穴吹コミュニティさんと修繕工事などなど

[匿名さん]

　サーパスマンションの管理業者として知られていますが、とくに修繕工事や大規模修繕工事などへの取り組みなど意見交換できればと思います。わずらわしさから「随意」での修繕工事「丸投げ」依頼も少なくないと思いますが管理業者の見積もりは市場価格に沿ったものになっているのか、など管理組合自身で見積もりを取らない限り判断はつきません。悩みですね。
　管理組合の利益を代表するはずの理事会と管理業者とのあるべき関係、理事会、総会の手続き・進め方、議事録の業者任せがマンション世論にどのような影響を与えるのか、費用対効果の面からみたあるべき修繕工事の在り方・手続き、進め方などへのご意見なども。とくに「公正な」手続きによる競争原理を導入してこれだけコストダウンに成功した、又管理業者任せにしてあとから市場価格との違いにびっくりした、あるいは適正価格であった、など検証済みの貴重な経験談をお願いできればと思います。「公正な」手続きとは何か、の根本的なお話もぜひ。コツコツ積み立てた貴重な修繕積立金がやがてやってくる大規模修繕に有効に支出されることを祈って。

[111: 匿名さん]

公平・公正・透明性が大事ということなんですね。

[112: 匿名さん]

>>110
実際にお宅のマンションでやっているのですか？
例えば具体的な公募の方法はどうされてますか？
最終的な決定は見積り金額で判断するのですか？
理想は理想として大変結構ですが、実行するには並のマンションでは如何なものか。

[113: 匿名さん]

>112さん
うちのマンションでは、そのようにやりましたよ。
管理会社は理事会には出席しますけど、専門委員会には出席しないようにしました。
公募の方法ですが、地元の建設新聞に掲載しました。（無料です）
まず、設計・監理については、公募以外に、ＮＰＯ管理組合連合会からの推薦、
知り合いの設計事務所への応募要請で５社での提案と見積もりを受け、説明会を実施
して決めました。
決まったのは、地元の建築事務所でした。
そして、設計業者（元請）については、公募、連合会からの紹介、管理会社推薦、
大手ゼネコンへの応募依頼をして、９社の応募がありましたが、６社に絞り、説明会を
実施してきめました。決まったのは、大手ゼネコンでした。
最終的な決定の決め手は、見積もり価格と説明会です。
説明会では、その企業のマンションでの工事の経験、会社の業績、担当監督者のマンションでの工事の
経験の有無、提案内容、工事の手順等で判断しました。
勿論、設計・監理業者のアドバイスはうけました。
うちの場合は、建物診断、設計・監理、施工業者と分けてやりましたが、小さなマンションでは、
建物診断と設計・監理の業者は同じでもいいと思います。

[114: 匿名さん]

NPOが紹介した業者はNPOの役員の身内の会社でしたとかいう事例もあったね。
理事が紹介した業者が理事の知り合いの業者でキックバックをもらっていたのがばれたという話も聞いたことがある。（サーパスでという話ではない
志が高いのはいいことだけど、それを実行できる管理組合がどれだけあるのかな。

[115: 匿名さん]

蛇足だけど↑でゼネコンの社名をあげていた人、誰だか薄々気づいている人が多そうね。

[116: 匿名さん]

設計コンサルタントは重要です。
ここの選定を慎重にしなければなりません。
ここがうまく決まれば、大規模修繕工事は順調にいくでしょう。

[117: 匿名さん]

設計コンサルタントは１級建築士ですよね。
２級建築士でもいいんですか？

[118: 匿名さん]

＞１１７
大規模修繕工事は補修工事だから二級建築士でいいんじゃない。

[119: 匿名さん]

う～ん
大規模修繕工事は普通決議だから、二級建築士でもいいのかな？
建築確認もいらないし

[120: 匿名さん]

>>114 志が高いのはいいことだけど、それを実行できる管理組合がどれだけあるのかな。

必ずこういうチャチャを入れる人はいるよな。
組合の集まりでも何か問題提起があれば自分がわからないのではあれば黙って聞いていれば
いいのに「あなたがやれんか」とチャチャ入れする。

