ザ・パークハウス上野浅草通り

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地：東京都台東区東上野4－72－2他
交通：銀座線・日比谷線上野駅から徒歩3分、JR上野駅から徒歩4分
総戸数：48戸（事業協力者住戸4戸含む）
間取り：1LDK+S～3LDK(56.34～68.64m2・総販売戸数44戸に対応)
入居：2013年10月下旬予定
＊30年の普通借地権付き（満了時30年ごと更新）

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：鍛冶田工務店

[1: 匿名さん]

上野駅徒歩3分とは。
また注目の物件が登場しましたね。
公園側より住みやすいでしょうか？
浅草に近いほうが良い気もしますがどうでしょう。

[2: 購入検討中さん]

所有している車が大きいので、駐車場が心配です。

[3: 匿名さん]

区役所のすぐご近所ですか！
かなり駅が近くて良いですね。
借地権付きとのことですが、
価格に反映されるとよいなと思います。

[4: 匿名さん]

借地権は30年ごと更新とありますが、確実に更新されるのでしょうか？
30年というともしかしたら建て替えもあり得るかもしれないですね。

現地付近はマルエツもあるし買い物は便利だと思います。
なによりも駅が近いですね。

[5: 匿名さん]

借地権ということで価格に反映されると本当に申し分ないですね。
駅からも距離も程よくよろしいかと。
借地権については自分もまだ不勉強な部分もありますので、
専門家に意見をうかがいつつ決めていこうかと考えております。

[6: 匿名さん]

私も借地権についての知識はほとんど無いようなものですが、もし30年目に更新が無かった場合はどうなるのでしょう？
立ち退きの可能性もあるのでしょうか？
そうなるとマンションのローンなどはどうなるのでしょう？
疑問符ばかりですみません。

[7: 匿名さん]

すぐご近所に消防署があるから夜中だと厳しいです。
消火した後も鐘を鳴らしながら戻ってきます。
区役所が近いので生活保護の受給者が定期的に集まります。
台東区は受給者が多い区なのでかなりの人数です。
駅はかなり近く地下鉄もＪRも信号を一つ渡るだけです。

[8: 匿名さん]

駅に近い所なので間取りは狭く詰め込んで作っているかと思ったのですが
意外にもそうではなかったですね。
割とゆったりと作られているように感じました。
まだまだ詳細がでないですけれど、
お値段を含めてどうなるでしょうか？

[9: 匿名さん]

消防署や警察、病院が近くにあると毎日ではないですが、
騒音は避けられませんよね。
それに、消防車の音ってすごい大きくて敏感な方は目が覚めてしまうかもしれませんね。

[10: 物件比較中さん]

＞2

9台なので平置きですかな、それなら車両サイズの心配は無いと思いますゾ。

それよりも48戸という少ない戸数といえど9台分のみというのは車所有の方は早めの確保が必要なのでは。
我家はもともと車を持っていない家庭ナリ。
こちら選択の理由も、電車とバスの利用環境が非常に優れている点を買っております。

ドライブするご家庭は丸の内等も近いこともあって車の楽しみのある立地と見ております。

[11: 匿名さん]

価格が出ましたね。

立地と三菱ブランドを鑑みると割安感がありますね。借地権を前向きにとらえられるならお買い得かと思います。

[12: 匿名さん]

これはいいですね。定期ではなく普通借地権で、「満了後は30年ごとに更新」と明記されているので確実に更新されるということでしょう。
地代が高くなければ検討に値しますね。

[13: 匿名さん]

浅草口から徒歩４分ですか。これは実質的に相当近いといっていい。
ターミナル駅の場合、どの出口からの距離なのかが重要ですからね。

[14: 匿名]

浅草口の場合、地下鉄銀座線や日比谷線にも近いですから、交通の便は都内屈指ですね。
立地と価格とブランドは申し分ないので、あとは浅草通りの騒音と排ガス、日当たりをどこまで妥協できるかですね。

[15: 匿名さん]

借地権だからかもしれないですが、
68平米台で4600万円台～は相当リーズナブルですね。
立地的には駅からも区役所からも近い場所で
とても良いなと思います。
買物も吉池もそう遠くないですしね。

[16: 匿名さん]

収納が多い間取りですね。
バルコニーが、どのタイプも小さいので、
洗濯物を干したりは出来なそうなのが残念です。

[17: 匿名さん]

この立地でこの価格の理由は借地権と環境でしょうね。
都心では便利さと騒音は比例するのはある程度仕方ないですが、消防が近いのは人によっては厳しいかと思います。
親戚の住む公務員宿舎が地域医療の救急センターのすぐ隣でかなり大変そうでした。一月で慣れた～とは言っていましたが。
その親戚曰く、頻度は消防の方が出動少ないはずだからまだいいんじゃない？とのことでした。

[18: 匿名さん]

