はないんですか？

[432: 匿名さん]

第一期110戸販売しました

↑
こんなハガキが送られてきました。
資料請求してる人にはみんな来たのかな。

110戸成約したってこと？
販売してるだけ？

[433: ご近所さん]

昨日、このマンション北西側の十字路で人身事故がありました。車とバイクの衝突でバイクに乗ってた人が少し吹っ飛んだそうです。
日頃から危険な十字路だと思っていましたが入居されるまでにこの十字路に信号が付くといいですね。

[434: 周辺住民さん]

あそこよく事故が起きますよね。
仙川は呪われてる場所なんですかね。

[435: 匿名さん]

狭いのに交通量が多いですから。

[436: 匿名さん]

完売御礼ではなく販売御礼、しかも総戸数の半分も売り出していないとは。野村らしくないですね。
仙川と言っても北口で ２０号超えるとなると、仙川らしくないということですか。
何が売れ行き不振の原因でしょうか？

[437: 物件比較中さん]

1期は確か半分くらいの戸数が売りに出されていました。2期の販売が開始されましたが、まだ販売されない部屋がありますので3期もあるようです。仙川では、20号を越えても中古マンションの価格はそんなに落ちません。価格も駅3分のブリリア仙川と比較しこちらは駅7分ですが、ディスポーザー・敷地内庭園・共用施設等が充実し、ほぼ同じ㎡単価ですので決して高すぎる訳でもないようです。戸数の多い物件ですが、販売に慎重な理由が何かあるのでしょうか？

[438: 匿名さん]

仙川は、ブリリアもシティーハウスも販売にかなり苦戦したから、ここも様子を見ながら販売していくんじゃないかな。

[439: 購入検討中さん]

第一期もある程度は販売好調だったようですね
抽選になっていた部屋もあったようですし…
増税のタイミングも挟み、様子をみながら販売する方針もあるのかなと。
実際町の賑わい、都心への距離感、基本設備の充実等考えると、資材や人件費の上昇局面のなか価格のバランスはとれている気がします。
もっと都心に近づくと今ホントに価格が高くなってますよね～
無駄に世田谷アドレスとかで町になにもなくても高いですからね～

[440: 物件比較中さん]

仙川は、隣の急行停車駅千歳烏山やつつじが丘より断然住みやすいく便利な街だと思います。桜上水ガーデンズと比べて1千万円の差を考えるのなら、新宿まで僅か10分程度しか違いませんので、世田谷アドレスにこだわらなければ断然こちらだと思います。更に言えば、ここはつつじが丘までも10分の徒歩圏内です。つつじが丘から15分以上歩かなければならない大規模マンションが多く存在する中、20号の北とはいえ、なかなか得難い魅力的な立地だと思います。

[441: 購入検討中さん]

でもあの機械剥き出しの駐車場は、マンションのレベルがよく表れていると思いますよ。
みなさん㎡数は気にされますが、階高も重要な要素ですよ。
マンションは天井高までの空間を買うのですから。

ここは階高も天井高も、もっと郊外のその他大勢のマンションと同レベルですし、
内梁工法なんて、ノーブランドの郊外マンションでも最近あまりお目にかからない
低レベル（低コスト）の仕様です。

みなさん、キッチンの天板やミストサウナ、はたまたプラウドブランドに
誤魔化されて大事な部分見逃していませんか？

キッチンの天板やミストサウナは後付け可能ですが、
梁はどんなに大金を払っても移動できませんから
きちんと確認された方がいいですよ。

私なら利便性のいい立地である調布駅前か、
高いがそれだけの手が入っている桜上水を
選びますね。

[442: 購入検討中さん]

ではあなたがそちらを選べば良いだけの事で、わざわざここに書き込むと云う事はあなたの意見に賛同してほしいのですか？

[443: 周辺住民さん]

調布駅前も、桜上水もイマイチだよ。仙川は住みやすい。このマンションは微妙だけど

[444: 匿名さん]

441さんのことを、書き込むな的批判はマズイと思う。
442さんは、もっと具体的に反論書き込んでくれれば有意義な掲示板になるのに。

[445: 匿名さん]

441は、恐らく桜上水の購入者かその関係者で明らかに誘導している書き方をしているので悪意さえ感じます。私も442と同じ思いしました。

[446: 匿名さん]

確かに、441が調布駅前や桜上水の名前までこの板で出すのはどうかと思う。でも、ここは検討板だからね。

[447: 契約済みさん]

