【契約者の方限定】ザ・パークハウス日吉

[契約済みさん]

契約者・入居予定の皆様。
第二期ご当選の方々も今週末でご契約手続きをほぼ終えられることと思います。
これから来年2月末の引渡しまで、オプション申込会やローン契約会、内覧会、引越し幹事会社との打ち合わせ、等々イベントが続きますが、有意義な情報交換をしていきませんか。
上記以外にも、工事の進捗状況、お薦めの家具・電化製品、日吉周辺のおいしいお店、等、入居を楽しみにしつつ是非色々なお話しができればと思います。よろしくお願いします。

名称：ザ・パークハウス日吉
所在地：神奈川県横浜市港北区日吉本町1丁目38番3
交通：東急東横線・東急目黒線・横浜市営地下鉄グリーライン「日吉」駅より徒歩6分
総戸数：97戸
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社淺沼組
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
物件URL：http://www.mecsumai.com/tph-hiyoshi/
「All About」 厳選マンション記事：http://allabout.co.jp/gm/gc/390196/
検討板URL：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/195105/
　

[41: 契約済みさん]

40さんに同感です。
新生銀行の金利は独自に設定される点が懸念点です。
大手都銀等の一般銀行住宅ローン利用者ははるかに多く、無謀な利上げは返済不能者が続出することに繋がります。
そのため急激な利上げは考えにくいと思います。
やはり一般銀行の優遇幅の大きいものが無難かと思う次第です。

[42: 契約済みさん]

新生銀行も提携があるのですか？？

私の手元にあるのは簡単な一覧表（借入概要書）だけで、新生銀行は載っていません。
みなさん何か他に詳しい資料等お持ちなのでしょうか？

[43: 匿名さん]

42さん
新生銀行は提携あります。他にも大手以外での提携ローンはかなりあるようです。個別に営業担当の方に聞けば教えてもらえると思いますよ。

[44: 匿名さん]

NO.40です。
私も個別に聞きました。ただ、どれも大手と似たり寄ったりの条件のようで、特徴のある銀行として新生銀行を教えてもらいました。

[45: 契約済みさん]

43さん、44さん、ありがとうございます。
書類が足りないのかと心配になりましたが、一安心しました。

[46: 契約済み]

34です。
新生銀行、どうしようか悩んでおりましたので大変参考になりました。40さんありがとうございます。
皆さんのご意見参考にしつつ、我が家はどうするかもう一度よく検討したいと思います。

[47: 契約済みさん]

ローンの保証料について詳しい人がいらっしゃいましたら教えて下さい。
ローンは余裕を持って長めの期間で組む予定ですが、コツコツと貯蓄を貯めながら、金利上昇局面での一部繰上げ返済や、10～15年後には一括返済を考えています。
保証料というのは借入時に全期間分を一括前払いしますが、繰上げ・一括返済をする場合は、残債・残存期間に応じて、正しく返還されるものでしょうか？　同じ条件で返済しても銀行によって返還額が違うと聞いたことがありますが、大手で返還率が良いところはどこかご存知の方がいらっしゃれば教えて下さい。
あんまり返還率が悪いようなら、保証料ゼロにして金利0.2％上乗せを選択した方がよいのかな、と悩んでおります。

[48: 契約者]

>39さん、>40さん、>41さん

ご意見ありがとうございます。
そうですね。新生銀行は「住宅ローン　比較」などで検索すると１位で出てきたりしますが、
私も同じく基準金利が不透明な印象でちょっと敬遠しています。

>47さん

保証料の返還率は、ホームページ等の情報をみても見えてこないですよね。
残額から算出して一部返しますよ、程度しか書いてなかったり。
返還のための１回あたりの手数料は三菱東京UFJ銀行で３１５０円、三菱東京UFJ信託で５２５０円、三井住友信託で１０５００円（商品概要で見ましたが、記憶が間違ってるかもしれません）で各社各様で差はあるようですが、返還率はどうなんでしょうかね。
詳しい方がいらっしゃったらお願いします。

[49: 匿名さん]

>47
FPをしていますので参考までに。

繰上返済をする際の手数料は
1）銀行の繰上返済手数料（一部返済の場合は無料が多い）
2）保証会社の保証料返戻事務手数料
3）保証料消化分の減額

の3種類あります。1についてはどの銀行も公開していて>48さんが出しているような金額です、2については公開したり公開していなかったり。3については半年ごとくらいに見直しがあるようなので基本的に非公開になります。

