穴吹コミュニティさんと修繕工事などなど

[匿名さん]

　サーパスマンションの管理業者として知られていますが、とくに修繕工事や大規模修繕工事などへの取り組みなど意見交換できればと思います。わずらわしさから「随意」での修繕工事「丸投げ」依頼も少なくないと思いますが管理業者の見積もりは市場価格に沿ったものになっているのか、など管理組合自身で見積もりを取らない限り判断はつきません。悩みですね。
　管理組合の利益を代表するはずの理事会と管理業者とのあるべき関係、理事会、総会の手続き・進め方、議事録の業者任せがマンション世論にどのような影響を与えるのか、費用対効果の面からみたあるべき修繕工事の在り方・手続き、進め方などへのご意見なども。とくに「公正な」手続きによる競争原理を導入してこれだけコストダウンに成功した、又管理業者任せにしてあとから市場価格との違いにびっくりした、あるいは適正価格であった、など検証済みの貴重な経験談をお願いできればと思います。「公正な」手続きとは何か、の根本的なお話もぜひ。コツコツ積み立てた貴重な修繕積立金がやがてやってくる大規模修繕に有効に支出されることを祈って。

[25: 匿名さん]

23
ということは、大京もダメだし三井もダメだしってことになりますね。
どう転んでもってありますが、それは成り行きに任せたらってことですよね？

本当に賢い消費者ってどういうマンションを買うんでしょうか？

[26: 匿名さん]

子供手当てぶんくらい違いますか

[27: 匿名さん]

>本当に賢い消費者ってどういうマンションを買うんでしょうか？

どんなマンションを買っても見積もりを複数とるんだわ
その見積もりは決して管理会社経由にしないで管理組合自身でとるんだわ
買った後に主客転倒にならぬように

[29: 匿名さん]

管理は最初は仕方がないけど管理は他に変えるとこもあるよ　
28の言うようにもしそうなら
修繕は管理会社から独立した合見積もりをとらない管理組合がだらしないだけ。
自治体なら大事。よほどの専門性が求められる工事でないと。

[31: 匿名さん]

一戸建てなら見積もりとろうが取るまいが自由ですよ。
マンションの場合他者もいるから手続きとして相見積は必須ですよ。
管理会社から独立した見積もりですけどね。

マスコミで昔取り上げていたマンションでは管理費用見直しで4割ほど減額で修繕にまわしたそうです。
大規模修繕は詳しく調べていませんが金額が大きいそうですから相見積は無駄削減に有効でしょうね。
当たり前のことを当たり前にやるように
国や行政はでしゃばってでもその常識とやり方を広報すべきです。

[32: 匿名さん]

議決権行使書の取り扱いを管理業者経由にならないように理事が
やらないと公正な取り扱いとはいえないと思うけど。
集計作業を任せたら無責任。理事は行使書の中身の確認をしっかりしてんの？

[33: 匿名さん]

まさか集計の数だけ聞いて理事報告なんてことはないと思うんけど
任せられるものと任せられないもの、区別をよく日ごろから自覚的に
検討してゆかないと。管理業者自体も議題になることがあるし、
議決権行使書は総会の開催まで理事会が保管しなければならない。
行使書の賛否集計も総会の場でやるべき。

[34: 匿名さん]

大規模修繕の話ではないですが…

先の東日本大震災で被災した地区のサーパスに住む住人です。
我がマンションでは、タイルのはがれや軽微なひび割れなどの被害がありました。

工事をするにあたり、穴吹コミュニティの見積もりが高めだったので、
複数社から見積もりを取り、一番安かった業者に修繕をお願いしました。
理事会から各住人に工事内容と業者選定についてこれでいいか？というアンケートと確認がありました。

問題は住人の意識かと。
幸い我がマンションは、キチンと考えてくださっている方が多いようで安心です。
理事会は各戸持ち回りでやってますが、理事でない方も理事会に参加したりして
オブザーバー的役割を果たしてくれているようです。

管理会社は穴吹さんにお願いしていますが、いろいろなことの決定権は住人にあると思います。

[35: 匿名さん]

住民の管理意識の高低によってマンションの価値が解ります。参加する住民が多い事は羨ましいです。私のマンションは総会に区分所有者の10パーセントしか出席がありません。理事会などはほとんど配偶者です。

[36: 匿名さん]

