サーパスマンションの管理業者として知られていますが、とくに修繕工事や大規模修繕工事などへの取り組みなど意見交換できればと思います。わずらわしさから「随意」での修繕工事「丸投げ」依頼も少なくないと思いますが管理業者の見積もりは市場価格に沿ったものになっているのか、など管理組合自身で見積もりを取らない限り判断はつきません。悩みですね。
管理組合の利益を代表するはずの理事会と管理業者とのあるべき関係、理事会、総会の手続き・進め方、議事録の業者任せがマンション世論にどのような影響を与えるのか、費用対効果の面からみたあるべき修繕工事の在り方・手続き、進め方などへのご意見なども。とくに「公正な」手続きによる競争原理を導入してこれだけコストダウンに成功した、又管理業者任せにしてあとから市場価格との違いにびっくりした、あるいは適正価格であった、など検証済みの貴重な経験談をお願いできればと思います。「公正な」手続きとは何か、の根本的なお話もぜひ。コツコツ積み立てた貴重な修繕積立金がやがてやってくる大規模修繕に有効に支出されることを祈って。
[スレ作成日時]2012-06-13 06:19:53
＼専門家に相談できる／
穴吹コミュニティさんと修繕工事などなど
| No.1 |
by 匿名 2012-06-13 22:11:23
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削除依頼
穴吹コミュニティの管理物件は修繕積立金が5〜7千円とか、無茶苦茶安い。
修繕工事のあり方以前に、長期修繕計画見直すべきだよ。 |
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|---|---|---|
| No.2 |
うちは大丈夫。15年目から修繕積立金が倍になるから(T T)
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| No.3 |
それなりに競争原理が働いて相場の価格で
修繕工事がされていれば積立金が倍に上がっても問題なし。 マンションの価値向上に支払うわけだから。 でも相場がいくらかわかる様に組合で相見積とってなけりゃ 倍の積み立てに比例した価値ある修繕ができるとは限らんと思うよ。 そこが本当に問題。国交省が積立金不足の懸念を口にするけれど いくら積立ても施工業者と組合との間で工事監理の名目で管理会社に払う金が 異常に高ければ倍に上げることを手放しでは賛成できない。 高いかどうかは相見積による比較でしか判断できないから。 管理会社を信用することと競争原理が働く仕組みの有無は別問題。 競争の仕組みの構築が絶対に必要。管理会社もその中で自分の系列を競わせてほしい。 今の日本の経済状態を考えれば入りに関心ばかり払わないで出にこそ関心を払って いかなければいけない。 |
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| No.4 |
6月19日、国交省は第三者管理方式の試案を提示。
所有者限定の役員資格をマンション管理士や弁護士などにも拡大。 役員を所有者から選ぶ根拠となっている標準管理規約を見直すみたいです。 弁護士が入れば当然すべての案件において公正な手続きで管理組合の利益を至高の価値にして、 公正さを担保した一本筋の通った管理運営が可能になるかも。 無知蒙昧のまま盲目的に賛否を示す組合員の知識の量と質向上に大いに貢献すると思う。 それぞれの弁護士会が窓口になればさらに安心でこれは民主的運営の一大改革になりますね。 |
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| No.5 |
>>4 無知蒙昧
無知蒙昧は知識不足に訂正。言葉の使い方が不適切でした。 マンションの課題は多岐にわたり、しかも専門的知識が必要で、お金に関することすら 積算する能力がない中で判断することは至難の業です。でも判断が求めれる、それがマンション運営。 判断するためには相当の資料や基礎的な知識を最低限身につけなければならないけれど 忙しさにかまけて難しいです。よって管理会社任せになるけれどつぶさに、仔細に事の流れを観察、考察 すればお任せでコスト高につながりそうな気が・・・。ものの本や、ネット上にも山ほど指摘されていますからね。 弁護士にお金払って公正な手続きのもと運営されればいいですね。日弁連には若手の仕事のなさを嘆く声もあるそうですが マンションは山ほどあるし、需要はたくさんあるから、管理運営にたずさわってもらって手続きの公正さを 指導してほしいと思います。 |
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| No.7 |
意思決定の過程での手続きが常識的にしかも選択肢に論拠を持たせての多数決なら
納得度は上がるし、あるべき手続きやを踏んでいれば決まった結果にかわらず不満 は少ないでしょうね。 ただあらかじめ決めた着陸点に誘導するようなことが露骨だと不満は口に出さずと も五臓六腑が煮えくりかえる人は少なくないでしょうね。 やはりいくら契約の自由だとか、営業の自由だとかの大原則があるにしても国は 組合の金が有効に使われ、スラム化していかないように人的な援助や仕組みを打ちたて ないと庶民の生活は大変だから。善し悪しの物差しを任せられるような相談窓口を各地 に作ってほしいですね。他力本願で申し訳ないけど。 |
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| No.8 |
>6 弁護士もいっているように、経費のかけられないマンションに対しては弁護士は
介入しないといってるよ。 マンションの第三者管理は、管理業者かマンション管理士の範疇だとね。 管理に相応の費用は仕方がないでしょう。要は経費をかけた分、その工事によって資産価値が上がれば いいわけで。費用はかかったけれど相場からすれば費用掛かりすぎ、だとならないように。 そのために弁護士を入れることは保険ですね。マンションの財政規模にもよりますが。 管理業者が第三者管理すればどのような問題が懸念されるのでしょうか、知ってる人教えてください。 |
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| No.9 |
初めから、管理会社には大規模改修工事を発注しないことを決めたらどうでしょう？
管理会社は、修繕積立金の残高を知っているので、数社で競争させてもかなり有利に話を進めることができます。 管理会社には、施工管理を任せるほうがよいのではと思います。 後、修繕積立金が安いとありますが、これはどのマンションも似たり寄ったりかなと。 数年置きに値上げするような、長期修繕計画を立てるのが一般的です。 入居当時から、小当たり１万円程度集められればいいのですが、それだと売れないマンションになってしまうからです。 例えば、管理費１万円修繕積立金１万円駐車場１万円のＡマンション 管理費１万円修繕積立金５千円駐車場１万円のＢマンション Ａマンションのような設定はまずないでしょう。 Ｂマンションのような設定を、管理費７千円修繕積立金８千円駐車場１万円の設定に直すことが必要です。 管理委託費の見直しをすれば可能です。 |
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| No.10 |
駐車場代はそもそも積立金勘定にすべきですか、それとも管理費勘定にすべきですか？ 皆さんのところはどうなっていますか？ |
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| No.11 |
駐車場代は、本来は修繕積立金会計にいれたほうがよいと思います。
１００％収入があるわけではないですし。 現状、管理費会計にある駐車場収入を修繕積立金会計に変えてしまうと、管理費を増額する必要がありませんか？ もしそうなると、３／４以上の賛成を確保するのが難しいかもですね。 戸当たりの支出（管理費・積立金・駐車場など）が、変わらなければすんなりいけそうですが。。。 私は、あまりこだわる必要がないかなと思います。 |
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| No.12 |
>>初めから、管理会社には大規模改修工事を発注しないことを決めたらどうでしょう？
管理会社は、修繕積立金の残高を知っているので、数社で競争させてもかなり有利に話を進めることができます。 ＞ですね。マンションの管理組合は国交省ではなくて消費者庁が担当して、公正さを担保できるような積立金支出についての 支援が必要ですよね。残高知って仕切れば仕組みとして競争における公正さに疑義が生じるでしょうに。 これは早急に政治の力で改革してゆかないと消費税とまったく一緒で支出がざるになれば毎月の積み立ては何なの。 |
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| No.14 |
穴吹コミュニティの管理物件といえば、
大規模修繕といえば、穴吹建設で決まりです。 穴吹工務店・穴吹コミュニティ・穴吹建設と３点セットの グループ企業として、利益を出していく方針が 公表されています。 管理組合として、納得のゆく修繕会社決定を行いましょう。 |
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| No.16 |
中抜きの時代で航空業界なんて競争激しいし、小売業なんて熾烈なのに。
一般的に競争がなければ高止まりするのは自然の成り行きですよね。 |
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| No.17 |
当社の社名まで掲示しての宣伝に感謝致します。
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| No.19 |
１６ですが正確な理解が必要だと思うので１５さんに
結局管理組合が自分たちで見積もりとって管理業者さんグループもその見積もりに参加してもらって 同じ土俵で競い合ってもらうように管理組合自身が汗をかかなくては本当の競争はできないというこ とだと思います。 一般にデベのグループがもし修繕工事の請け合いが多いとしたら管理組合の意思として総会で議決さ れているわけですから手続きには問題はありませんよね。競争云々という問題は合見積もりを区分所 有者が自分たちで取るかどうかにかかっているわけです。 >>15さんの 「当然高くなるということになります。一般競争が行われないのですから。」 この部分は高いかどうかは管理組合が何社かに見積もりを取って比べない限り、わからないわけです。 逆に安い場合も当然ありえますし、金額だけではなく「質」の問題もあります。 比べるための競争状況を作り出す汗をかかなくてはならないのは管理組合であって業者は関係ありませ ん。そこは誤解のないようにしないといけないと思います。 結局自分たちにもたらされる利益は自分たちが動かないことにはだれももたらしてはくれないという ことですね。ど素人の私たちが自分たちの利益につながる競争状況を作り出すための援助を国などの 行政にお願いしたいのですが行政は何かその点での対応について方針を持っているんしょうかね。 知ってる人教えてください。 |
