サーパスマンションの管理業者として知られていますが、とくに修繕工事や大規模修繕工事などへの取り組みなど意見交換できればと思います。わずらわしさから「随意」での修繕工事「丸投げ」依頼も少なくないと思いますが管理業者の見積もりは市場価格に沿ったものになっているのか、など管理組合自身で見積もりを取らない限り判断はつきません。悩みですね。
管理組合の利益を代表するはずの理事会と管理業者とのあるべき関係、理事会、総会の手続き・進め方、議事録の業者任せがマンション世論にどのような影響を与えるのか、費用対効果の面からみたあるべき修繕工事の在り方・手続き、進め方などへのご意見なども。とくに「公正な」手続きによる競争原理を導入してこれだけコストダウンに成功した、又管理業者任せにしてあとから市場価格との違いにびっくりした、あるいは適正価格であった、など検証済みの貴重な経験談をお願いできればと思います。「公正な」手続きとは何か、の根本的なお話もぜひ。コツコツ積み立てた貴重な修繕積立金がやがてやってくる大規模修繕に有効に支出されることを祈って。
[スレ作成日時]2012-06-13 06:19:53
穴吹コミュニティさんと修繕工事などなど
25:
匿名さん
[2012-07-12 06:32:12]
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26:
匿名さん
[2012-07-17 06:00:02]
子供手当てぶんくらい違いますか
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27:
匿名さん
[2012-07-23 05:48:58]
>本当に賢い消費者ってどういうマンションを買うんでしょうか?
どんなマンションを買っても見積もりを複数とるんだわ その見積もりは決して管理会社経由にしないで管理組合自身でとるんだわ 買った後に主客転倒にならぬように |
29:
匿名さん
[2012-07-26 06:01:23]
管理は最初は仕方がないけど管理は他に変えるとこもあるよ
28の言うようにもしそうなら 修繕は管理会社から独立した合見積もりをとらない管理組合がだらしないだけ。 自治体なら大事。よほどの専門性が求められる工事でないと。 |
31:
匿名さん
[2012-07-29 23:05:50]
一戸建てなら見積もりとろうが取るまいが自由ですよ。
マンションの場合他者もいるから手続きとして相見積は必須ですよ。 管理会社から独立した見積もりですけどね。 マスコミで昔取り上げていたマンションでは管理費用見直しで4割ほど減額で修繕にまわしたそうです。 大規模修繕は詳しく調べていませんが金額が大きいそうですから相見積は無駄削減に有効でしょうね。 当たり前のことを当たり前にやるように 国や行政はでしゃばってでもその常識とやり方を広報すべきです。 |
32:
匿名さん
[2012-09-18 05:39:15]
議決権行使書の取り扱いを管理業者経由にならないように理事が
やらないと公正な取り扱いとはいえないと思うけど。 集計作業を任せたら無責任。理事は行使書の中身の確認をしっかりしてんの? |
33:
匿名さん
[2012-09-18 06:07:27]
まさか集計の数だけ聞いて理事報告なんてことはないと思うんけど
任せられるものと任せられないもの、区別をよく日ごろから自覚的に 検討してゆかないと。管理業者自体も議題になることがあるし、 議決権行使書は総会の開催まで理事会が保管しなければならない。 行使書の賛否集計も総会の場でやるべき。 |
34:
匿名さん
[2012-09-18 08:56:36]
大規模修繕の話ではないですが…
先の東日本大震災で被災した地区のサーパスに住む住人です。 我がマンションでは、タイルのはがれや軽微なひび割れなどの被害がありました。 工事をするにあたり、穴吹コミュニティの見積もりが高めだったので、 複数社から見積もりを取り、一番安かった業者に修繕をお願いしました。 理事会から各住人に工事内容と業者選定についてこれでいいか?というアンケートと確認がありました。 問題は住人の意識かと。 幸い我がマンションは、キチンと考えてくださっている方が多いようで安心です。 理事会は各戸持ち回りでやってますが、理事でない方も理事会に参加したりして オブザーバー的役割を果たしてくれているようです。 管理会社は穴吹さんにお願いしていますが、いろいろなことの決定権は住人にあると思います。 |
