オープンレジデンシア南青山ウエストテラスってどうですか？

[働く女子さん]

かなり良いロケーションですね。
気になる物件です。

所在地：東京都港区南青山2丁目311番（地番）
交通：東京メトロ銀座線 「外苑前」駅 徒歩4分
間取：2LDK～3LDK
面積：53.93平米～109.36平米
売主・事業主：オープンハウス・ディベロップメント
販売代理：オープンハウス

施工会社：大末建設株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社

[1: マンション投資家さん]

うーん。微妙ですな。デべが。。

[2: 匿名]

またしてもオープンレジデンス。中目黒といい、こいつら何者？

[4: 匿名さん]

ブランド住宅街の隙間をぬって、低価格で売り出すから周りの住民からはあまり良い印象はないようですね。
まぁ、ブランド重視で厚顔無恥なあくまでも値段重視な若夫婦には人気があるんでしょうけど。

[5: 匿名]

もりあがりませんね。

[6: 匿名さん]

ここは普通のマンションなんだね。
価格次第かな。

[7: 匿名さん]

我が家は子供がいるので小学校も近いし、公園も近いので検討しております。
青山小学校はブラスバンドに力を入れている様ですね。あまりブランバンドがある
小学校はない様なので魅力ですね。あとは値段でしょうか。
隣の青山公園は色々なイベントをやっていて楽しそうですね。

[9: 匿名さん]

間取りが面白いですね
物件概要には駐輪場はあるようですが駐車場はあるのかしら
地下が駐車場になるのでしょうか

[10: 匿名さん]

このデベは他の物件の書き込みを見ることを強くお勧めします。。

[11: 匿名さん]

駐車場はないようですね。
100平米超のペントハウスとかあるのに。珍しい。

[12: 匿名さん]

立地はいいですね。
間取りは、リビングが広いのはいいのですが、
ほかの居室がかなり狭いのが、いまいちです。

[13: 匿名さん]

立地はまずまずよいね。価格もこのデベなら平均坪350万
前後もしくはもっと安いなど破格値もあり得る。

問題はやはり人を招くのは恥ずかしい(現在財閥系の高級マンション
在住)駐車場なし。20年後にこのデベが存在しているかは疑問と不安
要素は価格に相反する。今の住居にあきてきて子供もできたので
地下ではな戸があれば考えたいとこです。

友人や両親に相談しても今の所とは比べるまでもないと言われて
ますがここに買い替えたらローンも終了しそうなもので。。。

[14: 匿名さん]

9階ということは普通のマンションでしょう。
坪260万から最上階坪340万、平均坪310万以下
でしょう。南青山の富裕層はいくら安くても買わない
でしょうからどうしても一度青山に住みたい人向き
ですね。このデベリセールバリューはどうですか？

[16: 匿名さん]

いつものメゾネットシリーズとは違う様相ですね。
仕様は劇低とは思いますが駐車場なしならさめて
ディスポーザー、床暖房、天井高245以上、24時間
ゴミ出しok、オートロック、キッチンだけでも天然石
で坪330以下なら考えたいが。。
セボンシリーズは駄目だったし現実10年持たないかも
知れませんよね。もしデベがなくなったときの保障
ってどうなんでしょうかね。
坪250までなら潰れても勝負かけられますが。

[17: 匿名]

リセールはたかがしれてる感じでしょうね。キャピタルゲインは期待出来ないでしょう。管理はどうなんでしょうか？

[18: 匿名さん]

南青山でも坪300万こえたらリセールバリューは
期待出来ないでしょうから悩むとこです。
300万は上階はこえるのでは。

[19: 匿名さん]

皆さん坪いくらを予想します。
駐車場なし、消防署至近と立地が悪いので
賃貸でも空きを覚悟は必要かと考えますが。

全くこのデベは今も将来も予想がつきません。

[20: 主婦さん]

駐輪場は一戸につき一台分か～
となると狭そうですね。
家族の場合子供の自転車は置くスペースあるのかしら

間取り変わってますね。

[21: 匿名さん]

ここに住めるかはプライドとの勝負。
最近オープンレジデンスの勢い一頃より
落ちてますよね。不安だな。。。

[22: 匿名さん]

消防署の並びの広い整備地はいずれマンションですか？
ここの方が立地、眺望もよく大手分譲であればここより
高値とはいえここの価値が激減しますよね。
情報ありますかね？

[23: 匿名さん]

>21
正直、他の地域ですが検討したことあります。。

共用施設が少ない分確かに絶対額は周辺より安いです。
割安と感じるかは別問題です。

最終的にはその時住んでた賃貸と大きな差もなさそうだなと思ったのと
プライドが邪魔して見送りました。

立地は相変わらずそこそこ良い物件は多いですけど、販売中一覧が以前より長くなってますね。
乱発しすぎですかね？

[24: 匿名さん]

