新築未入居、登記済=中古扱いの物件購入

[購入検討中さん]

東京23区都心部、S友不動産の新築物件。

希望した階は契約済になってしまい、あきらめようとしていたところ、
キャンセルになる物件がありますと言われました。

（この時点で、すでにローン査定やライフプラン作成などは完了）

キャンセル理由は、購入者と会社が揉め、話し合いの結果、解約金なしのキャンセルになった。
物件自体に問題があり解約になった訳ではないのでご安心をということでしたので、
その日は購入検討の意思を示して帰宅しました。

数日後連絡がきて、
「キャンセル物件について言っておかなければいけない事が・・・
未入居ですが、登記済物件ですので斜線が残ります。それが嫌と言う人もいらっしゃるので。」
と言われました。

まさか登記まで進んでいたキャンセル物件とは思っていませんでした。
キャンセル物件を提示された際、登記済かどうか確認しなかった自分も無知だったのかと反省ですが、
気分は購入の方向へ完全に向いていましたので、なぜ言ってくれなかったのか腹立たしくも思いました。

一度登記された物件は未入居でも「中古」として見なされますし、
平気な顔で（登記済と告げず）定価を提示してきた事、
そのままの価格で購入するのもおかしな話ではないのかと思います。

ただ、物件自体は非常に気に入っており、購入の方向で考えたいと思っています。

「新築未入居、登記済」=「中古扱い」

S友不動産は値引かないと言うものの、
さすがに中古扱いの物を定価購入するのは考えられないので、
近々出向いて価格交渉してみる予定ですが、
このような場合の平均的な割引率の相場はどのくらいなのでしょうか。

知識のお持ちの方、お助けください。宜しくお願い致します。

[1: 匿名さん]

知識があってもお助けは難しい。
価格以前に、新築未入居物件について、掲示板内の同様スレを読んで自ら学習せねばいかんでしょ。
値引きの相場？？　そんなものはありませんし、有っても関係ありません。
個々の物件の事情しだい。

＞さすがに中古扱いの物を定価購入するのは考えられないので、
物件によっては、竣工後に定価(?)より上がるものもあります。

[2: 匿名さん]

値引きの交渉ネタができたって若干ほくそ笑んでるんじゃなければ、
その物件が気に入ってるなら買うべきだし、気に入らないなら止めればよい。
あくまで自分がこれから何十年も住む事を第一に考えるべき。

不動産屋が出してきた条件に納得できず、それに目をつぶってでも住みたいと
思えるんじゃなければ、縁がなかっただけ。

[3: 匿名さん]

他の住人には絶対値引かせたと思われちゃうしな。

[4: 匿名さん]

登記済=一度は引き渡し済み

キャンセル物件ではないですから、
解約金が発生するわけありません。

担当者の説明を疑った方がいいと思います。

[5: 匿名さん]

登記済ということは、未入居かもしれないけど、引渡し済み、ということだよね。

引渡しを受けて、引越し前に部屋を見たら納得できないポイントが発見され、客がクレームを入れて、売主がそれを受け入れた、という話ですね。

なぜ受け入れたのか？登記までしてるのにキャンセルを受ける必要性は毛頭ないわけですから、よほど売主に不都合のある事実が判明し証拠も揃っていたと考えるべきでしょう。

値引き云々の前に、売主にその事情を問いただしてください。登記簿を取り寄せて前所有者の住所が記載されてますから、そこを尋ねて聞いても良いかも知れません。

[6: 匿名さん]

登記済みってあるけど、今の所有者って誰で、売主は誰なんだろう。一度契約した人が所有者だと、売主はその人になって扱いは中古の売買で、瑕疵担保責任とか、新築と扱いは別になる。不動産業者が売主だと２年間の瑕疵担保責任が法律で決まってるけど、売主が業者で無い場合の瑕疵担保責任は法律上の決まりはなくて、契約で取り決めるもの（通常は３ヶ月）。あとアフターサービスも最初の契約者が対象のはずで、中古売買で権利が移転した場合、通常ならアフターサービスは継承されない。その辺の扱いをどうするかは要確認。

あと、新築の保存登記と中古売買の移転登記では登記費用も違う。その辺の違いを確認して、新築より不利になる部分は当然減額交渉すべき。

[7: 匿名さん]