2の手数料については通常返すはずの返戻保証料と相殺です。ただ繰上返済額が少ない場合（月に１万円とか２万円だと）返済手数料に満たない場合があるのでその場合、足りない分の手数料を徴収する銀行（三井住友銀行やみずほ銀行など）と足りなければ払わなくていい銀行（三菱東京UFJ銀行など）があります。100万円ずつ繰上返済するつもりなら手数料が返戻される保証料を上回ることはないです。保証会社の返戻事務手数料は、三菱東京UFJ銀行が3150円、その他都銀が5250円です。

3の保証料消化分の減額は一般にあまり知られていない部分です。計算方法は全ての金融機関において非公開なのでよくわからないのですが、みずほ銀行と三井住友はこの調整の際にひかれる金額が高いらしいです。

どういうものかというと、残債が減っていけばその分については保証が終了したとみなして返金対象からはずすというようなものです。たとえば保証料が100万円なら年間10万円ずつくらい返金される保証料は減ります（この計算が保証会社によって変わります）。入ってみれば保証料は生命保険（収入保障保険）のようなものということです。こういう計算なので10年目以降に一括で繰上返済しても保証料はほとんど返ってこないようです。

なので、ローン組み入れ型にすると0.3％くらいですので10年以内一括繰上返済が確実でこまめに繰上返済するつもりなら保証料は金利に組み入れるほうがいいといわれています。

また、フラットなど保証料が必要ないローンを組む場合には、同額の保障がある収入保障保険に入るほうが適用範囲も広くて保険料は保証料よりも割安になります（ただし加入時の告知義務が団信より厳しく、住宅ローンは即座に支払わなくてよくなるのに対して収入補償保険は支給されるまでに時間がかかる）。

長くなりましたがわかりやすくいうと、保証料がわりと多く戻ってくるのは5年以内に完済、比較的大きな金額を一括で繰上返済する場合でそれ以外については基本的に保証料は生命保険のようなものなので、支払った分についてはほとんど返ってこないと考えていただいたほうがいいと思います。

[50: 契約済みさん]

47です。
49さん、ご丁寧なアドバイスどうもありがとうございます。
やっぱり保証料の返還はあんまり期待しない方が良さそうですね。ローン控除のある10年間はよっぽど金利上昇が無い限り繰上げはせずに余剰資金を運用するつもりなので、10年過ぎてからの一括返済なら戻りも僅かということですね。であれば、金利上乗せ（＋0.2％）タイプの方が良いかもしれないと思ってきました。

[51: 匿名さん]

銀行によっては銀行のクレジットカードを作る事でお得になる事もあるようだけど？

[52: 48]

>49さん

詳しくご説明いただきありがとうございます。
大変勉強になりました。

[53: 契約済みさん]

ローン契約会が終わると、次のイベントはいつ頃なんでしょうか？
イベントの度に建築の進捗状況を見学するのが楽しみでしたので、何か寂しくなります（笑）。

[54: 契約済みさん]

気づけばホームページが閉鎖されていますが、モデルルームもそのうち閉鎖されてしまうんですよね。
ついでに進捗確認っていうのもできなくなってしまい、ちょっと寂しいですねー

[55: 契約済みさん]

B棟かなり出来ていましたね。
私もイベントついでに施工状況確認していましたので、同じく寂しいです。笑

次のイベントはインテリア相談会（の様なもの）だったと思いますよ。
いつ頃なんでしょうか、気になります。

[56: 入居予定さん]

チェックアイレポートを気長に待ちましょう（笑）！　いつ頃届くのでしょうか？　秋頃でしょうかね？

[57: 匿名さん]

結局皆さんはローンはどこにされたんでしょうか？
やっぱり大手の提携が無難という結論でしょうか？

[58: 匿名さん]

私は三井住友信託に決めましたよ。1.7%優遇で元金均等返済があるところから選びました。自動繰上返済機能(手数料無料)なども中々使えそうでしたし。私は変動金利を選択し低金利メリットを享受しつつ、金利上昇リスクのヘッジとして繰上返済(または返済用に貯蓄)を予定しているのでこの様な選び方になりましたが、長期戦をお考えの方は固定金利が一番低そうなところ等を選ばれるのかもしれませんね。ご参考まで。

[59: 匿名さん]

＞58さん
57です。ありがとうございました。大変参考になりました。

[60: 契約済みさん]

エコポイントはどういう流れでいつ頃手元に届くのでしょうか。
何も案内されないままなのですが。

[61: 契約済みさん]

復興エコポイント、予約申込受付は7月中に終了となるようです。
　↓
http://fukko-jutaku.eco-points.jp/pressrelease/120619_1.html

来年2月末引渡しのパークハウス日吉は、申請対象外なんでしょうか？
それとも予約をしておけば、大丈夫なんでしょうか？
詳しい方、教えて頂ければ幸いです。

[62: 匿名さん]

財源次第ですよ。
うちは駄目元で考えています。

聞きにくい事ではないので、営業さんに確認する事をお勧めします。

[63: 匿名さん]