このマンションの反対側の整備地確かに形も良く
気になります。ここは坪300万きりでしょうから
これにつられてあの土地を地下駐車場付き坪400万
前後で財閥系なら考慮したいな。
あそこの土地の情報あればお願い致します。

[25: 匿名さん]

オープンレジデンスはうちの近くにも少し前に出来て、結構すんなり完売してましたね。
以前は古い寮だったので、ずっときれいになり周辺住民としてはよかったと思っています。

ただ、基本メゾネットで駐車場なし、なので、すごく安いとは思いませんでしたね。
ここは重層長屋ではないので、その分いいのでは？

[26: 匿名さん]

今の所有者は都です。
隣が消防署なのが完全にネックですが
いつか入札があることでしょう。

[27: 匿名さん]

この立地、この環境。
坪350万は軽く超えるでしょうね。

[28: 匿名さん]

大手とはいわないまでも普通のデベなら350万はこえる立地ですが
このデベで300以上だして買う勇気って皆さんありますか。
質問ですがもしもデベが潰れた場合のデメリットは具体的に何でしょうか？

[29: 匿名]

350万て…（笑）。
それどころか450万円は軽く超えるでしょ。

[30: 匿名さん]

オープンで450万なんて誰が買うの。。
やはり300~350万に落ち着くでしょ。

[31: 匿名さん]

デベは関係ありません。マンションは立地がすべてですよ。

[32: 匿名さん]

オープンの営業さんの書き込みはここばかりで
なく他の物件でも結構ありますね。
確かに立地が一番重要です。しかしそれを引き替えに
しても売り主って大切と思いますよ。

[33: 匿名さん]

坪380〜420万だと瞬間蒸発
420万以上でやや苦戦
450万以上でかなり苦戦

ガチ真面目な話し、こんな感じだろ。

[34: 匿名さん]

ガチ真面目な話その価格だと普通のデベと同じじゃん。

マスターの一割～二割安がガチ値じゃないか。
それでも買うのは勇気がいるけど。

[35: 事情通]

立地を鑑みると
相場は>33であながち 間違いではないけどねえ
こういう環境のマンションは、デベロッパーの名前云々で価格が大きく変わるものではないから。所有権だし資産価値はかなり高い。

[37: 匿名]

青山は特別？

[41: 匿名さん]

デベ、施工不安というより超不安。
見栄っ張りなもんで南青山にせっかく住んでても
オープンに住んでるとはとても人には言えないし。
近くの空いてる土地は広いので大手が落札するでしょう。
坪450以下なら検討したいのです。
ここの価格はある意味どうなるか注目してます。
坪350万前後ではないのでしょうかね。

[42: 匿名さん]

施工は大末だったらば問題ないでしょう。一部上場ですし。
上場しているゼネコンならば大丈夫ということもないでしょうが、
上場していない中小規模のゼネコンよりはナンボかましでしょう（笑）

まぁ売主はともかく、場所は良いですよね。
このデベが販売当初やってくれる設計変更対応が付いているならばかなり良いと思っています。

皆さん、事前案内会参加されますか？
いずれにせよ価格を早く知りたいですね…。

[45: 匿名]

坪単価350万円なら超お買い得マンションということになりますが、さすがにそれは有り得ないでしょうね。
なんだかんだで400万円弱に落ち着くと思います。

[46: 匿名さん]

西隣の敷地にある大きな庭と戸建ては、個人のお宅なのでしょうか？
そうであれば、マンションに変わる可能性があり、西向きの部屋に影響しそうですが。

ご存知の方いましたら、差し支えない範囲で教えて頂けませんでしょうか？

[47: 匿名さん]

マスターハウスより数段落ちる仕様、売り主って
相当なもんだけどな。同じ価格では厳しいというか
坪400万だして誰が住むのか。。。
330万以下なら投資用にいいかもとは考えてます。

[50: 匿名さん]

坪200なわけないでしょ（笑）
そしたら投資用に買えるだけ買うよ。

HPに価格出てますね。
58㎡5300万円台、75㎡6400万円台とのこと。
このまま計算すると坪300万円くらいでしょうか？
でもまぁおそらく下の方の階を表記してるんでしょうから、これよりは高くなるでしょうね。
皆様の予想はいかがでしょうか？

[51: 匿名さん]

このデベにしてはかなり強気できましたね。
流石に南青山といった感じですね。
高層階は400近くいっちゃうのかな。
せめてモリモト程度のデベなら買いたい価格
ですが安かろう悪かろう物件と分かってるのに
契約するのは皆さんいかがでしょう。
とは言っても南青山だからこそ気にはなる物件です。

[52: 匿名]

現地見ました。場所は想像以上に良いと思いました。

[53: 匿名さん]