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| No.20 |
出来レースじゃない競争がある場合は
随意と比べてどれくらいのコストダウンが出来るんでしょうか。管理費や大規模修繕などですが |
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| No.21 |
穴吹物件に住んでない人のレスばっか。
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| No.22 |
そう思いたい気持わかるけど 消費者は賢くなってるから
日進月歩っていうやつですよ 知識・情報は得ようと思えばいくらでもって時代だから |
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| No.23 |
本当に賢い消費者は、サーパスは買わないと思うよ。
どうころんでも穴吹グループが儲かる仕組み。 買っちゃったら、管理会社変えるとこからはじめましょう。呪縛から逃れる第一歩だと思う。 |
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| No.24 |
ＮＯ１７ はマルチ 他の管理会社のスレでもやってます
>>23 どこかの会社は儲けるから。商売だから。世の中の相場なら全然問題ないです。 穴吹さんの管理人はごみひとつないくらいきれいに掃除してくれるから感謝してますよ。 ただ管理費だって修繕費だってダイコン一本？？？円ていわれてはいそうですか って普通は言わない。 普通は比べる。比べて世間の普通の料金なら問題なしです。 要するに世間の相場で払ってるって確認したいマンション住人は多いと思いますよ。 世間の相場より高いかも～なんて他社の宣伝を聞くまではひょっとしてなんて思いもしませんでしたけど。 |
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| No.25 |
23
ということは、大京もダメだし三井もダメだしってことになりますね。 どう転んでもってありますが、それは成り行きに任せたらってことですよね？ 本当に賢い消費者ってどういうマンションを買うんでしょうか？ |
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| No.26 |
子供手当てぶんくらい違いますか
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| No.27 |
>本当に賢い消費者ってどういうマンションを買うんでしょうか？
どんなマンションを買っても見積もりを複数とるんだわ その見積もりは決して管理会社経由にしないで管理組合自身でとるんだわ 買った後に主客転倒にならぬように |
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| No.29 |
管理は最初は仕方がないけど管理は他に変えるとこもあるよ
28の言うようにもしそうなら 修繕は管理会社から独立した合見積もりをとらない管理組合がだらしないだけ。 自治体なら大事。よほどの専門性が求められる工事でないと。 |
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| No.31 |
一戸建てなら見積もりとろうが取るまいが自由ですよ。
マンションの場合他者もいるから手続きとして相見積は必須ですよ。 管理会社から独立した見積もりですけどね。 マスコミで昔取り上げていたマンションでは管理費用見直しで4割ほど減額で修繕にまわしたそうです。 大規模修繕は詳しく調べていませんが金額が大きいそうですから相見積は無駄削減に有効でしょうね。 当たり前のことを当たり前にやるように 国や行政はでしゃばってでもその常識とやり方を広報すべきです。 |
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| No.32 |
議決権行使書の取り扱いを管理業者経由にならないように理事が
やらないと公正な取り扱いとはいえないと思うけど。 集計作業を任せたら無責任。理事は行使書の中身の確認をしっかりしてんの？ |
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| No.33 |
まさか集計の数だけ聞いて理事報告なんてことはないと思うんけど
任せられるものと任せられないもの、区別をよく日ごろから自覚的に 検討してゆかないと。管理業者自体も議題になることがあるし、 議決権行使書は総会の開催まで理事会が保管しなければならない。 行使書の賛否集計も総会の場でやるべき。 |
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| No.34 |
大規模修繕の話ではないですが…
先の東日本大震災で被災した地区のサーパスに住む住人です。 我がマンションでは、タイルのはがれや軽微なひび割れなどの被害がありました。 工事をするにあたり、穴吹コミュニティの見積もりが高めだったので、 複数社から見積もりを取り、一番安かった業者に修繕をお願いしました。 理事会から各住人に工事内容と業者選定についてこれでいいか？というアンケートと確認がありました。 問題は住人の意識かと。 幸い我がマンションは、キチンと考えてくださっている方が多いようで安心です。 理事会は各戸持ち回りでやってますが、理事でない方も理事会に参加したりして オブザーバー的役割を果たしてくれているようです。 管理会社は穴吹さんにお願いしていますが、いろいろなことの決定権は住人にあると思います。 |
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| No.35 |
住民の管理意識の高低によってマンションの価値が解ります。参加する住民が多い事は羨ましいです。私のマンションは総会に区分所有者の10パーセントしか出席がありません。理事会などはほとんど配偶者です。
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| No.36 |
これからは中古選びでも管理組合の管理意識が
高いかどうかも考慮される時代かもしれません。 ただその意識が高いかどうかは中古を求める側からすれば どういう点（材料）で見極めればよいのでしょうか。 |
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| No.37 |
最も簡単なのは総会の議案と議事録を読んで、貴方が一応理解できたら意識の高いマンション。なんのことやら解らなかったら低いマンションです。
なぜなら、総会に出られない人でもきちんと管理組合の業務を理解できるかどうかを意識してるかどうかがそこに現れるからです。 万が一総会の資料を見せない、見ることも出来ないマンションであれば、違法ですし論外です。 |
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| No.38 |
あれ？ちょいと日本語変でしたwww
まあ、意味は伝わるか。 |
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| No.39 |
潰れたデベの管理会社に任せておく意味は全く無いというのは置いといて
最終的に管理会社の系列のところで修繕工事をする事になったとしても相見積の提示によって金額の妥当性なりが諮れればいいと思いますよ |
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| No.40 |
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| No.41 |
買う前にわかるのは潰れなさそうなデベって事だけ
相見積取る云々の話は自分に気持ちさえあればいいです デベと管理会社の繋がりは特に関係なく 管理会社の儲けの半分くらいは工事が占めるから単発単発でしっかりと妥当性を諮ります |
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| No.42 |
大規模修繕のコンサルタントも手掛けている管理会社も多いらしいですね。
管理会社といえば管理組合の財布の状況も知っていますしね、 その管理会社に修繕工事を施工する会社の入札事務を任せて管理組合にとって問題点はないのでしょうか。 |
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| No.43 |
まあ、その件を穴吹のスレで語り合う価値はないですね。きちんとできてないから、穴吹コミュニティと付き合ってるわけで。
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| No.44 |
どうすれば公正な事務が担保されるのかについて
それなりに知識を得ようとするのは当然です 管理業者を信用しているからこそ依頼しようとする組合 が存在するわけですが宗教じゃありませんから単に 信用するというだけでなく誰の目から見ても信用に値する 公正な事務が担保される具体策を仕組みとしてどう枠の中 で講じるのかという課題は管理組合側に残ります ここは勉強の場として管理組合の抱える諸問題について 旺盛に礼節を守って議論するべきでしょう 結果として管理業者さんの苦労も理解できるし、管理の パートナーとして業者さんと良好な関係ができると思いますが |
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| No.45 |
43の「きちんとできていない」ということと入札をいかに公正に執り行うかは別問題よ。
「きちんとできていな」ければ管理組合がどう公正に入札をやろうかと考えることも 「おこがましい」ってことですかね？ 43を読んで「きちんとできていない」管理組合をどう見ているか よくわかりました。 |
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| No.46 |
日本語でお願いします。
何言ってんだかわかんない。 |
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| No.47 |
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| No.48 |
これまで積み立てた金全部を大規模修繕に使ったら
積み立てがなくなるわけですから急な出費に翌年か ら困ると思うのですが・・・・・・・・ 大規模修繕の積立金の何割位を大規模修繕に使うのが 、別の言い方をすればどの位は残しておいたほうが 良いのかをアドバイスください |