営業の方に確認したところ、この物件は予約は不要とのことでしたよ。もしも来年2月の引渡し時点でエコポイント予算が余っていたら申請すればよいのでしょうが、おそらくそれまでに予算に達して打ち切りとなりそうですね。62さん同様、駄目元で考えておいた方が良さそうですね。

[64: 契約済みさん]

自分も確認したところ予約申込は工事完了後(つまり引き渡し後）でないと無理とのことでした。
7月に締切ということだともう一度復活しない限りはエコポイントを期待するのは無理そうですね。

[65: 契約済み]

マンションギャラリー、もう少しで無くなってしまいますね。ローン申し込みの時にモデルルームを見納めてきました。

[66: 匿名さん]

ギャラリー閉鎖は淋しい気持ちもありますが、売れ残っていつまでもオープンしているよりはいいかな。
次のイベントは秋頃に電化製品・家具類の案内があるそうです。

[67: 匿名さん]

ドレスアップオプションの案内が届きましたね。インテリアや家電、どんなものを揃えるか、楽しみながら迷いたいと思います。

[68: 匿名さん]

チェックアイズレポートが届きましたね。順調なようで何よりです。完成が待ち遠しいです。

[69: 匿名さん]

モデルルーム閉鎖しましたね。
昨日現地に寄ってみたら、D棟もだいぶ建っていて、B棟は外壁も出来てきていました。

[70: 契約済みさん]

私も行きました。意外と棟と棟の距離近いですね。少し圧迫感を感じました。

[71: 匿名さん]

エントランスの形状も出来ていましたね。
まだ足場や鉄筋がありイメージをつかめないでいるのですが、
隣の建物との高低差が気になっています。今更ですが。。

[72: 匿名さん]

最高の立地条件ではあるものの、地下っていうのが難点ですね。まぁそうでもなければさらに価格あがっていた
だろうから仕方ないけど。

[74: 匿名さん]

ネガティブなコメントですみません。

[75: 契約済みさん]

ネガティブコメントというよりは、
全て地下住戸の様な言い方が気になったのではないですか？

半分以上は地下住戸じゃないのですし。。

[76: 住民さんＤ]

起伏の多いところには住んだことがないのですがここは夏の風通しどうなんでしょうかね。木々がそれなりにあり、季節感は感じれそうです。

[77: 匿名さん]

外側向きのACD棟は普通に風が入ってきそうですが、中庭向きのBE棟はどうなんでしょうかね。低層だし中庭にこもってしまうことはないでしょうから大丈夫だとは思いますけどね。

[78: 契約者さん]

中庭を挟んだ距離感より、隣地に対するそれの方が近い気がします。

[79: 匿名さん]

どの棟も風通しは問題無いでしょう！
早く住みたいですね！
これから暑い日が続くと思いますが、建設現場の皆様、是非素敵なマンションを造って下さい！

[80: 匿名さん]

今日現地を見学に行ってきました。先行しているB棟は外壁も一部見えました。その他の棟は3～4階の躯体工事中ですね。完成が楽しみです。モデルルームは閉鎖していますが、建物はまだそのまま残っていました。

[81: 匿名さん]

今日たまたま前を通ったんですが、ギャラリーが解体されている最中でした。
マンションの工事の方は順調のように見受けられました。

[82: 契約済みさん]

皆さん進捗情報ありがとうございます。
ギャラリーが無くなると、工事現場が見やすくなりそうですね。
外壁のイメージがどのようになるのか楽しみです。

[83: 入居予定さん]

近ごろ現地に行けてないのですが、進捗状況はいかがなものでしょうか？
ご存知の方いらしたら教えてください。

[84: 入居予定さん]

先月末に行ってみました。
どの棟も同じ位の高さになっていましたよ。
ただ、全体が工事用の緑色の網のようなカバーに覆われていて、
以前の様に中は見えなくなっていました。

[85: 入居予定さん]

ありがとうございます。
中が見えないんですね。
早くシートが外れ、凛とした外観が見られるよになる日が、楽しみです。

[87: 匿名さん]

近くを通ったので撮影してきました。

[88: 匿名さん]

>87さん
写真アップありがとうございます。あと2ヶ月くらいしたら緑のネットが取れるんでしょうか。楽しみです。
とはいっても、引っ越しの準備（家具や家電の買い揃え、今の家にある不要な物の整理、他）は何もやってません。。。

[89: 匿名さん]

いよいよです。
駐車場がかなり近い…カーテンは開けられないな。

[90: 内覧前さん]

89さん

写真をアップ下さり、ありがとうございました。

そうですね・・・思っていた以上に近い・・・ですね。
でも、でも、もうすぐ・・・楽しみです。