調布駅に住んでいますが、特急停車駅、市役所に用があるとき便利、ってくらいで、主婦の私としては、駅前周辺で魅力的なお店(スイーツとか、カフェとか)やホームセンターがない…。再開発が終わるのもまだ先、どんな商業施設が入るか分からない。桜上水は、世田谷アドレスというだけで、駅前徒歩圏内に大したお店がないので、現在車を持ってない私らには不十分。仙川はコンパクトな範囲で、スーパーやホームセンターを始め、必要なお店がある、ということで、仙川に決めました。
全部が全部パーフェクトなマンションって存在しないと思うので、私たちはこれで納得しています。

[448: 匿名さん]

441さんのどこに大きな問題があるのでしょうか。
プラウドマジックについて納得できました。
私は、やはり現地や交通を比較して、買えるのなら桜上水がいいかなと思いました。
ここは、甲州街道に近く、マンション前の道路もちょっと・・。
仙川は南側が良しかな。

[449: 匿名さん]

桜上水はここより1000万は高い物件。そこ買える人があえてこの物件の欠点をいやらしく書き込むことが感じ悪すぎなのでは？感情論の問題なので、空気読みましょう。マナーも必要ですよ。

[450: 購入検討中さん]

全くその通りですね。
さらに、桜上水は1,000万プラスではすまないと思います。
設備等をとって高い桜上水か、街の充実している仙川か、それぞれの価値観ですよね。
資金状況もあわせて。
勤務地との往復だけを考えるなら桜上水なんでしょうけど、それだけじゃないですからね…

[451: 周辺住民さん]

仙川はおやしゃれな街とか、カフェとかっていってますけど、自宅近くでおしゃれなカフェに行く頻度などあまりないのでは。商店街も実用的な店はなく、すぐ飽きますね。きっと。。。

休みの日は新宿なり、都心に出かけた方が、なにかと新しい発見がありますので、新宿までの行きやすさなどから考えると各駅停車の仙川はだいぶ落ちますね。
（快速の本数は少ないので運が良い時しか使えませんので、各駅停車の評価でしょう）

[452: 購入検討中さん]

仙川に対して、おしゃれとかカフェなんて思わないですけどね…
スーパーやホームセンター等が複数徒歩圏にあるとゆう便利さだと思います
多少コジャレた店が出てるって程度かと。あの狭い地域にこれだけ集まってる駅も少ないので、それがメリットかなと思ってます。

[453: 匿名さん]

>452
同感です。

[454: 匿名さん]

工事現場を歩道橋から見物できます
公園が先に出来あがりそうですね
甲州街道が坂になっているせいか敷地の南半分あたりでは結構騒音ありましたが、窓を閉めればたいして聞こえないレベルと思います

[455: 周辺住民さん]

仙川はオシャレとはかけ離れている町です。

[456: 匿名さん]

ここの物件の比較対象に、他の物件名やひと目でわかるような書き方は、止めませんか？　この仙川のどこが、優れてる、納得出来る、我慢しても良い、ここは問題かも？　で、充分です。読んでる人間が自分で他物件と比較すればよいだけです。荒れます。

[457: 購入検討中さん]

456さんの仰る通りですね。

この物件の「◯」と「×」ということで書くと、以前405でも書きましたが、
「×」はやはり駐車場が機械式というのが良くない点だと思います。
管理説明会で「駐車場収入が損益分岐点を越えれば、修繕積立にストック出来る」
との説明がありましたが、機械式だと駐車場自体の維持管理費用も必要な訳で、
建蔽率に余裕があるのですし、収容台数が確保できるなら、コストと見栄えと
利便性の観点からも自走式の立体駐車場にして頂きたかったと思います。
最も露天式立体駐車場の法定耐用年数は15年ですから、その頃に管理組合として
検討すれば良いことかも知れませんが・・・。

「◯」は沢山あると思います。私は周囲が一種低層でここだけ準工という立地が
希少価値と思いました。

[458: 物件比較中さん]

私はやはり価格が高いと思います。80〜90万円/㎡ですよね。仙川駅利用では、上祖師谷や給田の中古物件が10年以内の築浅でも、最近の成約事例の平均が60万円/㎡以下です。上祖師谷や給田は駅から遠いものの、世田谷区ですから。
この物件はリセールバリューが高いのが売り（仙川は100%以上？）のようですが、本当にそうなるかは・・・どうでしょうか？

