ライオンズタワー目黒川

[働く女子さん]

間取りも場所もいいな！と思いましたが高速道路がちかいので
騒音とかちょっと気になります。

所在地：東京都品川区西五反田3丁目24番2号（地番）
交通：山手線 「目黒」駅 徒歩11分
山手線 「五反田」駅 徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：44.91平米～82.12平米
売主：大京

施工会社：戸田建設株式会社
管理会社：株式会社大京アステージ

[81: 不動産業者さん]

たぶんマンション用地の仕入れが少ないので、借入が少なく一時的に財務内容がよくなっているとIRから見て取れるしかしこれから売上が激減する可能性が秘められているようではないか。株価が心配。

[82: 匿名さん]

全戸角部屋かつ内廊下設計は良いですね。
しかもビューバス。でもリビングも寝室も床近くまで窓があるので明るいけど怖い感じだね。

[83: 匿名さん]

最近、掲示板でネガされることが多くなったＤＷですね。
スミ不は新たなＤＷマンションは止めたとか。

[84: 匿名さん]

タワーマンションは業者の都合で積み上げられてるだけ。
きちんと構造とそれに対する管理を見極めるべき。

このタワーって、地震大丈夫？

[87: 匿名さん]

少なくとも透明なのはチラシみりゃわかるじゃん。

[93: 物件比較中さん]

何階かによるが、まあこんなもんでしょ。

[94: 匿名さん]

ご近所のリビオとのこの価格差はいったいなぜ…

[99: 物件比較中さん]

高すぎなんだよ！坪 250が妥当！

[100: 物件比較中さん]

>>94

たしかに価格差には驚きを隠せません、
五反田地域の相場を知らなかったものですからこんなものかなあと最初は思ってました、
なんせ山手線ですから。

この差は何でしょうね、マンションそのものの内容の違いでしょうか。
高い理由が仕様なり共用なり、そしてサービスなりに反映されているようなら自分は文句はないです。

ここ入念チェックして検討します、
立地は気に入りました。

[101: 購入検討中さん]

モデルルームに行った者です。

物件自体は気に入ったのですが、
決して割安感は感じないため、（坪３３０～）
購入に踏み切れずにいます。

他にモデルルーム見学や、資料請求等された方の感想を伺いたいです。

宜しくお願いします

[102: 匿名さん]

＞＞１００さん
山手線の駅から徒歩圏内はどこの駅も高いですからね。五反田の駅で賃貸を借りるに
しても１LDKだと16万円位、３LDKだと36万円位しますからね。ここの物件は五反田駅、目黒駅
両方とも利用可能ですね。賃貸だと目黒駅の方が若干高くなる様ですね。
個人的には目黒駅の方がアトレなどもあるし雰囲気が好きです。

[106: 匿名さん]

>102
そんな家賃で借りる人はもういないよ。賃貸激余りだもん。

[107: 匿名さん]

102はデペの営業だよ。

[108: 匿名さん]

チラシが入っていましたが、第一期の販売予定住戸は22戸のようです。

[109: 匿名さん]

１平米100万円か・・恐ろしくお高い。

[110: 匿名さん]

高速道路沿いで平米100万円は高すぎですね。近くのリビオが適正価格では。

一期の販売戸数の少なさが割高だったことを物語っていますね。

[111: 匿名さん]

価値のある物件でしたらこれぐらいは払いますが、あの場所でこの価格は酷いですね。雑居ビルと公団、高速道路にラブホ街通り。なんか勘違いしてないか？

[112: サラリーマンさん]

＞１１１さん

私も同感です。
確かに目黒駅徒歩１０分圏内の相場からすると高すぎることはないのかもしれませんが、
高速脇、雑居ビル脇、狭いエントランス周辺、高層建物に囲まれた環境‥
とにかくネガティブポイントが多すぎです。

ひいき目で見たとしても、坪３００が妥当ではないでしょうか。
勘違い価格での販売開始になりますが、苦戦することが容易に想像できます。

きっと、竣工しても２０戸程度売れ残り、最終的には値引き販売になるのでしょうね。。。
残念なマンションです。

[113: 匿名さん]

目黒駅、五反田駅、大崎駅は大量供給地帯になっちゃったからね。都心までそれほど近いわけじゃないから、どこまで相場が下がって行くか先が見えないね。

[114: 購入検討中さん]