登記済みだから、一度引き渡してから、何らかのトラブルがあって契約解除でしょ。引渡しの段階だと契約上は、契約の履行に着手後となるから解約は、売主側事由なら手付金倍返し、買主側事由なら手付金放棄＋同額の違約金となるはずのもの。解約金なしって、むしろ物件自体に何かあった疑いがある。確認してあやふやな回答しかしなかったら、何かあったよ。きっと。

あと、登記簿には前所有者の抵当権設定とかいろいろ記載されてるのが、斜線で消されるだけで未来永劫残る。バツ一と一緒
。

どう考えても新築でなく、中古の仲介物件として扱うべきもの。すみふに騙されちゃダメだよ。

[8: 匿名さん]

こういったケースってそうは無いから、相場なんてないでしょ。

あえていうなら、中古で購入したときの相場で判断かな。近隣の仲介業者に聞けば、教えてくれるよ。当然、すみふの系列以外でだけど。

[9: 匿名さん]

スレ主さんが仮に契約したとして、何年か後に売却に出すときには登記簿を確認される。新築後、短期に所有者
が変わったことで何かあったと勘ぐられて、スレ主さんと同じく値引き交渉のねたにされるかも。そういったこ
とも込みで判断すべきかな。

[10: 匿名さん]

確かに。
それはあるね。

自分が中古購入する立場なら色々疑う。

[11: 匿名さん]

問題ないだろ俺も身入居で売ったことある。

[12: 匿名さん]

青田売りの物件だと、引渡し直前に買主の事情が変わって、
キャンセルを希望したが、手付け放棄やオプション代金の
費用の関係で、一旦引渡しを受けてそのまま未入居物件として
売却することはある。
あくまでも買主の事情だし、大手の販売業者なら、新築の販売と
中古は担当が違うから、最初からそういう事情を次の購入者に
きちんと説明する。立地や物件に問題がないなら、中古物件として
売るのであれば、未入居で築年数が浅い物件はむしろ好条件。
新築時の購入希望者に、後から登記済の説明の話をするのは、
むしろ怪しい。
ちなみに、新築マンションと中古マンションでは、銀行のローンの
審査は別なので注意が必要。新築の場合は、売主の出す価格で
そのまま審査されても、中古になると鑑定が入って査定価格が
下げられるケースもある。

[13: 匿名さん]

この物件の場合、キャンセルではなく
新築引渡→デべに中古転売→スレ主への中古転売
と考えるべきではないの？

つまり、スレ主は２度目の中古購入者。

[14: 匿名さん]

NO13さんの言うとおりです。

[15: 匿名さん]

引渡しの段階でキャンセルだと手付金放棄＋違約金だから、引渡しを受けて転売するってケースはあるけど、それをすみふがそのまま引き取るとしたらおかしな話し。売主側にもなんかちょんぼがあった可能性大。手続き上のことならあとから購入する人はなにも関係ないけど、施工トラブルとかでそれを隠してるかも知れないから事情をちゃんと確認したほうがいいかもね。

[16: 匿名]

デベに確認しても言わないでしょ。登記簿に記載されてるキャンセル買い主に連絡するのがベスト。

[17: 匿名さん]

登記簿に記載されてるキャンセル買主の連絡先って住所だけで電話番号はないから、連絡つけるのが大変かも。それに、今回の売買に関しては第三者だから、事実を説明する義務も無い。

すみふがちゃんと説明しなかったら、怪しいと思って手を引くのが賢明でしょ。

[18: スレ主]

スレ主です。
短時間でのたくさんのレス、ありがとうございました。
皆さまからのアドバイスを念頭に置き、昨日出向きました。

問題物件の詳細は、登記後、鍵渡をしようとした際に揉めたようで、
その日は鍵渡し延期ということになり、結果的にその後解約になった物件だったようです。

スミフという会社内では、
「鍵渡しをした時点で売買契約が成立。たとえ、それ以前に登記されていても鍵を渡すまでは新築。」
だそうです。
いくら尋ねても、「中古」ではないとの一点張り。

この物件を購入しても、アフターサービスや登記時の金額など、
新築と全く何も変わらない、もし損する場合があれば会社が負担するので。
ということでした。

他の物件と違うところは斜線がのこるという事だけ、それだけですよ。と言われました。
しかし、私は、斜線が残る「だけ」ではなく、残って「しまう」という価値観ですので、
価格交渉もしましたが、驚いた様子で「は？」と言われました。
客に対する態度ではありません。