[459: 匿名さん]

幹線道路沿いの物件の一つ。
仙川の交通の便の悪さ。
これだけの敷地だから居住者のために自走式にしてほしかった。
設備に特筆するものはなく普通。
ガラスも普通の複層。

方角は良し。周囲が第一種低層。

そうした中でこの価格は少々お高い。

[460: 購入検討中さん]

441です
ここは契約者スレではなく、検討スレなので、
デメリットを書き込んだり、他の物件名を出してはいけないとう
ルールは間違っていませんか？
購入検討するにあたり、同じ沿線の同じ分譲時期のマンションを
比較するのは当然です。

ちなみに私は、府中も桜上水もブリリア仙川もここも検討して、
結局違うところを買いました。

因みにここの上層階を買える方は、
階数と広さを多少妥協したら桜上水買えますよ。

この1年、その他にもたくさんマンションを見てきて、
ここはモデルルーム見学初心者にはバレないような手抜きが酷いので、
いてもたってもいられず（怒りの対象は野村です）
書き込みました。

1年前の私なら間違いなく気づかなかったと思います。

他にも沢山マンションを見てこられて、
ここがいいと思った方はそれでいいと思うのですが、
モデルルーム見学経験が浅い方は、
悪いことは言わないので、他と比較し、色々勉強されてから、
はんこを押した方がいいと思いますよ。

[461: 物件比較中さん]

>441&460さん

>ここはモデルルーム見学初心者にはバレないような手抜きが酷いので、

気になります。どんなことでしょう？
よろしければご教示頂けますか？

[462: 匿名さん]

「デメリット書くな」なんて、書いてないようですが。

で、バレないような手抜きって何でしょうか？

[463: 購入検討中さん]

441で概要は既に書いてますが、
「階高」「天井高」「サッシ高」「下がり天井」「ギロチン」「梁」などを
「マンション」という単語と一緒に検索してみてください。
空間という意味で、広さだけではなく、高さの大切さがわかると思います。

また、同じ「梁」というキーワードになりますが、
ここは外梁ではないので、室内の㎡数に大梁の影響が大きくなります。
マンションは壁芯面積で広さを表しているので、
梁が外に出てるか、内に入っているかで、同じ㎡数でも
内法面積は変わります。（当然外梁の方が広い）
また、各部屋はきれいな四角形である方が家具などが配置しやすく、
また感覚的に広く感じますが、内梁は部屋の隅に柱の影響が出ます。
壁芯面積では、この柱が出っ張っている部分も専有面積に含みます。

大梁だけでなく、その他の梁も、
各部屋への影響を与えないように構造上最適な場所から動かせば、
鉄筋を太くしなければならなかったり、
コンクリートの量が増えたり、コストがかかります。

だから梁の影響がどこかしこにあるマンションは、
低仕様、低コストマンションなんです。

また駐車場も、機械的剥き出し仕様は
限られた敷地で台数を確保しなければならない時の
一番低コストなやり方です。

一番は地下駐車場。
次点は、機械的だが、一番上が地上で、下は地下。
機械的剥き出し。

順にコストも安くなりますが、景観は悪くなります。

モデルムール10件くらい見れば、
必ずこれらの重要性を実感すると思いますよ。

[464: 物件比較中さん]

>463さん

461です

詳細な説明ありがとうございました。梁についてはマンションを買う時の要注意ポイントですね。少し前、壁式構造が流行った頃は梁がなくてよかったですが、大規模物件には不向きで設計の自由度も制限されるので、最近は見なくなりました。
この物件について言うと、バルコニー側は外梁にしているものの、タイプによっては共用廊下側の部屋など、かなり梁が出ているものがあるので要注意です。特に縦型リビングでウォールドアを売り物にしているにも関わらず、ウォールドアの収納部分に梁が出ていて、垂れ壁でウォールドアを取り付けているタイプがあります（既に販売済みの住戸が殆どだったと思いますが）ので、図面集をよく確認する必要があると思います。

[465: 購入検討中さん]

ウォールドア部分のたれ壁は間違いなくコスト削減の影響ですね。
コスト削減そのものが悪い訳ではないのですが、
別のところで豪華に見せかけて
コスト削減の結果を価格に反映していないことが納得できません。