35:
匿名さん
[2012-09-18 10:10:37]
住民の管理意識の高低によってマンションの価値が解ります。参加する住民が多い事は羨ましいです。私のマンションは総会に区分所有者の10パーセントしか出席がありません。理事会などはほとんど配偶者です。
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36:
匿名さん
[2012-09-28 04:54:53]
これからは中古選びでも管理組合の管理意識が
高いかどうかも考慮される時代かもしれません。 ただその意識が高いかどうかは中古を求める側からすれば どういう点(材料)で見極めればよいのでしょうか。 |
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37:
匿名
[2012-09-28 21:27:21]
最も簡単なのは総会の議案と議事録を読んで、貴方が一応理解できたら意識の高いマンション。なんのことやら解らなかったら低いマンションです。
なぜなら、総会に出られない人でもきちんと管理組合の業務を理解できるかどうかを意識してるかどうかがそこに現れるからです。 万が一総会の資料を見せない、見ることも出来ないマンションであれば、違法ですし論外です。 |
38:
匿名
[2012-09-28 21:28:36]
あれ?ちょいと日本語変でしたwww
まあ、意味は伝わるか。 |
39:
匿名くん
[2012-09-29 12:33:44]
潰れたデベの管理会社に任せておく意味は全く無いというのは置いといて
最終的に管理会社の系列のところで修繕工事をする事になったとしても相見積の提示によって金額の妥当性なりが諮れればいいと思いますよ |
40:
匿名
[2012-09-29 22:09:09]
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41:
匿名くん
[2012-09-30 01:43:01]
買う前にわかるのは潰れなさそうなデベって事だけ
相見積取る云々の話は自分に気持ちさえあればいいです デベと管理会社の繋がりは特に関係なく 管理会社の儲けの半分くらいは工事が占めるから単発単発でしっかりと妥当性を諮ります |
42:
匿名さん
[2012-09-30 11:36:13]
大規模修繕のコンサルタントも手掛けている管理会社も多いらしいですね。
管理会社といえば管理組合の財布の状況も知っていますしね、 その管理会社に修繕工事を施工する会社の入札事務を任せて管理組合にとって問題点はないのでしょうか。 |
43:
匿名
[2012-10-01 06:00:17]
まあ、その件を穴吹のスレで語り合う価値はないですね。きちんとできてないから、穴吹コミュニティと付き合ってるわけで。
|
44:
匿名
[2012-10-02 21:26:08]
どうすれば公正な事務が担保されるのかについて
それなりに知識を得ようとするのは当然です 管理業者を信用しているからこそ依頼しようとする組合 が存在するわけですが宗教じゃありませんから単に 信用するというだけでなく誰の目から見ても信用に値する 公正な事務が担保される具体策を仕組みとしてどう枠の中 で講じるのかという課題は管理組合側に残ります ここは勉強の場として管理組合の抱える諸問題について 旺盛に礼節を守って議論するべきでしょう 結果として管理業者さんの苦労も理解できるし、管理の パートナーとして業者さんと良好な関係ができると思いますが |
45:
匿名さん
[2012-10-06 23:54:40]
43の「きちんとできていない」ということと入札をいかに公正に執り行うかは別問題よ。
「きちんとできていな」ければ管理組合がどう公正に入札をやろうかと考えることも 「おこがましい」ってことですかね? 43を読んで「きちんとできていない」管理組合をどう見ているか よくわかりました。 |
46:
匿名
[2012-10-07 22:03:25]
日本語でお願いします。
何言ってんだかわかんない。 |
47:
匿名さん
[2012-10-09 06:28:31]
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48:
匿名さん
[2012-10-13 00:24:42]
これまで積み立てた金全部を大規模修繕に使ったら
