パークシティ武蔵小杉ザ グランドウイングタワーってどうですか？Part3

[匿名さん]

パークシティ武蔵小杉ザ グランドウイングタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1301番（地番）、神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目以下未定（住居表示）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩1分 （サブエントランスより、メインエントランスから徒歩2分）
東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩1分 （サブエントランスより、メインエントランスから徒歩2分）
南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：39.77平米～96.39平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル　横浜支店
売主：三井都市開発


施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

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【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[381: 匿名]

子作りは多少狭い方が良いですよ、広いとだんだん接触しなくなりますよ。

[382: 匿名さん]

70平米は価格と広さのバランスがよくて倍率高いそうなので、
60平米に誘導したい人は多そうだ（笑）

60平米で子供1人でもさすがに狭いよ。
昔は家具とか少なかったからいいけど今は家電やら家具やら物が多いから。
子供のための収納が足りなくなって物が溢れると中古で売るときも影響するし、
70平米くらいなら小学生か中学生までなら十分住んでられる。
高校生くらいになって大人3人てかんじだとちょっと狭く感じるけど。
住み替えするとなると諸費用かかって損だし、
これから出てくる新築は安くなりそうな分
ここも中古では安くなる可能性が低くないので
広いとこ買えるなら広いとこ買ったといたほうがいい。

[383: 働く女子さん]

また子供がない共働きの夫婦としては最初は狭めの部屋で、交通利便性重視したほうがいいです。
部屋は寝るだけだから、広くする必要がない。
子供ができても小さいうちに60平米の2ldkなら十分です。子供小さいうち3ldkを買った人は結局使わない部屋があるとよく聞きますしね。

子供が小学校に入る頃に学区重視で住み換えて、最初に安く買った部屋は賃貸に回しやすいし、安く買った分は買い替え金額余裕ができるし、買い替えせず学区のいい所で賃貸というのもありだから、そのお金をたっぷり子供の教育資金に充てれます。

ちなみに、広い部屋は購入金額の差だけじゃなくて、固定資産税と管理費積立金などで年間約20万の差がつきます。

子供が独立したら、老夫婦二人の生活になると、やはりもとの交通利便性重視で買った2ldkに戻るのが良いでしょう。子供がいない広いおうちは掃除も大変だし、寂しいでしょう。

人生が長いけど、意外に子育ての時期は10数年しかないのです。一生広い部屋のためにロン返済の重圧を掛かるのがもったいないです。

勿論資金の余裕があれば別だけど、限られた予算の中で自分の人生プランに合わせて部屋を購入するといいでしょう。
個人的に、マンションは永住のつもりで購入するのが損だと思います。せっかく流通性の高いマンションを選んで購入しているのにそのメリットを活用できないなら、一戸建てのほうがいいじゃないですか。

[384: 匿名さん]

仲介手数料とローンの諸費用で数百万円飛ぶのに？
上乗せして売れることなんてないから10年以内に住み替えるなら損だよ。

[385: 働く女子さん]

今子供いない夫婦なら、子供ができて、小学校に入るごろはちょうど10年近く住めるんじゃないですか？
諸費用が勿体無いなら別に買い替えしなくてもいいじゃないですか？子供が小中高の時に学区を選んで賃貸という手もあります。家賃は買った2lkdを賃貸に回した分戻ってきます。

3ldk10年住んだら、ランニングコストだけでも2ldkより2、3百万高いし、いざ買い換えると同じく諸費用が掛かります。
かと言って一生買い換えしないなら、タワーマンションのランニングコストを考えてると、最初から一戸建ての方がいいと思います。特に年金生活の老夫婦にとって、広いタワーマンショの3ldkに毎月6、7万円のランニング費用は困ったもんですよ。

[386: 匿名]

不動産投資ってなんだかんだで個人は儲からない仕組みなので
次の買い手や借り手の妄想を裏切らない部屋を買うべきだと思います。

2LDKなのに和室とか

タワーなのにとなりのショッピングセンターの影に入るとか

角部屋なのに眺望がないとか

修繕積立金は増える一方、賃料は下がる一方なのでなるべく効率的な間取りを選ぶのが最近の流行りですよね。

[387: 匿名さん]

＞家賃は買った2lkdを賃貸に回した分戻ってきます

これローン完済してなきゃ無理だよね。
しかも高い維持費をひかれるし。
完済しても残った金で広いとこだとアパートみたいなとこしか住めないよ。

維持費も90平米と60平米ならともかく70平米と60平米だと大差ないし。

[388: 匿名さん]