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| No.49 |
長期修繕計画に則って積立金は使っていくべきです。
そうすれば、間違いはありません。 |
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| No.50 |
そうですね。金額から物言うのはおかしいですね。修繕の必要性があれば
やらなくてはいけない。やればお金はかかる。 肝要なことは管理会社が提示してきた修繕すべき箇所・内容が本当に必要かどうか。 「過剰」になってはいないかどうかに神経と知識と情報を傾注すべきということ でしょうか。管理組合が「自分の目」を持つ意思があるかどうかが「費用対効果」 の観点のある大規模修繕になるかどうかの分かれ目かもしれませんね。 |
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| No.51 |
修繕後もあとあと管理業者だと安心だからとのアピールが散見されますが
大規模修繕の瑕疵保険もあるようですね。 加入には業者が費用を負担し、一応第三者の目での簡単な点検も あるようですからその加入を業者選定の条件にすることで 基本的には管理業者が施工に関係しなくてもその手の安心は確保 されるのではないかと思いますけどね。 修繕後のアフターケアは大規模修繕の瑕疵保険加入業者の選定から 始まるということでしょうかね。 |
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| No.76 |
４年後に大規模修繕の予定です。
消費税のこと考えて前倒したほうがいいですか？ |
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| No.77 |
大規模修繕工事をやるときは、建物診断、設計・監理、施工会社と３つに分けて
それぞれ、ヒアリングや見積もりをとるのが理想だが、小規模なマンションにおいては、 建物診断と設計・監理と施工会社の２つに分けてもいいと思う。 その際、大切なのは、管理会社関連の企業も見積に参加するだろうが、その見積もりに ついては、必ず、専門委員会又は、理事会で保管し、開封は、理事と専門委員会の前で やらなければ意味がない。 見積に関する仕様書、材料、工事個所等については、設計・監理に作成させ、それを 核見積もり業者に送付して、合同の説明会に参加させればいいと思う。 絶対に、管理会社には任せないことが大切。 その方式をとって、管理会社関連の企業に決まればそれでいいけど。 殆どのマンションは、そうしているけどね。 |
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| No.78 |
一番大切なことは、設計・監理に信頼のおける業者を選ぶこと。
そして、施工業者については、公募とかをして、公正を期すこと。 相見積をとる場合は、同じ条件で見積もりをとること。 相見積の開封は理事会・専門委員会の前で行うこと。 決して、管理会社主導で行わないことが絶対条件です。 当然、管理会社関連の業者も相見積や説明会には参加させます。 どこに決まるかは、見積もり価格や説明会次第です。 |
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| No.79 |
>管理会社を信用することと競争原理が働く仕組みの有無は別問題。
>競争の仕組みの構築が絶対に必要。管理会社もその中で自分の系列を競わせてほしい。 >2さんがいってる通りだね。 まず、設計・監理会社をどこにするかが大切。 これについては、公募をして説明会を実施しなければならない。 これができなければ、理事会が追求されても仕方ないよ。 |
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| No.80 |
その場合でも管理会社はキックバックを取ります。
これは業界の慣習なんですね。 要するに 『このマンションはうちの縄張りだから商売したけりゃショバ代を出せ』 と。 だからどこの業者が落札しようと管理会社は不労所得を得る。 |
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| No.81 |
>80
しかし、競争入札をすれば間違いなく安くはなりますよね。 同じ仕様・同じ材料・同じ修繕個所での相見積をとり、一番良かった ところの業者に決まります。 そして、そのうち、管理会社にキックバックがいくとしても、安くて それがいくのと高くていくのでは全然違うでしょう。 管理会社にとっては、系列にいくべき工事や設計・監理の仕事が取れなかったら 成績とかに反映されるかもしれませんが。 |
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| No.82 |
相見積の中に管理会社へのキックバックが入っていようがいまいが、
決まった以上の経費は組合としては、負担する必要はないよ。 もし、管理会社へのキックバックが必要であれば、その中で、 管理会社と落札業者が話し合えばいいだけのこと。 ただ、管理会社のフロントとしては、自分が担当しているマンションが 系列以外の業者に取られたら、シヨックではあるだろうが。 |
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| No.83 |
>>81
勿論、安くなるでしょう。 但し、最安値の業者が一番良いかというとそうは限らないから困ったものです。 具体的には業者選定の要素として 価格・実績・経営基盤等が考えられますが、総合的に判断を下せる人がいるかどうかです。 実際にあった話ですが、大規模修繕を上場会社に頼んだら、なんと三年後位に廃業してしまった事もあります。 |
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| No.84 |
>83
確かに最安値が一番いいとは限らないでしょう。 だから、業者説明会があって、見積もり価格や業者の経験、 業績等を勘案して決めるのではないですか。 倒産のことを言えば、穴吹興産も同じことですよ。 管理会社主導で大規模修繕工事が進められ、管理会社関連の 業者に決まるのより、管理会社が関連会社を最初から外して、 そのマンションのために動いてくれる方がずっといいですよね。 関連会社が頭にあるとどうしても、そこにもっていこうとしますから。 |
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| No.85 |
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| No.86 |
専門委員会や理事の連中も、説明会を聞けばある程度は判断できるでしょう。
大規模修繕工事は、まず劣化診断をします。 そして、それに基づいて、修繕個所や工事費の概算をだし、総会にかけます。 それから、設計・監理会社の業者選定を行います。 それについては、見積もりと説明会を行います。 設計・監理会社が決定したら、そのコンサルタントが、元請会社に対して 修繕個所、仕様・材料等を同一にしての見積もりを提出させます。 そして、専門委員会、理事会を含めての業者説明会を行います。 それを聞いて、組合はどこにするかの検討会を行いますが、当然そこには 専門家である、設計・監理のプロがアドバイスしますからね。 そのプロが管理会社の管連会社であっては、どうしてもその業者になる可能性は高くなります。 |
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| No.87 |
特に、管理会社関連の業者に決まった場合、元請会社は、四国の業者になるでしょうが、
下請け会社等は、地元の業者がやるんですからね。 設計・監理会社は、地元の設計事務所に依頼すべきですよ。 |
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| No.88 |
>86
他所のマンションはそんなことしてるの？ |
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| No.89 |
サーパスのマンションでは、大規模修繕は関連会社がやるんですか。
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| No.90 |
すでに工事が終えた人はどう進められたかを、
今工事前の人はどう進められているかをつぶさにメモし、 次の工事を迎える人に伝えることが大切です。 マスコミも大規模修繕の難しさに関心もっていますからね。 長期で取材してもらって識者に評価してもらうことも一つの手かも。 のちのち識者が検証可能なように誰が建物診断にあたり、 またその業者が誰のどのような発言でそうなっていったのか、 また設計、監理業者は誰になったのか、 その業者選定がどのようないきさつで決まったのか、 また施工業者の募集、選定はどのような方法で行われ どの様な過程を経て決定したのか、などしっかりと記録を 複数人で取りましょう。 大事なことはその時はその過程の是非についてわからなくても 検証可能な記録を取ることにより後から知識経験を持つ専門家 によって検証できますから。 検証できないように文書化しなかったり、会議を呼び掛けないなど 手続きをおろそかにしていなかったか、していないかなどしっかり 監視することが大切ですね。 公正という価値をないがしろにしないためにも事実に基づいた あなたの経験を広めてゆくことは社会正義です。 公正な業者はその商売人としての公正さが顧客である住人によって より広められて信用が高まるでしょう。がその逆はいわずもがなです。 業者の見えないところで消費者の口から口へ経験は伝え拡がります。 あなたより後に工事を迎える人がより適正な価格で修繕が できるように。経験は社会の宝です。 |
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| No.91 |
公正な商いですね。
管理会社としては、できれば公募とか競争入札はしたくないのではないでしょうか。 できることなら、関連会社の設計コンサルタントであり、元請会社に仕事をまわし たいでしょうから。 できれば、理事長や理事宛の資料や手紙等は、他所の管理会社や建設会社関係からで あれば、見せたくないし、会わせたくないですからね。 理事長の名前と部屋番号を管理員に聞いても、教えてくれないマンションは多いですから。 |
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| No.92 |
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| No.93 |
>92