68平米台で4600万円台～ですか。この立地の良さでしたら、かなり割安かと。
消防署や警察署って近いと気になるものですか？あまり消防署や警察署の近くに
住んだことがないので、イメージがつかめないです。
サイレンの音って窓を閉めてても聞こえてくるものなのでしょうか。

[19: 匿名さん]

１８さん
実家が消防署の前ですが、窓を閉めていても多少が聞こえます。ただもう家族は
慣れてしまっています。音の気になり方は人それぞれですからね。反対に消防署や
警察署が近くにあるのは治安が守られていていいなと思っています。
駅からこの近さで結構値段もそこそこなので魅力です。

[20: 匿名さん]

慣れってありますよね。線路沿いに住んでいて朝晩音が聞こえるけど、慣れてしまって的な話はよく聞きますね。サイレンの音も警察署は頻度が少ないらしいですが、消防署は、出動する時はもちろんですが、それ以外でも定期的にサイレンがなることがあると聞きました。本当に目と鼻の先の距離なので、慣れるまでは大変そうですね。

[21: 匿名]

普通借地権か・・。更新時に更新料取られるし、売買時の名義書換に
地主に手数料払わなければならない約束になっていたりして、面倒なこと
が多いと思う。
地主は誰なんだろう。お寺とかだと良いけれど。

あと、借地権のマンションは融資してくれる金融機関少なかった気がする。
投資用に考えたけど、融資が限定されると買うのも売るのも一苦労？

[22: 匿名さん]

借地権はそうですね、更新料ありますね…。
地権者さんってどなたなんでしょうね？？
今度MRで聞いてみたいと思います。

借地権マンションって融資銀行すくないのですか？
全く知りませんでした。。。

[23: 匿名]

借地権物件だと転売時に買い手にスムーズに融資が付くか不安。
地主が協力してくれないと困るので、地主の属性は超重要。
個人地主の物件なら買わない（変人かもしれないし、そのうち
相続が起こってますますややこしくなるので）。
近くのクレヴィアの方がいいのかなあと思う。でも資料請求は
してみた。

土地の謄本見ようと思ったら登記中だった。

[24: 匿名さん]

事前案内会の案内が来ました。
山手線最寄で、駅近で、三菱ブランドで、3,600万円台からなら
結構アリかな、と思っています。
ここに出ている借地権の話をしっかり聞いて、問題なければ検討しようと思います。
近所にできるコスモスイニシアやクレヴィアも気になりますが、やっぱり駅近がいいので。。。

もう事前案内会の予約された方、いらっしゃいますか？

[25: 匿名さん]

謄本が登記中という事は、
所有権などに変更があったということですか？
詳しくないんでよく分からないのですが…。

自分も借地権についての不安がクリアできれば
こちらが一番いいですね。

[26: 匿名さん]

まだこれからなんですね。
利用できる駅が２つと言うのは便利でいいと思います。
上野恩賜公園散歩するのもいいですよね。
アメ横も近いですし、
治安とか、そのアメ横などの混雑で騒音とかはどうなのかなとは思います。

[27: 匿名さん]

＞＞２６さん
立地的にアメ横の騒音とかは関係ないかと思いますよ。アメ横も年末などはかなり
混雑しますが、普段はあのテレビでよく年末の風景をみかける混雑ぶりはありませんからね。
上野恩賜公園まで歩いて行かれるのはかなり魅力ですよね。桜の時期などは
いいお散歩コースですよね。

[30: 匿名さん]

立地と価格帯に惹かれて案内会に参加しましたが、…うちは取りやめです。
本体価格以外が高すぎました。非常に残念です。

[31: 匿名]

管理費や地代などがまだ公にされていませんが、そんなに高いのでしょうか？

[32: 匿名さん]

31さん
これまで借地権のマンションを検討したことがないため、
管理費等の合計額が借地権マンションの
一般的な平均より高いのかはわかりません。申し訳ありません。

確かにローン返済額とその他の費用あわせて、
所有権マンションよりは安くなるようです。(と説明をうけました)
ただ、ローンは払ったら終わりですが、管理費等は一生払い続け
なければならず、かつ将来値上がりするものに大して、
はじめのうちからこんなには払えないという印象を受けて
取り止めた次第です。

長文ですみません。立地は本当によかったので買える方がうらやましいです。

[33: 匿名さん]

管理費というか修繕積立金の事でしょうか？将来上がるということは
うちの実家のマンションは最初から低く設定しすぎて
大規模修繕で一時金を各世帯出さないと行けなくなったクチなので
修繕積立金をしっかり取るなら逆にいいなという印象です。

[34: 匿名さん]

33さん
曖昧に書いてしまってすみません。
管理費＋賃料＋修繕費の合計のことでした。

賃料は以前の書き込みであるとおり、相場がわかりませんが
一生管理費等に上乗せされて払うよりは、ローンの返済額として
(いつか払わなくてよくなるお金として)あったほうがいいなと
思いまして、取り止めました。

