ザ・パークハウス 谷町五丁目

[賃貸住まいさん]

ザ・パークハウス 谷町五丁目（旧；（仮称）谷町五丁目計画）
よろしくお願いします

所在地：大阪府大阪市中央区谷町5丁目9-1他、内久宝寺町2丁目27-8他（地番）
交通：大阪市営谷町線 「谷町六丁目」駅 徒歩3分
大阪市営長堀鶴見緑地線 「谷町六丁目」駅 徒歩3分
大阪市営谷町線 「谷町四丁目」駅 徒歩5分
間取：2LDK・3LDK
面積：61.50平米～82.04平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス　大阪支店
売主：伊藤忠都市開発　大阪支店
販売代理：伊藤忠ハウジング　大阪支店
物件URL：http://www.mecsumai.com/tph-tanimachi/
施工会社：戸田建設株式会社
管理会社：未定


【タイトルを正式物件名称に訂正しました。2013.5.28　管理担当】

[155: 匿名さん]

3分はマンションの入り口から地下鉄の入り口までだよ
自宅から改札なら・・・

[156: 匿名]

改札までもいかないんじゃないでしょうかね？
マンションのグランドゲート（敷地外との境）から最寄の駅出口まで。
この物件の場合だと谷六駅の６番出口かな？
どこでも、たいてい、一番近い出口からの距離で
徒歩時間出してるみたいですよ。

[157: 匿名]

ここのマンションにはリビングにガスコックが装備されていないそうなんですが、
最近のマンションは、どこもガスコックって付いてないのでしょうか？
床暖房なのでガスファンヒータは必要ないでしょうということらしいのですが、
真冬は、床暖とエアコンで大丈夫ですか？
ウチは床暖ないので、ガスファンヒータ使っているのですが・・・

[158: 匿名さん]

オプションでつけたらええやん

[159: 購入検討中さん]

たぶんガスファンヒーターはいらないですよ
床暖房のランニングコストがたかければ、セラミックヒーターでいけるんじゃないかな～と思っています。

[160: 匿名]

No. 159さん

アドバイスありがとうございます。

最初にプラン集を見て気づいたときに、
ギャラリーの担当者の方に、別途取り付けが可能かどうか聞いたのですけれど、
「おそらく可能だったとは思いますが、そこまではまだ確認取れてないです」
とのことでした。
現段階でオプションに組み込まれていないのなら、
可能だとしても、工事費など割高になるだろうし、
なくて済むのなら、それに越したことはないし、と、
それ以上は特に確認してもらうこともしてなかったんですが、
やはり、一般的にどうなのかな、と少し気になりまして。

参考になりました。

[161: 匿名さん]

No.150 夜の銅座公園の治安ってどうなんでしょうか？
↓
ロケット花火打ち上げ目撃経験あり。
でも一回通った時にたまたまやってただけかも。普段どうなのかは知らない。

[162: 匿名さん]

子供なんかどこの地域でもやることは一緒なんだからロケット花火しないところで探すのはむりですよ。
こどもなんてそんなもんです。

[164: 匿名]

西向きで今のところ抽選になるような部屋タイプはありますか？
要望書の出具合いで今後の売れ行きが気になります。

[165: 匿名]

↑

Iタイプだろうか・・・角部屋だし、上層階限定だし。
価格とのバランスだが・・・

A,B,Dとも戸数はたくさんある。

[166: 匿名]

ということは数が多いから今のところ分散してるってことですね。
しかし安いとはいえ、西向き下層階は苦戦しそうですね。

[167: 匿名]

西向きと東向きでは、同じような平米数の部屋（例えば、ＤタイプとＥタイプ）で、価格に１０％程度の差がある。
Ｄタイプは下層階とは言え、一応西南角部屋なので、
これだけ価格差があれば、西向き下層でも、そこそこ需要があるのでは？

[168: 購入検討中さん]

GとHタイプで検討されてる方いらっしゃいますか？
2へーベーの差で200万差…
Hタイプは北側に窓とバルコニー、Gよりは若干収納スペースがあり洗面室が広い。
…けどすぐ隣のマンションから丸見え。
だったらGタイプでもいいのだろうかと悩み中です。
いつか賃貸に出したり売買する時はどちらのほうが良いと思われますか？
宜しければご意見お聞きしたいです。
ちなみに13階以下で検討中です。

[169: 匿名]

NO168さん

この価格差と内容では確かに悩みますねぇ。
ただGタイプの収納力とHタイプのバルコニースペースの差は大きいように思いますが、反面Hタイプのキッチン前奥行きの狭さによる圧迫感はどうしようもないでしょう。

[170: 購入検討中さん]

ワタシはGとHならHな気がします。各部屋が出来るだけ四角な方がいいな、、と思います。

[171: 匿名]