問題提起をすることと問題をだれがどのように解決するかは別問題で
その問題をどのように解決するかに話し合いが進まなければならないのに。

こういうチャチャは結局、管理組合が次へのステップへ進化、深化への入り口を
閉ざす役割しか持たない。こういうチャチャがだれを利することにつながるか
だれの目にも明らかなんだけどね。

[121: 匿名さん]

穴吹ハウジングサービスのスレが出てきたけど、
こことの関連はどうなっているの？
同じ穴のムジナかな。

[122: 匿名さん]

サーパスのマンションでも、サーパスコミュニティから他の管理会社に
変えているとこも多いようだけど、変更した理由を知りたいね。

[123: 匿名さん]

穴吹興産とは全然関係ないとかいっていたけど、
穴吹興産が筆頭株主じゃないの。

[124: 匿名さん]

管理費にしろ修繕積立金にしろ
「公金」の性格を持った金だから多数決といっても
判断までの材料をしっかり提供することが重要。

修繕方式についてはいくつくかあるが
区分所有者全体に対しての説明会でそれぞれの長所、短所等の
基礎的な情報、知識を共有させることに力を注がなければならない。
それをやってそれぞれの区分所有者は判断の材料のひとつを持つ
ことになる。そこを疎かにすることはお金の性格からして許されない。

管理会社も居住者向けの冊子で説明したからいいというものではない。
要はその件について具体的な現場、すなわち区分所有者を集めて修繕方式の特徴をしっかり
説明しているのかどうかが大切。冊子でいくら書いたからって現場の管理組合で説明なしでは
多数決の前提を満たしていない。満たす様に援助するのが管理会社の援助という仕事。

内容の民主的手続きを率先して援助するフロントマンなら信用はあがり、
結果仕事も増える。信用とはそういうもの。
判断の材料を与えまいとか、賢くなられては困るとか、これではますますドツボに
はまっていつか深刻なしっぺ返しがくるのが世の常。

[125: 匿名さん]

サーパスのマンションは、チラシ等は配布できないというかさせないように
管理員を徹底教育しているよね。
特に工事関係の宣伝類のパンフレット等は絶対にダメだね。
理事への提案事項も絶対にさせないようにしているしね。
すごく閉鎖的。もっと門戸開放、機会均等をすべきだよ。
それがそのマンションにとってメリットにもなるだろうし。
競争原理をさせないように必死に外部との遮断をしているようじゃね。
こういうことが行われていることを、住民は知っているんだろうか。
穴吹コミュニティが一番いい管理会社と思っているんだろうか。
井の中の蛙、大海を知らずかな。

[126: 匿名さん]

１戸当たり事務管理費、ＥＶ保守点検費、管理員人件費、１戸当たり高圧洗浄費用、
１戸当たり消防点検費、これだけでも、他所と比較してみればいいのだが。
他所との比較をさせないようにしているので、それは無理かな。

[127: 匿名さん]

工事も管理会社任せじゃね。
相見積といっても、管理会社が全て絡んでいるからね。
そんなのは相見積とはいわないよ。

[128: ビギナーさん]

うちのマンションは理事会が管理会社を変更しようと検討中です。
その中に「穴吹コミュニティ」の名前がありますが
この管理会社はどうですか？
実際に住んでいる方のご意見をお聞かせください。
築11年でそろそろ大規模修繕工事の話も出てきています。

[129: 匿名さん]

穴吹コミュニティは、穴吹工務店もろとも大手管理会社に全株所有されたよね。
ここは、他の業者や管理会社に対して閉鎖的だからね。
大規模修繕工事は、おいしいので事務管理費は安くするだろうけど。
管理会社を変えるときには、相見積を５社程度とるといいよ。
その場合、比較できるように細かい明細が必要だね。

[130: 匿名]

管理会社が、修繕工事する能力ってホントにあるの？
下請けに丸投げってアリ？
そんな工事で大丈夫なんだろうか

[131: 匿名さん]

管理会社には、その知識はありません、特にフロントでは。
工事を関連会社に誘導することをやるのです。
だから、他の業者が、理事長とかに接触されるのを嫌うのです。
チラシの配布とかも。

[132: 住人]