修繕費は値上がりするので、将来的に、ローンを払い終わったのに、
かなりの額を払い続けることになってしまうのではないかと危惧しました。

修繕費は他のマンションで見た初期価格とさほど変わらなかったように
思います。

[35: 匿名さん]

地代払わなくてはならないが、借地って固定資産税の土地の分が無い。
借地のマンションだからそれほどマイナスとは思わないけど、住みたい場所じゃなかった。
（分譲価格安い、地代と土地分固定資産税で相殺？、交通に関しては便利）

この場所だと、東北とか新潟とかのの会社の東京社宅だと最高って感じ。

[36: 匿名さん]

完成予想図を見ると１階が店舗、２階がオフィス（？）のように見えますね。何が入るんでしょう？
立地柄、入居者とセキュリティ関係は気になりますよね。

[37: 匿名さん]

１階の店舗っぽいところは
地権者さんの店舗でしょうかね？
地権者さんが４名いらっしゃるようなので。
飲食店でなければよいのですけれど。

[38: 匿名さん]

住み始めていきなり、4万円以上の管理費がかかるっていうのはチョット…。
賃料が固定資産税と相殺っていいますけど賃料も定期的に更新料ありますよね…。
ふつうの所有権と、結果的に払う金額がいっしょっていうのは疑問です…。

[39: 匿名]

毎月のローン返済にプラス四万円となると、たしかにきついですね。
毎月の管理費等は、どんなに高くても二万円までにおさめたいところ。

三菱にしては割安と思いましたが、これだと物件価格プラス1000万くらいのローンを組んだみたいな感じですね。

[40: 購入検討中さん]

＞36

2階までは住居はないってことですか、住む側にとっては嬉しいですね。3階とか4階が他の物件の1-2階の相場で出てたりしません?

低すぎると音や日当たりも気になりますから低層安価を選んでも少しでもいい部屋ということになるのかなと期待です。

提示価格の最安ラインであればうちは下の階で満足だなあ。

[41: 匿名さん]

4万円って管理費＋修繕費なのでしょうか！？
管理費がかかるとなるとちょっと頑張ってもらわないと…ですね。
何にそんなにかかるのか
きちんと聞いてみないといけないですね。

[42: 匿名さん]

管理費と修繕積立金は別々に考えなくては・・地代も。

管理費は、管理の内容によるけど安いほうがいい。
修繕積立金は、みんなで貯金しておくようなものなので高くてもよい。
（中小デベなんかは、売りやすいように当初修繕積立金低く設定して、大規模修繕になって臨時徴収でもめることになる）

地代も安いに越したこと無い。

[43: 匿名さん]

＞＞３３さん
そうですね。いきなり高額な金額を請求されるより、毎月ちょっとずつでも払って
しまった方がいいなと私も思います。
よく駐車場代金が無料なんて所ありますが、結局は駐車場のメンテナンス代などは
この修繕費から出すことになるんですよね。駐車場も周りの相場よりもちょっと
安いのが理想かな。

[44: 匿名]

駅からこの物件の途中にあるサンクスのある区画で再開発の予定があるようですね。

[45: 匿名さん]

最近は地震が頻発している事を考えても、積み立て修繕費はある程度早いうちから徴収しておいてよいと思います。

戸建ての場合、自己管理して資金を貯めないといけないのを適当にやってるからいざ修理の時に困るなんて事態になるので、ある程度しっかりした根拠があればこれでよいと思います。

はじめの段階でしっかり管理費等の内訳を聞いておくのは大事ですね。

[46: 匿名さん]

>41さん
ローンの支払い以外にかかるお金ぜんぶで4万円ぐらいです。
管理費、修繕費、賃料（地代）など（＋αがあったか忘れました）です。
どこまで言っていいのかわからないので内訳は営業さんに聞いてください。

賃料も更新料として定期的にウン十万払わないといけないらしく
我が家では物件価格の割安感をさほどかんじられませんでした。
修繕費は上がっていくから、4万からさらに上がるってなると…キツいです。
（修繕費が上がること自体に不満はないのですが）

立地はいいのでまだ悩んでます。
長文失礼しました。

[47: 匿名さん]

管理費自体も高いよね。
店舗部分があるんだから、そっちでもまかなってくれたらいいのにね。

[48: 匿名さん]

サービスルーム（納戸）にベッドを置いてある画像ありますね、あまり人のいる部屋として使うのは聞かないですけど、イメージしてる納戸と違って窓も広さも普通の部屋と変わらないんでしょうか。
これなら2LDK感覚で購入するとかなりお得なような･･候補に入れておきます。

[49: 匿名さん]

でも最初から修繕費が安すぎるのも
１０年後・２０年後の上昇率が急激過ぎて大変そうです。
管理費自体は実際に管理組合を組んでから
いらないものは削除し、
安く上がるものは別業者に変えていくなどしていく必要があるでしょう。

[50: 購入検討中さん]

支払額を変えられない家賃が一生かかりますけどね。

修繕費が高いなんてどこかに書き込みありました？