１３階以下ならお隣のマンションとかぶりますよね。
バルコニーどうしが至近距離で突き合わせっていうのは、
せっかくの角部屋の意味がなくなる感じがします。
価格差も考えると、私ならＧタイプにしますね。

[172: 購入検討中さん]

修繕計画をみていると、修繕積立金が5年後に2倍、10年後に3倍、15年後に
4倍、、、。
やはりタワーマンションは修繕費が高騰しやすいのでしょうか。

[173: 匿名さん]

ここは修繕積立金ましな方ですよ。ただ免震装置のメンテナンス費は含まれてないようなので地震がおきる度に徴収されるようです。ちなみに部品の取り替えとなると億近い金額となります。200戸で割ると50万ぐらいですかね。

[174: 匿名さん]

ここの場合は免震装置とタワーパーキングの修繕費が主でしょうか？タワーの場合、もう少し戸数が多い方が一戸あたりの負担が少ないのかなあと思います。修繕を考えると払っていけるのか心配でタワーは候補から外そうかなあ。。。

[175: 匿名さん]

安全を金で買うということでしょう
免震は高い、けど最新の技術レベルでは一番安全と言われる。
上町台地 X 免震なら鬼に金棒でしょう

板状の耐震なら、上町台地で全壊は避けられても半壊や一部倒壊は避けられないんじゃないかな

東南海地震はまもなく間違いなく来るし
上町断層直下型も来るかもと思ってマンション買ったほうがいいんじゃないかな。

[176: 匿名]

修繕費UPは仕方ないとしても、管理組合活動で将来管理費の減額を頑張ってみては？

[178: 匿名さん]

高層階と低層階では所得が違うから価値観も違ってくる

高層階住民は管理費は高くても質が高く充実した管理サービスを望む傾向
低層階住民は余計な管理サービスは切り詰めて管理費を安くして欲しいと願う傾向

[180: 匿名さん]

178さんのおっしゃるとおり、価値観の違う世帯が同じマンションに住むことになるんですよね。
管理費は現行のままとしても、修繕積立金が計画どおり値上げできるのかが心配ですね。
修繕費積立金の値上げにはマンション住民の同意が必要でしょうし。

段階的に修繕積立金を値上げするのではなく、販売時から30年計画に基づいて均一方式で設定してほしいですね。
そうすると、購入時の資金計画に組み込めるので。

[182: 匿名さん]

かんりひとか修繕積立金とかが高いと将来売りにくいですね。値上がりする前に手放さないと大変です。一時金でした方がいいとおもいますが、管理組合の話し合いでは大抵月々の費用の値上げになるんです。売りにくくなりますよと言っても聞いてもらえません。

[183: 匿名さん]

修繕費があまり高くならないうちに、なるべく高く売り抜けようと思えば
築後何年目くらいで手放すのがベストですか？

私は、築後10年目あたりに売るのがいいかなと思っているのですが．．．

あまり早く手放すと、資産の目減り率が高いので、なるべく遅いほうがいいと聞きましたが、
一方であまり遅くなりすぎると、タワーは修繕費が高くなって買い手がつきにくいとも聞きました。

ご存知の方、意見をお聞かせください。

[184: 匿名さん]

某タワーマンションの中層階75㎡を6年所有して分譲価格を上回る価格で売却しました。
ちなみに居住したのは2年で4年間はローン支払い額の2倍で貸してました。
以上の経験から大阪市内のマンションの資産価値は
1.学校区
2.上町台地
3.同マンション内なら低層の買得住戸
4.駅徒歩5分以内

中古マンション買う人から話を聞いてると免震だの内廊下だの
設備はあまり気にされないようです。
とりあえず良学校区なら大損はしないと思います。

恐らくタワーかどうかもどうでも良いのでしょうね(笑)

[186: 匿名]

タバコ臭い営業さんがいました

タバコ臭いだけで印象最悪です

[187: 匿名さん]

186さん
わたしもたばこの臭い苦手です。

[188: 契約済みさん]

私の担当してくれた人は、今まで訪れたモデルルームの中で一番親切でしたし紳士でしたよ。
わたしもタバコは嫌いですが、マンションを見に来て営業のタバコ臭いぐらいだけでガタガタいうのは可笑しいと思います。
営業さん変えてもらったらいかがですか？

また、近所に住んでいますので、銅座公園、裏道のことをいろいろ書いてるのを見ましたが、
裏道も公園も静かな所です。
ただ、
・花見の時期に一度、カラオケ大会をされた人がいて警察が来た。
・幼稚園で年に1度運動会でうるさい（窓を閉めていれば気にならない）
・夏祭り（盆踊り）がある。
という感じです。

