サーパスマンションの管理業者として知られていますが、とくに修繕工事や大規模修繕工事などへの取り組みなど意見交換できればと思います。わずらわしさから「随意」での修繕工事「丸投げ」依頼も少なくないと思いますが管理業者の見積もりは市場価格に沿ったものになっているのか、など管理組合自身で見積もりを取らない限り判断はつきません。悩みですね。
管理組合の利益を代表するはずの理事会と管理業者とのあるべき関係、理事会、総会の手続き・進め方、議事録の業者任せがマンション世論にどのような影響を与えるのか、費用対効果の面からみたあるべき修繕工事の在り方・手続き、進め方などへのご意見なども。とくに「公正な」手続きによる競争原理を導入してこれだけコストダウンに成功した、又管理業者任せにしてあとから市場価格との違いにびっくりした、あるいは適正価格であった、など検証済みの貴重な経験談をお願いできればと思います。「公正な」手続きとは何か、の根本的なお話もぜひ。コツコツ積み立てた貴重な修繕積立金がやがてやってくる大規模修繕に有効に支出されることを祈って。
[スレ作成日時]2012-06-13 06:19:53
＼専門家に相談できる／
穴吹コミュニティさんと修繕工事などなど
| No.151 |
by 匿名さん 2013-08-12 13:40:24
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削除依頼
でも、うちはチラシはおーけーと管理人にはいってますよ。
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| No.152 |
大規模修繕は通常の工事費と別に追加の工事が発生した時に
いちいち総会で承認をとることが大変だからスムーズに 追加工事の支出が行えるように管理組合の理事会にその支出を 一任することを総会で求めることもよくあるそうです。 たとえば一億の大規模修繕工事なら1000万円、 金額としては大規模修繕工事費の約10パーセント程度とのこと。 よくよく考えると1000万円もの支出を理事会の裁量に任せるという 空恐ろしいことなんですけどね。 素人集団の理事会側が不可欠な追加工事かどうかを判断できるわけもなく、 追加の工事が必要かどうかをどうやって管理組合側で判断するのでしょうか。 ここで管理会社の目によるアドバイスに頼りたくなるわけですが一般論として 修繕工事会社と設計監理をする会社が系列の関係なら これまでの皆さんのお話を読んでみるとその監理会社の目によるチェックが 管理組合の利益を追求したものになるか不安がよぎります。 追加工事の必要性のチェックと監理業者の関係について詳しい人アドバイスください。 |
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| No.153 |
No.152ですが訂正があります。
下から5行目の「ここで管理会社の目によるアドバイスに 頼りたくなるわけですが一般論として ・・・」の 「管理会社」は管理の字が間違っていました。 正しくは「監理会社」です。失礼しました。 |
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| No.154 |
設計・監理会社と施工会社が、系列企業はだめだよ。
別にしなければ、身内がチェックしても何の役にも立たないよ。 |
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| No.155 |
でも、サーパスは殆どが、穴吹コミュニティが設計・監理を
やってるよね。 |
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| No.156 |
それは、情報の提供ができないからですよ。
メールボックスに投函することもできないですからね。 |
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| No.157 |
結局、大規模修繕の工事額は追加工事額まで含めて、
初めて工事額総額が出て来るわけだ。 追加工事額の妥当性が理事会に一任されるということで 金額の妥当性ならびに追加工事の必要性精査の作業をどう理事会で取り組むか、 特に監理会社と施工会社が兄弟の場合、 監理会社が管理組合の利益を追求する立場でその妥当性を図り、 理事会にアドバイスを与えれるかどうか。またそれが期待できるのか。 理事会が追認期間になり下がらないようにするためには どんな工夫が必要でしょうか。 |
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| No.158 |
設計・監理と施工会社が関連会社でないことが絶対条件です。
それと、設計・監理会社を選定するときには、５～６社、 マンションの大規模修繕工事の設計・監理の経験のある業者を 公募すべきです。 勿論穴吹コミュニティもその中の１社でも構いません。 但し、相見積を取る場合は、管理会社宛でなく、理事長宛にして、 公開する場合は、理事や専門委員のメンバーの前で開封します。 そして、上位数社を選び説明会をすることが大切です。 勿論、決定の場に管理会社がいることは絶対にだめですよ。 それでも、穴吹コミュニティに決まれば、そこが一番いい会社だと 思います。 施工会社がマンションのことを知っているのでということは大規模修繕工事 では全く関係ありません。 単なる修繕ですし、図面はあるのですから、プロは簡単に処理できます。 |
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| No.159 |
でも、管理会社が大規模修繕工事を仕切るから、他業者は
難しいのでは？ |
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| No.160 |
>>159
そこが既に認識不足。 大規模修繕工事は管理会社が仕切るものではなく、管理組合が仕切るもの。 勿論管理会社に任せるのも一つの方法だが、当然値段は高くなる。 管理組合（理事会）自らが動いて安くあげるか、高いのを承知で管理会社に一切合切お任せするかは管理組合次第。 単純にどっちがいい悪いとは言えない。 |