積み立てがなくなるわけですから急な出費に翌年か ら困ると思うのですが・・・・・・・・ 大規模修繕の積立金の何割位を大規模修繕に使うのが 、別の言い方をすればどの位は残しておいたほうが 良いのかをアドバイスください |
49:
匿名さん
[2012-10-13 08:55:27]
長期修繕計画に則って積立金は使っていくべきです。
そうすれば、間違いはありません。 |
50:
匿名さん
[2012-10-14 06:56:49]
そうですね。金額から物言うのはおかしいですね。修繕の必要性があれば
やらなくてはいけない。やればお金はかかる。 肝要なことは管理会社が提示してきた修繕すべき箇所・内容が本当に必要かどうか。 「過剰」になってはいないかどうかに神経と知識と情報を傾注すべきということ でしょうか。管理組合が「自分の目」を持つ意思があるかどうかが「費用対効果」 の観点のある大規模修繕になるかどうかの分かれ目かもしれませんね。 |
51:
匿名さん
[2012-10-14 08:25:14]
修繕後もあとあと管理業者だと安心だからとのアピールが散見されますが
大規模修繕の瑕疵保険もあるようですね。 加入には業者が費用を負担し、一応第三者の目での簡単な点検も あるようですからその加入を業者選定の条件にすることで 基本的には管理業者が施工に関係しなくてもその手の安心は確保 されるのではないかと思いますけどね。 修繕後のアフターケアは大規模修繕の瑕疵保険加入業者の選定から 始まるということでしょうかね。 |
76:
匿名さん
[2013-02-16 05:16:14]
4年後に大規模修繕の予定です。
消費税のこと考えて前倒したほうがいいですか? |
77:
匿名さん
[2013-02-25 19:01:33]
大規模修繕工事をやるときは、建物診断、設計・監理、施工会社と3つに分けて
それぞれ、ヒアリングや見積もりをとるのが理想だが、小規模なマンションにおいては、 建物診断と設計・監理と施工会社の2つに分けてもいいと思う。 その際、大切なのは、管理会社関連の企業も見積に参加するだろうが、その見積もりに ついては、必ず、専門委員会又は、理事会で保管し、開封は、理事と専門委員会の前で やらなければ意味がない。 見積に関する仕様書、材料、工事個所等については、設計・監理に作成させ、それを 核見積もり業者に送付して、合同の説明会に参加させればいいと思う。 絶対に、管理会社には任せないことが大切。 その方式をとって、管理会社関連の企業に決まればそれでいいけど。 殆どのマンションは、そうしているけどね。 |
78:
匿名さん
[2013-02-27 09:57:02]
一番大切なことは、設計・監理に信頼のおける業者を選ぶこと。
そして、施工業者については、公募とかをして、公正を期すこと。 相見積をとる場合は、同じ条件で見積もりをとること。 相見積の開封は理事会・専門委員会の前で行うこと。 決して、管理会社主導で行わないことが絶対条件です。 当然、管理会社関連の業者も相見積や説明会には参加させます。 どこに決まるかは、見積もり価格や説明会次第です。 |
79:
匿名さん
[2013-02-27 10:35:16]
>管理会社を信用することと競争原理が働く仕組みの有無は別問題。
>競争の仕組みの構築が絶対に必要。管理会社もその中で自分の系列を競わせてほしい。 >2さんがいってる通りだね。 まず、設計・監理会社をどこにするかが大切。 これについては、公募をして説明会を実施しなければならない。 これができなければ、理事会が追求されても仕方ないよ。 |
80:
匿名さん
[2013-02-27 10:36:29]
その場合でも管理会社はキックバックを取ります。
これは業界の慣習なんですね。 要するに 『このマンションはうちの縄張りだから商売したけりゃショバ代を出せ』 と。 だからどこの業者が落札しようと管理会社は不労所得を得る。 |
81:
匿名さん
[2013-02-27 12:32:34]
>80
しかし、競争入札をすれば間違いなく安くはなりますよね。 同じ仕様・同じ材料・同じ修繕個所での相見積をとり、一番良かった ところの業者に決まります。 そして、そのうち、管理会社にキックバックがいくとしても、安くて それがいくのと高くていくのでは全然違うでしょう。 管理会社にとっては、系列にいくべき工事や設計・監理の仕事が取れなかったら 成績とかに反映されるかもしれませんが。 |
82:
匿名さん
