ルネ花小金井ってどうですか？（その６）

[住民さんＢ]

ルネ花小金井についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都小平市天神町1丁目340他（地番）、東京都小平市天神町1-324-2（住居表示）
交通：西武新宿線 「花小金井」駅 徒歩14分
中央本線（JR東日本） 「武蔵小金井」駅 バス10分 「花小金井駅入口」バス停から 徒歩13分 （西武バス）
間取：3LDK・4LDK
面積：71.82平米～98.74平米
売主：総合地所
媒介：長谷工アーベスト

物件URL：なし
施工会社：長谷工
管理会社：綜合地所

[481: 匿名さん]

467さんは小金井公園は大したことは無い、そこの近くに住むよりはここの方がいいとはっきりと言ってるじゃん。

[482: 匿名]

エンドレスサマー

[483: 匿名]

481さん
467さんは都心の公園と比べているのですよ。

[484: 匿名]

自転車道は大変便利で素敵な道ですよねぇー。狭山丘陵に続く道で玉川上水も歴史ある散歩にはもってこいの道。牟礼の法政大のあたりはうっそうとして恩賜公園にも行けてすばらしい。切り立った場所が随所にあるので崩れないか心配だが。小金井公園は平米数あたり植えられている桜の本数は日本一だとか。いずれにせよこれらのそばにすんで機会有るごとに行けるなんて幸せだ。

[485: 匿名]

476さん
まぁおちつきなさいな。そして長いよ。

結局のところ、ルネの掲示板がいつまでたってもネガティブなコメントで埋め尽くされるのは、476さんみたいな人が誇張表現して何度も何度もルネ賞賛コメントを書きまくってるから、それを読んだ人がうんざりして、「いや、そんなたいしたマンションじゃないだろう」って言いたくなるに尽きると思う。

[486: 周辺住民さん]

485さんに同意。たけのこ公園、東部公園も喜んで遊ぶのはせいぜい小学校低学年まで。グリーンロードも誇張するほどではない。毎日歩いていれば飽きる。住むのは一生もの。ほんの少しの部分を大々的に賞賛してもねえ。

[487: 匿名]

分かりました。
不快な思いをさせてスミマセン。
検討されている方は、実際に足を運んでみてくださいね。
マイナスもプラスもご自分で見て判断していただければ幸いです。

[488: 匿名さん]

グリーンは残り2戸というか実質完売のようです。

こことグリーンを比較するとマーケットの嗜好が良く見えて来ますね。
時代は省エネでありこの点であればここの圧勝であり、逆にグリーンは大きなハンディを抱えています。
でも販売は結果としてグリーンの大幅リードになりましたね。

この差として私が考えている大きなポイントは以下の通りです。
・中央線が使えるか、実質使えないか。
・外観
・自然環境
・一般的にタブーとされている設備・仕様（スパ、機械式駐車場、ＡＬＣ壁）の有無

グリーンの場合は外観の完成後に明らかに一時停滞していた売行きが良くなっていますね。
やはり、マンションにおいては外観が占める割合は大きいと言うことがわかりますね。
また、間近にある玉川上水の存在も大きいですね。（ここ最近言われている通りです）

[489: 匿名]

あのさぁ…ごめん！その公園だの上水だの…そこまで掘り下げて議論するものかなぁ？どうでも良くないかぁ？私はｸﾞﾘｰﾝﾛｰﾄﾞも小金井公園も近いけど、気持ちいなぁ♪と思うときと あぁﾔﾀﾞﾔﾀﾞ！って思うときと両方あるよ！各々それでいいんじゃないかなぁ？環境で決めた人、物件そのもので決めた人…みんな違うじゃん。

[490: 匿名]

489です
内容が485さんとかぶったかな？ごめんなさい。

[491: 匿名さん]

グリーンもルネも、最初建物ができるまでは『何だこの建て方⁈』と酷評されてましたね。が、実際建物ができてみると前者はその印象がかなり薄まり、後者は『ああ、やっぱり』という感じでした。これが販売実績の差になったんですかね。学区も同じ小平市内で良し悪しは差がないしね。

[492: 匿名]

