穴吹コミュニティさんと修繕工事などなど

[匿名さん]

　サーパスマンションの管理業者として知られていますが、とくに修繕工事や大規模修繕工事などへの取り組みなど意見交換できればと思います。わずらわしさから「随意」での修繕工事「丸投げ」依頼も少なくないと思いますが管理業者の見積もりは市場価格に沿ったものになっているのか、など管理組合自身で見積もりを取らない限り判断はつきません。悩みですね。
　管理組合の利益を代表するはずの理事会と管理業者とのあるべき関係、理事会、総会の手続き・進め方、議事録の業者任せがマンション世論にどのような影響を与えるのか、費用対効果の面からみたあるべき修繕工事の在り方・手続き、進め方などへのご意見なども。とくに「公正な」手続きによる競争原理を導入してこれだけコストダウンに成功した、又管理業者任せにしてあとから市場価格との違いにびっくりした、あるいは適正価格であった、など検証済みの貴重な経験談をお願いできればと思います。「公正な」手続きとは何か、の根本的なお話もぜひ。コツコツ積み立てた貴重な修繕積立金がやがてやってくる大規模修繕に有効に支出されることを祈って。

[401: サーパス住人]

チラシ投函なんて反対する住人なんかゴマンといる。
反対者を管理員だろう、管理会社だろうと決め付けていたら世の中管理人だらけ、
管理会社だらけになるだろうて。
周りはみんな敵だらけだね、かわいそうに。
もうアホとしか。

[402: サーパス住人]

チラシ投函禁止の掲示物に法的効力はないのだから、投函したけりゃ、入れれば。
不要なチラシは粛々と紙専用の分別ゴミ箱に入れるだけ。

ただし、エントランス内、住居敷地内に無断で立ち入り、管理員や住人からの通報があれば
住居侵入罪や建造物侵入罪が適用される。居住者が捕まえて、防犯カメラで一部始終が確認
できれば現行犯逮捕もやぶさかではない。その覚悟がおありなら、いらっしゃ～い。
防犯カメラは２４時間作動しているよ、リースだから元とらにゃあ。
反社会性のある卑劣な人間は、最後はお縄にならなければ肝に銘じないらしい。

[403: サーパス住人]

郵便物の投函は郵便法、宅配業者のメール便の投函や荷物の配達、ピザ屋、すし
屋の配達、新聞の配達等は受注者の要請により契約が成立している。
よって不法行為にあたらない。しかし、チラシの投函は業者（個人でも）の一方的
な行為であり、受領者が迷惑、不快と感じれば数々の不法行為が成立する。
どうしてもチラシを投函したければ、受領者の同意をとってから行うべきであり、
それなら堂々と投函できるだろう。
それをするのは、あんた達業者（個人事業者を含む、営利目的があろうとなかろうと）
の仕事で、管理組合がする仕事ではない。

[404: 匿名さん]

>403
あんたみたいな管理人のいるマンションの住民は不憫だね。
監視カメラでチラシの投函者を調べる？バカじゃないの。
どれだけの時間がかかると思っているの？そして、もし投函者の
映像が分かったとしても、それをどうするつもり？
警察にもっていって逮捕してもらう？笑っちゃうよ。
それを不法行為とはいわないの。
被害があって、その住民がそれを証明して初めて提訴できるものだよ。
しかし、チラシの投函での不法行為は絶対に無理だね。
それぐらいの知識や能力しかないのに管理員がよく務まるね。
荷物の配達や郵便物とかを、その業者と個人契約している？おもしろいね。
さすが、管理員。まいった！

[405: 匿名さん]

１０９の管理物件だけど、専有部の郵便受けポストの位置を、
駐輪場やゴミ置場の監視カメラを廃止して、
投函口と受け取り口の２か所に、監視カメラを移動した。
理事の名前を調べたら、理事長始め数名の理事及び家族が、
不法駐輪やゴミの不法投棄や夜中にロビーで飲食したり、
した役員（自治会長含む）が管理の責任者になっていた。
　　　マンションの事情を知っている者より、、、、、

穴吹管理は有りません。

[406: 匿名さん]

109って何？

[407: 匿名さん]

>404
基本も知らずに、まくし立てるのはやめたほうがいいぞ。
バカ丸出しになる。

物の購入は、商法、民法上の売買契約の成立だ。よってその配達のために、他人の土地
、住居に立ち入ってもそれ自体は不法行為にはならない。

売買）
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%A3%B2%E8%B2%B7

当たり前を丁寧に説明したところで馬耳東風だろう。犯罪者とはそういうもの。

[408: 匿名さん]

>408
住居侵入罪
ってのも検索したほうがいいかもな。

http://park.geocities.jp/funotch/keiho/kakuron/kojinhoueki1/jiyunitais...