管理会社を変える場合、こういうサイトが参考になるのではと思います。　http://mansionkanri1.com/
残念なことに、この管理会社の名前が無いのです。　何度か管理会社を変更しようという話は出ています。　マンションでは、色々な修理が発生しますが、管理会社が適切な業者をいくつか選んで、理事会で決定するのが普通です。　以前、新聞でも問題になりましたが、マンションの施工会社が子会社で管理会社を作り、修理を親会社に発注してしまう問題です。　実際の工事は、外注に出して、監督料をもらうのです。住民から管理費を取り、修理で、また取るということです。　理事会で強く申し込んだところ、やっと別の会社の相見積もりを持ってきましたが、それを選んだ根拠が無いということで、その理由を出すよう、申し入れしています。　　
以前のマンションでも大手施工会社の子会社が管理を行っていましたが、結局、変更しました。　その結果、非常にうまく運営が行きました。所詮、人だといいますが、やはり大手施工会社の関係の管理会社だと、会社の方針で、親会社を使わざるを得ないようで限界があります。　ある大手では、半分は別の会社が受注していますが、この会社の場合は、まだそこまで行きません。　やはり、お役所が二重取りを禁止するという法律を作ることでしょう。　もし、別の会社が受注したら、管理会社がリベートとしてよこせと、圧力をかけて、こっそり業者から取ったということもあり、そのような場合は、会社名を公表し、実刑を下すとか、マンション側に懲罰規定で３倍返しで返金するなどでしょう。私は、その会社を知っているので、思い当たる会社はさっさと当局に自首したほうが良いですよ。　　

[133: 匿名さん]

サーパスマンションの一番の問題点は、設計・監理を穴吹コミュニティが
やることだと思います。
これさえなければ、いいマンションなんですけどね。
やはり、大規模修繕工事は同系の企業が取らなければいけないんですかね。
それぞれ地元の企業にも優秀な設計コンサルタントはいると思うんですが。
公平な相見積とかが必要ですね。

[134: 匿名さん]

組合が決める事でしょ。仕様書を組合が作成して。
談合されないような方法で相見積を取ればかんたんです。
管理の知識のある役員か住民の中から公募する。

[135: 匿名さん]

仕様書を組合は作成できないでしょう。
施工会社選定のときは、設計・監理会社が仕様・材料等は
作成しますけど。

[136: 匿名さん]

出来なければ出来ないなりの方法を切磋琢磨して努力すれば良い。
組合員のなかから公募して組合主導で出来る。難しい問題があれば
コンサルに委託してもよい。私いろんな事を経験した。
法人化　駐車場用地を国有地を含めて地権者8名の合意を取り付けた。
やってやれない事は無い。大手の建設会社も親身になって動いた。
お蔭でマンションの価値は50パーセント位跳ね上がった。

[137: 匿名さん]

>136
組合員で努力してやるのは、いい設計・監理会社を選定することです。
大規模修繕工事の成否は、設計・監理（設計コンサルタント）に大きく影響されます。
だから、このコンサルタントをいかに選ぶかがポイントなのです。
調査診断も兼ねていてもいいと思います。
そして、その結果診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書を提出してもらいます。
当然、仕様材料等も含めて。
こういったことは、専門家に任せるべきです。
組合員は、このコンサルタントをいかに公募とか推薦とかを含めて募集するかです。
そして、優秀な人材を確保することが大切ですよ。
このコンサルタントが、施工会社に相見積をとるときの、見積要項書と見積明細書の
基準を作成するのです。
見積書は、部位、仕様、数量を記し、それに単価と見積金額を記入して提出してもらうのです。

[138: 匿名さん]

大規模修繕の場合、調査診断も含め、137さんがいうとおり
設計・監理（設計コンサルタント）が大切でしょ。

例えばその地方の大きな公共建築物などの
設計・監理の経験のある建築事務所、官公庁、例えば都、府県庁舎、区市役所庁舎などを
手がけたところをネットで調べればわかりますよ。時代が科学技術が公正の志を応援して
くれていますよ。公正を背骨にして仕事をしてもらいたい旨、相談されるのはいかがでしょうか。