緑が多すぎると虫に悩まされますからねぇ…

殺伐とした環境に飽きてこちらへ移り住んできましたが、
正直、緑は感じたいけど虫は苦手な自分にとっては、
このくらいの緑加減、行き帰りに自然と感じられるくらいが丁度いいです

それこそ思いきっり感じたい時は、本物の新緑キャンプで満喫します

[493: 匿名]

虫ねぇ…(･∀･)

[494: 匿名さん]

491さん
やはりこの質感の低さと歪な土地の形と建物の形は実物を見た時にかなり不利ですね。
大風呂も対象者を狭めてしまいますね。

後は何と言っても交通の利便性の悪さですね。

[495: 匿名さん]

グリーンコートも観に行きましたが、周りの雰囲気、整然と並ぶ達ち方が合わず辞めました。一年以上前からルネ叩きとグリーン称賛書き込みが多いのですが、そんなに優劣を話さなければならないものでしょうか。。個人的にはただ、気に入った所に住めばよいだけと思います。

[496: 匿名さん]

ちなみに、玉川上水が良いって話が出ていたので、
スレ違いですがあえて聞いてしまいたいんですが、

玉川上水って、水路がずーっと続いているイメージだったんですが、
「玉川上水を楽しめる場所（スポット）」というのが有るんですか？
それとも玉川上水沿いを散歩するという意味でしょうか？

前者の場合は、車や自転車でそのスポットまで行けばいいのかなと思うのですが、
後者の場合はルネから歩いて行ける距離なんですかね。

[497: 匿名さん]

495さん
ここは検討版なので周辺の同規模物件との比較はあってしかるべきだと思います。
勿論、どの物件を選ぶかは最終的に人それぞれの価値観で決めればいいのであって、いちいち過剰反応する必要はないのでは？危機感が強いと思われるだけですよ。

[498: 周辺住民さん]

496さんへ
玉川上水は後者です。
手つかずの自然が残った遊歩道という観点では、多摩湖線（一橋学園）～国分寺線（鷹の台）の間の北側の遊歩道（歩いて30分程度）が特にお勧めです。
ちなみに、喜平橋より西側は下も舗装されていて、手つかずの自然という感じは大幅に薄れます。

ルネからは歩くと遠いですが、鷹の台にある小平中央公園に車を駐車して、そこから多摩湖線（一橋学園）までをゆっくり歩いて約一時間位で往復するというのが良いかもしれません。
本当に都会の喧騒から離れた別世界という感じがしますよ。

[499: 匿名]

やっぱ、ちょっと高くね？というのが本音でしょうか？

[500: 匿名さん]

玉川上水に目を向けた事がありませんでしたが、一度のんびり歩いてみたいです。
ルネから直接徒歩で往復できる距離であれば良かったですね。

グリーンロードは結構虫がいますよね。
マンションから武蔵境方向に行くほど自然が多くなり、カブトムシやクワガタに
遭遇する確率が高くなります。

[501: 周辺住民さん]

498ですが一点訂正です。

誤）喜平橋より西側は下も舗装されていて
　　　　　　　－
　　　　　　　↓
正）喜平橋より東側は下も舗装されていて
　　　　　　　－

[503: 匿名さん]

さあ、週末も駅でルネの宣伝うちわが配られているかな？炎天下の中、お疲れ様です。

[504: 匿名]

歪んでる

[505: 匿名]

もう入居されてからしばらく経ちますね。実際に住んでからが色々勝負だと思いますが、いかがでしょう。率直な感想を。レベルの今一なレスのおかげでよい情報出しても曖昧模糊。まあ住民の方は自慢話みたいになって敢えて出しづらいかもしれませんが。

[506: 匿名さん]

499さん
ちょっと高くね？というのは少し前に購入者の方も本音で書かれていた通りで、残っている部屋については特にその傾向が強いと思います。

また一般的に、早く売れる物件が必ずしも良い物件であるとは限りませんが、売残りが多い物件はパフォーマンスと価格のバランスが悪いというのは間違いないですね。すなわち、ちょっと高くね？です。

[507: 匿名さん]