何で教えてはいけないんですか？ だったら、マンションから出てくる住民に聞くしかないですね。 そして、訪ねていくか、親展の郵便で出すしかないですね。 決して、管理組合宛とか理事会宛とかではだめですね。 メールボックスへの投函にしても、管理組合に入れたらだめのようですし。 |
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| No.94 |
理事長がどこの誰かは外部の人間には関係ない事。
何の目的で理事長に接近したいか知らないが、試しに理事長を突き止めて訪問してみよ。 理事長は 『何故私が理事長をやっていると知っている？誰に聞いた？』 と詰問するであろう。 |
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| No.95 |
理事長というかそのマンションのプラスになる情報とかを提供しようとするんだからね。
誰に聞いたと聞かれたら、住民の方にお聞きしましたでいいのでは。 |
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| No.96 |
管理会社としては、外部の業者はいれたがらないんだろうね。
公平な競争はだめなんだろう。 穴吹コミュニティはどうなのかな？ 自信があるから、どうぞという寛大な気持ちをもっているのかな。 そこに住んでいる理事経験の方なら知ってるだろうけどね。 |
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| No.97 |
>92
>教える方がおかしいわ。 こういうところで買う側が可能な限り手を組まないと、デベや管理会社のいいなりです。 人が減ってマンションが余る状況の中、デベ側はとにかく売らなければ潰れるというのに、まだ買う側の方が立場が弱い。 青田売りが存在するのは日本だけ。 そもそも、人生最大の買い物を、なぜ実物なしで購入決定しなければならないのか？ 住民側の立場があまりにも弱すぎ。 |
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| No.98 |
住民の誰が理事長をやっているかを教えたら、個人情報を洩らしただの厄介な事になるわな。
だいたい理事長が誰かを聞いた人間がその情報を広めない保証はない。 そういう情報の独り歩きを恐れるわけさ。 |
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| No.99 |
>98
理事長を教えることが、個人情報保護法に引っかかるとは、おもしろい発想ですね。 理事長を教えたら、何の不都合があるんですか？ 理事長が誰かを聞いた者が、その情報を広めるかもしれないとは、またまたユニークすぎる 発想ですね。 余程、理事長を外部の者にはしられたくない、何かがあるのでは？ 私のとこのマンションでは、理事長は誰かと聞かれたら、何の疑いもなく、管理員も 住民も教えますよ。それが普通なんですよ。 理事長としては、外部の者に教えたとしても何の弊害もないと思いますけど。 それが管理者としての、理事長の役割でもあるんです。 対外的な交渉とかは、理事長がしなければならないでしょう。 それを、管理会社が防御することの方が不自然なのです。 |
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| No.100 |
管理会社の門戸開放、機会均等を求める。
それが、マンションにとってはプラスになる。 しかし、管理会社にとっては、決してプラスにはならない。 それが問題だ。 |
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| No.101 |
ところで、サーパスのマンションは、殆どが管理会社は、
穴吹コミュニティか穴吹ハウジングなの？ そして、大規模修繕工事は、殆どがその関連会社がしているの？ |
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| No.102 |
特定個人の穴吹に対する恨み辛みのようなレスも散見されるが、ちょっとだけ書き込んでみる。
大規模関連のことは車に例えるとわかりやすい。 例えばトヨタで買った車の車検をトヨタに出す。 もちろん街中にあるような車検代行やガソスタ、用品販売店より費用が高い場合もある。 それとは別でトヨタの車を日産に出しても車検は取れる、費用はよくわからんが高い場合もあれば安い場合もあるだろう。 普通はトヨタがこの値段だといえばよほど無理な金額でない限りそれよりは安い見積りだすけどな。 何が言いたいかというと、ディーラーに出す層は安心を求める人達の割合が多く、ディーラーなんてぼったくりだ、安さ一番の層は格安代行に出すみたいなものだということ。 もちろんディーラーに出す前提としては信頼関係があることが前提だし、格安に出すなら費用に対する対価を必要以上に求めるべきではない。 大規模は金額が大きいから悩むのはわかるけどな。 最後に付け加えると高くても悪い業者はいるし、安くても腕がいいのはいる。 そこで揚げ足とってくるやつがいそうだから念のため。 |
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| No.103 |
まず最初に全然恨みはないよ。
サーパス関連の会社が作ったからそこに出すのがいいというのは理解しにくいね。 図面は当然あるし、大規模修繕はあくまで修繕なんだよね。 修繕はどこでもできるというのを分かって欲しいね。 大規模修繕の場合、まず建物診断をやるけど、そこの業者選びからスタートだよね。 それが済んだら、次は、設計・監理の業者選びをする。当然、公募をやり、見積もりを 出させ、説明会をやる。 そこが決まれば、公募等で応募してきた建築業者に対し、同じ修繕個所・同じ仕様・同じ 材料での見積もりを出させ、説明会の実施となる。 このプロセスを抜きにして、管理会社関連の企業に仕事がいくことに問題があると思っているんだよね。 管理会社関連の業者が、信頼があり、安心だという発想自体がおかしいのでは？ 大規模修繕工事は、大手デベもやっているんだよ。 うちは、大成建設でやったけど、見積もりも安く、業績や経験等も豊富で満足いく工事ができたよ。 メンテも納得できたし。 見積とかの公平性が必要だよ。管理会社主導はだめだね。 |
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| No.104 |
もう一つ付け加えれば、私は建築関係の仕事でもなければ、管理会社の
者でもないよ。 単なるマンションの理事だよ。 近くにあるマンションの理事が（サーパスの住民）工事と管理会社について悩んで いるのを良く聞いているので、書き込んでみたんだよ。 |
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| No.105 |
もうひとつ付け加えるとが余計かな。
身分を証明できない、する必要もないネットの掲示板で身分を語れば語るほど邪推されるのでは？ あなたの主張は大規模修繕工事全般をさしてのことのようですから、ここではない修繕工事のスレで力説すればよいのです。 サーパスの知人？そんなものを今更だしなさんな。 それと、建築主に出すのが安全だとか管理会社関連が安全とかも書いていませんよ。 安全、信頼がおけると思う層が多いから施主関連に発注しているのではと書いたつもりです。 理事経験者なら理事会に無関心な層の割合を減らすことが最善だとわかってもらえるかなと思いましたが期待はずれでしたね。 工事までの手順書いてどういうリアクションが欲しかったのか。 難しい言葉ばかり並べて自分は賢いつもり、それを見て周りはあなたにお任せ、組合員は非協力的だと吹聴しドンドン理事会と組合員の距離が開いていく様が用意に想像できましたよ。 |
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| No.106 |
サーパスの知人は間違いないというか、私がマンションの理事長をしているもので、
近隣の理事が相談に来たというのが真相ですよ。 たまたま私が、マン管の資格をもっているものですから。当然ボランティアで 取った資格ですけどね。 理事会に関心の高い理事がいるから、現状（サーパスの管理会社のフロント）に不信感を抱いているんですよ。 |
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| No.107 |
どこを修繕するかを参考にする建物診断なんてのは
施工した会社より他の業者でやったほうが第三者の目で 点検につながるかもしれないと素人目には思うけどね。 >>102さんの「ディーラー」と同一視するにふさわしい会社か、という詰めた議論は さておき、「もちろんディーラーに出す前提としては信頼関係があることが前提」 そうですね。これは個々がもっている情報でその評価は相当開きがあるよね。 だから他者の経験は貴重。また公募には「条件」を付けるわけだから施工会社かどうかは 問題じゃないでしょ。逆に他社の施工マンションを修繕することもあるわけだしね。 ただ修繕工事は管理組合がしっかりとした「目」をもってればディーラーかどうかは問題じゃない。 問題は素人の場合、どうやってその目を代行してくれる「信用できる業者」を見つけるかなんだよね。 要は開かれた入札で様々な観点から議論してそれぞれの役割にふさわしい会社に仕事をお願い できるように公正、公平、透明性などの観点を具体的に話しを進める過程でどう実現しゆくのか。 これが課題。これに尽きるといっても過言じゃないですよ。 >>103さんの「修繕はどこでもできるというのを分かって欲しいね。」これが大前提ですよ。 >>102さんの「格安に出すなら費用に対する対価を必要以上に求めるべきではない。」ではなくて 「費用の割には質の高い修繕工事」を求めるために理事や修繕委員会のひとたちは がんばってくれた、またがんばっていると思いますよ。 またたとえ公募したとか言っても、それが結論ありきの形ばかりのものになっていないか、 すなわち「やったふり」ね。ぼったくりバーで暗い壁に値段表が貼ってあるみたいなね、 見えないけど貼ってました、みたいな。話は尽きませんけどね。 |
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| No.108 |
まず修繕はどこでもできるという認識をもつこと。
費用に対してより効率を求めていくこと。 結論ありきの形ばかりの相見積はなし。これは管理会社主導で工事を行う場合は 考えられるので、専門委員会主導で進めていく必要がある。 信用できる、設計・監理業者をみつけること。 そして、公正・公平・透明性のもと、相見積、説明会を実施し、管理組合が 設計・監理業者、施工業者を決めていくということ。 決して管理会社主導にならないことが大切。 これで決まりかな。 サーパスさんは、どうですか？ |
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| No.109 |
うちのﾏﾝｼｮﾝで実際に行っているのは施工候補になった業者から過去の受注実績を提出させ（ﾏﾝｼｮﾝ名、工事内容、金額等）その資料に基づき記載されたﾏﾝｼｮﾝにインタビューをする。
