パークシティ武蔵小杉ザ グランドウイングタワーってどうですか？Part3

[匿名さん]

パークシティ武蔵小杉ザ グランドウイングタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1301番（地番）、神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目以下未定（住居表示）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩1分 （サブエントランスより、メインエントランスから徒歩2分）
東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩1分 （サブエントランスより、メインエントランスから徒歩2分）
南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：39.77平米～96.39平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル　横浜支店
売主：三井都市開発


施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[898: 匿名さん]

>>894
知らない人は武蔵小杉を語らない方がいい。
横浜ですか？
知らない人は横浜と言いますね。

[899: 匿名さん]

武蔵小杉の強みは路線がとにかく多いこと。
なのでセールスの仕事をするには最高だよ。
例えは悪いけど、デリヘル待機場だとしたら、かなりの広範囲で仕事が可能なほど利便性がいい。

[900: 匿名]

>898たしかに横浜駅周辺は住みにくい、とにかくスーパーがないのに駐車場代が高いね。

[901: 匿名]

>899デリヘルの待機場にしては家賃がかさむ。
それはともかく、外商セールスの拠点には新横浜やみなとみらいより向いてる。

あと川崎市の庁舎が川崎駅前より武蔵小杉のほうがいいと思うよ。

[902: 匿名さん]

横浜駅と肩をもつわけじゃないが東急ストアなどのスーパーやドラックストエアはあるよ。
西口ならダイヤモンド地下街の東急とダイエー、東口なら文化堂と栄光。
どっちかっていうと横浜駅の最大の欠点は駅が広すぎることだと思う。
どのマンションでもホームまで徒歩10分近くかかるから。

[903: 匿名さん]

横浜駅周辺はナビューレの奇跡を見ればわかる通り
まともに開発されればその需要はデベ側が想定する以上に大きいが
再開発自体が遅々として進まない。確か相鉄にその原因があるんだっけか。

[904: 匿名さん]

アンケート入れた部屋が
今期販売しない部屋だった場合
その方はどうなるのでしょうか
似たような条件の部屋に応募するのですか？

逆に、アンケート入れた部屋が
販売する部屋だった場合
ＨＰに先着順にて販売とありますので
その人は購入する権利があるということ？

[905: 匿名さん]

自分の経験だと第何期何次ってかんじで実質先着順でちょっとタイミングずらして売ってもらえました。

販売中で抽選となってないなら普通に契約した者順のはずです。

[906: 匿名]

>904アンケートはデベの販売会議資料に過ぎません。
といって強く意思表示すればデベはすかさず強気になりますからね。

[907: 匿名]

>905ここのデベさんは駆け引きしてきます。
たぶん第一期第一次でなんちゃって完売御礼を出したため、宙に浮いた隠れ空き部屋が多数存在するかと推察されます。

[908: 匿名さん]

あまり人気ないんですか・・・？

[909: 匿名さん]

割高だからね。

[910: 匿名]

都内より
綺麗で利便性あるのに
割安。

[911: 匿名さん]

割安か割高かは家賃水準からして割高だよ。高いのは将来性が評価されてるけどそれがどうなるかは不確実リスクだから割安ってことはない。

[912: 匿名]

>908人気の立地なんだけどね、売りにくいの建てちゃったって感じ。
豪華なのに眺望なし
高級なのに線路脇
小杉なのに狭い


>911都心から見て南西方面の新築は概してそうだよ。

自分では住みたくないが借り手ならつくだろって物件が新築賃貸向きであってこちらは自家用ニーズが高いから中古で賃貸。


下町は新しければ借り手がつくけど古いのはダメ。
東横線の築20年で分譲賃貸なら借り手はすぐつくよ。

[913: 匿名さん]

東横線の築20年で分譲賃貸なら借り手はすぐつく

って恐らく学芸大学とか自由が丘とかをイメージしてるのでは？

武蔵小杉で築20年で借り手すぐつくかは未知数。

[914: 匿名]

>913元住吉で築15年ちょっと徒歩10分2LDKの分譲を賃貸にしてるけど出たらすぐ借り手がつくよ、

賃料は坪9000円

[915: 匿名さん]

そうなんですか。それでは武蔵小杉の20年後も安泰ですね。

[916: 匿名さん]