天井高、ディスポーザーはどうでしょう。
大手を買える層には見向きもされないけど
アドレスのみ重視のプライドなど気にしない
低収入の人にはオープンレジデンスはうって
つけの物件ですよね。前述の二つをクリアー
してれば見に行く価値あるかも。

[56: 匿名]

激安ですね。
この立地で、青山ブランドでこの価格。
激安ですね。

[58: 匿名]

このデベで坪300は激安かな？高いと思うけど。

[59: 匿名]

こちらの売り主さんは全くわかりません。いつ設立され信用できますか？

[60: 匿名さん]

一度でも大手の購入歴がある人には信用ならないと
いうか、このデベに買い替えは有り得ないと思います。
資金に余裕のある方でデベが潰れるのは承知で南青山
に拘る人には傷が少なくて住むので購入も悪くないと
考えます。本宅にするにはお客様を招いたりはかなり
覚悟も必要なので南青山に仮住まい感覚にはいいですね。

因みに南青山の相場からは皆さん承知のように激安です。
因みにこのデベを知ってる人からするとちょい高です。

[62: 匿名]

シリーズ名にレジデンス、レジデンシャル、レジデンシアがあるけど仕様に違いは有るの？

戸数少なくて立地よくて安いのにあちこち売れ残ってるね。

[63: 匿名]

だから安かろう悪かろうの典型。

[64: 匿名さん]

このデベにかかると外苑前も坪300切るんだな
まぁ何事もバランスだよ完売するでしょう

[66: 匿名さん]

ここでは友達やお客さんが呼べないのがネック。
内廊下ではないよね？

[67: 匿名さん]

そんな見栄はらんでも

[68: 匿名]

渋谷の街でショールーム近くで呼び込みとチラシ配ってました、南青山の物件でこんなことされたらイメージ悪いですね。こちらの業者さんは不動産価値を考えていらっしゃらないのでしょうか？いくら南青山で安いと言っても論外になりました。

[69: 匿名さん]

こういうところにファミリーで住んだ場合、学校で子供が大変な思いしないですかね？
ママ付き合いもちょっと大変そう。
「あ～、あちらのマンションにお住まいなの？」みたいな。
まあかなり勝手な想像ですが。

[70: 匿名さん]

そうならない為にも人には賃貸で借りてますという
スタイルを家族で徹底させとけば恥もかかないです。
またデベが潰れるより施工が潰れた方がよくないと
聞きます。数年以内に両方潰れる事は流石にないと思う。

[71: 匿名]

久しぶりにこちらをみましたが変なん感じで盛り上がってますね。南青山の外苑前の最高の場所に宇宙人が現れた感じで皆さんいるんですね。よくこの業者の方は都内の一等地で頻繁にだされますね。中国の方なのかなと思いました。おかしいのが普通欲しくても買えないからネガるのに、全員の方が優越感をむきだしにして多分書き込んでらっしゃるのですね。こちらを検討されるかたは価格だけで判断できる若い方てしょうね。

[72: 匿名さん]

最安値はやはり地下ですかね？

[73: 匿名さん]

いずれほぼ賃貸に様変わりしちゃいそうです。そうなると住民層はかなり貧相な感じになりそうなので、どちらかというと社会的地位の低めの若い方が最初は多くなりそうですね。近くの更地をいつか狙っているのでこの物件が少しでも引き下げに貢献してくれると嬉しいのですが、財閥系はここのデベの物件は一線を画したデベとの位置づけなのでそうは甘くないかな。とにかくどういう人達が住むのかある意味楽しみにしています。

[74: 匿名さん]

たしかにこのデベは宇宙人的ですね（笑）
たぶんネガ書き込みの方は、ご近隣の大手分譲マンションを買われた方なのではないでしょうか？
そりゃ、買ってすぐ宇宙人が怪光線で価格破壊していったら相場観も崩壊しますしね（笑）

ちなみに私はこのマンションの別のシリーズを見に行きましたが、オプションの価格は全然高くなかったですよ。
その時はメゾネット型で検討をやめましたが。

この会社のマンションって場所と企画が面白いんで、ついついいつも見ちゃうんですよね…。
社員さん（？）暑い中ご苦労様です！！私はタレント使った広告打ったりするより好きですけどね。

[75: 匿名]

えっ、地下に部屋があるんですか？信じられないです。やはり外国の方が売られてるのは本当ですか？

[77: 匿名]

昨日現地を通ったら中国語をしゃべってる方々が付近をじっくり見てらっしゃいました。売主さんか見学かたか定かではありませんが、是非日本人の方に販売していただきたいです。トイレとかオプションにまでして価格を見せかけで安くするマンションなんて南青山に建築しないで欲しいですね。定期借地権付きのマンションの方が比べるにも失礼ですが数段上です。

[79: 匿名]