これからは中古選びでも管理組合の管理意識が
高いかどうかも考慮される時代かもしれません。

ただその意識が高いかどうかは中古を求める側からすれば
どういう点（材料）で見極めればよいのでしょうか。

[37: 匿名]

最も簡単なのは総会の議案と議事録を読んで、貴方が一応理解できたら意識の高いマンション。なんのことやら解らなかったら低いマンションです。

なぜなら、総会に出られない人でもきちんと管理組合の業務を理解できるかどうかを意識してるかどうかがそこに現れるからです。

万が一総会の資料を見せない、見ることも出来ないマンションであれば、違法ですし論外です。

[38: 匿名]

あれ？ちょいと日本語変でしたwww
まあ、意味は伝わるか。

[39: 匿名くん]

潰れたデベの管理会社に任せておく意味は全く無いというのは置いといて
最終的に管理会社の系列のところで修繕工事をする事になったとしても相見積の提示によって金額の妥当性なりが諮れればいいと思いますよ

[40: 匿名]

>39さん

それは、買う前にどうやって判りますか？

[41: 匿名くん]

買う前にわかるのは潰れなさそうなデベって事だけ
相見積取る云々の話は自分に気持ちさえあればいいです

デベと管理会社の繋がりは特に関係なく
管理会社の儲けの半分くらいは工事が占めるから単発単発でしっかりと妥当性を諮ります

[42: 匿名さん]

大規模修繕のコンサルタントも手掛けている管理会社も多いらしいですね。

管理会社といえば管理組合の財布の状況も知っていますしね、
その管理会社に修繕工事を施工する会社の入札事務を任せて管理組合にとって問題点はないのでしょうか。

[43: 匿名]

まあ、その件を穴吹のスレで語り合う価値はないですね。きちんとできてないから、穴吹コミュニティと付き合ってるわけで。

[44: 匿名]

どうすれば公正な事務が担保されるのかについて
それなりに知識を得ようとするのは当然です

管理業者を信用しているからこそ依頼しようとする組合
が存在するわけですが宗教じゃありませんから単に
信用するというだけでなく誰の目から見ても信用に値する
公正な事務が担保される具体策を仕組みとしてどう枠の中
で講じるのかという課題は管理組合側に残ります

ここは勉強の場として管理組合の抱える諸問題について
旺盛に礼節を守って議論するべきでしょう
結果として管理業者さんの苦労も理解できるし、管理の
パートナーとして業者さんと良好な関係ができると思いますが

[45: 匿名さん]

43の「きちんとできていない」ということと入札をいかに公正に執り行うかは別問題よ。

「きちんとできていな」ければ管理組合がどう公正に入札をやろうかと考えることも
「おこがましい」ってことですかね？

43を読んで「きちんとできていない」管理組合をどう見ているか
よくわかりました。

[46: 匿名]

日本語でお願いします。
何言ってんだかわかんない。

[47: 匿名さん]

>>37のいうとおり　
議案とか議事録は理解が難しいものは解説ないと。

たしかに理解してもらって賛否を問う工夫が不足しているような。

[48: 匿名さん]

これまで積み立てた金全部を大規模修繕に使ったら
積み立てがなくなるわけですから急な出費に翌年か
ら困ると思うのですが・・・・・・・・

大規模修繕の積立金の何割位を大規模修繕に使うのが
、別の言い方をすればどの位は残しておいたほうが
良いのかをアドバイスください

[49: 匿名さん]

長期修繕計画に則って積立金は使っていくべきです。
そうすれば、間違いはありません。

[50: 匿名さん]

そうですね。金額から物言うのはおかしいですね。修繕の必要性があれば
やらなくてはいけない。やればお金はかかる。

肝要なことは管理会社が提示してきた修繕すべき箇所・内容が本当に必要かどうか。
「過剰」になってはいないかどうかに神経と知識と情報を傾注すべきということ
でしょうか。管理組合が「自分の目」を持つ意思があるかどうかが「費用対効果」
の観点のある大規模修繕になるかどうかの分かれ目かもしれませんね。

[51: 匿名さん]

修繕後もあとあと管理業者だと安心だからとのアピールが散見されますが

大規模修繕の瑕疵保険もあるようですね。

加入には業者が費用を負担し、一応第三者の目での簡単な点検も
あるようですからその加入を業者選定の条件にすることで
基本的には管理業者が施工に関係しなくてもその手の安心は確保
されるのではないかと思いますけどね。

修繕後のアフターケアは大規模修繕の瑕疵保険加入業者の選定から
始まるということでしょうかね。