by サーパス住人

[409: 匿名さん]

アンカー間違えた
>408→>404

by サーパス住人

[410: 匿名さん]

>408
自分にいってりゃ世話ないな。
僕もね、会社をリタイアして理事をするために、マン管の資格を
取ったときに、不法行為とかの勉強はしたんだけど、全ては
覚えていないけど、わざわざ本を見返してまで書くほどじゃないしね。
相手のレベルをみて書き込みはするんだよ。
いつの間にか、「サーパスの住民」のＨＮはなくなったね。
やはり管理員は住民とはいわないからね。

[411: 匿名さん]

どこのマンションにもある、
チラシ投函お断り、関係者以外立ち入り禁止の表示は

>407
>408

の例に基づいているんだよ。
お分かりかな？　自称マン管理事長さん。

もう少し常識を勉強しようね。

by サーパス住人

[412: 匿名さん]

表示はしている。それが有効か無効かの議論である。

公序良俗に反したり、マナーを守らない者は禁止で良い。

大きな問題ではない。以上、このスレは、これでおしまい。

[413: 匿名さん]

>411
あのね、誰でも立ち入ることのできるマンションの郵便ポスト付近の共用部分を
住宅侵入罪ととらえるのは無理なんだよね。
不法侵入罪というのは、建物自体に侵入されないように囲まれている部分、つまり
オートロック内に侵入した場合なんだが、それでもいきなり現行犯逮捕は難しい
だろうね。警察を呼ぶまで待ってはいないし、監視カメラで現像したのを警察に
示しても被害がなければどうしようもないしね。
管理員は、そこまで考えずに会社の命令通りにしてればいいだけのこと。
余計なことすると解雇されるよ。

[414: 匿名さん]

エントランスへの無断立ち入りは
２つの刑法上の不法行為が成立する。
住居侵入罪
不退去罪

不退去罪の説明
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%B8%8D%E9%80%80%E5%8E%BB%E7%BD%AA

もっと常識を勉強しようね。自称マン管理事長さん。今のままでは犯罪者になるよ。

by サーパス住人

[415: 匿名さん]

何度も書いているように
私は　サーパス住人　であって管理員ではない。

（穴吹コミュニティの）管理員として、執拗に繰り返し卑下しているのを見ると
管理員に余程恨みがあるらしいが、ポスティングを抑止された腹いせなの？

by サーパス住人

[416: 匿名さん]

>415
あなたは管理員を卑下しているというかそういう目でみてたんだね。
僕は、そんなことは一度もいっていないよ。
それにね、あなたが管理員でなかろうとそんなことはどうでもいいことだよ。
要は、住民のために、門戸開放して、知る権利を与えなさいといっているんだよ。
投函拒否の者は、自分のポストにお断りと貼付するだけでいいんだから。
何故、住民の意思も問わず一方的に拒否するのかが分からないんだよ。
それも、管理会社が管理員にその指示をだすのかもね。
あなたは管理員という身分を隠したがっているようだけど、もっと仕事に
自信と誇りをもちなさい。
あなたが管理員ではないという証明はないのだからね。
いいじゃないの、管理員として書き込みを続けても。住民であろうと
同じことだから。

[417: 匿名さん]

ポスト投函禁止を組合の総会の議案に出来るかどうかの議論として、
私は、この問題は全員賛成でないと出来ないとみる。
４１６さんの意見が正しいとみる。サーパス住民さんの意見は無理がある。

[418: 匿名さん]

忘れているようだね、既出
>それを管理人風情が禁止するのは、如何なものか。

ネットでの名誉毀損、侮辱罪では、文脈も見られるよ。

by サーパス住人

[419: 匿名さん]

マンション標準管理規約において
総会の決議要件に全員賛成などない。

特別決議＝3/4以上
通常決議＝過半数

規約改定をくりかえしていても、この基幹部分はそうそういじれるものではない。
先ほどから、デタラメばかり繰り返しているが、お里がしれますよ。

by サーパス住人

[420: 匿名さん]

>418
あなたは管理員なんでしょう。それでいいじゃないか。
僕は匿名さん。
問題点は、そんなことじゃないんだよ。
417さんもいっているように、ポスト投函の是非は、住民
それぞれの問題だと。
それを何故、チラシお断りの掲示を住民無視でするのか。
何故、管理員が投函を拒否するのかということが問題なんだけど、
なかなか理解できないようだね。
これは、全国のサーパスの住民に向かっていっているんだけどね。

[421: 匿名さん]

>419
だから素人は困るんだよね。
僕は、417さんではないけど、規約の制定・変更・廃止が一部の
組合員の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければ
ならず、正当な理由がなければ拒否してはならないと法第31条1項に
記載されているけどね。
ということは、全員の承諾が必要ということになるんだよ。