ところが武蔵小杉は分譲賃貸の供給が多いので利回りは元住吉よりずっと悪くて借り手が見つけにくいし、タワーは維持費も高いからね。確かに神奈川は利回り低いけど税金や経費がかかるわりに高くは貸せない武蔵小杉はその中でも利回りが低い。広い部屋とか余計に。

[917: 匿名さん]

もとすみっしょ？

それはどこですか？
なにがあるの？
特徴、個性。

[918: 匿名さん]

小杉の20年後は、タワー団地。

[919: 匿名さん]

ここに限らず不動産は一石二鳥
地縁が重要。住まないなら
より良い投資対象
いくらでもある。

[920: 匿名さん]

似たようなタワーが建ちまくってるんだから家賃レベルも下がる一方でしょ…。
転勤族が多そうだから賃貸出しが腐るほど出てきそう。

[921: 匿名さん]

何だかネガがたくさん

[922: 匿名]

>914です。共働き新婚さん向きなんですよ、新居のアドレスとしては手頃みたい。

>>916タワー特にこちらの維持費は東横線沿線No.1でしょうね。

>>>917もとすみは１つ横浜側の駅です。
駅前に有名な商店街があってなんでも揃い生活しやすいんですよ。

[923: 匿名]

>920焼肉タウンと一緒で同じとこに集まってれば東横線でタワーに住みたければ小杉ってなるから悪くない。

[924: 匿名]

結局賃貸の話は15年住んだあと売れなかった場合の話になりそうだね。

供給過剰は間違いないけど立地が優れてるからそれなりに値ごろ感さえ合えば貸せる。

だからさっさと繰り上げ返済しておかないと維持費が上がって逆ざやになるから売れず貸せず住み続けタワー貧乏になる。

[925: 匿名さん]

割高かどうかってのなら現状の武蔵小杉は将来性を見込まれてて高くて維持費も税金も高い分、もっと価格の高い都心と比べても今は割高で割安感はないってこと。自由が丘とかも賃貸利回り考えたら割高物件多いしな。それだけ武蔵小杉は人気があるってことだけど金銭的にはあまり得ではない。

[926: 匿名さん]

ていうかマンション投資したいなら、小杉はもう遅いよｗ
もっとアンテナ高く上げとかないと、今更来ても美味しい身は残ってませんから
住むならまぁ便利な街だと思うよ、高いけどね

[927: 匿名さん]

電車の利便性は認めるけど神奈川県川崎市だからねぇ…
明らかに割高なんだけどね。

[928: 匿名さん]

マンション自体も高額で、
維持費も高額で、
こりゃ老後心配でリーマンには買えないでしょ。

[929: 匿名さん]

>928
この物件やプラウドタワー・住友タワーは普通のリーマンにはもう買えないね。

でも北口にできるJXタワーは時期的にも価格面でメリット出さないと

2棟も売るのは厳しいから北口にできる物件は買える値段で出てくるからそこなら買えるかも？

そのあたりが武蔵小杉が豊洲化しそうな時期なのかな。

[931: 匿名さん]

気が付いたよ
ここ
3姉妹でちびっこだけど
武蔵ずごっくかわいいです。
森の何チャラより
かわいい

色彩設計
縦横比率
バランス
そうおん

無難に楽しい不動産。

余裕ないと分かんないかもです。

[932: 匿名さん]

お金増やしたいんだったら
不動産より
為替とか株とかお勧めします。
不動産でお金増やすとか
暴れん坊将軍だよ

[933: 匿名]

>931すまん、まったくわからん。

でもここはほうっておいても売れますよ。
こんな素晴らしい物件は他にないですからね。

[934: 匿名]

>929北口のJXタワーは三井×鹿島の免震ツインタワーって恐らく究極の物件になるから高いよ。

パークの先行二本から売り抜けるお金持ちが現れるタイミングだし、安くなりそうなのは、むしろそのあとの大成タワーかな？

住友タワーは800→770戸に減らすと発表したきりだからここと野村の様子を見てるね。

ただしサラリーマン居住用タワーは長期修繕計画と管理費が安い物を買った人が勝ちだよ、給料なんて上がらないから。

[935: 匿名さん]

いやだからさ
お金増やす
対象として

不動産とか
どれだけ

それとも「ばか」？
失敗したら住むんでしょ？

[936: 匿名さん]

究極の物件って、おいしんぼみたいですね(笑)北口タワーの究極のポイント、グランドウイングタワーより高くなるポイントを教えてください。

[937: 匿名]

