ルネ花小金井ってどうですか？（その６）

[住民さんＢ]

ルネ花小金井についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都小平市天神町1丁目340他（地番）、東京都小平市天神町1-324-2（住居表示）
交通：西武新宿線 「花小金井」駅 徒歩14分
中央本線（JR東日本） 「武蔵小金井」駅 バス10分 「花小金井駅入口」バス停から 徒歩13分 （西武バス）
間取：3LDK・4LDK
面積：71.82平米～98.74平米
売主：総合地所
媒介：長谷工アーベスト

物件URL：なし
施工会社：長谷工
管理会社：綜合地所

[561: 匿名さん]

デベとしては、559さんの様に職場が花小金井の近辺にあって転勤の可能性が無い様なここの条件に合う方をあまり価格を下げずに時間を掛けて探すか？それとも、思いっきり価格を下げて購入対象を広げて早期に完売を目指すか？どちらを選択するかでしょうね。
多くの残りがある中でＭＲを廃止したということは長期戦で行くということでしょうかね？

[562: 匿名さん]

残っている部屋はどれくらいなのでしょう。
先着順の11戸とモデル使用中戸の2戸だけだとしたら
完売までカウントダウンに入ってますよね。
MRの撤収は、経費を抑える為の手段ではないでしょうか？

[563: 匿名さん]

売出数＝残数ではありませし、完売のカウントダウンに入っているならばＭＲの撤収はしないでしょう。
これから先長く掛かるので経費を抑えるというのが一般的ですね。

未だ40戸程度は残っているのでは？

[564: 匿名さん]

今年の3月に完成後約半年が過ぎましたが、未だ数十戸売れ残りがあるようですね。

駅前のモデルルームも撤収してしまったみたいだし、完成後1年たっても完売できないことも十分考えられます。

今のご時勢マンション販売は苦戦しているところが多いようですが、4000万円でも、5000万円でも価格が妥当と考えられているところは売れてますからね。

ルネ花小金井の3000万～5000万円位という価格帯を割高と考えている人が、見込みよりも多かったということでしょう。
それとも、それも折込済みでこの価格帯にしたのでしょうか。

いずれにしても、値引きをさらにしないことには長期戦になりそうです。

1年後、アウトレットマンションとして2500～2700万円くらいで再販売すれば、売れると思います。

[565: 周辺住民さん]

入居済み住民の中には、10月に住居表示が天神町→花小金井に変わることでイメージが良くなると、甚だしい勘違いをしてるのもいるね。
何言ってるんだか。

[566: 匿名]

住み込み住人の中・・・気になる発言ですね。住人とお知り合いってことですね？

[567: 匿名]

566さん
565じゃないですけど、住民板での発言を見てってことでしょう。
私も住民板の146さんの発言にはかなり違和感を覚えました。
住所表示で優越感？ 天神町をバカにしているのでしょうか？

[568: 入居済み住民さん]

565さん, 567さん

通りすがりの住人です．
私は住所表示に関して，何も感情がありません．住所は何でも良いです．
しかし，実際には住所表示に関して，何かの気持ちが入る人も存在します．
それが普通であり，誤解されている部分があると考えます．

[569: 入居済み住民さん]

ルネ花小金井のような大規模マンションに限ると，実際そこそこ売れている方だと思います．
564さんの言うとおり，1年後に完売していない可能性もあります．
しかし，それでも良いです．なぜなら，私たち住人，あるいは，未来の住人にとっては，
住みたい所に住んでいるのだから．

私たちにとって，売ることは目的では無い．なので，
この掲示板で，安くすれば売れるという当たり前のことを主張する意味がない．
むしろ，購入検討者に，実際住んでいる住人の感想や，現場の状況などを提供することの方が，
ずっと役に立つと思います．

[570: 匿名]

568さん
住所表示に気持ちが入る人がいても別にいいけど、それをウキウキと掲示板に書き込むことが無神経＆勘違いだと思う。
もともと昔から近隣に住んでた人だって多いのにね…。
天神町だとイメージ悪いですかね？　自分のホームさえイメージ上がれば良いんですかね？

[571: 匿名]

品川にすみたいです。

[572: 物件比較中さん]