南青山で倉庫ですか？全く信じられない物件ですね。こちらを見て購入やめる方は沢山いても、営業促進はできないのでいらしても無駄ですよ

[80: 匿名さん]

賃貸の若者、中国人が主な住人になりそうなので小さなお子さんのいる
ファミリーには無理でしょうね。
南青山、銀座、赤坂の都心にまで凄い勢いで進出してきてるけど10年
はもたないんじゃないかな。昔セボンってあったなー懐かしい。

[82: 匿名さん]

といっても中国人の入居者は二割にも
満たないと思います。賃貸だと思って
住むには良いと思うけど。

[83: 匿名さん]

トイレとお風呂がオプションのわけないじゃないですか（笑）
図面に載ってますよ。
夜中までネガティブキャンペーンご苦労様です。
しかしなんでこんなにネガられるんですかね？不思議です。近くの不動産会社の方なのでしょうか？

HPに載ってる間取りっていくらくらいなんですかね？

[84: 匿名]

オプレジの物件はどこもネガだらけだよ。価格破壊のオンパレードだから仕方あるまい。ここは今までの過去物件と比較してこのデベのわりには強気でしょう。

[85: 匿名]

ディポーザーあります？

[86: 匿名]

南青山に憧れている方々がこんなにいらして凄いですね。やはり伝統的に都内人気ナンバーワンの街ですね。売り主の方が重要です。しかし個人で建設したと思えば安い買い物です。エルメスに１００万かけて買うか、中国ブランドに１００万かけて買うかですね。せめてユニクロの中古の方がいいですよね。

[87: 匿名さん]

坪280なら買いますよ！たぶん。

[88: 匿名]

勇気ある方ですね

[89: 匿名]

間違いました！坪180なら勇気だしてキャッシュで買いますよ！たぶん。

[90: 匿名]

やはりそうですか(笑)やはり投資目的でもアウトレット状態で初めて考えてすぐ売る感じしかないですね。

[93: 匿名]

営業の方登場お疲れ様です。こちらを売るなんてかなりの営業力が必要ですね。こちらにこられても買いたい方は諦めて出て行かれるので他のマンションの口コミで誘われたら如何ですか？

[94: 匿名さん]

８３です。
なんでこの設計変更だけ高いんですかね？
他の3名の方は16万円、31万円、54万円のようです。
これだとすごく安いなぁと思います。
この方はなぜ200万円なのでしょうか？
何か特別な事をやられているんですかね？

以前設計変更をやられた方、お助け下さい！！

[95: 匿名]

こちらの売り主さんは信用ある会社ですか？マンションの資産価値は売り主によってかなり変わります。送られてきたパンフレットが全てカラーコピーでした。信じられません。いくら南青山にあっても手抜きだらけのようで資産にならないと思います

[96: 匿名さん]

一度は南青山に住んでみたい気持ちがあるのが前提で
質問です。予算が坪400万以内におさめたいので当然
財閥系の南青山物件は無理なのは承知してます。

オープンがしょぼしょぼは承知で恥を忍んでここを検討
してます。この売り主が将来消えるだろうとかマイナス
要素も十分理解してます。
他の検討物件は中目諏訪山、三茶スミフ、浜田山パーク
センチリュリーなどの山手線外高級物件です。本来この
レベルが南青山ですと坪500は下らないと思うので到底
無理てす。ご存知の方も多いと思いますがこれらの立地、
物件は申し分ない素敵なものでオープンと比較何て言っ
たら笑われるのも承知です。でもショボイ、羞恥心の問題
もありますがこれらより南青山で安いというのはひかれて
ます。皆さんならどうします？

[97: 匿名さん]

各社最高級物件VSオープン
結果は見えてるw

[98: 匿名]

南青山で新築マンションはなかなか出なくて購入予定の方々が沢山いらっしゃいます。１９８０年代ころのよき日本の象徴の街でいまも憧れの街です。資産としても景気がわるいなかあまり下がらす将来は期待出来る数少ないエリアですね。でもこちらのマンションに一生住む覚悟でいらっしゃるなら安値で納得されるでしょう。しかし中古や今後建設される南青山のマンション全ての方がこちらより数段上です。最近新築された南青山のマンションの中古が多分少しは出てくると思いますよ！おっしゃってた三軒茶屋や浜田山のマンションの方が私には魅力的でこちらより狭い部屋でも数段も上ですね。激安店で本物のブランド物を買うのは納得しますが、偽物を買うのは納得されますか？南青山あるだけで決断されないほうがいいですね。アドレスにこだわるなら魅力的な中古ですね。

[99: 匿名]

このシリーズ、中古での成約率はどうなんでしょうかね？？どなたかご存知の方いらっしゃいませんか？

[100: 匿名さん]

ブランド店(良い立地)で型落ち(仕様は周辺より低い)を買うと思えば安いものでは？