1LDKの間取りが個人的に気に入っているのですが、高速道路沿いなんですよね、、、。

高速道路って何階くらいの高さになるのでしょうか？

まだ現地を見に行ってなくてご存知でしたら教えてくださいm(__)m

[115: 周辺住民さん]

高速は3、4階くらいの高さかな。
でも高速の目黒線はこの先戸越の出入り口しかないから殆ど車走ってないし問題ないのでは。
山手通り地下の環状線が開通したら混むのかな。

[116: 匿名さん]

環状線と二号線は連絡しないので関係ないでしょう。

[118: 匿名さん]

現地見ましたが、思ったより高速から離れてるし車どおりも多くなくて安心しました。
信号まで遠回りしなくても道路を横断できるくらいの通行料でした。

それよりも南側の建物がすぐ隣接してて気になりました。
建て替えたら当然この物件くらいの高さの建物が建つんでしょうか・・

[119: 匿名さん]

私も今日、現地を見て来ました。

人それぞれ感覚は違うと思いますが、私は首都高から「離れている」という印象は持てませんでした。結構、近いです。首都高と建物の距離は10メートル強でしょうか。やはり幹線道路の上に首都高と圧迫感や、ごちゃごちゃ感は否めませんでした。交通量は桜田通りに比べたら少ないですが、信号のないところを横断できるほど少なくはなかったです。（笑）

ただ、建物の外観は素敵でした。首都高の高さより少し上の階（10階以上）であれば、都会のホテル感覚で快適に住めそうです。南側の建物ですが、新しいためすぐに建て替えは無さそうですが、次に建て替えられる時にはマンションになりそうですね。

一方、お近くのリビオは広告とは全然違い、目黒川に直接は面しておらず、建物に囲まれた敷地で安い理由が分かりました。モデルルームに行ってから、現地を見たらがっかりするパターンですね。

現地を見た感想ですが、もしライオンズかリビオの二択であれば、私ならライオンズマンションですかね。

[120: 匿名さん]

首都高より上、は首都高から騒音が筒抜けに…

[121: 匿名さん]

確かに、音は上の方がうるさいですね。
なので、ホテルのように窓を開けない前提です。詳しく知りませんが、道路側はさすがに防音ガラスになってますよね。なってなかったら厳しい。

[122: 匿名さん]

第1期22戸、第2期17戸。やや動きは鈍いかな。

[123: 匿名さん]

だいぶできて来た

[124: 匿名さん]

別角度から

[125: 匿名さん]

二号線の柱は不安定そうですね。このタイプは震災の時に危ないのかね。阪神大震災も倒れてましたからね。マンション側には倒れないでね。

[126: 購入検討中さん]

購入検討中です。
モデルルームに行ってきました。
プランDとプランCの低層階の価格がまだ決まってないとのことでした。
おいくらくらいになるんですかね？
プランCをすすめられましたが、間取り以外にプランDと比べてメリットはなにかあるんですかね。。。

[127: 匿名さん]

メリットは南向きってことでは？

[128: 物件比較中さん]

思ってたよりも細いですね

ペンシルってやつでしょうか。
タワーは言い過ぎでは

[129: 匿名さん]

細いからタワーっぽいですよ。
ワンフロア3から4戸ですからね、

[130: 匿名さん]

上の階は眺め良さそうでいいですよね〜
窓も大きいし、プランも良さそうなのもあるので。
でも、下のプランの洋室が狭すぎ〜のは困りそう。

[131: 匿名さん]

東京だし、山手通り沿いだからものすごく空気悪いだろうね。

[132: 匿名さん]

山手通り沿いではないですよ。

[133: 匿名さん]

まあ山手通り沿いではないと言えばそうも言えるがすぐ近くだし、首都高は隣にありますよね。

[134: 匿名さん]

場所の心配は少なからずありますから壁面緑化の効果には期待したいところです。
複層ガラスは音に対しての効果も発揮しますよね、閉めておけば大丈夫だと思いますし室内の温湿管理もバッチリな仕様。
大きなメリットは上で言われてるとおりまず南向きでることと、上層階の見晴らしでしょうか。
あとは山手の利便性、これは私は大きいと思っています。
これだけ便利ですから、線路近い道路近いという条件は譲歩は必要に思います。

[135: 匿名さん]

複層ガラス？
ガラスの複層は、主に結露対策ですよ。
防音目的にするには特別なサッシか二重サッシが必要です。

[136: 匿名さん]