挙句の果てに、「いや～○○ファミリー（当方）にはこの物件はイイですよぉ。買い物件ですよぉ～」
など、意味のわからない安っぽい営業が始まり、かなり気分悪くして帰宅しました。
もちろん、辞退します。

レアなケースだったようですが、営業マンの態度に驚きました。
今回の事で色々勉強になりましたし、いつか縁のある物件と出会いたいです。
ありがとうございました。

[19: 匿名さん]

賢明なご判断だと思います。その話を聞く限り、すみふはダメですな。
普通は値引きをしてでも売る事故物件に近いと思いますよ。

[20: 匿名さん]

スレ主さんとしては決着したようだけど、すみふの説明ってやはりおかしい。

引渡日に売買契約が履行されるのは正しいけど、新築の軽減税率の適用を受けるためには登記の際に新住所の住民票が必要になるから、登記の手続きが若干遅れる。今のマンションの登記簿を確認したけどやはり、登記の原因に記載された売買は引渡日になってたけど、登記申請はその１０日後になってた（３月末引渡物件で、軽減税率が変更になるとかで３月中に登記しなければならないってことで、引渡しの数日後までに住民票を出してって売主に言われてばたばたした記憶がある）。

登記を先にしたってのは、嘘かもしれない。登記簿を確認すれば分かるけど、断っちゃったから今更無理か。

[21: 匿名さん]

住友って新築扱いできなくなる竣工後１年経った物件も値引き販売しないから、こういうケースでもそういった価値観で売ろうとするんだね。世間とずれてるってのが分かってないのか。

[22: 匿名さん]

すみふの説明はやはりおかしいよ。
鍵(物件)の引渡し、売買代金の決済、所有権移転の
登記は、同時履行が原則。
登記済だったというと、売買代金の決済は行われた
ということ。前の買い主には問題はなかった可能性が
高い。
引渡しで揉めたということだと、事前の内覧で物件に
問題があり、その問題が引渡し時に解決してなかった
ために、受領を拒否され、解決にいたらないまま
という可能性が高い。

見送って正解でしょう。

[23: 匿名さん]

引渡しの受領拒否って、例えば雨漏りがすごいとか居住に耐えられないレベルで無いと認められない。それ以外は、引渡しを受けて補修を請求するしか出来ない。補修の間、他で住む必要があったとか、損害が生じたらその分の補償は認められるけど。

解約を認めたってことは、すみふ側に何か余程の落ち度があったんだろうね。

[24: 匿名さん]

中古物件を新築と偽って販売したら宅建業法違反じゃないかな。

この業界って大手でも、相手が無知なのをいいことに好き勝手なことするよね。両親の中古マンション購入のとき契約に立ち会ったけど、仲介の三井が重要事項を宅建主任でない人が代理で説明した。あの時は知らなかったけど、自分のマンション購入のときに勉強したら、違法行為だってことが分かった。知ってれば、仲介費用の減額交渉ぐらい出来たかもしれない。

[25: 匿名]

瑕疵担保履行法や、広告の関係では、「新築」の定義は、「建物完成後1年以内かつ人が住んだことがないもの」です。
引渡が済んでいても、未入居の状態で契約解除となったのであれば、未だに「新築」です。
住友の説明に間違いはありません。
一度第三者に登記されたことが嫌であれば買わなければいいだけ。
つまらんことを大問題にするなよな。

[26: 匿名]

そんなイライラしなくても。すみふの人？(笑)

[27: 匿名]

>25
つまらないかどうかは貴方が決める事ではない
スレ主さんにとっては問題なのです
むしろ未入居１年の方がましと思う人もいるのです

[28: 匿名さん]

このスレの致命的な欠陥は、キャンセルした事由が明らかになってないことだな。

[29: 匿名さん]

瑕疵担保責任ってこのケースの場合、法的にどうなるんだろう。転売した場合、瑕疵担保責任の請求権は継承されない。ここの場合、売主→最初の買主→売主って所有者が移ってる。特に売主が破綻したケース瑕疵担保責任履行法が適用されるようなことになった場合、問題になるかもしれないから、ちゃんと法律の専門家に確認したほうがいいかも。