[422: 匿名さん]

管理規約は管理組合にとっては憲法のようなもの。

マンション管理士や理事長が、その決議要件を間違えることなどあり得ない。本物ならね。

by サーパス住人

[423: 匿名さん]

>417
>全員賛成でないと出来ないとみる。

では、規約上でその根拠は？

by サーパス住人

[424: 匿名さん]

>421
>法第31条1項　
とは何ぞや。管理規約は”法”とは言わんぞ。どちらの玄人さんですかな。

>規約の制定・変更・廃止が一部・・・・・・・・・・・・・
は規約変更の決議要件であり、一連のレスとは何の関係もない。
よく読んでみたまえ。

by サーパス住人

[425: 匿名さん]

>423
僕は417さんではないけど、421で説明しているでしょう。

[426: 匿名さん]

>424
区分所有法には、強行規定と任意規定があるのを知ってる？
管理規約は、区分所有法に基づいて作成しなければならないのが
分っていないんだね。

[427: 匿名さん]

>424
民法の次は、特別法である区分所有法、特別法より
管理規約が優先するんだよ。
管理規約が最優先されるんだけど、それも法律を順守して
なければ効果はないよ。
強行規定のものを勝手に規約で変更しても無効ということ。
そんなことも分からず、ただの知ったか君では通じないよ。

[428: 匿名さん]

区分所有法なら、下記だがな。ピント大外れ。（ボケというのかな）
自称玄人さん。

（規約の設定、変更及び廃止）
第31条　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。


by サーパス住人

[429: 匿名くん]

>>421
>「規約の制定・変更・廃止が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならず、” 正当な理由がなければ拒否してはならない ” 」と法第31条1項に記載されているけどね。

本当ですか？？？

[430: 匿名さん]

>429
区分所有法通り丸写しには書いていないよ。
正確には、
（規約の設定、変更及び廃止）
第31条　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。

[431: 匿名さん]

管理規約のこの部分は区分所有法第31の条文、まんまコピーだ。
お分かりになられたかな。

by サーパス住人

[432: 匿名さん]

本題に戻そう。
全員決議は総会の決議に代えて、書面決議とする場合のみ。

by サーパス住人

[433: 匿名くん]

>>430
>>>421 ” 正当な理由がなければ拒否してはならない ”

この部分の意味をお尋ねしています。

[434: 匿名さん]

そうそう、
>変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
の
>その承諾
とは
影響を受ける一部の区分所有者のことで、全員の承諾や決議という意味ではないのですな。

お間違えなきよう。


by サーパス住人

[435: 匿名さん]

>434
面倒くさい法解釈の論議はもういいでしょう。
本題に戻しましょうよ。

417さんもいっているように、ポスト投函の是非は、住民
それぞれの問題だと。
それを何故、チラシお断りの掲示を住民無視でするのか。
何故、管理員が投函を拒否するのかということが問題なんだけど、
なかなか理解できないようだね。
これは、全国のサーパスの住民に向かっていっているんだけどね。

これについて、どうこたえますか？
今から外出しますので、しっかり考えて書き込んでいてね。
夜に又、ここを覗いてみるから。

[436: 匿名さん]

>チラシお断りの掲示　をなぜするのかって？

住民の要望だから

おしまい。

by サーパス住人

[437: 匿名さん]

もう1個あったか
>何故、管理員が投函を拒否するのかということが問題
問題ないね。住民から投函拒否の要望があるのだから、その意を受けたまでだ。
受領者が承諾しない、一方的な送りつけや投函行為は迷惑行為で法律的な合理性がない。
貼紙の入場拒否に反して場内に立ち入れば住居侵入になる。管理員の退去要求を無視して
居座れば不退去罪成立、通報！
以上は既出。

投函したければ、受領者の合意をとるべきで、それなら問題ない。
投函者は対象住戸の”関係者”になるので堂々と入り投函できる。
これも既出。

by サーパス住人

[438: 匿名さん]

マンションの管理規約を熟知していないマン管なんているんか？
理事長も名乗っているがな。

by サーパス住人

[439: 匿名さん]

>管理員さん
住民の賛否を取っていないのに、全てを拒否したらだめだよ。
チラシの投函拒否は管理組合で決めたのではなく、穴吹コミュニティ
の方針として、全てのサーパスで取り入れられているシステムなんだよ。
だから、住民の意見は無視されているの。
もし、あなたが住民だったら、投函拒否を管理会社に提言できますか？
住民の一部が望んでいるので、各人の自由裁量に任せましょうと。
いえないでしょう。だからあなたは、管理員なんです。
マンションの住民対管理会社じゃないと意味がないのですよ。
このバトルは。

[442: 匿名さん]