[2013-02-27 13:02:53]
相見積の中に管理会社へのキックバックが入っていようがいまいが、
決まった以上の経費は組合としては、負担する必要はないよ。 もし、管理会社へのキックバックが必要であれば、その中で、 管理会社と落札業者が話し合えばいいだけのこと。 ただ、管理会社のフロントとしては、自分が担当しているマンションが 系列以外の業者に取られたら、シヨックではあるだろうが。 |
83:
匿名さん
[2013-02-27 13:11:16]
>>81
勿論、安くなるでしょう。 但し、最安値の業者が一番良いかというとそうは限らないから困ったものです。 具体的には業者選定の要素として 価格・実績・経営基盤等が考えられますが、総合的に判断を下せる人がいるかどうかです。 実際にあった話ですが、大規模修繕を上場会社に頼んだら、なんと三年後位に廃業してしまった事もあります。 |
84:
匿名さん
[2013-02-28 09:34:21]
>83
確かに最安値が一番いいとは限らないでしょう。 だから、業者説明会があって、見積もり価格や業者の経験、 業績等を勘案して決めるのではないですか。 倒産のことを言えば、穴吹興産も同じことですよ。 管理会社主導で大規模修繕工事が進められ、管理会社関連の 業者に決まるのより、管理会社が関連会社を最初から外して、 そのマンションのために動いてくれる方がずっといいですよね。 関連会社が頭にあるとどうしても、そこにもっていこうとしますから。 |
85:
匿名さん
[2013-02-28 10:24:32]
|
86:
匿名さん
[2013-02-28 10:51:03]
専門委員会や理事の連中も、説明会を聞けばある程度は判断できるでしょう。
大規模修繕工事は、まず劣化診断をします。 そして、それに基づいて、修繕個所や工事費の概算をだし、総会にかけます。 それから、設計・監理会社の業者選定を行います。 それについては、見積もりと説明会を行います。 設計・監理会社が決定したら、そのコンサルタントが、元請会社に対して 修繕個所、仕様・材料等を同一にしての見積もりを提出させます。 そして、専門委員会、理事会を含めての業者説明会を行います。 それを聞いて、組合はどこにするかの検討会を行いますが、当然そこには 専門家である、設計・監理のプロがアドバイスしますからね。 そのプロが管理会社の管連会社であっては、どうしてもその業者になる可能性は高くなります。 |
87:
匿名さん
[2013-02-28 11:47:29]
特に、管理会社関連の業者に決まった場合、元請会社は、四国の業者になるでしょうが、
下請け会社等は、地元の業者がやるんですからね。 設計・監理会社は、地元の設計事務所に依頼すべきですよ。 |
88:
匿名さん
[2013-02-28 14:02:53]
>86
他所のマンションはそんなことしてるの? |
89:
匿名さん
[2013-03-01 09:47:38]
サーパスのマンションでは、大規模修繕は関連会社がやるんですか。
|
90:
匿名さん
[2013-03-02 08:13:14]
すでに工事が終えた人はどう進められたかを、
今工事前の人はどう進められているかをつぶさにメモし、 次の工事を迎える人に伝えることが大切です。 マスコミも大規模修繕の難しさに関心もっていますからね。 長期で取材してもらって識者に評価してもらうことも一つの手かも。 のちのち識者が検証可能なように誰が建物診断にあたり、 またその業者が誰のどのような発言でそうなっていったのか、 また設計、監理業者は誰になったのか、 その業者選定がどのようないきさつで決まったのか、 また施工業者の募集、選定はどのような方法で行われ どの様な過程を経て決定したのか、などしっかりと記録を 複数人で取りましょう。 大事なことはその時はその過程の是非についてわからなくても 検証可能な記録を取ることにより後から知識経験を持つ専門家 によって検証できますから。 検証できないように文書化しなかったり、会議を呼び掛けないなど 手続きをおろそかにしていなかったか、していないかなどしっかり 監視することが大切ですね。 公正という価値をないがしろにしないためにも事実に基づいた あなたの経験を広めてゆくことは社会正義です。 公正な業者はその商売人としての公正さが顧客である住人によって より広められて信用が高まるでしょう。がその逆はいわずもがなです。 業者の見えないところで消費者の口から口へ経験は伝え拡がります。 あなたより後に工事を迎える人がより適正な価格で修繕が できるように。経験は社会の宝です。 |
