穴吹コミュニティさんと修繕工事などなど

[匿名さん]

　サーパスマンションの管理業者として知られていますが、とくに修繕工事や大規模修繕工事などへの取り組みなど意見交換できればと思います。わずらわしさから「随意」での修繕工事「丸投げ」依頼も少なくないと思いますが管理業者の見積もりは市場価格に沿ったものになっているのか、など管理組合自身で見積もりを取らない限り判断はつきません。悩みですね。
　管理組合の利益を代表するはずの理事会と管理業者とのあるべき関係、理事会、総会の手続き・進め方、議事録の業者任せがマンション世論にどのような影響を与えるのか、費用対効果の面からみたあるべき修繕工事の在り方・手続き、進め方などへのご意見なども。とくに「公正な」手続きによる競争原理を導入してこれだけコストダウンに成功した、又管理業者任せにしてあとから市場価格との違いにびっくりした、あるいは適正価格であった、など検証済みの貴重な経験談をお願いできればと思います。「公正な」手続きとは何か、の根本的なお話もぜひ。コツコツ積み立てた貴重な修繕積立金がやがてやってくる大規模修繕に有効に支出されることを祈って。

[47: 匿名さん]

>>37のいうとおり　
議案とか議事録は理解が難しいものは解説ないと。

たしかに理解してもらって賛否を問う工夫が不足しているような。

[48: 匿名さん]

これまで積み立てた金全部を大規模修繕に使ったら
積み立てがなくなるわけですから急な出費に翌年か
ら困ると思うのですが・・・・・・・・

大規模修繕の積立金の何割位を大規模修繕に使うのが
、別の言い方をすればどの位は残しておいたほうが
良いのかをアドバイスください

[49: 匿名さん]

長期修繕計画に則って積立金は使っていくべきです。
そうすれば、間違いはありません。

[50: 匿名さん]

そうですね。金額から物言うのはおかしいですね。修繕の必要性があれば
やらなくてはいけない。やればお金はかかる。

肝要なことは管理会社が提示してきた修繕すべき箇所・内容が本当に必要かどうか。
「過剰」になってはいないかどうかに神経と知識と情報を傾注すべきということ
でしょうか。管理組合が「自分の目」を持つ意思があるかどうかが「費用対効果」
の観点のある大規模修繕になるかどうかの分かれ目かもしれませんね。

[51: 匿名さん]

修繕後もあとあと管理業者だと安心だからとのアピールが散見されますが

大規模修繕の瑕疵保険もあるようですね。

加入には業者が費用を負担し、一応第三者の目での簡単な点検も
あるようですからその加入を業者選定の条件にすることで
基本的には管理業者が施工に関係しなくてもその手の安心は確保
されるのではないかと思いますけどね。

修繕後のアフターケアは大規模修繕の瑕疵保険加入業者の選定から
始まるということでしょうかね。

[76: 匿名さん]

４年後に大規模修繕の予定です。

消費税のこと考えて前倒したほうがいいですか？

[77: 匿名さん]

大規模修繕工事をやるときは、建物診断、設計・監理、施工会社と３つに分けて
それぞれ、ヒアリングや見積もりをとるのが理想だが、小規模なマンションにおいては、
建物診断と設計・監理と施工会社の２つに分けてもいいと思う。
その際、大切なのは、管理会社関連の企業も見積に参加するだろうが、その見積もりに
ついては、必ず、専門委員会又は、理事会で保管し、開封は、理事と専門委員会の前で
やらなければ意味がない。
見積に関する仕様書、材料、工事個所等については、設計・監理に作成させ、それを
核見積もり業者に送付して、合同の説明会に参加させればいいと思う。
絶対に、管理会社には任せないことが大切。
その方式をとって、管理会社関連の企業に決まればそれでいいけど。
殆どのマンションは、そうしているけどね。

[78: 匿名さん]

一番大切なことは、設計・監理に信頼のおける業者を選ぶこと。
そして、施工業者については、公募とかをして、公正を期すこと。
相見積をとる場合は、同じ条件で見積もりをとること。
相見積の開封は理事会・専門委員会の前で行うこと。
決して、管理会社主導で行わないことが絶対条件です。
当然、管理会社関連の業者も相見積や説明会には参加させます。
どこに決まるかは、見積もり価格や説明会次第です。

[79: 匿名さん]

>管理会社を信用することと競争原理が働く仕組みの有無は別問題。
>競争の仕組みの構築が絶対に必要。管理会社もその中で自分の系列を競わせてほしい。
>2さんがいってる通りだね。
まず、設計・監理会社をどこにするかが大切。
これについては、公募をして説明会を実施しなければならない。
これができなければ、理事会が追求されても仕方ないよ。

[80: 匿名さん]

その場合でも管理会社はキックバックを取ります。
これは業界の慣習なんですね。
要するに
『このマンションはうちの縄張りだから商売したけりゃショバ代を出せ』
と。
だからどこの業者が落札しようと管理会社は不労所得を得る。

[81: 匿名さん]

>80
しかし、競争入札をすれば間違いなく安くはなりますよね。
同じ仕様・同じ材料・同じ修繕個所での相見積をとり、一番良かった
ところの業者に決まります。
そして、そのうち、管理会社にキックバックがいくとしても、安くて
それがいくのと高くていくのでは全然違うでしょう。
管理会社にとっては、系列にいくべき工事や設計・監理の仕事が取れなかったら
成績とかに反映されるかもしれませんが。

[82: 匿名さん]