問題は買い替え前提か、永住前提で購入するかでしょうか？

買い替え前提なら2ldkのほうがいいでしょう。
駅前一分に住みたいのはファミリー層と思えないので、将来転売も賃貸も2ldkのほうが流通性がいいでしょう。

[389: 匿名さん]

でも現実は角部屋は高倍率で売れて2LDKは元の数が多かったのはあるにしてもまだまだ残ってる。
武蔵小杉自体がファミリー層にとって魅力的でもDINKSにはそうでもないので武蔵小杉ならファミリータイプがいいよ。

[390: 匿名]

諸事情からいつかは貸すのなら維持費が安いのに見た目が美しいリエトコートの眺望に優れた部屋を探してみては？

売り抜くならいつかは来ると言われる震災対策が厚いGWTだと思います。

住み続けるなら…分譲型タワマンの維持費アップはきつい。

[391: 匿名さん]

うーん、このへんの相場で考えると買い替え前提でも3LDKだと思いますよ。
去年パークシティの60平米が最初5500万円くらいで売り出しててたけど数か月後には4800万円まで値下げしてたのであまり人気ないのでは？

分譲マンションは維持費も高くて減価償却費をとれないので貸すと所得がアップして税率上がりでもしたら大損するので転売前提なら武蔵小杉ではファミリーがお勧めです。

でも都心だと60平米くらいのほうが売りやすくていいみたいですね。

[392: 匿名さん]

60平米で5500万って、坪300オーバーですよね
売れるわけがない
パークシティの中古は坪250が適正

[393: 匿名さん]

正確には60ちょっとだから坪280くらいです。高層のほうでしたし。

最終的には坪245くらいで売れたようなので坪250だと確かにそれくらいですね。

[394: 匿名]

でも3LDKだと賃料25万前後、どこの法人も都内と神奈川では家賃補助に上限格差があるから借り手が減りますよ。


坪1万で66平米が20万、これが貸しやすさのボーダーかと。

[395: 匿名さん]

分譲は貸すと損ですよ。
税率上がらなくてもローン分が利息意外に経費にできないので所得上がってしまって損なんです。

所得上がると税率上がる人も出てくるでしょうし、
税率上がらなくてもローン残ってればほぼ間違いなく赤字になります。

[396: 匿名]

>>250小杉タワマンの適正価格は70平米で坪250万って言ったら中古業者に鼻で笑われましたです。


でも中古まったく動いてないというか動く訳がないですよね64平米の西向きが5480万ですから。

再販のリエトコートも広告に惹かれて行くとやけに高い。

来年に控えた自社タワマンのアンテナショップと見ました。

[398: 匿名さん]

ちょっと前まで高値でも売れたから諦められなくても無理ないかもね。
まだまだ下がるから売るなら今のうちなのに。。。

[399: 匿名]

永住前提ってあるけど、給与アップ分を管理費と積立金が食いつぶすからマネジメントサイドで債権いっぱい持ってる人以外は老後がつらいよ。

管理費安いタワマンかふつうのが身の丈。

[400: 働く女子さん]

グランドウィングの新築でも60平米の部屋は平均5500万円、低層、北向きなら5000万円でも買えますよ。
同時期で、中古で5500円で売れないのは当然です。

中古の話なら、検索すれば分かると思いますが、70、80平米台の3ldkがいっぱい出てるけど、数ヶ月でも売れないものも多いです。それに対して60前半の2ldkは殆ど出回っていません。

昔のタワーは坪単価が安いので、ファミリータイプをメインに作ったし、若い夫婦もファミリータイプを好んで買ったようです。
実際にタワーマンで子育てして見ると、意外に武蔵小杉の現状では決して子育てにいい環境と言えないので(保育園が足りず、待機児童になるや、小学校はいい学区ではなく、老朽化した校舎で子供がぎゅうぎゅう詰めなど)
高いうちに売り抜く人がいるんでしょうから、3ldkが転売に強いと言えないと思います。
少なくとも自分なら、子供が小学校に入る前に売り抜いて、中央区などに引っ越したいと思います。どうせい武蔵小杉の坪単価はもう中央区並になっているので、部屋と利便性を少し譲れば都心部でも買い換えができます。

[401: 匿名さん]

住み替え前提ならここを買うのが変では？
それなら賃貸のほうがいいでしょ、リスクもないし。

[402: 匿名さん]

60平米の流通が少ないのはそもそもあんまり作ってないからだけど
ＧＷＴとエクラスとブリリアでいっぱい供給されたからこれからは増えるよ。
けど神奈川で中古で60平米とか探す人はかなり少ないから売りにくいよ、実際。

たまに売りに出たときは必ず売るのに時間かかってるから
売るくらいなら今のところは貸しちゃうんじゃない？
安かった時期に買ってれば貸してもプラマイゼロくらいにはなるから。