私を管理員と書いてるあなた、マン管名乗っているが、試験受かってるのか。
>403の宅配業者の住居立ち入り・・・は民法、商法上の”契約”に基づき合法
という書き込みにデタラメな反応していたね。その程度じゃ試験受からないよ。

管理組合員の合意形成に総会全員賛成ってのも管理規約理解していれば
オカシイってのにすぐに気づくはずだが、まったくトンチンカンな反応をしていた。
オバカ理事長なら、あり得るが、マン管だったら商売道具だから絶対に間違えない、
記憶が怪しければ調べて解答するものだ。

by サーパス住人

[443: 匿名さん]

>管理員さん
残念ながら１回で合格できましたよ。
管業も同時受験して合格しましたけど、そちらの方は、合格証書が
あるだけで登録はしてませんが。
マン管の方も理事長を降りたら必要がなくなるので、講習は受ける
つもりはありません。マン管士辞退ということになります。
資格自体そんなに重要性はありませんので。
合意形成に総会全員賛成云々は私の書き込んだものではありませんよ。
マンション管理に関しては、少なくともあなたより私の方が詳しいと
思いますので、マンション管理に対してあなたとバトルするつもりはありません。

[444: 匿名さん]

>435
区分所有法３１条＞面倒くさい法解釈？？？マンション管理士なら、
それこそ得意中の得意分野で管理組合へのアドバイスにするべきところだ。

by サーパス住人

[445: 匿名さん]

>サーパス住民さん
私は、チラシ等の投函を全面禁止しているサーパスのマンションに対して
何故個人の自由裁量に任せないのかと不思議に思っていたからなのです。
勿論、これは穴吹コミュニティの方針であり、最初からそのようになっていた
ので、組合員の責任ではないでしょうが。
しかし、何故そうなのかを考えてみる必要もあるのではないでしょうか。
多分、お宅のマンションでは、工事は殆ど管理会社の担当がタッチしている
と思います。
又、大規模修繕工事にしても、専門委員会を設置しても、管理会社の担当が
それに参加しているのではないですか。
良識あるマンション（ある程度大きなマンション）では、大規模修繕工事には
管理会社は完全にノータッチです。
勿論、相見積に参加することは可能ですが、それを開封するのは専門委員会の
前でやりますので、管理会社優先とかは一切ありません。
そういった勉強会とかに参加したり質問したりして、管理組合主導で工事とかを
進めていくことが必要なのです。

[447: 匿名さん]

>サーパス住民さん
世の中には、完全ボランティア活動をしている団体もあるのですよ。
本当にそのマンションのために、マン管士、弁護士、建築士等が無償で
相談に乗り、情報を提供しているところが。
当然、新人理事の研修会、規約の全面改正の仕方、滞納金対応、大規模修繕工事の
すすめ方等の勉強会も、要請があれば、完全無償でそのマンションに出かけていって
行っています。
相談会は随時受け付けていますし、情報の提供も毎月やっています。
じゃあそのための、コピー代とかはどうしているのかといいますと、会員には
１戸当り年間３００円の会費を頂いています。それだけです。
しかし、会員でない方の質問やセミナー参加も呼び掛けていますが、相談や
セミナーに参加されても無償です。
できることなら、井の中の蛙にならず、いろんな情報を取り入れてもいいのでは
と思っています。
ただ、管理会社はマンションの住民がいろんな情報を入れるのは嫌がるでしょうが。
以上の理由で、ここへの書き込みをしていました。
もう私のいいたいことは終わりましたので、これでここを離れます。
一番ほっとするのは、穴吹コミュニティさんでしょうね。
あなたに対して失礼の儀はご放念ください。

[448: 匿名さん]

自称マン管理事長が必死に書き込んでいた
”チラシ投函を自由にする”、”管理会社が貼付した立ち入り禁止表示が問題だ”なんて、
うちのマンションじゃあ、住民や理事会メンバーから発案、発議された事なんか過去１度も
ないね（議事録上は）

要求、動機、根拠が無いのに理事会名で勝手にアンケートなんかとったら、例えば「お宅は
どの政党を支持しますか」ってアンケートを理事会がとる様なものでえらいことになる。

その発案が管理規約や、区分所有法、その他関連法規に基づくものであれば当然動くべき案件
だが、世の多くが不快と感じる行為を一部住民の趣味、嗜好（思考）の為に理事会が許容の便宜
をはかれば不快感続出で大問題になるぞ。各自ポストへ投函禁止のテープでも貼ればいいじゃない、
なんて勝手を書いてるが、それにより迷惑、影響を受けるのは全住民だ。

こういうのが理事長（自称）って、およそ信じがたい。マン管と同じで追求していったら、
過去理事長でした、なんてと思うのは自分だけじゃあないだろう。