>569

良い点、悪い点の感想をお願いします。

[573: 物件比較中さん]

569さん
購入価格に対するご意見は非常に参考になりますよ。
私なんかはマンションは提示価格で買うものだとばかり思っていましたが、売残りについてはそうではないことがわかりました。他のスレでも1000万円引きというケースもあったとこを知りました。

[574: 住まいに詳しい人]

５６９さんは少し勘違いをされていませんか？ここは検討版であって、住民のためのスレではありません。

最初から売却するつもりで購入される方は少ないと思います。
サラリーマンの場合は思わぬ会社側の都合により、気に入っていても売却や賃貸に出さざるを得なくなることも多々あります。子供の成長によってライフスタイルが変わり別のところに移ることが必要になることも決して少なくありません。

自分は売るつもりはない入居者なので将来的なリセールスや賃貸の事をとやかく言わないでほしいというのは余りに短絡的だと思います。

ずっと住み続けるのであっても新築時の快適さではなく、将来的に発生しうるリスクを知って十分に検討しておくことが重要だと思います。特に一次取得者に対してこのようなことを注意喚起することは非常に重要だと考えています。

[575: 匿名さん]

住所表示に関しては、地元の人間ではないので特に思いいれがありません。
花小金井になるなら分かりやすいですが、天神町も何か古くからのいわれが
ある良い地名だと感じていました。
売れ残りについては、将来の管理費等住人にとっては何のリスクもないものですか？

[576: 入居済み住民さん]

569です．

たくさんの反応があり，戸惑っておりますが，同時に興味深いです．
皆さんの意見には，重要な指摘が含まれているので，参考になります．
人それぞれ状況が違うので，全員に対して有益なコメントをするのは困難ですね．

「購入検討者」にとって，「住民の視点」から，率直に役に立ちそうなことを，
コメントするつもりです．私のできる範囲内で．

[577: 入居済み住民さん]

575さん

売れ残りのために生じる管理費不足は，
総合地所が負担することになっていると記憶しております．
しかし，正確な情報は，総合地所に問い合わせて下さい．

[578: 匿名さん]

575さん
管理費は基本的に売主が負担すると思いますが、影響があるとすると駐車場の使用料でしょう。
ここの場合は元々駐車場の数が少ないので現状の売れ残り数程度では余り影響はないかもしれませんが、未使用の駐車場が多い場合には、駐車場の使用料が入らないので結果として管理費が不足してしまうというケースがあります。

一番のリスク？は、周辺の方から入居後こんなに経っているのにまだ売残りがある不人気物件なのね！と思われてしまうことですかね。（まあ気にしなければいいだけですが・・・）

[579: 入居済み住民さん]

574（住まいに詳しい人）さん

ここは，検討版であることは承知しております．
専門家の方のようですから，様々な観点から将来的なリスクを考慮するのは常識でしょう．
全く同意します．適当な書物を読めば，似たようなことが書いてあるでしょう．

将来的なリセールスや賃貸の事も，どうぞご自由にコメントなさって下さい．
利用規約に違反しない限り，個人の自由です．

[580: 入居済み住民さん]

573さん

マンション価格に対する一般論です．売れ残っていると仮定します．
高額物件は，それなりに割引してくれると思います．
しかし，元々安い物件は，高額物件と比べると，割引額が少ない傾向があります．
従って，1000万円引きというのは，元々いくらの物件なのかに大きく依存します．

[581: 入居済み住民さん]

572さん

もう少し具体的に，尋ねてもらえないでしょうか．
一般的なことであれば，販売に尋ねて下さい．
住民しか分かり得ないことであれば，一住民の感想を率直に述べるつもりです．

[582: 入居済み住民さん]

570さん

あまり気にしなくて良いのではないでしょうか．
どう思うかは，人それぞれなので，放っておいたら良いと思います．

[583: 匿名さん]

569さん
「ルネ花小金井のような大規模マンションに限ると，実際そこそこ売れている方だと思います．」とは具体的にどの物件との比較で言われているのですか？

[584: 入居済み住民さん]

