パークシティ武蔵小杉ザ グランドウイングタワーってどうですか？Part3

[匿名さん]

パークシティ武蔵小杉ザ グランドウイングタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1301番（地番）、神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目以下未定（住居表示）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩1分 （サブエントランスより、メインエントランスから徒歩2分）
東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩1分 （サブエントランスより、メインエントランスから徒歩2分）
南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：39.77平米～96.39平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル　横浜支店
売主：三井都市開発


施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

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【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[381: 匿名]

子作りは多少狭い方が良いですよ、広いとだんだん接触しなくなりますよ。

[382: 匿名さん]

70平米は価格と広さのバランスがよくて倍率高いそうなので、
60平米に誘導したい人は多そうだ（笑）

60平米で子供1人でもさすがに狭いよ。
昔は家具とか少なかったからいいけど今は家電やら家具やら物が多いから。
子供のための収納が足りなくなって物が溢れると中古で売るときも影響するし、
70平米くらいなら小学生か中学生までなら十分住んでられる。
高校生くらいになって大人3人てかんじだとちょっと狭く感じるけど。
住み替えするとなると諸費用かかって損だし、
これから出てくる新築は安くなりそうな分
ここも中古では安くなる可能性が低くないので
広いとこ買えるなら広いとこ買ったといたほうがいい。

[383: 働く女子さん]

また子供がない共働きの夫婦としては最初は狭めの部屋で、交通利便性重視したほうがいいです。
部屋は寝るだけだから、広くする必要がない。
子供ができても小さいうちに60平米の2ldkなら十分です。子供小さいうち3ldkを買った人は結局使わない部屋があるとよく聞きますしね。

子供が小学校に入る頃に学区重視で住み換えて、最初に安く買った部屋は賃貸に回しやすいし、安く買った分は買い替え金額余裕ができるし、買い替えせず学区のいい所で賃貸というのもありだから、そのお金をたっぷり子供の教育資金に充てれます。

ちなみに、広い部屋は購入金額の差だけじゃなくて、固定資産税と管理費積立金などで年間約20万の差がつきます。

子供が独立したら、老夫婦二人の生活になると、やはりもとの交通利便性重視で買った2ldkに戻るのが良いでしょう。子供がいない広いおうちは掃除も大変だし、寂しいでしょう。

人生が長いけど、意外に子育ての時期は10数年しかないのです。一生広い部屋のためにロン返済の重圧を掛かるのがもったいないです。

勿論資金の余裕があれば別だけど、限られた予算の中で自分の人生プランに合わせて部屋を購入するといいでしょう。
個人的に、マンションは永住のつもりで購入するのが損だと思います。せっかく流通性の高いマンションを選んで購入しているのにそのメリットを活用できないなら、一戸建てのほうがいいじゃないですか。

[384: 匿名さん]

仲介手数料とローンの諸費用で数百万円飛ぶのに？
上乗せして売れることなんてないから10年以内に住み替えるなら損だよ。

[385: 働く女子さん]

今子供いない夫婦なら、子供ができて、小学校に入るごろはちょうど10年近く住めるんじゃないですか？
諸費用が勿体無いなら別に買い替えしなくてもいいじゃないですか？子供が小中高の時に学区を選んで賃貸という手もあります。家賃は買った2lkdを賃貸に回した分戻ってきます。

3ldk10年住んだら、ランニングコストだけでも2ldkより2、3百万高いし、いざ買い換えると同じく諸費用が掛かります。
かと言って一生買い換えしないなら、タワーマンションのランニングコストを考えてると、最初から一戸建ての方がいいと思います。特に年金生活の老夫婦にとって、広いタワーマンショの3ldkに毎月6、7万円のランニング費用は困ったもんですよ。

[386: 匿名]

不動産投資ってなんだかんだで個人は儲からない仕組みなので
次の買い手や借り手の妄想を裏切らない部屋を買うべきだと思います。

2LDKなのに和室とか

タワーなのにとなりのショッピングセンターの影に入るとか

角部屋なのに眺望がないとか

修繕積立金は増える一方、賃料は下がる一方なのでなるべく効率的な間取りを選ぶのが最近の流行りですよね。

[387: 匿名さん]

＞家賃は買った2lkdを賃貸に回した分戻ってきます

これローン完済してなきゃ無理だよね。
しかも高い維持費をひかれるし。
完済しても残った金で広いとこだとアパートみたいなとこしか住めないよ。

維持費も90平米と60平米ならともかく70平米と60平米だと大差ないし。

[388: 匿名さん]