結構内容を盛ってる業者多いですよ。 |
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| No.110 |
>109
施工業者を決める時に一番大切なことは、公募をして、そこに、設計・監理業者が 同じ修繕個所・同じ仕様・同じ材料等の同一条件での見積もりを提出させ、説明会を 実施することです。 その見積もりについては、封を切らずに、理事会・専門委員会の目の前で開封すべきです。 それをやらないと、もし管理会社が開封してますと、他所はいくらだったから、いくらまで 下げて見積もりを再提出とかになりますからね。 説明会では、当然、受注経験、会社の業績、監督者の経験、資格等が必要です。 マンションのインタビューもいいですが、サーパスだったら意味ないですよね。 結論ありきのカタチばかりの見積もり・説明会ではダメといわれているでしょう。 |
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| No.111 |
公平・公正・透明性が大事ということなんですね。
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| No.112 |
>>110
実際にお宅のマンションでやっているのですか？ 例えば具体的な公募の方法はどうされてますか？ 最終的な決定は見積り金額で判断するのですか？ 理想は理想として大変結構ですが、実行するには並のマンションでは如何なものか。 |
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| No.113 |
>112さん
うちのマンションでは、そのようにやりましたよ。 管理会社は理事会には出席しますけど、専門委員会には出席しないようにしました。 公募の方法ですが、地元の建設新聞に掲載しました。（無料です） まず、設計・監理については、公募以外に、ＮＰＯ管理組合連合会からの推薦、 知り合いの設計事務所への応募要請で５社での提案と見積もりを受け、説明会を実施 して決めました。 決まったのは、地元の建築事務所でした。 そして、設計業者（元請）については、公募、連合会からの紹介、管理会社推薦、 大手ゼネコンへの応募依頼をして、９社の応募がありましたが、６社に絞り、説明会を 実施してきめました。決まったのは、大手ゼネコンでした。 最終的な決定の決め手は、見積もり価格と説明会です。 説明会では、その企業のマンションでの工事の経験、会社の業績、担当監督者のマンションでの工事の 経験の有無、提案内容、工事の手順等で判断しました。 勿論、設計・監理業者のアドバイスはうけました。 うちの場合は、建物診断、設計・監理、施工業者と分けてやりましたが、小さなマンションでは、 建物診断と設計・監理の業者は同じでもいいと思います。 |
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| No.114 |
NPOが紹介した業者はNPOの役員の身内の会社でしたとかいう事例もあったね。
理事が紹介した業者が理事の知り合いの業者でキックバックをもらっていたのがばれたという話も聞いたことがある。（サーパスでという話ではない 志が高いのはいいことだけど、それを実行できる管理組合がどれだけあるのかな。 |
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| No.115 |
蛇足だけど↑でゼネコンの社名をあげていた人、誰だか薄々気づいている人が多そうね。
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| No.116 |
設計コンサルタントは重要です。
ここの選定を慎重にしなければなりません。 ここがうまく決まれば、大規模修繕工事は順調にいくでしょう。 |
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| No.117 |
設計コンサルタントは１級建築士ですよね。
２級建築士でもいいんですか？ |
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| No.118 |
＞１１７
大規模修繕工事は補修工事だから二級建築士でいいんじゃない。 |
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| No.119 |
う～ん
大規模修繕工事は普通決議だから、二級建築士でもいいのかな？ 建築確認もいらないし |
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| No.120 |
>>114 志が高いのはいいことだけど、それを実行できる管理組合がどれだけあるのかな。
必ずこういうチャチャを入れる人はいるよな。 組合の集まりでも何か問題提起があれば自分がわからないのではあれば黙って聞いていれば いいのに「あなたがやれんか」とチャチャ入れする。 問題提起をすることと問題をだれがどのように解決するかは別問題で その問題をどのように解決するかに話し合いが進まなければならないのに。 こういうチャチャは結局、管理組合が次へのステップへ進化、深化への入り口を 閉ざす役割しか持たない。こういうチャチャがだれを利することにつながるか だれの目にも明らかなんだけどね。 |
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| No.121 |
穴吹ハウジングサービスのスレが出てきたけど、
こことの関連はどうなっているの？ 同じ穴のムジナかな。 |
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| No.122 |
サーパスのマンションでも、サーパスコミュニティから他の管理会社に
変えているとこも多いようだけど、変更した理由を知りたいね。 |
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| No.123 |
穴吹興産とは全然関係ないとかいっていたけど、
穴吹興産が筆頭株主じゃないの。 |
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| No.124 |
管理費にしろ修繕積立金にしろ
「公金」の性格を持った金だから多数決といっても 判断までの材料をしっかり提供することが重要。 修繕方式についてはいくつくかあるが 区分所有者全体に対しての説明会でそれぞれの長所、短所等の 基礎的な情報、知識を共有させることに力を注がなければならない。 それをやってそれぞれの区分所有者は判断の材料のひとつを持つ ことになる。そこを疎かにすることはお金の性格からして許されない。 管理会社も居住者向けの冊子で説明したからいいというものではない。 要はその件について具体的な現場、すなわち区分所有者を集めて修繕方式の特徴をしっかり 説明しているのかどうかが大切。冊子でいくら書いたからって現場の管理組合で説明なしでは 多数決の前提を満たしていない。満たす様に援助するのが管理会社の援助という仕事。 内容の民主的手続きを率先して援助するフロントマンなら信用はあがり、 結果仕事も増える。信用とはそういうもの。 判断の材料を与えまいとか、賢くなられては困るとか、これではますますドツボに はまっていつか深刻なしっぺ返しがくるのが世の常。 |
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| No.125 |
サーパスのマンションは、チラシ等は配布できないというかさせないように
管理員を徹底教育しているよね。 特に工事関係の宣伝類のパンフレット等は絶対にダメだね。 理事への提案事項も絶対にさせないようにしているしね。 すごく閉鎖的。もっと門戸開放、機会均等をすべきだよ。 それがそのマンションにとってメリットにもなるだろうし。 競争原理をさせないように必死に外部との遮断をしているようじゃね。 こういうことが行われていることを、住民は知っているんだろうか。 穴吹コミュニティが一番いい管理会社と思っているんだろうか。 井の中の蛙、大海を知らずかな。 |
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| No.126 |
１戸当たり事務管理費、ＥＶ保守点検費、管理員人件費、１戸当たり高圧洗浄費用、
１戸当たり消防点検費、これだけでも、他所と比較してみればいいのだが。 他所との比較をさせないようにしているので、それは無理かな。 |
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| No.127 |
工事も管理会社任せじゃね。
相見積といっても、管理会社が全て絡んでいるからね。 そんなのは相見積とはいわないよ。 |
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| No.128 |
うちのマンションは理事会が管理会社を変更しようと検討中です。
その中に「穴吹コミュニティ」の名前がありますが この管理会社はどうですか？ 実際に住んでいる方のご意見をお聞かせください。 築11年でそろそろ大規模修繕工事の話も出てきています。 |
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| No.129 |
穴吹コミュニティは、穴吹工務店もろとも大手管理会社に全株所有されたよね。
ここは、他の業者や管理会社に対して閉鎖的だからね。 大規模修繕工事は、おいしいので事務管理費は安くするだろうけど。 管理会社を変えるときには、相見積を５社程度とるといいよ。 その場合、比較できるように細かい明細が必要だね。 |
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| No.130 |
管理会社が、修繕工事する能力ってホントにあるの？
下請けに丸投げってアリ？ そんな工事で大丈夫なんだろうか |
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| No.131 |
管理会社には、その知識はありません、特にフロントでは。
工事を関連会社に誘導することをやるのです。 だから、他の業者が、理事長とかに接触されるのを嫌うのです。 チラシの配布とかも。 |
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| No.132 |
管理会社を変える場合、こういうサイトが参考になるのではと思います。 http://mansionkanri1.com/