でもここは高いからそうもいかなそう。

[403: 匿名]

>>398推測ですが三井のリハウスさんに囲い込み指示とか…
やたらリハウスさんが預かってるね

もしかしたら支援金がデベから出てるかも。

[404: 匿名さん]

60平米だと2LDKでも狭くてねえ
パーク中古の60平米2LDK見たけど、3畳の和室とかあったよ
ただの畳スペースだろって思ったけどね
70平米2LDKあたりがニューリッチなシングルDINKS層に売れる

[405: 匿名]

三畳の和室ってお仕置き部屋ですね。

パーク中古に独特の窓なしWIC付き寝室がある2LDKは湿気が気になります。あれならリエトコートの角住戸です。

間取りはやっぱりGWTでしょう。

[406: 匿名]

ウーン;-) >>420君とそっくりなマシンガントークをレジサロンで聞いたような…

[407: 匿名]

↑こちらのリンク先は>>402でしたm(__)m

[408: 匿名]

また間違えた>>400の働く女子高生さんでした。


何度も申し訳ございません

[409: 匿名]

永住目的で買う方が多いみたいだね。

おのずと修繕積立金は減らそうと言う倹約派と建て替えに備えてしっかり積み立てようという積極派で組合が分かれそう

[410: 働く女子さん]

＞404
ウィングの2ldkはいいと思います。モデルルームの2イズムのタイプだと、6畳の寝室と5畳のマルチルームと10畳のLDがワイドスパンで同じベランダ向きです。

仕切りの壁は開閉できるので、今の子なし共働き夫婦にちょうどいいと思いました。
子供がいないうちに全開して広々使って、子供ができたら壁を仕切れば子供部屋も確保できる。

自分も中古のでパークを何軒を見に行ったが、やはり間取りが悪いのが多いと思いました。自分は窓がない部屋は絶対嫌なので、そういう意味ではウィングのモデルルームの3lkdは自分にとって悪いと感じました。

[411: 匿名さん]

あの間取りはしゃれてていいね。
ただ武蔵小杉あたりで狭い部屋に需要が少ないのも事実だよ。

[412: 匿名さん]

永住というより長く住みたい派は多いんじゃない？

住替替前提でコスギで今から買うのはリスク高杉だもん。

[413: 働く女子さん]

武蔵小杉は再開発が終わるまでは下がることがないと思います。
しかし人口増に追いつかない教育インフラを考えると、これから子育てファミリーは苦労すると思いますよ。

首都圏で新築坪単価300の地域の中で、小杉の強みは交通の利便性です。行政、教育、川崎アドレス、子育て環境のいずれも下位です。
子育てタイプなら、既存のタワーで需要がだいぶ満たされていますし、お陰様で保育園も小学校も満杯状態になり、これから部屋検討中の子育て夫婦は子育て難民になる恐れから、武蔵小杉を辞やめる人が増えています。

この地でこれから需要が伸びるのは利便性狙いの高所得ビジネス マン(ビジネス カープル) です。これから分譲価格を坪300以上を維持したいなら、こういう層を狙って、コンパクト2ldkか、ゆとりのある広い2ldkかのどちらがメインになるはずです。

現に分譲中のモデルルームをみればわかります。90平米台のお部屋は夫婦二人で暮らすようにデコレーションしています。子育てを考慮した間取りは70平米台の3ldk、しかも数の用意が少ない。

あったりまえのことをいうより、現状を見て、これから十年先のことを考えた方が本当のニーズが見えてくると思います。

[414: 匿名さん]

そういう層は都心で買うからこちら側までなかなか来ないよ・・・

新築はともかく中古だと特にね

[415: 匿名]

うちも武蔵小杉に半永住したいです。
修繕積立金がそんなに上がらないタワマンってないのでしょうか？

今1万⇒30年後2万とかならなんとかなる。


分譲を30年賃貸するしかないか…

[416: 匿名]

ざっと25万×12カ月×10年で新しいタワー三本梯子したら9000万。
仮に6000万で購入して金利と固定資産税30年と管理費と増える一方の修繕積立金を加算すると…。

[417: 匿名さん]

>415
超高層じゃないタワーならそんなに上がらないです。ブリリア武蔵小杉とレジデンス武蔵小杉はタワーじゃないから控えめなほうでは。

それでも1万円→2万円のUPで済む物件となると低層マンションでもそんなもんだから無理でしょうか…。

[418: 匿名さん]

働く女子さんはここが神奈川県ってことを忘れてる？デベの営業？このへんに地縁ない人？3LDK希望なのに2LDKを必死に勧めてくるあたり相当苦戦してるよね。。。

[419: 匿名]