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| No.161 |
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| No.162 |
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| No.163 |
大規模修繕工事のとき、設計・監理をやっていないマンションってあるの？
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| No.164 |
>160勿論管理会社に任せるのも一つの方法だが、当然値段は高くなる。
どの程度高くなるのかが公正な相見積を通さないので不明。 言い値で工事することになるよね。 工事費用は他人がそれぞれ金を出し合っているので公正さが必要。 管理組合の利益を追求する立ち位置を確保できる信頼できる業者なり人間に 依頼すべきです。 この問題への態度は管理組合を構成している人間の民度の高さが 窺い知れる。 皆さん忙しいからね・・・ 大規模修繕に時間を割くなんて無理でしょう・・・ なんてね マンションの中で世論作りしてお任せにしてもらいたいんだろうけど。 それは管理組合自身が戒めるべきです。 公正にやれば児童手当も残業やって汗流して給料増得た分も無駄に使われなく 子供や家庭のために有効に使えます。 |
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| No.165 |
164ですが訂正があります。
＞どの程度高くなるのかが公正な相見積を通さないので不明。 言い値で工事することになるよね。 管理業者が仕切っても公正な相見積もりは可能なので 公正な相見積を通さない 言い値で工事することになるよね。 との文言は削除。失礼しました。 言いたかったことはどのくらい相場に比べて高くなるのかが不明だということ。 しかもその相場との差額は人によって当然受け入れられるかどうかは 違います。相場を調べた上でお任せにしないと集団のお金をの使い方としては 不適切だと思います。 そこで160さんに質問です。>160勿論管理会社に任せるのも一つの方法だが、 当然値段は高くなる。 なぜ高くなるのか教えてください。 |
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| No.166 |
続き
また管理組合でやったときとお任せにしたときとでは 一般的に何の費用がどれくらいちがうのでしょうか。 |
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| No.167 |
高くなるっていうのは設計管理を管理組合自身がやらないで
管理業者に任せるから、その分の費用がかかるということですか？ もしそうなら当然ですね。ほかの設計管理業者に頼んだってお金は必要だから。 設計管理を組合自身でやるところは稀じゃないですか。 大事なことは設計管理にどの業者が携わろうとも工事業者の選定の手続きが これまで出てきたように管理組合の利益になるようにできるかどうかの一点に 尽きるのではないでしょうか。しっかり見積もりとって検討して工事業者の選定を するということ。これは結局管理組合自身の責任ですね。 この責任をどう果たすかということでしょう。 どの業者が設計管理を引き受けるとしても管理組合の利益につながるかどうかは 管理組合が公正さをしっかりチェックする機能をもち、働かせるかどうかにかかっていいますよ。 どうすればこの機能を管理組合が持つことができるのかに議論を集中させるべきです。 この機能を果たさず丸投げすることは管理組合の存在意義が問われます。 |
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| No.168 |
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| No.169 |
サーパスのマンションは、チラシをいれさせないですよね。
チラシが入ると、スーパーの情報や割引券、イベントとかのものも入ってきます。 当然、工事や点検業者のものも入ってきます。 特に、業者の提案とかがあれば、組合員が利口になっては困る場合もあるのでしょうね。 管理会社以外の情報も必要だと思いますよ。 だから、チラシの投函を拒否しているのでしょうね。 毎日入ってくるいろんなチラシをみるのも楽しみですよ。 役に立つ情報もたくさんありますから。 それを完全拒否となると村八分にあっている心境になりませんか？ 必要でないチラシだったら、捨てればいいだけのことですから。 |
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| No.170 |
いろんなセミナーとか講演会の案内とかもくるしね。
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| No.171 |
特に、大規模修繕工事に関するセミナーとかは理事とかには
聞かせたくないからね。 設計・監理は穴吹コミュニティが取らなければ、恰好がつかないから。 |
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| No.172 |
サーパスの理事は、管理会社に支払う事務管理費やエレベーターの
保守点検費、消防点検費、管理員人件費、清掃費、雑排水管の高圧洗浄費等の 相場はしらないだろうね。 チラシがはいればいろんな情報が手にはいるんだけど、それは徹底して拒否 してくるからね。 高圧一括受電とか電子ブレーカーとかについてもチンプンカンプンだろうし。 その電子ブレーカーについても、管理会社経由の相場とかも知っているんだろうか。 門戸開放、機会均等は絶対必要だよね。 情報を入手する手段がシャットアウトされるのはおかしいよ。 理事会でチラシの配布を認めたらどうだろうか。 チラシが配布されるのが嫌な者は、メールボックスにチラシの投函拒否を しておけばいいのだから。 |