自分たちに知識がないのであれば知識を持った外部の専門家の力を借りる。
幾ばくかのお金はかかります。しかしすべては公正さの担保の為です。
見せ掛けの形ばかりの公正さではありません。ここが大切です。

修繕積立金は赤の他人がみんなで自分たちの幸せのためにコツコツ貯めたお金です。
公正さこそ最優先させるべき価値でしょ。
また区、市役所とか都、府県庁の職員に公金で建物建てるときにどう公正さを
保っているのか、聞いてみればいいと思います。

[139: 匿名さん]

>138さん
１３７です。
設計・監理は大切ですが、その中でもうひとつプラスするとしたら、
集合住宅の設計・監理の経験のある設計事務所に依頼することが
重要になってきます。
人が住んでいる中での工事ですから、慣れてないといろんな弊害が
出てきますので。
サーパスのマンションの場合は、その大切な設計・監理の大半を
穴吹コミュニティがやってますからね。
勿論、相見積は取るんでしょうが、関連会社であり管理会社に管理を
委託しているマンションであれば、どうしてもそこに決まる公算が大
になりますからね。
だから、殆どが穴吹コミュニティになっているのでしょう。
私は、別に穴吹コミュニティにうらみとかある訳でもありません。
全然関係のない、マンションの住民です。現在は理事をしています。
建築関係の者でもありません。
マン管の有資格者ではあります。

[140: 匿名さん]

サーパスにお住まいの理事の皆さんは、大規模修繕工事を行う際、
設計・監理会社を募集するときは、５社前後の応募はすべきです。
そして、相見積をとり説明会を開催しますが、その直前まで見積書
については、厳封です。
開封するときは、理事会なり、専門委員会なり、みんながいる前で
開封することです。
設計コンサルタントを公募する場合は、管理会社の推薦も当然あっていいんです。
それ以外のコンサルタントについては、建設新聞に掲載したり（無料）、
ＮＰＯ管理組合連合会に推薦してもらったり、知人からの紹介や直接めぼしい
建築士に電話してもいいでしょう。
そして、集まったコンサルタントの中で説明会を開催し、決定していけばいいのです。
是非これをやって欲しいですね。

[141: 匿名さん]

　例えば刑事さんが自分の身内が捜査対象になっているときに
その捜査の担当になる（させる）？裁判官が自分の身内が原告及び、
被告の立場に立つとき、その裁判を担当する（させる）？

　いくら身内の心情を仕事にはさまないだろうと周囲が信頼を置いていても
そこは「李下に冠を正さず」。
修繕事業を営む会社を系列にもつ管理会社が修繕の入札作業の事務に
携わることが前述と同様の一般論としての問題を抱えている気がするけんど・・・

　いくら信頼できる会社であってもこの入札事務を利害関係者でない第三者に仕切ら
せることでより公正さ、透明性が確保されるような気が個人的にはしてますけど。

[142: 匿名さん]

設計・監理はできることなら、管理会社と関係のないとこが
選出された方がいいでしょうね。
しかし、関連会社の管理会社としては、設計・監理なり、施工会社
が関連会社以外から選ばれると、立場上困るんでしょう。
大規模修繕工事の主導権を、管理会社が握っていると、どうしても、
関連会社に仕事をまわしたいでしょうしね。
公平な自由競争の中で工事ができれば、より安く、よりいい仕事が
できるんでしょうが。

[143: 匿名さん]

サーパスのマンションは、殆ど穴吹コミュニティが設計・監理を
行っているからね。
機会均等、門戸開放が必要だよ。

[144: 匿名さん]

わざわざ他のマンションの事を知ってるかもわからない設計士頼んでも仕方ないですけどね

[145: 匿名さん]

単なる修繕だよ、建築士なら誰でもできるよ。

[146: 匿名さん]

>144
マンションを建築したので、そのマンションのことが良く
分かっているというのが常套手段だよ。
素人は、それにまんまと乗せられるからね。
単なる修繕なのに。
設計図をみれば誰でもわかるよ。

[147: 匿名さん]

設計・監理会社を広く公募すれば、安くていい仕事が
できますよ。
競争させなければだめだよ。

[148: 匿名さん]

