穴吹コミュニティさんと修繕工事などなど

[匿名さん]

　サーパスマンションの管理業者として知られていますが、とくに修繕工事や大規模修繕工事などへの取り組みなど意見交換できればと思います。わずらわしさから「随意」での修繕工事「丸投げ」依頼も少なくないと思いますが管理業者の見積もりは市場価格に沿ったものになっているのか、など管理組合自身で見積もりを取らない限り判断はつきません。悩みですね。
　管理組合の利益を代表するはずの理事会と管理業者とのあるべき関係、理事会、総会の手続き・進め方、議事録の業者任せがマンション世論にどのような影響を与えるのか、費用対効果の面からみたあるべき修繕工事の在り方・手続き、進め方などへのご意見なども。とくに「公正な」手続きによる競争原理を導入してこれだけコストダウンに成功した、又管理業者任せにしてあとから市場価格との違いにびっくりした、あるいは適正価格であった、など検証済みの貴重な経験談をお願いできればと思います。「公正な」手続きとは何か、の根本的なお話もぜひ。コツコツ積み立てた貴重な修繕積立金がやがてやってくる大規模修繕に有効に支出されることを祈って。

[538: 口コミ知りたいさん]

大京穴吹建設を使うと利益相反になるのでやめましょう

[539: eマンションさん]

確かにヒドイ
報告書を出してくれない
口頭のみ
あとで、知らぬ存ぜぬ

[540: 坪単価比較中さん]

１.穴吹コミュニティの修繕工事費等について
管理組合が穴吹コミュニティに支払い実施した３工事について調査しました。コミュニティの請負額と下請けへの支払額の差額となる元請としての業務資料を要求しても提出せず。

工事名 コミュニティ請負額 下請けへの支払額
エレベーター部品交換工事 ３,７９５,０００円 ２,２５０,０００円
給水ポンプ交換工事 １,７２７,０００円 １,１００,０００円
外部階段手摺工事 ４８４,０００円 ３０８,０００円

２. 穴吹コミュニティの修繕工事の流れ
①修繕工事を直接施工させる関連会社、常連会社から工事費見積りを取得
②①の見積りを参考に材料価格、経費等に手を加えた自社見積りを作成
　③理事会に自社見積りのみを提案、他社の見積り要求に関連会社等の自社より高い見積りを提示
　④マンションの総会での予算審議資料として自社の見積りのみを提案(見積りは予算額の決定資料で施工業者の確定ではないのに、「うちに出してもらうのが当たり前のルール。」と回答 )
　⑤理事長に対し工事発注書に理事長印を押印させる
⑥受理書(請書)等の契約書類は作成しない
⑦工事施工(現場の確認に職員は全く来ず丸投げ、下請け業者の報告書提出で完了)



３. 穴吹コミュニティ提案の修繕工事の調査結果
　　提案してきた穴吹コミュニティの自社見積りは実勢価格より大幅に高く、また、アンテナや分電盤などに関しては、工事を実施する必要はないとの専門業者の点検結果もあった。

工　事　名 コミュニティ見積り 専門業者
BSアンテナ改修工事 495,000円 181,500円
防犯カメラシステム更新(アナログカメラ買取)　
1,128,600円
550,000円
非常灯更新工事 154,000円 88,000円
分電盤内タイマー交換 77,000円 44,000円
移動式粉末消火設備取換 1,210,000円 500,000円
分電盤改修工事 4,840,000円 453,000円
※実績のある地元専門業者から直接見積り徴収

４. 穴吹コミュニティの管理経緯
・見積りは、実勢価格より高い自社見積りだけを提案し、契約書は作成せず理事長が押印した自社の発注書のみで元請として請け負う。
※複数工種や複数業者を必要としない工事でも総括元請として自社が請負い、元請としての業務報告ももなく現場の下請け業者に丸投げ状態。
・経過年数の理由だけで不要な工事など修繕工事、調査業務などを毎回提案。
・行政からの案内(マンション管理の口座等)などは組合に渡さない。
・組合員(居住者)の意見、要望も組合に報告せず放置。(例:３年以上前に室内漏水を放置)　
・議決事項、組合の依頼事項の対応、処理が遅く催促しないと未処理。
・総会、理事会の議事録作成において、自社にとって不利な議事内容は、記載しない。
・収入、支出、及び議案(修繕工事)と一致しない予算書を提出。「毎年残額が発生するので、予算書上の不足分は補える」との説明。
・長期修繕計画提案の度に根拠説明なしに管理費、修繕積立金の値上げを提案。
・報告書等の未提出書類、不備が多く、書類整理もずさん。(例:消防設備点検報告書、修繕工事報告書の未提出、他のマンションの資料混入、防犯カメラ等各種契約書の未提出、管理規約、契約書等の不備など、自社の決まりとして管理員業務の報告(日報等)は提出しない。)
>>521 匿名さん