583さん

すいませんが，具体的に個別マンション同士の比較はしておりませんし，
するつもりもありません．
というのも，300超え住戸を持つ都内マンションを全て対象にして
統計を取って見ないと，正確なことは言えませんので．
しかし，素人の私から見ても，これだけの住戸を持つマンションですから，
今の時期，30から40戸程度の残り住戸ならば，想定内だと思います．
むしろ，今の時期，完売だとしたら，驚愕です．

逆に，ルネ花小金井と同等規模マンションで，このご時世，
すぐに売り切ったマンションはどれほどあるのですか？
ご存知でしたら，教えて欲しいのですが．

[585: 匿名さん]

584さん、583ですが有難うございます。

私も詳しいことは知りません。
この周辺の同規模の物件では、グリーンコートは公式ＨＰを見る限りでは残り１戸みたいですね。
パークシティ桜堤と国分寺は苦戦している様ですね。

１つ今後注目しているのはオハナ玉川上水ですね。
オハナとして初めての300戸規模の物件ですが、今までの150戸程度に対して300戸規模になった場合にどの程度で完売するかを注目しています。（ちなみに購入対象としては全く注目していません）

[586: 匿名さん]

入居済みの方にとっては、マンションが値引きされることにいい感情を持つことは少ないと思います。

商品に売れ残りが出れば値引きをするというのは珍しいことではありません。しかし、それがマンションとなると値引き幅が大きいため損したという気持ちになるのだと思います。

3000万円の5％引きでも150万円ですからね。コンパクトカーが購入できる値段です。


マンション購入の決め手は、個人により異なると思いますが、価格が大きなウェイトを占めていることも多いと思いますので、価格について考えてみたいと思います。

買うことのできる（ローン負担できる）価格と買いたい（対象にその価値があると考える）価格も異なります。
ルネ花小金井の場合は3000万円台中心ですが、購入を検討している人は、おそらくこの価格帯で既に負担できる方が多いのだと思います。
それでも、購入に踏み出せないのは、ルネ花小金井はその人にとって買いたい価格ではないということになります。言い換えると、価値に見合う価格ではないということです。もちろん、その人にとってであり、ルネ花小金井に価値がないなんてことは決っしていっていません。


ルネ花小金井に対する書き込みが未だに比較的多いのは、総じて魅力的に感じている方が多いのだと思っています。
デメリットもいろいろ書かれていますが、やはり、気になっている方が多いのではないでしょうか。

この点から考えると価格がさらに下がれば購入を再検討する方が意外に多いのではないかとも考えられます。
それは、将来、意図せず売却することになった場合のことにも関係していると思います。売却する場合、なるべく高く売りたいと考えるのが一般的だと思います。花小金井駅周辺の場合、約70平方メートル、築10年～15年、駅徒歩約15分だと、2500万円以下での売出しが多いようです。それでも、なかなか売れていない物件もあるようです。

ルネ花小金井も、10年後に売却することになった場合、現在の周辺の状況を考えると、やはり2500万円前後でないと売れないと考えるのが妥当ではないでしょうか。しかし、売却価格は、残ローンの清算のこともあり、むやみに安く売れないことも考えられます。
そのあたりを考えると、現在の価格でも購入できるけど、将来売却しなければならなくなった場合を考えると「割高だなぁ」と考える購入検討者が多いような気がしています。

当初価格より1割5分～2割程度値引きすれば、「買い」と考え、それを待っている購入検討者が多いような気がしますが、いかがでしょうか。
まあでも2割引きは、ちょっと考えられないですけどね。3380万円だと676万円の割引ですからね。
ずっと売れなければわかりませんが。

[587: 入居済み住民さん]

585さん

早速のお返事ありがとうございます．
グリーンコートの存在を初めて知りました．
残り1戸とは，流石です．
購入検討者は，相当強い交渉が期待できる状況ですね．

グリーンコートの建物竣工が今年の1月です．
それに対して，ルネ花小金井は，今年の3月です．
あと2か月ぐらい経てば，何かしら比較出来ますね．

オハナも初めて知りました．
ホームページを見ると，来年の9月が建物竣工のようですね．
一見すると，ルネ花小金井よりも，ずっと安い．

パークシティ桜堤と国分寺は苦戦ですか．
いろいろと情報ありがとうございます．

[588: 匿名さん]