メールボックスにチラシとかが入れられないよね。
チラシとかには、いろんな情報とかもあるんで、入れた
ほうがいいよね。
いらないものは、捨てればいいだけだから。

[149: 匿名さん]

チラシとかも拒否するからね、サーパスは。
いろんな情報が入るのを防御しているんだね。

[150: 匿名さん]

工事や点検の業者が入り込んだら困るからね。

[151: 匿名さん]

でも、うちはチラシはおーけーと管理人にはいってますよ。

[152: 匿名さん]

大規模修繕は通常の工事費と別に追加の工事が発生した時に
いちいち総会で承認をとることが大変だからスムーズに
追加工事の支出が行えるように管理組合の理事会にその支出を
一任することを総会で求めることもよくあるそうです。


たとえば一億の大規模修繕工事なら1000万円、
金額としては大規模修繕工事費の約10パーセント程度とのこと。
よくよく考えると1000万円もの支出を理事会の裁量に任せるという
空恐ろしいことなんですけどね。


素人集団の理事会側が不可欠な追加工事かどうかを判断できるわけもなく、
追加の工事が必要かどうかをどうやって管理組合側で判断するのでしょうか。

ここで管理会社の目によるアドバイスに頼りたくなるわけですが一般論として
修繕工事会社と設計監理をする会社が系列の関係なら
これまでの皆さんのお話を読んでみるとその監理会社の目によるチェックが
管理組合の利益を追求したものになるか不安がよぎります。


追加工事の必要性のチェックと監理業者の関係について詳しい人アドバイスください。

[153: 匿名さん]

No.152ですが訂正があります。

下から5行目の「ここで管理会社の目によるアドバイスに
頼りたくなるわけですが一般論として ・・・」の
「管理会社」は管理の字が間違っていました。
正しくは「監理会社」です。失礼しました。

[154: 匿名さん]

設計・監理会社と施工会社が、系列企業はだめだよ。
別にしなければ、身内がチェックしても何の役にも立たないよ。

[155: 匿名さん]

でも、サーパスは殆どが、穴吹コミュニティが設計・監理を
やってるよね。

[156: 匿名さん]

それは、情報の提供ができないからですよ。
メールボックスに投函することもできないですからね。

[157: 匿名さん]

結局、大規模修繕の工事額は追加工事額まで含めて、
初めて工事額総額が出て来るわけだ。
追加工事額の妥当性が理事会に一任されるということで
金額の妥当性ならびに追加工事の必要性精査の作業をどう理事会で取り組むか、
特に監理会社と施工会社が兄弟の場合、
監理会社が管理組合の利益を追求する立場でその妥当性を図り、
理事会にアドバイスを与えれるかどうか。またそれが期待できるのか。

理事会が追認期間になり下がらないようにするためには
どんな工夫が必要でしょうか。

[158: 匿名さん]

設計・監理と施工会社が関連会社でないことが絶対条件です。
それと、設計・監理会社を選定するときには、５～６社、
マンションの大規模修繕工事の設計・監理の経験のある業者を
公募すべきです。
勿論穴吹コミュニティもその中の１社でも構いません。
但し、相見積を取る場合は、管理会社宛でなく、理事長宛にして、
公開する場合は、理事や専門委員のメンバーの前で開封します。
そして、上位数社を選び説明会をすることが大切です。
勿論、決定の場に管理会社がいることは絶対にだめですよ。
それでも、穴吹コミュニティに決まれば、そこが一番いい会社だと
思います。
施工会社がマンションのことを知っているのでということは大規模修繕工事
では全く関係ありません。
単なる修繕ですし、図面はあるのですから、プロは簡単に処理できます。

[159: 匿名さん]

でも、管理会社が大規模修繕工事を仕切るから、他業者は
難しいのでは？

[160: 匿名]

>>159
そこが既に認識不足。
大規模修繕工事は管理会社が仕切るものではなく、管理組合が仕切るもの。
勿論管理会社に任せるのも一つの方法だが、当然値段は高くなる。
管理組合（理事会）自らが動いて安くあげるか、高いのを承知で管理会社に一切合切お任せするかは管理組合次第。
単純にどっちがいい悪いとは言えない。