それでも新築買うなら信頼の三井でプレミア希少立地を！


これが答え。

[420: 匿名さん]

タワーに住んでいる人は、子供を私立に通わせている方も多いですよ。小杉ならどこでも通えますね。

[421: 匿名]

東横線の場合は教育に理解ある親御さんの多くはむしろ学区を重視して古い戸建街に住んでます。

[422: 匿名さん]

こちらのマンションを検討中です。でも既に完売間近のエクラスタワーのほうが良かったかなと思い踏み切れずにいます。エクラスの販売時期にはマンション購入を考えていなかったので仕方ないのですが・・・。制震って揺れるでしょ。やはり免震でなきゃっておもいます。東急VS三井という以前の問題です。維持費、固定資産税はそう変わらないので、GWTにするメリットがあまりないです。購入された方何が決めてでしたか？

[423: 匿名さん]

ここにした決め手は間取りでしょうか。
エクラスのほうが共有施設は豪華でいいなと思いましたが
安めの部屋は間取りがイマイチでした。

制震と免震なら経験からするとやっぱり免震のほうが揺れなくて好きです。
うちは子供の関係で待てなかったのでここにしましたけど待てるならこれから出てくる
三井さんのタワーはすべて免震になる予定です（去年の12月にそう発表があったので）
売りに出てくるのは来年か再来年くらいですが北口に２棟建つ予定の
三井さんのタワーがあるので横須賀線重視でなければ
そちらを待ちながらエクラスの中古を待つのも手だと思いますよ。

[424: 匿名]

GWTは黙って売ってくれたらベストチョイスだったのですが防災に関しおじさん担当者に『震災前の物件はダメ』と言われ彼の焦りが読めたから様子見てます。

今住んでる持ち家のタワー何ともなかったしアンケートに持ち家って書いてる人にそれを言うのは彼の焦りでしょ。

本気でリエトが低コストなのに知れば知るほど事実として頑丈なのでイーストコートの眺めのよい小さめを無理せず買ってしばらく住んでみてから、数年先に後期の4本か竣工後の物件をじっくり考えようかなとも。


二期の価格にもよりますが。

[425: 匿名]

おまけです、その担当者から兄弟分にあたるパークの既存二本も震災経験したからやめた方が良いと言われましたが…

明らかに三井さんらしくない感じです。
本当にお薦めだからこそ熱が入ったのかも知れませんが。

[426: 匿名さん]

リエトの名前が何度も出て、もううんざりです。
まずはその4990万円の客引き物件を売って真面目に商売するように態度を正してから、他の建物のスレに客寄せして見たら？

[427: 匿名さん]

＞422さん
エクラスとGWT両方見てGWTにしました。GWTができるまで待つことしたのは…

・新築で東急×西松建設に不安（三井×竹中の安心感はない）

・三井のほうが当然仕様がいいだろうと思ってた（共有設備控えめで意外と仕様が控えめだったのは予想外でした）

・三井のほうが戸数も多くて維持費が安いんじゃないかと思ってた（防災設備があるせいなのかエクラスと大差なかったのは予想外）

・商業施設にパチンコ屋が入ることでマンションのイメージがどうなるか気になった（近くのマンションに居酒屋が入ってるけど中古での評価が低いし、パチンコオーナーが地権者でもあるので）

・東急コミュニティの評判があまりよくない

・東急の完成済み物件を見にいった時にパっとしない印象だった

・地権者住戸が多いことの不安（タワー住民とは価値観が違うから揉めそうだし、将来安くで売りに出てくる可能性を考えた）

・エクラスはエレベーターの数が少ない気がした（エレベーター待ちが長いと直結のメリットが感じられないかも）

スペック的なところでは駅一体型だったり共有施設が充実してるエクラスのほうがいいんじゃないかというのはちょっとそう思いますが、青田買いの新築なら三井で竹中のGWTだと思います。

[428: 匿名]

>426 はい、あの広告なにより建物に対して失礼です。

あそこは他社に買われてしまうとGWTを含めてエリアが値崩れするため三井住友銀行と組んでスミフさんが買い取ったのであり、本当の狙いは次の自社タワーのデータ取りアンテナショップと見てます。

次は800戸あるそうで、
エリアをほぼ買い占めた三井住友銀行が手繰るデキレースと見てます。
とにかく今はGWTの完売に全力投球です。

[429: 匿名さん]

プラウドタワーに期待しよう！
駅直結ではないけど、眺望は良さそうだな！

[430: 購入検討中さん]

>428
何を言っているのが分かりません。。。