91:
匿名さん
[2013-03-02 10:59:31]
公正な商いですね。
管理会社としては、できれば公募とか競争入札はしたくないのではないでしょうか。 できることなら、関連会社の設計コンサルタントであり、元請会社に仕事をまわし たいでしょうから。 できれば、理事長や理事宛の資料や手紙等は、他所の管理会社や建設会社関係からで あれば、見せたくないし、会わせたくないですからね。 理事長の名前と部屋番号を管理員に聞いても、教えてくれないマンションは多いですから。 |
92:
匿名さん
[2013-03-02 11:53:24]
|
93:
匿名さん
[2013-03-02 12:48:07]
>92
何で教えてはいけないんですか? だったら、マンションから出てくる住民に聞くしかないですね。 そして、訪ねていくか、親展の郵便で出すしかないですね。 決して、管理組合宛とか理事会宛とかではだめですね。 メールボックスへの投函にしても、管理組合に入れたらだめのようですし。 |
94:
匿名さん
[2013-03-02 13:39:34]
理事長がどこの誰かは外部の人間には関係ない事。
何の目的で理事長に接近したいか知らないが、試しに理事長を突き止めて訪問してみよ。 理事長は 『何故私が理事長をやっていると知っている?誰に聞いた?』 と詰問するであろう。 |
95:
匿名さん
[2013-03-02 16:14:40]
理事長というかそのマンションのプラスになる情報とかを提供しようとするんだからね。
誰に聞いたと聞かれたら、住民の方にお聞きしましたでいいのでは。 |
96:
匿名さん
[2013-03-03 11:14:21]
管理会社としては、外部の業者はいれたがらないんだろうね。
公平な競争はだめなんだろう。 穴吹コミュニティはどうなのかな? 自信があるから、どうぞという寛大な気持ちをもっているのかな。 そこに住んでいる理事経験の方なら知ってるだろうけどね。 |
97:
匿名さん
[2013-03-03 12:12:28]
>92
>教える方がおかしいわ。 こういうところで買う側が可能な限り手を組まないと、デベや管理会社のいいなりです。 人が減ってマンションが余る状況の中、デベ側はとにかく売らなければ潰れるというのに、まだ買う側の方が立場が弱い。 青田売りが存在するのは日本だけ。 そもそも、人生最大の買い物を、なぜ実物なしで購入決定しなければならないのか? 住民側の立場があまりにも弱すぎ。 |
98:
匿名さん
[2013-03-03 12:27:26]
住民の誰が理事長をやっているかを教えたら、個人情報を洩らしただの厄介な事になるわな。
だいたい理事長が誰かを聞いた人間がその情報を広めない保証はない。 そういう情報の独り歩きを恐れるわけさ。 |
99:
匿名さん
[2013-03-03 14:05:45]
>98
理事長を教えることが、個人情報保護法に引っかかるとは、おもしろい発想ですね。 理事長を教えたら、何の不都合があるんですか? 理事長が誰かを聞いた者が、その情報を広めるかもしれないとは、またまたユニークすぎる 発想ですね。 余程、理事長を外部の者にはしられたくない、何かがあるのでは? 私のとこのマンションでは、理事長は誰かと聞かれたら、何の疑いもなく、管理員も 住民も教えますよ。それが普通なんですよ。 理事長としては、外部の者に教えたとしても何の弊害もないと思いますけど。 それが管理者としての、理事長の役割でもあるんです。 対外的な交渉とかは、理事長がしなければならないでしょう。 それを、管理会社が防御することの方が不自然なのです。 |
100:
匿名さん
[2013-03-04 09:56:14]
管理会社の門戸開放、機会均等を求める。
それが、マンションにとってはプラスになる。 しかし、管理会社にとっては、決してプラスにはならない。 それが問題だ。 |
101:
匿名さん
[2013-03-04 10:56:26]
ところで、サーパスのマンションは、殆どが管理会社は、
穴吹コミュニティか穴吹ハウジングなの? そして、大規模修繕工事は、殆どがその関連会社がしているの? |
102:
匿名さん
[2013-03-04 16:33:11]
特定個人の穴吹に対する恨み辛みのようなレスも散見されるが、ちょっとだけ書き込んでみる。