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| No.173 |
チラシが投入されるようになると、奥さん方は喜びますよ。
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| No.174 |
サーパスにお住まいの住民のみなさん。
チラシの投函についてどう思っておられますか？ |
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| No.175 |
チラシの投函を迷惑に思う人は、チラシ投函お断りをすればいい。
チラシの良さ スーパーのお買い得情報、おいしい店の紹介、イベントの紹介、新商品の紹介、 セミナー案内、学習塾の案内、工事や修繕の案内、宣伝パンフレット等 こういったものが、全てシャットアウトしていいものだろうか？ 一度、マンションの住民で、管理会社が全ての投函を禁止するのはどうなのかを、 検討すべきではないだろうか。 確かに、管理会社にとっては、工事や修繕の情報が入り、競争になるのは嫌だろうが。 そのマンションにとっては、プラス要因だけしかないと思うんだが。 |
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| No.176 |
チラシなんて9割方マンション売りませんか？ですよ
スーパーがわざわざポスティング業者雇うことも稀だから新聞折込みだけです そんな情報が本当に知りたいという方ならshufooとかすでに使っているはず チラシ禁止をまともに運用できてるなんて良い会社だと思いますが難癖つける人がいることに驚き フリーペーパーでも取りに行けば事足りると思うが頭ひねくれてるから何言っても無駄そうですね 正直なところネット見た方が何でも早いです |
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| No.177 |
>176
主婦や老人がネットまでみないよ。 近所のスーパーの売り出しや、割引券、飲食店の案内や 出前の案内等は役に立つよ。 いらないチラシならみなくて捨てればいいだけのことだし。 それにチラシをいれてほしくなければ、メールボックスに チラシをいれないでと表示してあればいれないだろうしね。 |
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| No.178 |
理事にとって役に立つ情報もシャッタアウトだからね。
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| No.179 |
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| No.180 |
うちのマンションもチラシお断りと掲示があるがそんなの無視して色んなのが投函されていますよ。
取り締まる理由も無し。 私は色んな情報を目に出来るので迷惑でもありませんが迷惑なのは管理会社だけなのでは？ 今は競争、見積もり取って競争が当たり前の世界。 いつまでも同じ管理会社の言いなり、払いっぱなしはおかしい。おかしいと声を上げるものが少数。 おかしいもの扱いされますが、生活費をちまちま節約するより管理費の見直しや他社と比較検討が必要では？ 住民に賢くなられたら困るのは管理会社だけ。 |
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| No.181 |
点検や工事の業者、管理会社等のチラシにはいろんな提案や価格等の
情報が満載ですよ。 それを全てシャットアウトしたくなる気持ちも分からなくもないけどね。 できれば、自分の影響力のある業者に仕事をもっていきたいからね。 競争が激しくなれば利益は少なくなるのは当たり前のことだから。 それに、管理会社に入り込まれたら、事務管理費の競争になるしね。 理事には教えたくないんだろう。 |
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| No.182 |
チラシを迷惑だと思っている住民は殆どいないよ。
中にはいるけど、それだったら、投函拒否とメールボックスに 表示しておけば入れる者はいないよ。 不要なチラシは新聞のチラシと一緒に捨てればいいだけのこと。 それを、マンション総体で拒否するのはおかしいのでは？ 中にはチラシを入れて欲しいと思っている者もいるだろうしね。 |
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| No.183 |
入居してしばらくして他社のチラシが投函された時 管理人さんがあわてていたの思い出したわ。
チラシくらいでなんで？と思ったけど 当日の夕方にはポスト前にチラシお断りの掲示がされたけど これ読んだらピンと来ましたわ。よその情報を知ることは悪い事ではないのにね。 管理会社所有のマンションじゃないのに。 |
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| No.184 |
適正な価格で適正な仕事をしていれば何も慌てることもない。
どこのチラシが来ても慌てる理由もない。 そうゆう事ではないでしょうか？ |
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| No.185 |
他社複数と見積もりとりましたよ。
比較して驚きました。 管理の仕事は基本的には同じなのに会社によってこんなに値段が違う。 特に事務管理費の差が大きい。 興味のある方は是非どうぞ。 色んな会社の内容や、人間を見るのも社会勉強では？ 消費税の８％上がるの決定したしね。 |
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| No.186 |