残念なことに、この管理会社の名前が無いのです。 何度か管理会社を変更しようという話は出ています。 マンションでは、色々な修理が発生しますが、管理会社が適切な業者をいくつか選んで、理事会で決定するのが普通です。 以前、新聞でも問題になりましたが、マンションの施工会社が子会社で管理会社を作り、修理を親会社に発注してしまう問題です。 実際の工事は、外注に出して、監督料をもらうのです。住民から管理費を取り、修理で、また取るということです。 理事会で強く申し込んだところ、やっと別の会社の相見積もりを持ってきましたが、それを選んだ根拠が無いということで、その理由を出すよう、申し入れしています。 以前のマンションでも大手施工会社の子会社が管理を行っていましたが、結局、変更しました。 その結果、非常にうまく運営が行きました。所詮、人だといいますが、やはり大手施工会社の関係の管理会社だと、会社の方針で、親会社を使わざるを得ないようで限界があります。 ある大手では、半分は別の会社が受注していますが、この会社の場合は、まだそこまで行きません。 やはり、お役所が二重取りを禁止するという法律を作ることでしょう。 もし、別の会社が受注したら、管理会社がリベートとしてよこせと、圧力をかけて、こっそり業者から取ったということもあり、そのような場合は、会社名を公表し、実刑を下すとか、マンション側に懲罰規定で３倍返しで返金するなどでしょう。私は、その会社を知っているので、思い当たる会社はさっさと当局に自首したほうが良いですよ。 |
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| No.133 |
サーパスマンションの一番の問題点は、設計・監理を穴吹コミュニティが
やることだと思います。 これさえなければ、いいマンションなんですけどね。 やはり、大規模修繕工事は同系の企業が取らなければいけないんですかね。 それぞれ地元の企業にも優秀な設計コンサルタントはいると思うんですが。 公平な相見積とかが必要ですね。 |
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| No.134 |
組合が決める事でしょ。仕様書を組合が作成して。
談合されないような方法で相見積を取ればかんたんです。 管理の知識のある役員か住民の中から公募する。 |
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| No.135 |
仕様書を組合は作成できないでしょう。
施工会社選定のときは、設計・監理会社が仕様・材料等は 作成しますけど。 |
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| No.136 |
出来なければ出来ないなりの方法を切磋琢磨して努力すれば良い。
組合員のなかから公募して組合主導で出来る。難しい問題があれば コンサルに委託してもよい。私いろんな事を経験した。 法人化 駐車場用地を国有地を含めて地権者8名の合意を取り付けた。 やってやれない事は無い。大手の建設会社も親身になって動いた。 お蔭でマンションの価値は50パーセント位跳ね上がった。 |
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| No.137 |
>136
組合員で努力してやるのは、いい設計・監理会社を選定することです。 大規模修繕工事の成否は、設計・監理（設計コンサルタント）に大きく影響されます。 だから、このコンサルタントをいかに選ぶかがポイントなのです。 調査診断も兼ねていてもいいと思います。 そして、その結果診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書を提出してもらいます。 当然、仕様材料等も含めて。 こういったことは、専門家に任せるべきです。 組合員は、このコンサルタントをいかに公募とか推薦とかを含めて募集するかです。 そして、優秀な人材を確保することが大切ですよ。 このコンサルタントが、施工会社に相見積をとるときの、見積要項書と見積明細書の 基準を作成するのです。 見積書は、部位、仕様、数量を記し、それに単価と見積金額を記入して提出してもらうのです。 |
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| No.138 |
大規模修繕の場合、調査診断も含め、137さんがいうとおり
設計・監理（設計コンサルタント）が大切でしょ。 例えばその地方の大きな公共建築物などの 設計・監理の経験のある建築事務所、官公庁、例えば都、府県庁舎、区市役所庁舎などを 手がけたところをネットで調べればわかりますよ。時代が科学技術が公正の志を応援して くれていますよ。公正を背骨にして仕事をしてもらいたい旨、相談されるのはいかがでしょうか。 自分たちに知識がないのであれば知識を持った外部の専門家の力を借りる。 幾ばくかのお金はかかります。しかしすべては公正さの担保の為です。 見せ掛けの形ばかりの公正さではありません。ここが大切です。 修繕積立金は赤の他人がみんなで自分たちの幸せのためにコツコツ貯めたお金です。 公正さこそ最優先させるべき価値でしょ。 また区、市役所とか都、府県庁の職員に公金で建物建てるときにどう公正さを 保っているのか、聞いてみればいいと思います。 |
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| No.139 |
>138さん
１３７です。 設計・監理は大切ですが、その中でもうひとつプラスするとしたら、 集合住宅の設計・監理の経験のある設計事務所に依頼することが 重要になってきます。 人が住んでいる中での工事ですから、慣れてないといろんな弊害が 出てきますので。 サーパスのマンションの場合は、その大切な設計・監理の大半を 穴吹コミュニティがやってますからね。 勿論、相見積は取るんでしょうが、関連会社であり管理会社に管理を 委託しているマンションであれば、どうしてもそこに決まる公算が大 になりますからね。 だから、殆どが穴吹コミュニティになっているのでしょう。 私は、別に穴吹コミュニティにうらみとかある訳でもありません。 全然関係のない、マンションの住民です。現在は理事をしています。 建築関係の者でもありません。 マン管の有資格者ではあります。 |
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| No.140 |
サーパスにお住まいの理事の皆さんは、大規模修繕工事を行う際、
設計・監理会社を募集するときは、５社前後の応募はすべきです。 そして、相見積をとり説明会を開催しますが、その直前まで見積書 については、厳封です。 開封するときは、理事会なり、専門委員会なり、みんながいる前で 開封することです。 設計コンサルタントを公募する場合は、管理会社の推薦も当然あっていいんです。 それ以外のコンサルタントについては、建設新聞に掲載したり（無料）、 ＮＰＯ管理組合連合会に推薦してもらったり、知人からの紹介や直接めぼしい 建築士に電話してもいいでしょう。 そして、集まったコンサルタントの中で説明会を開催し、決定していけばいいのです。 是非これをやって欲しいですね。 |
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| No.141 |
例えば刑事さんが自分の身内が捜査対象になっているときに
その捜査の担当になる（させる）？裁判官が自分の身内が原告及び、 被告の立場に立つとき、その裁判を担当する（させる）？ いくら身内の心情を仕事にはさまないだろうと周囲が信頼を置いていても そこは「李下に冠を正さず」。 修繕事業を営む会社を系列にもつ管理会社が修繕の入札作業の事務に 携わることが前述と同様の一般論としての問題を抱えている気がするけんど・・・ いくら信頼できる会社であってもこの入札事務を利害関係者でない第三者に仕切ら せることでより公正さ、透明性が確保されるような気が個人的にはしてますけど。 |
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| No.142 |
設計・監理はできることなら、管理会社と関係のないとこが
選出された方がいいでしょうね。 しかし、関連会社の管理会社としては、設計・監理なり、施工会社 が関連会社以外から選ばれると、立場上困るんでしょう。 大規模修繕工事の主導権を、管理会社が握っていると、どうしても、 関連会社に仕事をまわしたいでしょうしね。 公平な自由競争の中で工事ができれば、より安く、よりいい仕事が できるんでしょうが。 |
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| No.143 |
サーパスのマンションは、殆ど穴吹コミュニティが設計・監理を
行っているからね。 機会均等、門戸開放が必要だよ。 |
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| No.144 |
わざわざ他のマンションの事を知ってるかもわからない設計士頼んでも仕方ないですけどね
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| No.145 |
単なる修繕だよ、建築士なら誰でもできるよ。
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| No.146 |
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| No.147 |
設計・監理会社を広く公募すれば、安くていい仕事が
できますよ。 競争させなければだめだよ。 |
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| No.148 |
メールボックスにチラシとかが入れられないよね。
チラシとかには、いろんな情報とかもあるんで、入れた ほうがいいよね。 いらないものは、捨てればいいだけだから。 |
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| No.149 |
チラシとかも拒否するからね、サーパスは。
いろんな情報が入るのを防御しているんだね。 |
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| No.150 |
工事や点検の業者が入り込んだら困るからね。
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| No.151 |
でも、うちはチラシはおーけーと管理人にはいってますよ。
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| No.152 |
大規模修繕は通常の工事費と別に追加の工事が発生した時に