マンションの良し悪しは立地（駅力、駅距離など）が一番で
建物仕様だけではないのはもちろんです。
また、誰しも予算は有限なのですから、
全部理想通りというわけにはいきません。

最後は全ての要素を天秤にかけて決断すると思うので、
建物の仕様レベルについても納得して買う方は
全く問題ないと思います。

[466: 購入検討中さん]

マンションは一般的に郊外から都心に近付くに従って、
単価が上がりますが、地価だけではなく、
建物価格の影響も多分にあります。
正確には、土地価格に合わせて、建物仕様も上げているのです。
一般的に地価と建物価格は比例の関係です。
地価に相応しい仕様であれば、その地域の相場価格を適用すればいいと思うのですが、
ふさわしくない仕様であれば、それを価格に反映させるべきです。

建物仕様なんて上を見たらきりがないですし、
下を見てもきりがないのですが、
ここの建物仕様は、もっと郊外にいけば普通にあるレベルですが、
仙川という立地や、この価格帯にはそぐわない建物仕様です。
野村には、顧客をなめんなよ、と言いたい。

同じ仙川でも、ブリリアは建物という側面では
こだわりをもって、真面目に作られたマンションだと思いました。
少なくとも天井はここより10センチ高かったです。
もちろん、その他の点でここより劣る部分があるのは事実ですが。。

[467: 不動産購入勉強中さん]

梁が話題になっていますが、こうした考え方もあるようです。
http://www4.hp-ez.com/hp/pitagorasu/page67
https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=21

[468: 匿名さん]

興味深く読ませてもらいました。
こうした見方もあるのかと、大変参考になりました。
自分は、第一種低層地域の壁式構造物件が、地震への強さと物の置きやすさの点から好みです。
周囲の環境、交通の便、駅距離などを基準に、価格をみて考えています。
いくつか見て、ここではありませんがプラウドの営業マンの尊大さがちょっと・・・。
ありがとうございました。

[469: 匿名さん]

建物仕様なんて気にするのはマニアだけ。ここの仕様は十分だと思います。
問題点は再三でてるけど立地では。

[470: 匿名さん]

天井高は調布25m規制が関係してますかね？

[471: 周辺住民さん]

ここの物件、細かいことで叩かれすぎでは？
梁の件もここより酷い物件はいくらでもあるし、仕様は標準的で問題ないと思うけど。
駐車場も北に配置してあるので景観的に問題ないしね。
住戸を全部南向きに配置して、中庭を充実させた結果、駐車場の場所が狭くなったのでしょう。
住戸の条件、リビングの向きや景観を重視した結果なので、ランドプラン的には問題ないと思う。
地下駐車場が高級感があって良いという話はありますが、良し悪しだと思います。
車持っている人には便利で良いけど、持っていない人にとってはどっちでも良いことです。
ここ数年の異常気象でゲリラ豪雨とかで浸水していまうという危険性があるので、地下に愛車があると
いうのは私は嫌ですけどね。
今のマンション、機械式で地下に降車するタイプなので、大雨が降るたびヒヤヒヤした気分になります。
大雨が降って危険性が高い時には、自己責任で車を移動させないといけないので。

[472: 匿名さん]

悪の根源は、長谷工お得意の「特命受注方式」。
この仕様の低さからすると、ここも特命受注物件で間違いないと思います。
どなたかご存知の方いらっしゃいませんか？

建物価格を抑えることを大得意とする長谷工は、
土地を高値で取得しても、結果周辺相場相当のマンションを建設できる。
だから、長谷工特命受注方式マンションは、
建物仕様が低くても価格は安くはならないんですよね。

去年グッドデザインを受賞したオーベル蘆花公園も実は施工は長谷工。
デベのこだわりを感じ、評価できるマンションでした。
同じ長谷工でも、オーベル蘆花公園はハセコーの特命受注方式マンションでないのは
見るに明らかでした。

建物仕様を気にするのは「マンションオタだけ」という書き込みされてる方がいますが、
私は、気にしないのは「マンション初心者だけ」だと思いますよ。

同じハセコーでもオーベル蘆花公園はあっという間に完売してしまいました。
ここは、一期で半分もはけていないですよね。
ちなみに、各期の分譲戸数はそもそも買ってくれる人がいる住戸だけしか分譲しない以上、
「一期完売御礼」は全く意味のない広告文句なので、騙されてないでください。