大規模関連のことは車に例えるとわかりやすい。 例えばトヨタで買った車の車検をトヨタに出す。 もちろん街中にあるような車検代行やガソスタ、用品販売店より費用が高い場合もある。 それとは別でトヨタの車を日産に出しても車検は取れる、費用はよくわからんが高い場合もあれば安い場合もあるだろう。 普通はトヨタがこの値段だといえばよほど無理な金額でない限りそれよりは安い見積りだすけどな。 何が言いたいかというと、ディーラーに出す層は安心を求める人達の割合が多く、ディーラーなんてぼったくりだ、安さ一番の層は格安代行に出すみたいなものだということ。 もちろんディーラーに出す前提としては信頼関係があることが前提だし、格安に出すなら費用に対する対価を必要以上に求めるべきではない。 大規模は金額が大きいから悩むのはわかるけどな。 最後に付け加えると高くても悪い業者はいるし、安くても腕がいいのはいる。 そこで揚げ足とってくるやつがいそうだから念のため。 |
103:
匿名さん
[2013-03-04 18:12:03]
まず最初に全然恨みはないよ。
サーパス関連の会社が作ったからそこに出すのがいいというのは理解しにくいね。 図面は当然あるし、大規模修繕はあくまで修繕なんだよね。 修繕はどこでもできるというのを分かって欲しいね。 大規模修繕の場合、まず建物診断をやるけど、そこの業者選びからスタートだよね。 それが済んだら、次は、設計・監理の業者選びをする。当然、公募をやり、見積もりを 出させ、説明会をやる。 そこが決まれば、公募等で応募してきた建築業者に対し、同じ修繕個所・同じ仕様・同じ 材料での見積もりを出させ、説明会の実施となる。 このプロセスを抜きにして、管理会社関連の企業に仕事がいくことに問題があると思っているんだよね。 管理会社関連の業者が、信頼があり、安心だという発想自体がおかしいのでは? 大規模修繕工事は、大手デベもやっているんだよ。 うちは、大成建設でやったけど、見積もりも安く、業績や経験等も豊富で満足いく工事ができたよ。 メンテも納得できたし。 見積とかの公平性が必要だよ。管理会社主導はだめだね。 |
104:
匿名さん
[2013-03-04 18:16:37]
もう一つ付け加えれば、私は建築関係の仕事でもなければ、管理会社の
者でもないよ。 単なるマンションの理事だよ。 近くにあるマンションの理事が(サーパスの住民)工事と管理会社について悩んで いるのを良く聞いているので、書き込んでみたんだよ。 |
105:
匿名さん
[2013-03-04 20:07:52]
もうひとつ付け加えるとが余計かな。
身分を証明できない、する必要もないネットの掲示板で身分を語れば語るほど邪推されるのでは? あなたの主張は大規模修繕工事全般をさしてのことのようですから、ここではない修繕工事のスレで力説すればよいのです。 サーパスの知人?そんなものを今更だしなさんな。 それと、建築主に出すのが安全だとか管理会社関連が安全とかも書いていませんよ。 安全、信頼がおけると思う層が多いから施主関連に発注しているのではと書いたつもりです。 理事経験者なら理事会に無関心な層の割合を減らすことが最善だとわかってもらえるかなと思いましたが期待はずれでしたね。 工事までの手順書いてどういうリアクションが欲しかったのか。 難しい言葉ばかり並べて自分は賢いつもり、それを見て周りはあなたにお任せ、組合員は非協力的だと吹聴しドンドン理事会と組合員の距離が開いていく様が用意に想像できましたよ。 |
106:
匿名さん
[2013-03-04 22:51:10]
サーパスの知人は間違いないというか、私がマンションの理事長をしているもので、
近隣の理事が相談に来たというのが真相ですよ。 たまたま私が、マン管の資格をもっているものですから。当然ボランティアで 取った資格ですけどね。 理事会に関心の高い理事がいるから、現状(サーパスの管理会社のフロント)に不信感を抱いているんですよ。 |
107:
匿名さん
[2013-03-05 03:51:52]
どこを修繕するかを参考にする建物診断なんてのは