新築時から、管理費＋修繕積立が、30000円…
先が思いやられるよなぁ。

[137: 契約済みさん]

>135
どこぞの田舎者の無知な素人が偉そうに意見しないでくださいな。防音複層ガラスですよ。ガス充填の、そして、主に結露に効果的なのは、真空ガラス。複層ガラスは用途によりゼネコンが多様に仕様変更できる事が利点です。

[138: 匿名さん]

後出しジャンケンの言い訳ですな。

[139: 匿名さん]

場所の印象が良くない。

全室角部屋なのはいいけど、その分戸数が減るから修繕積立費高い。
建物自体は免震じゃない事以外はいいですね！！

[140: 匿名さん]

五反田より不動前が使えるのはいいんじゃないか。

[141: 匿名さん]

これからの季節、桜がとてもきれいでしょうね
現地の印象は良くもなく悪くもなく…ですね、私は

確かに修繕費+管理費は高めですね
上昇率はどれくらいなのか要確認でしょう

[142: 匿名]

修繕費はざっくり言えば9年目に3倍程度。まあはっきり言って高いよ
ただこのマンションは資産性を守る方向に向いてる。近くのリビオとは違うね。
維持費を払えるならお勧めのマンションだよ。

[143: 匿名]

1階のテナントは弁当屋か

[144: 匿名さん]

維持費高いしこの場所でこの価格だと売るにしても貸すにしても資産性が保持されるかは微妙なところでは？
維持費払えるかどうかではなくここにほれ込んだ人なら買いでいいとは思うけど。

[145: 匿名さん]

>137
どこぞの田舎者の無知な素人が偉そうに意見しないでくださいな。
複層ガラスは基本的に断熱効果を発揮するもの。防音については、サッシ性能の方が影響度が圧倒的に高い。
防音複層ガラスも防音効果を高めてはいるものの、Ｔ－３等級が限界。
Ｔ－４にしようとしたら二重サッシにするしか方法はありません。
そもそもホームページを見る限り、乾燥中空層となっていて、断熱性能しか記載がないところを見ると、遮音等級はＴ－２だと思われます。
防音対策としては、少し不安な気がしますね。

[146: 匿名さん]

全く同感ですね。元はと言えば
>134 の意見が最初におかしかったわけですが。

[147: サラリーマンさん]

静かだな
売れてないの？

[148: 購入検討中さん]

営業マンの方は１期２期と順調でA、B、Cすべて売れ行きは好調。検討中なら早めにとのことでしたが、実際のところは？？？

[149: 匿名さん]

Ｔ－２、Ｔ－３というのはどれくらいの差があるのでしょうか。
大きな道路や高速、線路沿いのマンションはこういった防音対策は
しっかりされているものと思っておりました。
基本、窓を開けて生活するわけではないので、閉めてる状態で
どれくらい気になるものなのでしょうか。

[150: 匿名さん]

住んでみてから分かるのが騒音ですからねえ。
ＭＲでは体験することができないのが騒音。

[151: 購入検討中さん]

12階　6300万　高くない？ビルが細いから、地震には大丈夫？耐震って免震と制震よりいいのかな？隣のビルの建て替えは心配、12階以上のビルが建てられそうねぇ、意見をください。

[152: 匿名さん]

制震や免震のほうが耐震より良いのが一般的です。

[153: 購入検討中さん]

このマンションは耐震です、よくないよね？

[154: 匿名さん]

＞142さん
修繕積立金は82平米台で9,530円なので、9年後には28,590円になるということですね。
上昇率が高い気がしますが、20年後、30年後はどのような計画なのでしょう。
ライオンズは設備、仕様が良いので住めば快適という事実は疑いの余地がありませんが、
住宅ローン以外の諸費用も高くなりそうですね。

[155: 匿名さん]

何か高いんだよね色々と
売れてるん？

[156: 匿名さん]

売れてないと思います。モデルルームがらがらだから。

[157: 匿名さん]

一般的には竣工１２年で第一回の大規模修繕時期がやってきます。

修繕費用は積立金ですので１２年で割った金額を毎年（毎月）同じ金額で積み立てればいい気がしますが、なぜかそうなっておらず、どこのマンションでもだんだん値上げをしていく計画になっています。