587さん
細かくてどうでもいいことで済みませんが、グリーンコートもルネも入居開始は同じ３月の様です。
パークシティ桜堤と国分寺も同時期の入居開始です。

[589: ご近所さん]

テレビ効果で最初は絶好調だったのに途中から大失速し多数の売れ残りがあるルネ、一方最初は酷評されていたけど徐々に良さが伝わったのか完売寸前のグリーンという感じですね。

[590: 買い換え検討中]

バス便でも中央線が使えるところと、マイナーで一般には利便性の低い西武新宿線では勝負あった、ですね。しきりに環境を売りにしてもグリーンロードの緑程度じゃね。

[591: 匿名さん]

586さんが言われる通り、ここはこの地によっぽどの思い入れがない限りは適正価格として２割ダウンは目指したいところですね。
確かに３０００万円台前半で７００万円近くのダウンは現時点では難しいでしょうけど、１割ダウンは最低線として目指したいところですね。高い方の部屋では１割５分ダウンは行きたい所ですね。

[593: 匿名]

５９２冷たいコメントですね。５８７さんも検討者の一人。冷たくあしらっては可哀想…

[594: 入居済み住民さん]

592さん

587です．
１．なぜ，コメントを止めた方が良いのですか？
２．どの程度の知識があったら，この掲示板でコメントして良いのですか？
また，私は何を思い込んでいると592さんは主張されているのですか？
３．なぜ，句読点をつけなくてはならないのですか？

以上のことから，残念ながら，592さんの内容が全く理解出来ません．
もう少し，分かりやすくお願いします．

593さん

冷たくあしらわれているように見えますか？
なぜか，分かりませんが，私のコメントに結構反応がありますね．
反応が全くないコメント（反応するに値しないコメントも含めて）に比べて，
ずっと意味があると思います．

[595: 匿名さん]

＞586さん
的確な分析、勉強になります。
確かにルネを検討している方は3000万円台を支払う能力があると思います。
問題は立地、外観など、近隣の分譲と比較して見劣りする部分があるので
踏みとどまっている。
あと一声あれば購入に踏み切る方も多いと思うんですよね。

[596: 匿名]

592
カンマ、句読点とかどーでもいい
いちいちウザイ

[597: 匿名さん]

595さんに同意です。
立地、外観、将来的に発生しうるリスクなど、近隣の物件と比較して明らかに見劣りする部分が多いですね。
その分を価格でカバーするしかないでしょう。

586さん
10年後に70平米で2500万円は非常に厳しいと思いますよ。
人口減少と現状の過剰供給により、大幅な物件余りになることが予測されています。
このような状況の中で、特に都心から遠くてかつ駅からも遠い物件は中古価格が大幅に下がることが予測されます。

[598: 入居済み住民さん]

私は元々賃貸マンションに住んでいました．
賃貸マンションの場合，年度末に契約更新するかどうか，
決断を求められる人たちが相当数存在します．
その方たちを対象にしたとき，ルネ花小金井近辺住民で，
本当に住戸購入したい方たちは，年度末前には，購入したいでしょう．
ですので，年度末までには残り住戸数が一気に変動してくる可能性あり．
それまでは，インテリアプロデューサーが選んだ家具付き物件を中心に，
販売が進むと思います．
それでも，売れなければ，価格自体を下げるしかない．

[599: 匿名さん]

589さん
グリーンは元々のデベの日綜が傾いたのを伊藤忠が支援したという経緯もあり、風評的な批判が多かったですね。
それらの影響もあり一時期はここ以上に低迷していましたが、建物が完成に近づくに従って売れ行きが良くなっていますね。
グリーンは実物が出来て売れ行きが良くなった典型ですね。

一方ここはレイアウトも建物も言われていた通りでああやっぱりねという感じで今に至っていますね。
598さんが書かれている通り、比較的ここのデメリットの影響が少ない周辺の賃貸からの買い替え以外は現状では期待薄ですね。

[600: 匿名]

グリーンは近くの団地からの住替えが多かったようですね。まあ人口密度の差ですかね～。

[601: 入居済み住民さん]