そのちょっと高くね？を緩和すべく、モデルルーム使用住戸が新価格(200万円引き)で
販売されたり、家具つきのモデルルームが販売されたりしているのでしょうね。
それ以外の先着順も、お盆明けくらいに思い切って新価格で出してもらえれば
みんな飛び着くんじゃないですか？

[508: 匿名さん]

507さん
みんなが飛び着くようにするには、モデルルームに使用していない部屋で最低１割は下げる必要がるのではないですかね。

[509: 匿名さん]

飛びつく金額にまではならないのではないかと思いますが、
１部屋当たりの１年間のコストってどれぐらいなんですかね？

固定資産税や共益費関係が１部屋ごとにかかる値段、
それにモデルルーム及び広告費を残りの部屋数で割り返した分が加わるとしても、
１年で２００万以上かかるってことは無いんじゃないかなと思います。

[510: 匿名さん]

509さん
コストから考えていては駄目だと思いますよ。
コストはあくまで売る側の都合ですからね。
市場に受け入れられる価格は？という観点で考えるしか無いと思いますよ。

一方で、デベがコストを抑えて販売価格は大幅には下げずに長期戦で売っていくという考えであれば、少し前にありました（真偽のほどはわかりませんが）ＭＲを閉鎖して建物内ＭＲのみとするというのか一般的な対応の仕方ですね。

もう一つの観点では、今まで売れた分でどの程度の利益が出せているか？と売残りの戸数も、価格を下げて一気に売り切るのか？価格はあまり下げずに長期戦で売って行くのか？の戦術の選択に大きく影響してきますね。

[511: 匿名]

やはり、割高感がありますよね。

あと、後から小出しのお得なキャンペーンは逆効果じゃないですかね？
契約済の方への配慮が伺われない…。

正直、もっと待てばもっと安く、もっとお得になる…、そんな気がしてならない…。

[512: 匿名さん]

511さん
ここにご興味があるのであれば、待つよりも値下げ交渉を仕掛けていった方が良いのでは？
個別交渉のほうが良い条件を引き出せるケースもありますよ。

[513: 匿名さん]

>>510

根本的に不動産の相場って、需要と供給のバランスで決まっているわけじゃなく、
完全に売主側都合の相場ですよね。需給のバランスで決まるのは、競売の時ぐらいでは。

例えば、マンションの値段を決める時には、買った土地の値段、建物の値段、
広告費や維持費等のコスト、利益を合算して、逆算して各戸の値段を決めますよね。
立地となる土地を買う時には、周辺の相場と乖離していないかぐらいは調べると思いますが、
乖離していたとしても、全体経費の計画を立てて、商売になると判断すればＧＯが出ると思います。

つまり、最初からコストを計算して物件を造り、売っている訳で、
「考えていてはダメだ。売れないなら市場に受け入れられる価格まで落とさなきゃ。」って考えは、
買主が分からしたらありがたい話ですが、そんなことしてたら会社はすぐ潰れます。

むしろコストしか考えないのでは。

[514: 匿名さん]

513さん
通常の販売局面においては言われる通りですが、売残り分については必ずしもそうではないでしょう。
ただし、売残り多数の状況において表立って価格を下げると既契約者の反感を買う危険性がありますので、営業との価格交渉で適正価格を引き出すというのが良いかもしれませんね。

[515: 匿名]

余り値段下げたのを購入するのは後々、他の入居してる人達から反感の対象物件になるんじゃないかと思います。
あの部屋は格安で売られてたと皆さんに知られる事ですから。
まあ後々に安値で購入した部屋だと嫌がらせされたりは無いかなと思いますが、変な人は居ますから

[516: 匿名さん]

515さん
それはあまり気にしなくても良いのでは？
入居後の売れ残り物件を買う場合の唯一のメリットは、一般的な市場価格よりも安く手に入れる事が出来る可能性があるということでしょう。
売れ残り物件も、物件自体にはあまりこだわらない方にとっては良い条件を引き出せればそれはメリットだと思いますよ。

[517: 匿名さん]

営業への値下げ交渉も、仕掛けるタイミングが重要ではないかと考えるのですが
時期的にいつ頃が適切でしょう。
モデルルーム住戸や先着順の家具つき住戸が販売されている今なのか、
もう少し待ってみた方が良いのか…どなたかアドバイスをお願いします。