施工した会社より他の業者でやったほうが第三者の目で 点検につながるかもしれないと素人目には思うけどね。 >>102さんの「ディーラー」と同一視するにふさわしい会社か、という詰めた議論は さておき、「もちろんディーラーに出す前提としては信頼関係があることが前提」 そうですね。これは個々がもっている情報でその評価は相当開きがあるよね。 だから他者の経験は貴重。また公募には「条件」を付けるわけだから施工会社かどうかは 問題じゃないでしょ。逆に他社の施工マンションを修繕することもあるわけだしね。 ただ修繕工事は管理組合がしっかりとした「目」をもってればディーラーかどうかは問題じゃない。 問題は素人の場合、どうやってその目を代行してくれる「信用できる業者」を見つけるかなんだよね。 要は開かれた入札で様々な観点から議論してそれぞれの役割にふさわしい会社に仕事をお願い できるように公正、公平、透明性などの観点を具体的に話しを進める過程でどう実現しゆくのか。 これが課題。これに尽きるといっても過言じゃないですよ。 >>103さんの「修繕はどこでもできるというのを分かって欲しいね。」これが大前提ですよ。 >>102さんの「格安に出すなら費用に対する対価を必要以上に求めるべきではない。」ではなくて 「費用の割には質の高い修繕工事」を求めるために理事や修繕委員会のひとたちは がんばってくれた、またがんばっていると思いますよ。 またたとえ公募したとか言っても、それが結論ありきの形ばかりのものになっていないか、 すなわち「やったふり」ね。ぼったくりバーで暗い壁に値段表が貼ってあるみたいなね、 見えないけど貼ってました、みたいな。話は尽きませんけどね。 |
108:
匿名さん
[2013-03-05 08:52:21]
まず修繕はどこでもできるという認識をもつこと。
費用に対してより効率を求めていくこと。 結論ありきの形ばかりの相見積はなし。これは管理会社主導で工事を行う場合は 考えられるので、専門委員会主導で進めていく必要がある。 信用できる、設計・監理業者をみつけること。 そして、公正・公平・透明性のもと、相見積、説明会を実施し、管理組合が 設計・監理業者、施工業者を決めていくということ。 決して管理会社主導にならないことが大切。 これで決まりかな。 サーパスさんは、どうですか? |
109:
匿名さん
[2013-03-05 10:26:50]
うちのマンションで実際に行っているのは施工候補になった業者から過去の受注実績を提出させ(マンション名、工事内容、金額等)その資料に基づき記載されたマンションにインタビューをする。
結構内容を盛ってる業者多いですよ。 |
110:
匿名さん
[2013-03-05 10:45:57]
>109
施工業者を決める時に一番大切なことは、公募をして、そこに、設計・監理業者が 同じ修繕個所・同じ仕様・同じ材料等の同一条件での見積もりを提出させ、説明会を 実施することです。 その見積もりについては、封を切らずに、理事会・専門委員会の目の前で開封すべきです。 それをやらないと、もし管理会社が開封してますと、他所はいくらだったから、いくらまで 下げて見積もりを再提出とかになりますからね。 説明会では、当然、受注経験、会社の業績、監督者の経験、資格等が必要です。 マンションのインタビューもいいですが、サーパスだったら意味ないですよね。 結論ありきのカタチばかりの見積もり・説明会ではダメといわれているでしょう。 |
111:
匿名さん
[2013-03-05 11:46:03]
公平・公正・透明性が大事ということなんですね。
|
112:
匿名さん
[2013-03-05 11:55:26]
>>110
実際にお宅のマンションでやっているのですか? 例えば具体的な公募の方法はどうされてますか? 最終的な決定は見積り金額で判断するのですか? 理想は理想として大変結構ですが、実行するには並のマンションでは如何なものか。 |
113:
匿名さん
[2013-03-05 12:21:24]
>112さん
うちのマンションでは、そのようにやりましたよ。 管理会社は理事会には出席しますけど、専門委員会には出席しないようにしました。 公募の方法ですが、地元の建設新聞に掲載しました。(無料です) まず、設計・監理については、公募以外に、NPO管理組合連合会からの推薦、 知り合いの設計事務所への応募要請で5社での提案と見積もりを受け、説明会を実施 して決めました。 決まったのは、地元の建築事務所でした。 そして、設計業者(元請)については、公募、連合会からの紹介、管理会社推薦、 大手ゼネコンへの応募依頼をして、9社の応募がありましたが、6社に絞り、説明会を 実施してきめました。決まったのは、大手ゼネコンでした。 最終的な決定の決め手は、見積もり価格と説明会です。 説明会では、その企業のマンションでの工事の経験、会社の業績、担当監督者のマンションでの工事の 経験の有無、提案内容、工事の手順等で判断しました。 勿論、設計・監理業者のアドバイスはうけました。 うちの場合は、建物診断、設計・監理、施工業者と分けてやりましたが、小さなマンションでは、 建物診断と設計・監理の業者は同じでもいいと思います。 |