いちいち総会で承認をとることが大変だからスムーズに 追加工事の支出が行えるように管理組合の理事会にその支出を 一任することを総会で求めることもよくあるそうです。 たとえば一億の大規模修繕工事なら1000万円、 金額としては大規模修繕工事費の約10パーセント程度とのこと。 よくよく考えると1000万円もの支出を理事会の裁量に任せるという 空恐ろしいことなんですけどね。 素人集団の理事会側が不可欠な追加工事かどうかを判断できるわけもなく、 追加の工事が必要かどうかをどうやって管理組合側で判断するのでしょうか。 ここで管理会社の目によるアドバイスに頼りたくなるわけですが一般論として 修繕工事会社と設計監理をする会社が系列の関係なら これまでの皆さんのお話を読んでみるとその監理会社の目によるチェックが 管理組合の利益を追求したものになるか不安がよぎります。 追加工事の必要性のチェックと監理業者の関係について詳しい人アドバイスください。 |
|
| No.153 |
No.152ですが訂正があります。
下から5行目の「ここで管理会社の目によるアドバイスに 頼りたくなるわけですが一般論として ・・・」の 「管理会社」は管理の字が間違っていました。 正しくは「監理会社」です。失礼しました。 |
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| No.154 |
設計・監理会社と施工会社が、系列企業はだめだよ。
別にしなければ、身内がチェックしても何の役にも立たないよ。 |
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| No.155 |
でも、サーパスは殆どが、穴吹コミュニティが設計・監理を
やってるよね。 |
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| No.156 |
それは、情報の提供ができないからですよ。
メールボックスに投函することもできないですからね。 |
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| No.157 |
結局、大規模修繕の工事額は追加工事額まで含めて、
初めて工事額総額が出て来るわけだ。 追加工事額の妥当性が理事会に一任されるということで 金額の妥当性ならびに追加工事の必要性精査の作業をどう理事会で取り組むか、 特に監理会社と施工会社が兄弟の場合、 監理会社が管理組合の利益を追求する立場でその妥当性を図り、 理事会にアドバイスを与えれるかどうか。またそれが期待できるのか。 理事会が追認期間になり下がらないようにするためには どんな工夫が必要でしょうか。 |
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| No.158 |
設計・監理と施工会社が関連会社でないことが絶対条件です。
それと、設計・監理会社を選定するときには、５～６社、 マンションの大規模修繕工事の設計・監理の経験のある業者を 公募すべきです。 勿論穴吹コミュニティもその中の１社でも構いません。 但し、相見積を取る場合は、管理会社宛でなく、理事長宛にして、 公開する場合は、理事や専門委員のメンバーの前で開封します。 そして、上位数社を選び説明会をすることが大切です。 勿論、決定の場に管理会社がいることは絶対にだめですよ。 それでも、穴吹コミュニティに決まれば、そこが一番いい会社だと 思います。 施工会社がマンションのことを知っているのでということは大規模修繕工事 では全く関係ありません。 単なる修繕ですし、図面はあるのですから、プロは簡単に処理できます。 |
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| No.159 |
でも、管理会社が大規模修繕工事を仕切るから、他業者は
難しいのでは？ |
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| No.160 |
>>159
そこが既に認識不足。 大規模修繕工事は管理会社が仕切るものではなく、管理組合が仕切るもの。 勿論管理会社に任せるのも一つの方法だが、当然値段は高くなる。 管理組合（理事会）自らが動いて安くあげるか、高いのを承知で管理会社に一切合切お任せするかは管理組合次第。 単純にどっちがいい悪いとは言えない。 |
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| No.161 |
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| No.162 |
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| No.163 |
大規模修繕工事のとき、設計・監理をやっていないマンションってあるの？
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| No.164 |
>160勿論管理会社に任せるのも一つの方法だが、当然値段は高くなる。
どの程度高くなるのかが公正な相見積を通さないので不明。 言い値で工事することになるよね。 工事費用は他人がそれぞれ金を出し合っているので公正さが必要。 管理組合の利益を追求する立ち位置を確保できる信頼できる業者なり人間に 依頼すべきです。 この問題への態度は管理組合を構成している人間の民度の高さが 窺い知れる。 皆さん忙しいからね・・・ 大規模修繕に時間を割くなんて無理でしょう・・・ なんてね マンションの中で世論作りしてお任せにしてもらいたいんだろうけど。 それは管理組合自身が戒めるべきです。 公正にやれば児童手当も残業やって汗流して給料増得た分も無駄に使われなく 子供や家庭のために有効に使えます。 |
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| No.165 |
164ですが訂正があります。
＞どの程度高くなるのかが公正な相見積を通さないので不明。 言い値で工事することになるよね。 管理業者が仕切っても公正な相見積もりは可能なので 公正な相見積を通さない 言い値で工事することになるよね。 との文言は削除。失礼しました。 言いたかったことはどのくらい相場に比べて高くなるのかが不明だということ。 しかもその相場との差額は人によって当然受け入れられるかどうかは 違います。相場を調べた上でお任せにしないと集団のお金をの使い方としては 不適切だと思います。 そこで160さんに質問です。>160勿論管理会社に任せるのも一つの方法だが、 当然値段は高くなる。 なぜ高くなるのか教えてください。 |
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| No.166 |
続き
また管理組合でやったときとお任せにしたときとでは 一般的に何の費用がどれくらいちがうのでしょうか。 |
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| No.167 |
高くなるっていうのは設計管理を管理組合自身がやらないで
管理業者に任せるから、その分の費用がかかるということですか？ もしそうなら当然ですね。ほかの設計管理業者に頼んだってお金は必要だから。 設計管理を組合自身でやるところは稀じゃないですか。 大事なことは設計管理にどの業者が携わろうとも工事業者の選定の手続きが これまで出てきたように管理組合の利益になるようにできるかどうかの一点に 尽きるのではないでしょうか。しっかり見積もりとって検討して工事業者の選定を するということ。これは結局管理組合自身の責任ですね。 この責任をどう果たすかということでしょう。 どの業者が設計管理を引き受けるとしても管理組合の利益につながるかどうかは 管理組合が公正さをしっかりチェックする機能をもち、働かせるかどうかにかかっていいますよ。 どうすればこの機能を管理組合が持つことができるのかに議論を集中させるべきです。 この機能を果たさず丸投げすることは管理組合の存在意義が問われます。 |
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| No.168 |
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| No.169 |
サーパスのマンションは、チラシをいれさせないですよね。
チラシが入ると、スーパーの情報や割引券、イベントとかのものも入ってきます。 当然、工事や点検業者のものも入ってきます。 特に、業者の提案とかがあれば、組合員が利口になっては困る場合もあるのでしょうね。 管理会社以外の情報も必要だと思いますよ。 だから、チラシの投函を拒否しているのでしょうね。 毎日入ってくるいろんなチラシをみるのも楽しみですよ。 役に立つ情報もたくさんありますから。 それを完全拒否となると村八分にあっている心境になりませんか？ 必要でないチラシだったら、捨てればいいだけのことですから。 |
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| No.170 |
いろんなセミナーとか講演会の案内とかもくるしね。
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| No.171 |
特に、大規模修繕工事に関するセミナーとかは理事とかには
聞かせたくないからね。 設計・監理は穴吹コミュニティが取らなければ、恰好がつかないから。 |
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| No.172 |
サーパスの理事は、管理会社に支払う事務管理費やエレベーターの
保守点検費、消防点検費、管理員人件費、清掃費、雑排水管の高圧洗浄費等の 相場はしらないだろうね。 チラシがはいればいろんな情報が手にはいるんだけど、それは徹底して拒否 してくるからね。 高圧一括受電とか電子ブレーカーとかについてもチンプンカンプンだろうし。 その電子ブレーカーについても、管理会社経由の相場とかも知っているんだろうか。 門戸開放、機会均等は絶対必要だよね。 情報を入手する手段がシャットアウトされるのはおかしいよ。 理事会でチラシの配布を認めたらどうだろうか。 チラシが配布されるのが嫌な者は、メールボックスにチラシの投函拒否を しておけばいいのだから。 |
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| No.173 |
チラシが投入されるようになると、奥さん方は喜びますよ。
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| No.174 |
サーパスにお住まいの住民のみなさん。
チラシの投函についてどう思っておられますか？ |
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| No.175 |
チラシの投函を迷惑に思う人は、チラシ投函お断りをすればいい。