その他にも、最終価格を予定価格より下げたり、お断りしたにも関わらず、
何度も電話がかかってきたり、明らかに苦戦している様子です。
売れているマンション（市場評価の高いマンション）は、
顧客の方から積極的にアクションしないと詳細な情報は来ないですよ。

マンションオタだけしか建物仕様を気にしないのなら、
もっと売れてもよいのではないのでしょうか。

立地を低く評価されている方もいらっしゃるようですが、
私は個人的にはここの立地は、可もなく不可もなくだと思います。

駅の北側＆甲州街道の向こう側、甲州街道沿い、という点ではマイナスですが、
人気の仙川駅徒歩7分、キューポートの誕生（以前の工場では景観悪すぎ）、
用途地域は準工業だが周辺は一種低層住居、高台なので眺望良し。などなど。。

もちろん個々の価値観によっても左右されますが、
メリット・デメリット、どちらかが明らかに上回るような立地ではないと思いました。

ただ、ファミリー向けマンションにもかかわらず、
公立小学校が遠く、通学路も安全性が確保されていないのは、
無駄に評価が下がってしまうポイントかもしれません。

[473: 匿名さん]

オーベル芦花公園が完売したのは、確か竣工後だったと思う。そんなに早く完売したとは言えない。ここも1期で4割販売しているので、一般的には売れていないとは言えない。これから次第と思う。オーベルが長谷工らしからぬマンションを作ってるは確か。

[474: 購入検討中さん]

オーベル完売は確実に竣工前です。
内覧会直前に買い替えの方のキャンセル住戸が2戸でましたが、すぐ売れました。
そして1期で8割売れてます。
ほんの少し遅れて販売開始した、クレヴィア芦花公園はまだ残ってますが。。

[475: 匿名さん]

一期で4割では、売れてるマンションとは言いません。

[476: 匿名さん]

＞＞　471

機械式も最初は新しくてキレイだからまだいいかもしれませんが、
いくら車を持っていなくても、敷地内に経年劣化で錆びた機械式駐車場があるって、
マンションとしてマイナス要素であることには変わりないですよね。
来客時にも丸見えですし。。。
せめて目隠しの植栽くらいの気遣いはして欲しいと思うのは私だけでしょうか？

ゲリラ豪雨で浸水してしまう可能性がある立地なら、
471さんの理論も納得ですが、ここはかなりの高台。
それらを心配しての採用でないのは明らかです。

少なくともこの立地では浸水対策より、景観対策の方を重視してもらいたかったです。

http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2013-05-20

[477: 匿名さん]

ホームページのイラスト見る限り、マンションの廻りの植栽は結構背の高い木のようですが、それで目隠しにはなりませんか？

[478: 購入検討中さん]

オーベル蘆花公園との比較とか書かれてますけど、それは立地も街の充実も違うので比べるものではない気がします。
ここの仕様については、大きなマイナスが少ないというのが私の印象です。
梁については、十分承知してますが、そこまで狭く感じないとの印象です。天井もそうです。反面、眺望や日当たりを考えると、仙川ではなかなか出てこない物件だと思います。
基本的な設備は整っていると思うので、全体としてはプラスな印象の物件です。

[479: 購入検討中さん]

457で機械式駐車場が良くないと書きましたが、その理由としては、
①自走式に比べランニングコストが高い
②ブロック毎に1台が入出庫中は、他の車は入出庫できない
③自走式に比べ事故の危険性が高い
だと思っています。

①は既述の通り。
②は経験則ですが、この物件の場合、手前の建物側は縦列横行昇降式ですから、
40台のうち1台が入出庫中だと、他の39台はその間入出庫出来なくなります。
多くはないと思いますが、自動車通勤の方は朝の慌ただしい時間に、車の出庫に
15分待ちなんて事もあるかも知れません。
（自動車通勤の方は道路側の昇降地上1段地下3段式がお勧めでしょう）
③機械式駐車場の事故について、この物件の場合にはチェーン式ではなく、
フェンス式になっていると思うので、まだ大丈夫だと思いますが、縦列横行昇降
だとブロック毎の台数が多く、操作中に他人が操作してしまう可能性が高いので
注意が必要だと思います。
国土交通省からも報道発表資料が公表されています
→http://www.mlit.go.jp/report/press/toshi09_hh_000023.html
自転車置き場から駐車場に入れてしまうので、小さいお子さんがいらっしゃる
ご家庭は気を遣うかも知れません。