最初の修繕工事を行うと積立金はなくなってしまうので、また積み立てなおしとなります。ですから２０年後３０年後はまたゼロクリアになります。

ただし第一回目の修繕より３０年後の修繕のほうが修繕箇所が増えるので費用がかかります。同じ金額の積み立てではできない可能性があるので高く積み立てるか一時金を集めるかといった工夫がいります。

[158: 匿名さん]

首都高速品川線の五反田インター工事現場で大規模出水があり開通時期は１年延期になったそうです。

[159: 匿名さん]

マンションは適当な時期に買い替え、って人達が出てくるのも当然ですね。
古くなるのに修繕費用は高くなるのですから。新しくて修繕費用が安い物件に移りたくなる。

[160: 匿名さん]

デベの売り渋りとか、メディアも色々煽ってるけどさ、マンション実際売れてるのかね。
今はまだ良いけど、10年後くらいには供給過多になってそうなんだけど。だって現時点でも足りてるだろｗ
そしてその頃中古市場は溢れてるはず･･･という予想をしてみたがやはり都内ならそうでも無いかなと思うがどうかな。

[161: 匿名さん]

パークコート千代田富士見スレに
野村不動産が逆に、「売り急ぎ」と言ったと書かれています。

[162: 匿名]

金融緩和で長期金利が過去最低水準なのにインフレ傾向なのですから一過性の円安対策なのです。

当然ながらデベは急いで上がってるうちに売り抜かないと塩漬け在庫を抱える羽目になります。


ドケチのスミフは別ですがね。

[163: 匿名さん]

ここ大体どれくらい売れてるの？
苦戦中？

[164: 購入検討中さん]

間取りとか、設備はなかなかいいな～と思いますが…
管理費や修繕積立が高いっていう噂が気になりますね。

[165: 匿名さん]

タワマンて値段高い維持費高いものばかりだろ。
しかも戸数が少ないから負担も増えそうだし。
本来70戸～90戸程度のミドル級の造りが一番維持費抑えられるんはずなんだがね

[166: 匿名さん]

半径1km圏内では一番苦戦してそうなライオンズさんですが
売れ行きなどどんなもんでしょうかね。

[167: 匿名さん]

半径一キロにマンション多すぎるな。

[168: 匿名]

半径1KM比較したみなさんどこがいいですか？

[169: 匿名さん]

不動前のタワー。但し、価格次第。

[170: 物件比較中さん]

そりゃ何でも価格次第になるだろ。
参考にならんわ。

[171: 匿名さん]

何でも価格次第が分かってるなら、自分で考えれば。

[172: 匿名さん]

ここってあとどの程度残ってるのかね。半分は消化したかな？

[173: 匿名さん]

１キロ圏内ではないけどプラウドタワー高輪台も良い。

ここは高速道路からいつも見てるが最新の換気システムなど徹底的にハイテク設備を取り入れたらこんな価格では済まないんじゃないかな？

[174: 匿名さん]

あと一応は９戸の販売になっているのですが、
実際はどんな感じなんでしょうね？？？

設備なんかはエコジョーズが入っていたりして私的には好みです。

五反田までも徒歩で実質１０分で行ける割には
お値段はまだ良心的なんじゃないかと思います。

[175: 物件比較中さん]

あと9戸？
徒歩10分？
どこと間違えているのかね

[176: 匿名]

38000前後です。安くはありません。
自転車でも安くて2800前後です。エレベーターで上げて2階の室内ですが。

[177: 匿名]

部屋によっては270で出ているようです。

[178: 匿名さん]

駅は便利だけど、住みたいと思う土地じゃないんだよね。

[179: 匿名さん]

利便性が優先になる立地だとは思います。
「生活する」って感じのイメージはなかなか持てない場所ではありますね。
いわゆる住宅街って場所じゃないからかもしれません。
ただ山手線駅まで10分以内で徒歩で着く点と、
設備がかなり充実している点は良いかなと思います。

[180: 物件比較中さん]

たしかに五反田は住む場所というイメージがあまりないかも。。駅前の環境しか知らないのでそういう感覚なんですけど、ここぐらい離れればマンションも戸建もそれなりにあるんじゃないですか？

周辺はこれから散策するとして、ここはタワーですから上に住んでしまえば五反田のイメージから物理的に離れた空間の中で暮らせるとは想像しています。

この駅周辺しか使わない、もしくは使えないという環境じゃないですからね、なんせ渋谷だろうと東京駅だろうとすぐに行ける場所ですから。