相見積の中に管理会社へのキックバックが入っていようがいまいが、
決まった以上の経費は組合としては、負担する必要はないよ。
もし、管理会社へのキックバックが必要であれば、その中で、
管理会社と落札業者が話し合えばいいだけのこと。
ただ、管理会社のフロントとしては、自分が担当しているマンションが
系列以外の業者に取られたら、シヨックではあるだろうが。

[83: 匿名さん]

>>81
勿論、安くなるでしょう。
但し、最安値の業者が一番良いかというとそうは限らないから困ったものです。
具体的には業者選定の要素として
価格・実績・経営基盤等が考えられますが、総合的に判断を下せる人がいるかどうかです。
実際にあった話ですが、大規模修繕を上場会社に頼んだら、なんと三年後位に廃業してしまった事もあります。

[84: 匿名さん]

>83
確かに最安値が一番いいとは限らないでしょう。
だから、業者説明会があって、見積もり価格や業者の経験、
業績等を勘案して決めるのではないですか。
倒産のことを言えば、穴吹興産も同じことですよ。
管理会社主導で大規模修繕工事が進められ、管理会社関連の
業者に決まるのより、管理会社が関連会社を最初から外して、
そのマンションのために動いてくれる方がずっといいですよね。
関連会社が頭にあるとどうしても、そこにもっていこうとしますから。

[85: 匿名さん]

>>84
だから、その
勘案
は誰がどう結論づけられるのって話。

[86: 匿名さん]

専門委員会や理事の連中も、説明会を聞けばある程度は判断できるでしょう。
大規模修繕工事は、まず劣化診断をします。
そして、それに基づいて、修繕個所や工事費の概算をだし、総会にかけます。
それから、設計・監理会社の業者選定を行います。
それについては、見積もりと説明会を行います。
設計・監理会社が決定したら、そのコンサルタントが、元請会社に対して
修繕個所、仕様・材料等を同一にしての見積もりを提出させます。
そして、専門委員会、理事会を含めての業者説明会を行います。
それを聞いて、組合はどこにするかの検討会を行いますが、当然そこには
専門家である、設計・監理のプロがアドバイスしますからね。
そのプロが管理会社の管連会社であっては、どうしてもその業者になる可能性は高くなります。

[87: 匿名さん]

特に、管理会社関連の業者に決まった場合、元請会社は、四国の業者になるでしょうが、
下請け会社等は、地元の業者がやるんですからね。
設計・監理会社は、地元の設計事務所に依頼すべきですよ。

[88: 匿名さん]

>86
他所のマンションはそんなことしてるの？

[89: 匿名さん]

サーパスのマンションでは、大規模修繕は関連会社がやるんですか。

[90: 匿名さん]

すでに工事が終えた人はどう進められたかを、
今工事前の人はどう進められているかをつぶさにメモし、
次の工事を迎える人に伝えることが大切です。

マスコミも大規模修繕の難しさに関心もっていますからね。
長期で取材してもらって識者に評価してもらうことも一つの手かも。

のちのち識者が検証可能なように誰が建物診断にあたり、
またその業者が誰のどのような発言でそうなっていったのか、
また設計、監理業者は誰になったのか、
その業者選定がどのようないきさつで決まったのか、

また施工業者の募集、選定はどのような方法で行われ
どの様な過程を経て決定したのか、などしっかりと記録を
複数人で取りましょう。

大事なことはその時はその過程の是非についてわからなくても
検証可能な記録を取ることにより後から知識経験を持つ専門家
によって検証できますから。

検証できないように文書化しなかったり、会議を呼び掛けないなど
手続きをおろそかにしていなかったか、していないかなどしっかり
監視することが大切ですね。

公正という価値をないがしろにしないためにも事実に基づいた
あなたの経験を広めてゆくことは社会正義です。
公正な業者はその商売人としての公正さが顧客である住人によって
より広められて信用が高まるでしょう。がその逆はいわずもがなです。
業者の見えないところで消費者の口から口へ経験は伝え拡がります。

あなたより後に工事を迎える人がより適正な価格で修繕が
できるように。経験は社会の宝です。

[91: 匿名さん]

公正な商いですね。
管理会社としては、できれば公募とか競争入札はしたくないのではないでしょうか。
できることなら、関連会社の設計コンサルタントであり、元請会社に仕事をまわし
たいでしょうから。
できれば、理事長や理事宛の資料や手紙等は、他所の管理会社や建設会社関係からで
あれば、見せたくないし、会わせたくないですからね。
理事長の名前と部屋番号を管理員に聞いても、教えてくれないマンションは多いですから。

[92: 匿名さん]

>>91
教える方がおかしいわ。
誰が理事長かは外部には教えてはいけない。

[93: 匿名さん]

>92
何で教えてはいけないんですか？
だったら、マンションから出てくる住民に聞くしかないですね。
そして、訪ねていくか、親展の郵便で出すしかないですね。
決して、管理組合宛とか理事会宛とかではだめですね。
メールボックスへの投函にしても、管理組合に入れたらだめのようですし。

[94: 匿名さん]

理事長がどこの誰かは外部の人間には関係ない事。
何の目的で理事長に接近したいか知らないが、試しに理事長を突き止めて訪問してみよ。
理事長は
『何故私が理事長をやっていると知っている？誰に聞いた？』
と詰問するであろう。

[95: 匿名さん]

理事長というかそのマンションのプラスになる情報とかを提供しようとするんだからね。
誰に聞いたと聞かれたら、住民の方にお聞きしましたでいいのでは。

[96: 匿名さん]

管理会社としては、外部の業者はいれたがらないんだろうね。
公平な競争はだめなんだろう。
穴吹コミュニティはどうなのかな？
自信があるから、どうぞという寛大な気持ちをもっているのかな。
そこに住んでいる理事経験の方なら知ってるだろうけどね。