チラシの良さ スーパーのお買い得情報、おいしい店の紹介、イベントの紹介、新商品の紹介、 セミナー案内、学習塾の案内、工事や修繕の案内、宣伝パンフレット等 こういったものが、全てシャットアウトしていいものだろうか？ 一度、マンションの住民で、管理会社が全ての投函を禁止するのはどうなのかを、 検討すべきではないだろうか。 確かに、管理会社にとっては、工事や修繕の情報が入り、競争になるのは嫌だろうが。 そのマンションにとっては、プラス要因だけしかないと思うんだが。 |
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| No.176 |
チラシなんて9割方マンション売りませんか？ですよ
スーパーがわざわざポスティング業者雇うことも稀だから新聞折込みだけです そんな情報が本当に知りたいという方ならshufooとかすでに使っているはず チラシ禁止をまともに運用できてるなんて良い会社だと思いますが難癖つける人がいることに驚き フリーペーパーでも取りに行けば事足りると思うが頭ひねくれてるから何言っても無駄そうですね 正直なところネット見た方が何でも早いです |
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| No.177 |
>176
主婦や老人がネットまでみないよ。 近所のスーパーの売り出しや、割引券、飲食店の案内や 出前の案内等は役に立つよ。 いらないチラシならみなくて捨てればいいだけのことだし。 それにチラシをいれてほしくなければ、メールボックスに チラシをいれないでと表示してあればいれないだろうしね。 |
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| No.178 |
理事にとって役に立つ情報もシャッタアウトだからね。
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| No.179 |
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| No.180 |
うちのマンションもチラシお断りと掲示があるがそんなの無視して色んなのが投函されていますよ。
取り締まる理由も無し。 私は色んな情報を目に出来るので迷惑でもありませんが迷惑なのは管理会社だけなのでは？ 今は競争、見積もり取って競争が当たり前の世界。 いつまでも同じ管理会社の言いなり、払いっぱなしはおかしい。おかしいと声を上げるものが少数。 おかしいもの扱いされますが、生活費をちまちま節約するより管理費の見直しや他社と比較検討が必要では？ 住民に賢くなられたら困るのは管理会社だけ。 |
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| No.181 |
点検や工事の業者、管理会社等のチラシにはいろんな提案や価格等の
情報が満載ですよ。 それを全てシャットアウトしたくなる気持ちも分からなくもないけどね。 できれば、自分の影響力のある業者に仕事をもっていきたいからね。 競争が激しくなれば利益は少なくなるのは当たり前のことだから。 それに、管理会社に入り込まれたら、事務管理費の競争になるしね。 理事には教えたくないんだろう。 |
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| No.182 |
チラシを迷惑だと思っている住民は殆どいないよ。
中にはいるけど、それだったら、投函拒否とメールボックスに 表示しておけば入れる者はいないよ。 不要なチラシは新聞のチラシと一緒に捨てればいいだけのこと。 それを、マンション総体で拒否するのはおかしいのでは？ 中にはチラシを入れて欲しいと思っている者もいるだろうしね。 |
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| No.183 |
入居してしばらくして他社のチラシが投函された時 管理人さんがあわてていたの思い出したわ。
チラシくらいでなんで？と思ったけど 当日の夕方にはポスト前にチラシお断りの掲示がされたけど これ読んだらピンと来ましたわ。よその情報を知ることは悪い事ではないのにね。 管理会社所有のマンションじゃないのに。 |
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| No.184 |
適正な価格で適正な仕事をしていれば何も慌てることもない。
どこのチラシが来ても慌てる理由もない。 そうゆう事ではないでしょうか？ |
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| No.185 |
他社複数と見積もりとりましたよ。
比較して驚きました。 管理の仕事は基本的には同じなのに会社によってこんなに値段が違う。 特に事務管理費の差が大きい。 興味のある方は是非どうぞ。 色んな会社の内容や、人間を見るのも社会勉強では？ 消費税の８％上がるの決定したしね。 |
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| No.186 |
穴吹コミュニティさんに管理を委託しているマンションの住民は
他のマンションの事務管理費や管理員費、清掃費、各種保守点検料、工事費 とかを比較したことがあるのかな？ 王様はロバの耳になってませんか。 チラシの中にはいろんな情報が流れてきますよ。 不要だったら捨てればいいだけのことです。 |
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| No.187 |
チラシ等の投函については、管理組合としていうなら分かるけど、
管理会社がいうのは理由が分からないね。 |
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| No.188 |
そうゆう管理会社なんですよ。まるで自分の所有物のような扱いです。
私はうすうすなんか変だなと思っていますが、さりげなくご近所に聞いても いまだに同じグループ会社の管理会社になにからなにまでお任せして安心って思っている。 今の時代すべて他人にお任せほど恐ろしいものは無い・・・ 何も気づいていない、気づこうともしない。 管理会社に何の疑いも持っていない、ほんとありがたいお客様ばかり、裸の王様ばかりですね。 |
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| No.189 |
どうなんでしょうね。
理事長が管理人に指示した事も考えられる訳で。 そもそも他の管理会社が営業目的のチラシを無差別に投函したとは聞いた事がない。 普通は理事長宅に訪問すると思う。 因みにチラシの管理会社はどこですかね？ |
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| No.190 |
普通は理事長宅に訪問すると思うですがですが 外部からチラシ投函に来た人は理事長宅までは知らない。
住民でも総会には出ない。議事録読んでいない住民には理事長宅はおろか理事長すら知らない。 全住戸一斉投函 チラシいらない住民がその辺に放置するからそれを見た管理人が慌てる。 他の地域は知りませんがチラシの投函はよくあるし今まで投函された他社は 複数社ありましたよ。 無差別に投函は聞いた事がないのでしたらきっちりと管理されていて他社業者もチラシお断りを守られているんですね。 実際 住んでいる住民がよくわかっています。 因みにどこの管理会社ですが管理人さんが聞いてくる事と全く一緒ですね。 |
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| No.191 |
チラシは何も業者のものだけじゃないよ。
いろんな情報が満載されてるからね。 うちの家内は楽しみにしてるけどね。近くのスーパーのお買い得 情報や、出前のチラシ、遊びとかのイベントのものやら、ガソリンスタントの割引券、 新店案内、教育関係とかいろんなものが投函されてるからね。 |
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| No.192 |
掲示物は管理会社が理事長に確認をとった上で管理人が掲示。これは業界の一般常識では？
だが理事長に何の報告もなく管理会社が指示したまま管理人が掲示したケースがある。 社会の常識は管理会社の非常識ですかね？ 理事長、理事会の役員になった方は住民の代表として今一度認識していただきたい。 このような大事な事を知りませんでしたは管理会社の思う壷である。 |
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| No.193 |
理事長が知らないチラシが掲示板に掲示されるのは当たり前のことじゃないの？
管理会社がいろんな情報を提供するんだから。 サーパスではよくあることだよ。 |
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| No.194 |
ホームページのトピックスの掲載でも三角マークは消えてしまったんですね
こうして少しずつ変わっていくんでしょうか なんだか寂しいです |
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| No.195 |
つぶれたとこだから省が無いね
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| No.196 |
大京がかかわるようになって良かったのかな
社員の目つきはちがっている気が、工事ノルマがきついのか、獲物はそんなに落ちてないよ |
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| No.197 |
ここのマンションは閉鎖的だからね。
チラシ一つ配らせないから。 マンションの住民が可哀そう。 井の中の蛙だよ。 |
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| No.198 |
所詮一度つぶれた、あなぶき建設から流れてきた工事の人たちが
あだこうだ言いながらやってる感じ 工事は系列外の工事やさんにまかせりゃいいと思うけど 系列会社でそれぞれ利益取ったら、結構おいしいのかも |
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| No.199 |
穴吹コミュニティはぶっちゃけ委託料が高い。
付加価値四割位のっけてる。で仕事はしない。 穴吹ハウジングに変えたら委託料が三割も下がった。 参考までに。 |
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| No.200 |
コミュ⇒ハウジングに代わってるとこ結構多いみたいですね。
ポスティングしまくった結果でしょう。 意地でも取り返すって、ばあさんが号令掛けまくったらしい コミュ社員はライオン傘下になって、のんびりムード突かれたって訳やね |
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