駅は、改札まで一番遠い谷町線まで8分程度と思えばいいのではないでしょうか。

小学校や中学校は、子供がいないので分からない部分もありますが、はた目から見て問題はなさそうです。
（素行がわるい子供を見かけていない）

また、営業さんの話では、購入される方は、ご近所の方が多いそうです。私も含めてそうですが、
この辺り移り住んでからなかなかいいマンションが出来なかったので空き地の頃から注目される方が多いそうです。

以上、希望の部屋が決まったので情報を開示します。

[189: 申込予定さん]

私も三菱地所さんは初めてお世話になりましたが、担当者の方とてもいい方でした。押し付けようともせず(いいことばかり話すところありますよね)こちらのペースに合わせてくださいましたよ。

[190: 申込予定さん]

あと、気になるのが、銅座幼稚園がマンションになるということはないでしょうか。

[191: 申込予定さん]

銅座幼稚園とその南側の駐車場を合わせると
結構な敷地になりますね
でもこの先も人口が増えそうな地域なのに
幼稚園が無くなるなんてあるのかな

[192: 契約済みさん]

駐車場は、いつ無くなるかは分かりませんね。私もついこないだこの辺りの月極駐車場をいきなり立ち退きにあったので、
ただ、幼稚園と合わせてというのは確率が低いと思いますし、周辺のマンションの地図を見てもパークの敷地が大きいですので、そのぐらいの土地を地上げするのは、なかなか難しいのではと思いますし、パークハウス敷地の地上げもかなり年数が、かかってます。


また、私も営業さんにその質問をしたのですが、駐車場がマンションなどになるというのは考えられるし、ここは商業地なのでという事でした。

ただ、パークの隣のマンションの住人も晴天の霹靂かもしれませんが、近隣もマンションが多い地域ですし、市内にマンションを求める限りマンションが建つ可能性を考えても仕方がないのではないでしょうか？
避ける方法としてなるべく高い階数を狙うとかぐらいしかないでしょうね。

[193: 購入検討中さん]

ここは校区も良さそうだし、西側でも低層階なら西日もそれほど気にはならないだろうから、
あの価格は魅力的ですね。

[194: 匿名さん]

修繕費が30年後に5倍。 30年後にはマンション売りにくくなってそう。

[195: 匿名さん]

あ、修繕費じゃなくて修繕積立金か。

[196: 申込予定さん]

修繕積立金は段々と上がって行くよりも
最初から高く設定した一定金額の方がいいかも

[197: 匿名]

それをすると、売りづらい

[198: 匿名さん]

管理費＋修繕積立金＝3万円までならOK　板状でも3万円以上はザラだし
3万5千円超えると、重圧感を感じ始める、
4万円超えてくると住み続けるのは苦痛、売るには困難という状況になってくる
5万円を超えてくると・・・70平米で5万円なら築40年くらいになっているか

[200: 契約済みさん]

駐車場皆さん借りるんですかね～
この界隈でタワーパーキング付き少ないですし。
稼働50%切って戸別管理費が上がるか心配です。

[201: 契約済みさん]

ウチは借りる予定ですが、どうなんでしょうね？
50％切るのも嫌ですし、逆に抽選になって外れるのももっと嫌ですし。
小型車だから全タイプ駐車可で、最悪大型ハイルーフ車用でも借りられれば
いいとは思っています。

[202: 購入検討中さん]

確かにこの立地なら車通勤でもない限り、車は必要ないですね。
車の維持費等考えると、タクシー使ったほうが安く上がるのは間違いないですし、それだけに
駐車場稼働率５０％切らないかは微妙ですね。。

[203: 匿名さん]

計算してみました。
たとえば、
車両(中古)2,000,000円、8年償却、通勤使用せず、燃費10km/L、走行距離100km/月、車検3回

ザッと計算してみると、
車両代　2000000円÷(8年×12ヶ月)=20833円/月
燃料代　100÷10×130円(ﾚｷﾞｭﾗｰ)=1300円/月
車検代　120000×3÷(8×12)=3750/月
保険料　3000/月（最低レベル)
駐車場代　20000円/月
合計　　48883円/月
※税金や修理代は含んでません。
かなり少なく見積もってるので、おそらく実際はこれ以上かかってくる筈です。

既に車所有(ローンなし)してるなら壊れるまで乗るのもいいですが、
近場はタクシー、どうしても必要ならレンタカーで。都会ならカーシェアリングもありますし。
両親の実家が近くて車所有してるならそれ借りるのがベストですが。

[204: 契約済みさん]

第一期販売の中では約6割の方が駐車場借りる予定だそうです。ただ大きい部屋の契約者がほとんどですから、これから売れる部屋では契約率が下がる可能性大ですね。