ここの掲示板に書いている人たちは，
ルネ花小金井の購入検討者だと仮定します．
価格が安ければ，買うと思われるコメントが見られます．
個別に販売へ，買える金額を掲示するのが良いと思います．
売れ残りがあるので，意外に希望額が受け入れられるかも知れません．
その結果，気分良くルネ花小金井に入ってくるなら，
同じマンションに住む一住人として，私は嬉しいです．
ここで，良い人生を！
ただし，安く購入したことを気分悪く思う人もいるので，
そのことを十分配慮すれば，特に問題は無いでしょう．

今後，ルネ花小金井はいわゆる「お買い得物件」になるかもしれません．
冷静に，その時を狙っている人がどれだけいるのか．

#そもそも需要がなければ，底値でも売れないですが．．．

[602: 匿名さん]

モデルルーム使用住戸の登録申し込みは昨日でしたね。
お買い得だし、売れちゃいましたかね。

全然関係ない話ですが、花小金井駅～昭和病院の区間、
リラックマバスが走っているようです。外観だけでなくシートもリラックマだそうですよ。
見た方・利用した方はいらっしゃいますか？

[603: 匿名さん]

６０１さん

個別に値引きするのは、愚策です。特にオープンにした場合、既存の入居者へも値引きを行わざるを得なくなります。気分の問題ではなく、契約（法律）の問題です。
需要もある・なし、ではなく創造するものです。供給されたものが市場において価値ありとみなされるかどうか、それが問題です。ニーズにマッチングしているかどうか。売れないから値引く、ということであれば、最初の価格設定がミスであったことになります。

あなた様の場合、完璧にEndowment Effectの影響を受けています。客観的には論じられていません。

[604: 匿名さん]

あまり多くの戸数の価格を下げてしまうとデベの信頼にもかかわってくるので、ＭＲを家具付きで販売していくという繰り返しになるのではないですかね。

[605: 匿名]

602さん
たまにキャラクターバスの走行を見ます。
普通のバスが多いのですが。
花小金井駅経由国分寺行きはたまに使います。
花小金井駅まで距離は少しですが、わりと使用者多いですよね。思ったより本数ありますし。

[606: 物件比較中さん]

こことレーベンとグリーンを比較すると市場のニーズが良く見えてきますね。

ここは路線としては西武新宿線物件、レーベンとグリーンは実質的に中央線物件。
レーベンとグリーンは中央線を利用するが駅徒歩圏でなくてもバス便が便利であれば良いという購入層を主なターゲットした物件ですね。
この様な購入層の方は外観は中央線物件レベルを求めます。したがいまして、レーベンもグリーンも少し前の玉川上水の近くのゴールドクレストの３物件も基本的に中央線レベルをターゲットとした外観になっています。
一方で、ここは西武新宿線の物件ですので外観はそんなにこだわらない購入者が多いので、西武新宿線郊外仕様の外観（ほぼオハナと同じ）になっていますね。

こことレーベンとグリーンの外観レベルの違いは、ターゲットとしている購入層のニーズの違いだと考えています。

[607: 入居済み住民さん]

603さん

601です．コメントありがとうございます．
私個人の意見を述べています．
購入層に，私のような素人がいるでしょう．

さて，客観的な意見は，その方面に詳しい方が，
十分この掲示板に書いています．

[608: 匿名さん]

物件に詳しい方のご意見もあくまで個人的な意見ですので、607さんが個人的な意見を述べられるのも良いと思います。
ただし、昨日の何個かの書き込みにありましたような上から目線的な書き方は（抽象的なネガレスと同様に）読んでいる方を不愉快にしますので、ご考慮いただければと思います。

[609: 匿名さん]

すみません。
608は　抽象的なネガレス　⇒　中傷的なネガレス　の間違いです。

[610: 入居済み住民さん]

608，609さん

ご指摘ありがとうございます．
不愉快に思われた方に対して，
心から謝罪したいと思います．
今後は気を付けますので，よろしくお願い致します．

また，同様に，私も正直に言えば，
時々不愉快な思いをしております．
そのため，私なりの反論をしております．
そこのところも，ご考慮いただければと思います．