穴吹コミュニティさんに管理を委託しているマンションの住民は
他のマンションの事務管理費や管理員費、清掃費、各種保守点検料、工事費 とかを比較したことがあるのかな？ 王様はロバの耳になってませんか。 チラシの中にはいろんな情報が流れてきますよ。 不要だったら捨てればいいだけのことです。 |
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| No.187 |
チラシ等の投函については、管理組合としていうなら分かるけど、
管理会社がいうのは理由が分からないね。 |
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| No.188 |
そうゆう管理会社なんですよ。まるで自分の所有物のような扱いです。
私はうすうすなんか変だなと思っていますが、さりげなくご近所に聞いても いまだに同じグループ会社の管理会社になにからなにまでお任せして安心って思っている。 今の時代すべて他人にお任せほど恐ろしいものは無い・・・ 何も気づいていない、気づこうともしない。 管理会社に何の疑いも持っていない、ほんとありがたいお客様ばかり、裸の王様ばかりですね。 |
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| No.189 |
どうなんでしょうね。
理事長が管理人に指示した事も考えられる訳で。 そもそも他の管理会社が営業目的のチラシを無差別に投函したとは聞いた事がない。 普通は理事長宅に訪問すると思う。 因みにチラシの管理会社はどこですかね？ |
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| No.190 |
普通は理事長宅に訪問すると思うですがですが 外部からチラシ投函に来た人は理事長宅までは知らない。
住民でも総会には出ない。議事録読んでいない住民には理事長宅はおろか理事長すら知らない。 全住戸一斉投函 チラシいらない住民がその辺に放置するからそれを見た管理人が慌てる。 他の地域は知りませんがチラシの投函はよくあるし今まで投函された他社は 複数社ありましたよ。 無差別に投函は聞いた事がないのでしたらきっちりと管理されていて他社業者もチラシお断りを守られているんですね。 実際 住んでいる住民がよくわかっています。 因みにどこの管理会社ですが管理人さんが聞いてくる事と全く一緒ですね。 |
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| No.191 |
チラシは何も業者のものだけじゃないよ。
いろんな情報が満載されてるからね。 うちの家内は楽しみにしてるけどね。近くのスーパーのお買い得 情報や、出前のチラシ、遊びとかのイベントのものやら、ガソリンスタントの割引券、 新店案内、教育関係とかいろんなものが投函されてるからね。 |
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| No.192 |
掲示物は管理会社が理事長に確認をとった上で管理人が掲示。これは業界の一般常識では？
だが理事長に何の報告もなく管理会社が指示したまま管理人が掲示したケースがある。 社会の常識は管理会社の非常識ですかね？ 理事長、理事会の役員になった方は住民の代表として今一度認識していただきたい。 このような大事な事を知りませんでしたは管理会社の思う壷である。 |
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| No.193 |
理事長が知らないチラシが掲示板に掲示されるのは当たり前のことじゃないの？
管理会社がいろんな情報を提供するんだから。 サーパスではよくあることだよ。 |
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| No.194 |
ホームページのトピックスの掲載でも三角マークは消えてしまったんですね
こうして少しずつ変わっていくんでしょうか なんだか寂しいです |
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| No.195 |
つぶれたとこだから省が無いね
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| No.196 |
大京がかかわるようになって良かったのかな
社員の目つきはちがっている気が、工事ノルマがきついのか、獲物はそんなに落ちてないよ |
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| No.197 |
ここのマンションは閉鎖的だからね。
チラシ一つ配らせないから。 マンションの住民が可哀そう。 井の中の蛙だよ。 |
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| No.198 |
所詮一度つぶれた、あなぶき建設から流れてきた工事の人たちが
あだこうだ言いながらやってる感じ 工事は系列外の工事やさんにまかせりゃいいと思うけど 系列会社でそれぞれ利益取ったら、結構おいしいのかも |
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| No.199 |
穴吹コミュニティはぶっちゃけ委託料が高い。
付加価値四割位のっけてる。で仕事はしない。 穴吹ハウジングに変えたら委託料が三割も下がった。 参考までに。 |
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| No.200 |
コミュ⇒ハウジングに代わってるとこ結構多いみたいですね。
ポスティングしまくった結果でしょう。 意地でも取り返すって、ばあさんが号令掛けまくったらしい コミュ社員はライオン傘下になって、のんびりムード突かれたって訳やね |
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