問題は買い替え前提か、永住前提で購入するかでしょうか？

買い替え前提なら2ldkのほうがいいでしょう。
駅前一分に住みたいのはファミリー層と思えないので、将来転売も賃貸も2ldkのほうが流通性がいいでしょう。

[389: 匿名さん]

でも現実は角部屋は高倍率で売れて2LDKは元の数が多かったのはあるにしてもまだまだ残ってる。
武蔵小杉自体がファミリー層にとって魅力的でもDINKSにはそうでもないので武蔵小杉ならファミリータイプがいいよ。

[390: 匿名]

諸事情からいつかは貸すのなら維持費が安いのに見た目が美しいリエトコートの眺望に優れた部屋を探してみては？

売り抜くならいつかは来ると言われる震災対策が厚いGWTだと思います。

住み続けるなら…分譲型タワマンの維持費アップはきつい。

[391: 匿名さん]

うーん、このへんの相場で考えると買い替え前提でも3LDKだと思いますよ。
去年パークシティの60平米が最初5500万円くらいで売り出しててたけど数か月後には4800万円まで値下げしてたのであまり人気ないのでは？

分譲マンションは維持費も高くて減価償却費をとれないので貸すと所得がアップして税率上がりでもしたら大損するので転売前提なら武蔵小杉ではファミリーがお勧めです。

でも都心だと60平米くらいのほうが売りやすくていいみたいですね。

[392: 匿名さん]

60平米で5500万って、坪300オーバーですよね
売れるわけがない
パークシティの中古は坪250が適正

[393: 匿名さん]

正確には60ちょっとだから坪280くらいです。高層のほうでしたし。

最終的には坪245くらいで売れたようなので坪250だと確かにそれくらいですね。

[394: 匿名]

でも3LDKだと賃料25万前後、どこの法人も都内と神奈川では家賃補助に上限格差があるから借り手が減りますよ。


坪1万で66平米が20万、これが貸しやすさのボーダーかと。

[395: 匿名さん]

分譲は貸すと損ですよ。
税率上がらなくてもローン分が利息意外に経費にできないので所得上がってしまって損なんです。

所得上がると税率上がる人も出てくるでしょうし、
税率上がらなくてもローン残ってればほぼ間違いなく赤字になります。

[396: 匿名]

>>250小杉タワマンの適正価格は70平米で坪250万って言ったら中古業者に鼻で笑われましたです。


でも中古まったく動いてないというか動く訳がないですよね64平米の西向きが5480万ですから。

再販のリエトコートも広告に惹かれて行くとやけに高い。

来年に控えた自社タワマンのアンテナショップと見ました。

[398: 匿名さん]

ちょっと前まで高値でも売れたから諦められなくても無理ないかもね。
まだまだ下がるから売るなら今のうちなのに。。。

[399: 匿名]

永住前提ってあるけど、給与アップ分を管理費と積立金が食いつぶすからマネジメントサイドで債権いっぱい持ってる人以外は老後がつらいよ。

管理費安いタワマンかふつうのが身の丈。

[400: 働く女子さん]

グランドウィングの新築でも60平米の部屋は平均5500万円、低層、北向きなら5000万円でも買えますよ。
同時期で、中古で5500円で売れないのは当然です。

中古の話なら、検索すれば分かると思いますが、70、80平米台の3ldkがいっぱい出てるけど、数ヶ月でも売れないものも多いです。それに対して60前半の2ldkは殆ど出回っていません。

昔のタワーは坪単価が安いので、ファミリータイプをメインに作ったし、若い夫婦もファミリータイプを好んで買ったようです。
実際にタワーマンで子育てして見ると、意外に武蔵小杉の現状では決して子育てにいい環境と言えないので(保育園が足りず、待機児童になるや、小学校はいい学区ではなく、老朽化した校舎で子供がぎゅうぎゅう詰めなど)
高いうちに売り抜く人がいるんでしょうから、3ldkが転売に強いと言えないと思います。
少なくとも自分なら、子供が小学校に入る前に売り抜いて、中央区などに引っ越したいと思います。どうせい武蔵小杉の坪単価はもう中央区並になっているので、部屋と利便性を少し譲れば都心部でも買い換えができます。