[518: 匿名さん]

>>517

時期については、個々人の状況次第ではないでしょうか。

時期を先にすればするほど、値下げ交渉がしやすくなるのは間違いないですが、
同時に、選べる物件が少なくなっていくこともまた、間違い有りません。
そして現状の傾向からしても、安い物件から売れていくと思います。

予算が潤沢にあって、間取りなんかも何でも良くて、購入時期もいくらでも待てて、
単純に値引き額で決めたいという人なら、最後の１戸まで待っても何ら問題ないと思いますが、
その辺のバランスをどこで取るかは、購入条件を踏まえてご自身でよく考えた方がいいと思います。

いい部屋が無くなったら別のマンションを探せばいいとも思いますが。

[519: 匿名さん]

517さん
今、ご希望の部屋があるのであれば、早い時点で強気の交渉していけばいいのではないですか？
また、入居時期に特に制限がないのであれば、希望金額に届かない場合は、他の物件にするというくらいの気持ちで交渉に臨めば良いと思いますよ。

[520: 匿名]

住宅ローン金利下がるしね！

[521: 匿名さん]

住宅ローン控除や贈与税の特例も今のうちですよね。
消費税が上がる前に購入しておきたいところです。
そう言えば、鈴木町に介護付き住宅型老人ホームがオープンするらしいのですが
ルネにも近いですよね？「プラチナ花小金井」という施設です。
自分の将来を考えるとちょっと見学しておきたい気持ちになりました(汗)

[522: 匿名さん]

　この物件は職場が花小金井周辺か、西武新宿線沿線で、転勤の可能性もないという人には、いい物件だと思います。

　共用施設や周辺環境についてははいろいろ賛否があるでしょうが、極めて悪いということはないでしょう。
もっとも、大浴場については、必要ないという人が既に購入した人の中にも、それなりにいそうですが。

　環境が悪いという書き込みがありましたが、むしろ、いいほうですよね。日当たりに関しては、最も南の棟以外は、やや難ありですが、長い時間部屋に太陽の光が入らなくても構わないという人にはまったく問題なさそうですし。今のところ、一定時間、日光がどの物件も差し込んでそうですし。


　ただし、将来的に転勤や実家への帰省などで、この場所を離れなければならない可能性のある人にとっては、やはり躊躇しますよね。
　もともと、資産価値には余り期待できませんし、花小金井駅から15分近くかかり、武蔵小金井行きのバス停までも14分ほど歩かなければなりません。新宿線を利用する人はまだしも、中央線を使いたい人には、ちょっとしんどいです。

　貸しにくく、売りにくい物件であることは間違いなさそうです。購入価格が約3300万円の物件なら、10年後には2700～3000万円くらい、20年後には2000万円台前半くらいで売出しをすることになるかもしれませんが、借り手や買い手がなかなかつかない可能性が十分にあります。

　駅から10分以上かかる物件は、賃貸の借り手がつきにくいですし、購入するにしても、新築という最大のメリットがないため
駅から遠いと二の足を踏みがちです。周辺の同じような距離の中古物件がなかなか売れないということからも推測できます。
もちろん、価格はそのときにならないとわからないものですけど。


　
　将来売ることを考えて、マンションを購入する人は、そもそもこの物件は対象外でしょうが、それなりに可能性のある人は、やっぱり悩むと思います。

　花小金井周辺は商業施設もそれほど多くなく、決して便利な場所とはいえないと思いますが、静かで落ち着いた環境を好む人には、この物件はいいと思います。


　まだ相当数売れ残りがあるようなので、価格設定が高かったということなのでしょうが、3000万円前半の物件を1割から1割5分ほど下げて2000万円台になれば一気に動きそうですね。

　ガーデンコートは、広くて日当たりがよいとはいえ高すぎる気がするので、この辺は2割以上の思い切った値下げが必要な気がします。
いくら、広くても日当たりがよくても、花小金井で4000万から5000万円は出さないですよね。
5000万円の物件が買えるなら、中央線沿線か、新宿線の杉並区か中野区あたりにすると思います。この場所に、特に思いいればある人は別ですけど。