114:
匿名さん
[2013-03-05 18:08:14]
NPOが紹介した業者はNPOの役員の身内の会社でしたとかいう事例もあったね。
理事が紹介した業者が理事の知り合いの業者でキックバックをもらっていたのがばれたという話も聞いたことがある。(サーパスでという話ではない 志が高いのはいいことだけど、それを実行できる管理組合がどれだけあるのかな。 |
115:
匿名さん
[2013-03-05 18:10:42]
蛇足だけど↑でゼネコンの社名をあげていた人、誰だか薄々気づいている人が多そうね。
|
116:
匿名さん
[2013-03-05 18:44:02]
設計コンサルタントは重要です。
ここの選定を慎重にしなければなりません。 ここがうまく決まれば、大規模修繕工事は順調にいくでしょう。 |
117:
匿名さん
[2013-03-05 19:42:04]
設計コンサルタントは1級建築士ですよね。
2級建築士でもいいんですか? |
118:
匿名さん
[2013-03-05 20:02:46]
>117
大規模修繕工事は補修工事だから二級建築士でいいんじゃない。 |
119:
匿名さん
[2013-03-06 11:50:38]
う~ん
大規模修繕工事は普通決議だから、二級建築士でもいいのかな? 建築確認もいらないし |
120:
匿名さん
[2013-03-07 05:29:24]
>>114 志が高いのはいいことだけど、それを実行できる管理組合がどれだけあるのかな。
必ずこういうチャチャを入れる人はいるよな。 組合の集まりでも何か問題提起があれば自分がわからないのではあれば黙って聞いていれば いいのに「あなたがやれんか」とチャチャ入れする。 問題提起をすることと問題をだれがどのように解決するかは別問題で その問題をどのように解決するかに話し合いが進まなければならないのに。 こういうチャチャは結局、管理組合が次へのステップへ進化、深化への入り口を 閉ざす役割しか持たない。こういうチャチャがだれを利することにつながるか だれの目にも明らかなんだけどね。 |
121:
匿名さん
[2013-03-18 12:02:12]
穴吹ハウジングサービスのスレが出てきたけど、
こことの関連はどうなっているの? 同じ穴のムジナかな。 |
122:
匿名さん
[2013-03-25 09:15:33]
サーパスのマンションでも、サーパスコミュニティから他の管理会社に
変えているとこも多いようだけど、変更した理由を知りたいね。 |
123:
匿名さん
[2013-03-28 17:35:59]
穴吹興産とは全然関係ないとかいっていたけど、
穴吹興産が筆頭株主じゃないの。 |
124:
匿名さん
[2013-04-15 22:06:03]
管理費にしろ修繕積立金にしろ
「公金」の性格を持った金だから多数決といっても 判断までの材料をしっかり提供することが重要。 修繕方式についてはいくつくかあるが 区分所有者全体に対しての説明会でそれぞれの長所、短所等の 基礎的な情報、知識を共有させることに力を注がなければならない。 それをやってそれぞれの区分所有者は判断の材料のひとつを持つ ことになる。そこを疎かにすることはお金の性格からして許されない。 管理会社も居住者向けの冊子で説明したからいいというものではない。 要はその件について具体的な現場、すなわち区分所有者を集めて修繕方式の特徴をしっかり 説明しているのかどうかが大切。冊子でいくら書いたからって現場の管理組合で説明なしでは 多数決の前提を満たしていない。満たす様に援助するのが管理会社の援助という仕事。 内容の民主的手続きを率先して援助するフロントマンなら信用はあがり、 結果仕事も増える。信用とはそういうもの。 判断の材料を与えまいとか、賢くなられては困るとか、これではますますドツボに はまっていつか深刻なしっぺ返しがくるのが世の常。 |
ということは、大京もダメだし三井もダメだしってことになりますね。
どう転んでもってありますが、それは成り行きに任せたらってことですよね?
本当に賢い消費者ってどういうマンションを買うんでしょうか?