>936高層ビルと線路に挟まれたちびっこビルを高級と呼ぶのはサロンの連中と購入者だけ。

いい加減、あのイメージだけのPR映画から目を冷まそうよ、結局のところ備蓄倉庫と避難訓練以外は壁沿いの通路も昼間だけだし、縦庭とかどうやって水撒くのかぐらいしか興味わかないという
普通に眺望がなくて窓を開けると喧しいそこそこな制振マンションだよ。

[938: ご近所さん]

何書いたってヒガミにしか聞こえないですよ。
高額なマンションであるし、管理費その他払っていける方々が入居するんだから
羨ましいです。
羨望を優先に考えているならここは買わないでしょう。

[939: 匿名]

パーテーション間仕切りもアイデアはよいが大真面目に考えたら1〜3LDKでは壁がないと学習机など家具を置くスペースが取れない、
3→4LDKならアリだがそんなライフスタイルに余裕を持てる坪単価じゃない。

この坪単価でこの立地にアウトフレームのタワー建てるなら修繕費用が安く済む25階建てぐらいに抑えようよって話だわ。

[940: 匿名さん]

グランドウイングタワーのひがみはわかりましたが、肝心の北口 タワーの究極のポイント、グランドウイン
グタワー より高くなるポイントは？

[941: 匿名]

>938ひがみではなく北口に予定されているツインタワーより明らかに劣ってるとこを
わかりやすく書きましたよ。

まとめると
１、眺望がない
２、騒音
３、狭小間取り
４、使えない通路の維持管理

ついでに大型SCへの通り道になりますから縦庭に空き缶とか投げ込まれますよ。

眺望がなくて構わない方向けのタワーマンションというキワモノタワーです。

[942: 匿名]

>940まず技術の鹿島タワーである

免震予定、つまり震災後の基本設計である
当たり前に眺望がある
喧しい線路際ではない
ペテデッキに公共性があり朝晩の通勤通学時間、もちろん危険な深夜にも使える
addressが小杉町
新設される小学校が近い
大型(安売り)スーパーへの通り道ではない

簡単で恐縮です。

[943: 匿名さん]

940です。解答ありがとうございます。北口タワー買いですね。でも東横と横須賀線に遠いデメリットはどう考えますか？グランドウイングタワーは近いので総合すると北口タワーより価値がある(坪単価高い)とわたしは思います。

[944: 匿名]

>943横須賀線はたしかに遠いです10分みないと。
ただ南武線改札から降りるとそのまま動く歩道で傘をささずに歩けるため致命的ではないと思います。
北口から東横線は遠くないですよ、むしろGWTの通路は朝晩たぶん使えませんから回り道になるだけストレスでしょうね。
駅ビル４階改札は営業時間の10時から21時ぐらいまでしか東急が開けないでしょう。

私が強く申し上げたいのはそれでもGWTは完売しますし需要は奥深い。
だから良いものを建てれば売れるので三井がエルシイ跡地のタワーを出す前に自ら値崩れさせることはない。


で、私は身の丈の物件に住むしかない。

[945: 匿名さん]

駅近というのは価値を決めるひとつの要素だけどそれだけで価値が決まるような指標じゃない。

徒歩1分と徒歩10分なら差は大きいけどそこまでの駅近を絶対条件にしてる人よりも
徒歩1分と徒歩5分なら他の条件を求める人が増えるので内容がよければ徒歩5分のほうが高くなるよ。

[946: 匿名さん]

ここ、バルコニー側の柱がことごとく部屋とかの前のヘンな位置にないですか？
日照がだいぶ遮られそうなんですが・・・
ひどいところだと窓の目の前とか・・・

[947: 匿名]

>946一応極力住戸境にしてあるらしいんですが角住戸の隣ぐらいがズレますね。
当然売れにくいので残ってきます。


>>945駅からの距離は諸説あってなんとも言えませんが、線路に沿って徒歩1分が住みやすいとは聞いたことがなく
駅直結は価値が高いのですがあのデッキがマンション住民専用なため公共性がなく東急の協力は得られにくい。

そもそも満員電車が走る駅への直結に価値を感じる時点で大したお金持ち向けではないはずです。

駅前一等地の地域一番マンションであることに価値があるわけですがそこがなんとも微妙なのです。