　ルネ花小金井をそれなりに気にいってはいますが、将来の売却可能性のことを考えると、躊躇してしまっている購入検討者でした。


　長文たいへん失礼しました。

[523: 匿名]

確かに売却の可能性を考えると、ルネは特に危険かなぁという気がします。

資産価値で言えば、多摩地区で駅遠の物件はどこも似たり寄ったりだとは思うのですが、中でもルネが特に売却に不利だと思うのは、やはり共有施設です。大風呂は、新築なら価値を見いだす人もいますが、10年、20年と使い古された風呂付き物件となると、中古で購入するのはためらってしまいます。その頃には、アフターサービスの保証期間も終わっているでしょうし。。

将来引越しをする可能性が少しでもある人は、こういう特殊な物件はやめておいた方がいいですよね。

[524: 匿名]

２０年後にはさすがに南口の通りができあがるでっしょうから、バスも通るでしょう。この辺も住宅が増えてきましたからそれを待たずして敷線があるかもしれないし。

まあ何れにせよ資産価値を求めて買う人はほとんどいないでしょうね。

[525: 購入経験者さん]

少子高齢化と低成長を理解してる？日本で右肩上がりの成功例は過去の遺産。

[526: 物件比較中さん]

資産価値の右肩上がりを期待してる人なんか誰もいないでしょ（笑）今の時代、どの物件だって下がるのは当たり前。ただ、爆下げの大損になるのが嫌だから、少しでも売りやすい条件の物件を求めるだけのこと。
ここは立地条件から見ても、物件の特殊性から見ても、中古で売却するのはかなり難しいと思われる。

[527: 匿名さん]

　ルネ花小金井が特殊といった書き込みが散見されるようですが、特に特殊ではないですよね！？

　共用施設に大浴場があることが特殊といえば、まあ、特殊かもしれませんが、現時点では住民に金銭的な負担はそれほどなさそうなので、特徴のひとつというべきでしょう。将来的に負担や負債になる可能性は十分ありますけど。

　否定的な書き込みがありますが、その多くはここに限ったことではないことばかりです。
　西武新宿線は、便利な路線ではないのでもともと土地の価格は比較的安いですし、将来的にも中央線や京王線、小田急線、西武池袋線などと比べるともっとも下落幅が大きくなるであろう路線だと思います。
　　
　ルネ花小金井の場合、駅から遠いというのが一番のネックですね。
　
　　同じ駅から15分でも武蔵野市や三鷹の新築70㎡なら4000万円以上しますし、築30年の中古マンションでも3000万円以上の価格で普通に売られています。小金井や国分寺だとずいぶん安くなりますがそれでも、花小金井や小平と比べると高いですよね。。　中央線と比べること自体、ナンセンスですが、お隣の路線でこれほど違うというのもなんだか悲しい・・・
　

　東京の人口は、もうしばらく増えるとのことですが、都心に回帰しており、郊外の人口は既に頭打ちのところも多いようです。そうなってくると、新宿線でも駅から7～8分くらいまでの立地なら、需要がそれなりに底堅そうですが、15分となると厳しそうです。

　ネット見てると、ルネ花小金井の広告よく見ますが、広告費をたくさんかけるくらいなら、モデルルームを訪問した購入検討者に値引きを提案したほうがよさそうなんですけどね。100万円台の値引きでは甘いような気がします。

　最終的には300万円以上（物件によっては500～1000万円以上）の値引きをすることになると予測していますが、どうなりますかね？

[528: ５２５]

５２６
５２４の文書をよく読んでください。（笑）
「バスが通る」と書いてます。人口が減るのに何故、バスが増発されるのか、ということ。

[529: 匿名さん]

527さんが言われる通り、一番高い部屋は1000万円程度下げないと厳しいでしょうね。

[530: 匿名さん]

一般論として、新築マンションの価格は市場価値よりも１～２割高めの価格設定となっているみたいですね。
その大部分を占めるのが宣伝広告費のようです。
ここが割高だというご意見が多いのも、芸能人を使った広告等と無関係ではなさそうですね。